Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn xã đại trạch, huyện bố trạch, tỉnh quảng bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH KẾ TOÁNKHOA LUẬT KINH TẾ BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP CUỐI KHÓA Đề tài: “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH KẾ TOÁN

KHOA LUẬT KINH TẾ

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP CUỐI KHÓA

Đề tài:

“Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình”

Giáo viên hướng dẫn : HUỲNH QUANG LÂM

Sinh viên thực hiện : NGUYỄN DƯƠNG DIỆU THÚY

Lớp : D05L11

Khóa : 05ĐH

Quảng Ngãi, tháng 11 năm 2019

Mục lục

Bài báo cáo thực tập này gồm 3 phần:

Chương 1 Tổng quan về UBND xã Đại Trạch

1.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của UBND xã Đại Trạch1.2 Tình hình hoạt động pháp luật của UBND xã Đại Trạch giai đoạn 2015-2017

Chương 2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất2.1 Quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ hànhchính

2.2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trênđịa bàn xã Đại Trạch

Chương 3 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quathực tiễn thi hành trên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

3.1 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Thực tiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2016-2018

3.3 Những ưu điểm và hạn chế

3.4 Đề xuất cá nhân về giải pháp khắc phục những hạn chế

3.5 Nghiên cứu về chủ đề báo cáo

Chương 1.

TỔNG QUAN VỀ UBND XÃ ĐẠI TRẠCH, HUYỆN BỐ TRẠCH, TỈNH QUẢNG BÌNH

1.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của UBND xã Đại Trạch

1.1.1 Tên đơn vị, địa chỉ

Tên đơn vị: UBND xã Đại Trạch

Địa chỉ: Quốc lộ 1A, xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

Địa điểm thực tập: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tụchành chính

1.1.2 Lịch sử thành lập:

Đại Trạch là một xã ở phía Nam gần trung tâm huyện Bố Trạch Thờiphong kiến thuộc tổng Hoàn Lão, châu Bố Chính Từ năm 1930 đến hòa bìnhlập lại là phần đất của xã Trung Trạch Tháng 6 năm 1955 sau khi chia táchTrung Trạch, xã Đại Trạch được ra đời

Là mảnh đất có bề dày lịch sử, văn hóa lâu đời, nhân dân Đại Trạch vốn

có truyền thống yêu nước, kiên cường và dũng cảm trong đấu tranh cách mạng,cần cù, thông minh và sáng tạo trong lao động xây dựng quê hương, đất nước.Sau ngày Đảng Cộng sản Việt Nam ra đời, dưới sự lãnh đạo của Đảng, cán bộ,đảng viên nhân dân Đại Trạch đã vượt qua muôn vàn thử thách, cùng nhân dâncác địa phương trong cả nước làm Cách mạng tháng 8 thành công, tiếp tục đánhbại các cuộc chiến tranh xâm lược của thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, từng bướcthực hiện thắng lợi nhiệm vụ xây dựng và bảo vệ quê hương, đất nước theođường lối đổi mới của Đảng Trong suốt 63 năm qua, Đảng và nhân dân xã ĐạiTrạch đã không ngừng phấn đấu và trưởng thành trong việc thực hiện chứcnăng, nhiệm vụ, góp phần giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội,phục vụ và phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm các quyền dân chủ của nhândân; góp phần tích cực vào sự nghiệp bảo vệ và xây dựng chủ nghĩa xã hội

1.1.3 Khái quát chung về UBND xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh

Quảng Bình:

1.1.3.1 Vị trí, chức năng của UBND xã:

– UBND xã do HĐND xã bầu là cơ quan chấp hành của HĐND, cơ quanhành chính nhà nước ở địa phương, chịu trách nhiệm trước HĐND cùng cấp và

cơ quan nhà nước cấp trên;

– UBND chịu trách nhiệm chấp hành Hiến pháp, luật, các văn bản của cơquan nhà nước cấp trên và nghị quyết của HĐND cùng cấp nhằm bảo đảm thựchiện chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã hội và thực hiện các chính sáchkhác trên địa bàn;

