Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP CUỐI KHÓA Đề tài: “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình”
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH KẾ TOÁN
KHOA LUẬT KINH TẾ
BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP CUỐI KHÓA
Đề tài:
“Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình”
Khóa :0 5 Đ H
Quảng Ngãi, tháng 11 năm 2019
Trang 2Mục lục
Bài báo cáo thực tập này gồm 3 phần:
Chương 1 Tổng quan về UBND xã Đại Trạch
1.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của UBND xã Đại Trạch1.2 Tình hình hoạt động pháp luật của UBND xã Đại Trạch giai
đoạn2015-2017
Chương 2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất2.1 QuytrìnhtiếpnhậnvàxửlýhồsơtạiBộphậntiếpnhậnhồsơhànhchính
2.2 Quytrìnhthựchiệnhợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấttrênđịa bàn xã Đại Trạch
Chương 3 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thựctiễn thi hành trên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình
3.1 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất
3.2 Thựctiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2016-2018
3.3 Những ưu điểm và hạn chế
3.4 Đề xuất cá nhân về giải pháp khắc phục những hạnchế
3.5 Nghiên cứu về chủ đề báocáo
Trang 3Chương 1.
TỔNG QUAN VỀ UBND XÃ ĐẠI TRẠCH,HUYỆN BỐ TRẠCH, TỈNH
QUẢNG BÌNH
1.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của UBND xã ĐạiTrạch
1.1.1 Tên đơn vị, địa chỉ
Tên đơn vị: UBND xã Đại Trạch
Địa chỉ: Quốc lộ 1A, xã Đại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình
Địa điểm thực tập: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tụchànhchính
1.1.2 Lịch sử thành lập:
Đại Trạch là một xã ở phía Nam gần trung tâm huyện Bố Trạch Thờiphong kiến thuộc tổng Hoàn Lão, châu Bố Chính Từ năm 1930 đến hòa bình lậplại là phần đất của xã Trung Trạch Tháng 6 năm 1955 sau khi chia tách TrungTrạch, xã Đại Trạch được rađời
Là mảnh đất có bề dày lịch sử, văn hóa lâu đời, nhân dân Đại Trạch vốn cótruyền thống yêu nước, kiên cường và dũng cảm trong đấu tranh cách mạng, cần
cù, thông minh và sáng tạo trong lao động xây dựng quê hương, đất nước Saungày Đảng Cộng sản Việt Nam ra đời, dưới sự lãnh đạo của Đảng, cán bộ, đảngviên nhân dân Đại Trạch đã vượt qua muôn vàn thử thách, cùng nhân dân các địaphương trong cả nước làm Cách mạng tháng 8 thành công, tiếp tục đánh bại cáccuộc chiến tranh xâm lược của thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, từng bước thực hiệnthắng lợi nhiệm vụ xây dựng và bảo vệ quê hương, đất nước theo đường lối đổimới của Đảng Trong suốt 63 năm qua, Đảng và nhân dân xã Đại Trạch đã khôngngừng phấn đấu và trưởng thành trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, gópphần giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội, phục vụ và phát triểnkinh tế - xã hội và bảo đảm các quyền dân chủ của nhân dân; góp phần tích cựcvào sự nghiệp bảo vệ và xây dựng chủ nghĩa xãhội
Trang 41.1.3 Khái quát chung về UBND xãĐại Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh
Trang 5Quảng Bình:
1.1.3.1 Vị trí, chức năng của UBNDxã:
– UBND xã do HĐND xã bầu là cơ quan chấp hành của HĐND, cơ quanhành chính nhà nước ở địa phương, chịu trách nhiệm trước HĐND cùng cấp và
cơ quan nhà nước cấptrên;
– UBND chịu trách nhiệm chấp hành Hiến pháp, luật, các văn bản của cơquan nhà nước cấp trên và nghị quyết của HĐND cùng cấp nhằm bảo đảm thựchiện chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã hội và thực hiện các chínhsáchkhác trên địabàn;