– UBND thực hiện chức năng quản lý nhà nước ở địa phương, góp phầnbảo đảm sự chỉ đạo, quản lý thống nhất trong bộ máy hành chính nhà nước từTrung ương tới cơ sở

1.1.3.2 Nhiệm vụ, quyền hạn của UBND xã:

– Xây dựng, trình HĐND xã quyết định các nội dung quy định tại khoản 1

và khoản 3 Điều 61 của Luật Tổ chức chính quyền địa phương và tổ chức thựchiện nghị quyết của HĐND xã;

– Tổ chức thực hiện ngân sách địa phương;

– Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn do cơ quan nhà nước cấp trên phân cấp,

ủy quyền

1.1.3.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của UBND xã Đại Trạch

Cơ cấu tổ chức UBND xã bao gồm Chủ tịch, 02 Phó Chủ tịch UBND, Uỷ viênUBND và các chức danh chuyên môn thuộc UBND

– Hiện nay, UBND xã Đại Trạch có 01 Chủ tịch, là người điều hànhchung trong mọi công việc của UBND xã, chịu trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ,quyền hạn của mình theo quy định tại Điều 36 của Luật Tổ chức chính quyềnđịa phương năm 2015, chịu trách nhiệm tập thể về hoạt động của UBND trướcĐảng ủy, HĐND xã và UBND huyện

– Giúp việc cho Chủ tịch có 02 Phó Chủ tịch:

+ 01 Phó Chủ tịch phụ trách quản lý Đô Thị - Kinh tế;

+ 01 Phó Chủ tịch phụ trách Văn hóa - Xã hội

Trực tiếp chỉ đạo các lĩnh vực và địa bàn công tác do Chủ tịch phân công,chịu trách nhiệm cá nhân trước Chủ tịch, trước UBND xã và HĐND xã về lĩnhvực được giao, về những quyết định chỉ đạo, điều hành của mình, cùng Chủ tịch

và các thành viên khác của UBND xã chịu trách nhiệm tập thể về toàn bộ hoạtđộng của UBND xã trước Đảng ủy, HĐND xã và UBND huyện Đối với nhữngvấn đề vượt quá phạm vi thẩm quyền thì phải báo cho Chủ tịch quyết định

– Các Ủy viên UBND và các chức danh chuyên môn thuộc UBND:

 Uỷ viên UBND chịu trách nhiệm về nhiệm vụ được phân công trướcChủ tịch UBND và UBND xã; cùng Chủ tịch, Phó Chủ tịch chịu tráchnhiệm tập thể về hoạt động của UBND trước HĐND xã và UBNDhuyện

 Công chức xã giúp UBND và Chủ tịch UBND xã thực hiện chức năngquản lý nhà nước ở cấp xã, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND và

cơ quan chuyên môn cấp huyện về lĩnh vực được phân công

* Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy của UBND xã Đại Trạch:

Bảng 1.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy của UBND xã Đại Trạch

1.1.4 Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

1.1.4.2 Trang thiết bị và phương tiện kỹ thuật:

UBND phường đã bố trí công chức phụ trách công tác hộ tịch và đất đai

tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã tạo điều kiện thuận lợi cho

việc đi lại làm việc của cán bộ, công chức và để nhân dân dễ dàng khi liên hệ.Công chức phụ trách được trang bị 01 bàn làm việc, 01 kệ đựng hồ sơ, 01 tủsách pháp luật và 01 máy vi tính

Sơ đồ bố trí của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ở UBND xã Đại Trạch

Bảng 1.2 Sơ đồ bố trí của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ở UBND xã

Đại Trạch

(*) Bảng niêm yết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của UBND xã.

1.1.4.3 Các hoạt động tác nghiệp pháp luật

Về đất đai: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai,

LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

TỦ SÁCH PHÁP LUẬT

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn….