– UBND thực hiện chức năng quản lý nhà nước ở địa phương, góp phầnbảo đảm sự chỉ đạo, quản lý thống nhất trong bộ máy hành chính nhà nước từTrung ương tới cơsở
1.1.3.2 Nhiệm vụ, quyền hạn của UBNDxã:
– Xây dựng, trình HĐND xã quyết định các nội dung quy định tại khoản 1
và khoản 3 Điều 61 của Luật Tổ chức chính quyền địa phương và tổ chức thựchiện nghị quyết của HĐNDxã;
– Tổ chức thực hiện ngân sách địaphương;
– Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn do cơ quan nhà nước cấp trên phân cấp,
ủy quyền
1.1.3.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của UBND xã Đại Trạch
Cơ cấu tổ chức UBND xã bao gồm Chủ tịch, 02 Phó Chủ tịch UBND, Uỷ viênUBND và các chức danh chuyên môn thuộc UBND
– Hiện nay, UBND xã Đại Trạch có 01 Chủ tịch, là người điều hànhchung trong mọi công việc của UBND xã, chịu trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ,quyền hạn của mình theo quy định tại Điều 36 của Luật Tổ chức chính quyềnđịa phương năm 2015, chịu trách nhiệm tập thể về hoạt động của UBND trướcĐảng ủy, HĐND xã và UBNDhuyện
– Giúp việc cho Chủ tịch có 02 Phó Chủtịch:
+ 01 Phó Chủ tịch phụ trách quản lý Đô Thị - Kinh tế;
+ 01 Phó Chủ tịch phụ trách Văn hóa - Xã hội
Trang 6Phó Chủ tịch
Phụ trách quản lý
Chủ tịch UBND Xã
Công an Quân sự
Tư pháp - Hộ tịch
Văn phòng - Thống kê Địa chính - Xây dựng
Phó Chủ tịch
Phụ trách Văn hoá
Lao động -Thương binh và Xã hội
Văn hoá - Xã hội
Y tế
Giáo dục Tài chính - Kế toán
Thuế
Đô thị - Môi trường
Trực tiếp chỉ đạo các lĩnh vực và địa bàn công tác do Chủ tịch phân công,chịu trách nhiệm cá nhân trước Chủ tịch, trước UBND xã và HĐND xã về lĩnhvực được giao, về những quyết định chỉ đạo, điều hành của mình, cùng Chủ tịch
và các thành viên khác của UBND xã chịu trách nhiệm tập thể về toàn bộ hoạtđộng của UBND xã trước Đảng ủy, HĐND xã và UBND huyện Đối với nhữngvấn đề vượt quá phạm vi thẩm quyền thì phải báo cho Chủ tịch quyết định
– Các Ủy viên UBND và các chức danh chuyên môn thuộcUBND:
Uỷ viên UBND chịu trách nhiệm về nhiệm vụ được phân công trướcChủ tịch UBND và UBND xã; cùng Chủ tịch, Phó Chủ tịch chịu tráchnhiệm tập thể về hoạt động của UBND trước HĐND xã và UBNDhuyện
Công chức xã giúp UBND và Chủ tịch UBND xã thực hiện chức năngquản lý nhà nước ở cấp xã, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND và
cơ quan chuyên môn cấp huyện về lĩnh vực được phâncông
* Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy của UBND xã Đại Trạch:
Bảng 1.1.Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy của UBND xã Đại Trạch
1.1.4 Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
Trang 7GHẾ CHỜ
BỘ PHẬN TIẾP NHẬN VÀ TRẢ KẾT QUẢ
BÀN CÔNG DÂN
Các cán bộ là những người có đủ năng lực chuyên môn để đảm nhận côngviệc của mình và giải quyết công viêc nhanh chóng, chính xác, có thái độ đúngđắn, lịch sự khi tiếp xúc với dân
1.1.4.2 Trang thiết bị và phương tiện kỹ thuật:
UBND phường đã bố trí công chức phụ trách công tác hộ tịch và đất đai
tạiBộ phận tiếp nhận và trả kết quảcủa UBND xã tạo điều kiện thuận lợi cho việc
đi lại làm việc của cán bộ, công chức và để nhân dân dễ dàng khi liên hệ Côngchức phụ trách được trang bị 01 bàn làm việc, 01 kệ đựng hồ sơ, 01 tủ sách phápluật và 01 máy vitính
Sơ đồ bố trí củaBộ phận tiếp nhận và trả kết quảở UBND xã Đại Trạch
Bảng 1.2 Sơ đồ bố trí củaBộ phận tiếp nhận và trả kết quảở UBND xã
Đại Trạch
(*) Bảng niêm yết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của UBND xã.
1.1.4.3 Các hoạt động tác nghiệp pháp luật
Về đất đai: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai,
BẢ NG NI ÊM YẾ
T (*)
Trang 8chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn….
Về tư pháp hộ tịch: thực hiện thủ tục đăng kí kết hôn, khai sinh, khai tử,trích lục khai sinh khai tử, chứng thực hợp đồng, hỗ trợ thủ tục khai nhận thừakế…
1.2 Tình hình hoạt động pháp luật của UBND xã Đại Trạch giai đoạn2016-2018
1.2.1 Tình hình công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
- Địa phương có môi trường pháp lý thuận lợi với đủ các thiết chế phápluật xã hội (có 8 tổ hòa giải ở 8 thôn, các mô hình câu lạc bộ pháp luật, xấydựng hương ước, quy ước) Người dân trên địa bàn nói chung, đặc biệt là ngườinghèo và đối tượng chính sách có cơ hội tiếp cận với hoạt động của các cơ quannhà nước và sử dụng các thiết chế pháp luật, các phương tiện hỗ trợ pháp lý tại
cơ sở thuận lợi để bảo vệ, thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp củamình
- Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đã có những chuyển biến tích cựcgóp phần xây dựng ý thức sống và làm việc theo Hiến pháp và pháp luật trongmọi tầng lớp nhândân
- Từ khi có Chỉ thị số 32-CT/TW ngày 19/12/2003 của Ban Bí thư Trungương Đảng khóa IX về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phổbiến,giáodụcphápluật,nângcaoýthứcchấphànhphápluậtchocánbộvànhân dân, côngtác phổ biến, giáo dục pháp luật đã từng bước được tăng cường Mặt bằng về trình độnhận thức pháp luật của nhân dân ngày càng cao Nhu cầu tìm hiểu pháp luật củanhân dân ngày càng tăng lên là đúng quy luật tất yếu của sự pháttriểnxã hội, đặc biệttrong giai đoạnhiệnnay, chúng ta đang xây dựng nhànướcphápquyềnxãhộichủnghĩacủanhândân,donhândânvàvìnhândân.
- Tuy nhiên,ĐạiTrạchlàđịa bànrộng,dânsốđôngnênvẫn còn một tỷ lệ nhấtđịnh người dân không quan tâm đến pháp luật, không hiểu biết pháp luật hoặcbiết nhưng cố tình làm sai nên dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật còn nhiều.Mặt khác, mặc dù trình độ hiểu biết về pháp luật của người dân có nânglên,songkhôngđượctoàndiện,phầnlớncáclĩnhvựcphápluậtmàngườidân
Trang 9quan tâm tìm hiểu thường gắn liền với nhu cầu hoạt động và lợi ích của bản thân,gia đình Thực trạng trên đặt ra cho chính quyền địa phương nhiều vấn đề cần phảigiải quyết, làm sao cho nhân dân hiểu biết pháp luật một cách toàn diện hơn vàchấp hành tốt pháp luật, hạn chế tình trạng vi phạm pháp luật xảyra.
1.2.2 Tình hình công tác tư pháp- hộ tịch
Công tác Tư pháp - Hộ tịch ngày càng đi vào nề nếp, tạo được sự chuyểnbiến tích cực trong nhận thức của cán bộ và nhân dân; công tác phổ biến, giáo dụcpháp luật, công tác hoà giải ở cơ sở Chú trọng thực hiện các giải pháp nâng caohiệu lực, hiệu quả xử lý vi phạm hành chính và theo dõi thi hành pháp luật trên địabàn; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; triển khai thựchiện sửa đổi, bổ sung hương ước phù hợp với điều kiện thực tế của các thôn, theoquy định của pháp luật Hoạt động đăng ký và quản lý hộ tịch thực hiện thườngxuyên, phục vụ kịp thời nhu cầu của côngdân
Sau gần 3 năm triển khai thực hiện nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính Phủ
và triển khai luật công chứng 2014 