Về tư pháp hộ tịch: thực hiện thủ tục đăng kí kết hôn, khai sinh, khai tử,trích lục khai sinh khai tử, chứng thực hợp đồng, hỗ trợ thủ tục khai nhận thừakế…

1.2 Tình hình hoạt động pháp luật của UBND xã Đại Trạch giai đoạn 2016-2018

1.2.1 Tình hình công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật

- Địa phương có môi trường pháp lý thuận lợi với đủ các thiết chế phápluật xã hội (có 8 tổ hòa giải ở 8 thôn, các mô hình câu lạc bộ pháp luật, xấydựng hương ước, quy ước) Người dân trên địa bàn nói chung, đặc biệt là ngườinghèo và đối tượng chính sách có cơ hội tiếp cận với hoạt động của các cơ quannhà nước và sử dụng các thiết chế pháp luật, các phương tiện hỗ trợ pháp lý tại

cơ sở thuận lợi để bảo vệ, thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình

- Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đã có những chuyển biến tích cựcgóp phần xây dựng ý thức sống và làm việc theo Hiến pháp và pháp luật trongmọi tầng lớp nhân dân

- Từ khi có Chỉ thị số 32-CT/TW ngày 19/12/2003 của Ban Bí thư Trungương Đảng khóa IX về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phổbiến, giáo dục pháp luật, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật cho cán bộ và nhândân, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đã từng bước được tăng cường Mặtbằng về trình độ nhận thức pháp luật của nhân dân ngày càng cao Nhu cầu tìmhiểu pháp luật của nhân dân ngày càng tăng lên là đúng quy luật tất yếu của sựphát triển xã hội, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, chúng ta đang xây dựng nhànước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân.

- Tuy nhiên, Đại Trạch là địa bàn rộng, dân số đông nên vẫn còn một tỷ lệnhất định người dân không quan tâm đến pháp luật, không hiểu biết pháp luậthoặc biết nhưng cố tình làm sai nên dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật cònnhiều Mặt khác, mặc dù trình độ hiểu biết về pháp luật của người dân có nânglên, song không được toàn diện, phần lớn các lĩnh vực pháp luật mà người dân

quan tâm tìm hiểu thường gắn liền với nhu cầu hoạt động và lợi ích của bảnthân, gia đình Thực trạng trên đặt ra cho chính quyền địa phương nhiều vấn đềcần phải giải quyết, làm sao cho nhân dân hiểu biết pháp luật một cách toàn diệnhơn và chấp hành tốt pháp luật, hạn chế tình trạng vi phạm pháp luật xảy ra.

1.2.2 Tình hình công tác tư pháp- hộ tịch

Công tác Tư pháp - Hộ tịch ngày càng đi vào nề nếp, tạo được sự chuyểnbiến tích cực trong nhận thức của cán bộ và nhân dân; công tác phổ biến, giáodục pháp luật, công tác hoà giải ở cơ sở Chú trọng thực hiện các giải pháp nângcao hiệu lực, hiệu quả xử lý vi phạm hành chính và theo dõi thi hành pháp luậttrên địa bàn; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; triểnkhai thực hiện sửa đổi, bổ sung hương ước phù hợp với điều kiện thực tế củacác thôn, theo quy định của pháp luật Hoạt động đăng ký và quản lý hộ tịchthực hiện thường xuyên, phục vụ kịp thời nhu cầu của công dân

STT Nội dung Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018

chuyên môn nghiệp vụ cũng như công tác quản lý Vì thế cho nên hoạt độngchứng thực ở xã đã có nhiều thành tựu đáng kể Kết quả hoạt động của xã trongnhững năm qua, số liệu thống kê từ năm 2016-2018:

1.2.4 Tình hình công tác pháp luật liên quan đến đất đai – môi trường

Tập trung thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng quyđịnh của Luật đất đai và các văn bản quy định hướng dẫn của ngành chức năng.Thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất năm 2019, bổ sung điều chỉnh quy hoạch sửdụng đất, quy hoạch nông thôn mới đến năm 2020 Thực hiện các thủ tụcchuyển nhượng, tặng, cho QSD đất và các thủ tục khác đúng quy định của Luật

Trong đó: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 296 hồ sơ; Hồ sơ cấp đổi, cấp mới,biến động, gia hạn QSD đất: 263 hồ sơ Tổ chức đấu giá QSD đất 05 đợt, 83 lôvới tổng số tiền khoảng 25 tỷ đồng Đền bù GPMB để quy hoạch đất ở: 25 hộ.

Công tác quản lý tài nguyên khoáng sản tiếp tục được tăng cường, côngtác vệ sinh môi trường từng bước được chú trọng Tham gia tốt các hoạt độnghưởng ứng ngày Môi trường thế giới, Tuần lễ Biển và Hải đảo Việt Nam

Tuy vậy, tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích vẫn còn xảy ra; công tác quản lý nhà nước về hoạt đông khai thác khoáng sản còn hạn

chế, nhân dân có ý kiến; tình trạng khai thác cát sạn trái phép còn xảy ra, chưađược khắc phục triệt để vấn đề ô nhiễm môi trường trong đời sống, sản xuất,kinh doanh chưa được xử lý triệt để

Quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ

sơ công dân ở UBND xã Đại Trạch:

– Phan Văn Ngọ: Chủ tịch UBND

– Trần Xuân Nghi: Phó Chủ tịch UBND

Công chức chuyên môn

xử lý

Lãnh đạo ký duyệt hồ sơ

(5) Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả tiến hành trả kết quả hồ sơ cho công dân, tổ chức.

2.2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đại Trạch

2.2.1 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtđược thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Hồ sơ yêu cầu công chứng (3 bộ) gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

- Dự thảo hợp đồng (nếu có);

- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phảicó

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quảthẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tàinguyên và Môi trường cấp

2.2.2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1 Nộp hồ sơ

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tạiUBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Trường hợp nộp hồ sơ tại xã, (thị trấn) thì trong vòng 03 ngày làm việc kể

từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Vănphòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết,Công chức tư pháp có trách nhiệm chứng thực hợp đồng và lưu theo mẫu, ngườinhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tênchuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường cấp huyện nơi có đất Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến độngquyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cócông chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộkhẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ khai lệ phí trước bạ;

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nếuchuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạctách thửa phần diện tích chuyển nhượng)

Bước 2 Thẩm tra hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, Văn phòng đăng kí quyền sửdụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho sở tài nguyên và môitrường cấp tỉnh hoặc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để hoàn tất cácthủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ sẽ được chuyển lên UBND cấp

có thẩm quyền xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định nghĩa vụtài chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơquan thuế, đồng thời thông báo cho các bên chuyển nhượng biết để thực hiệnnghĩa vụ

Bước 3 Trả hồ sơ

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 5 ngày, Vănphòng đăng kí quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đấthoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

CHƯƠNG 3.

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TRÊN ĐIẠ BÀN XÃ ĐẠI TRẠCH,

HUYỆN BỐ TRẠCH, TỈNH QUẢNG BÌNH 3.1 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhà nước, với vai trò là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời làngười quản lý việc sử dụng đất đã ra những quy định rất chặt chẽ, về việc chấmdứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tựnhất định

Về đặc điểm

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là hợp đồng muabán quyền tài sản có tính chất đặc thù Đó là việc một bên (chuyển nhượng haybên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bênkia (bên mua hay bên nhận chuyển nhượng) để nhận từ bên kia một khoản tiềnnhất định Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đấtnên hợp đồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưngmang những đặc điểm của hợp đồng mua bán

Bao gồm các đặc điểm sau:

+ Là hợp đồng song vụ

+ Là hợp đồng có đền bù

+ là hợp đồng nằ m mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từbên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng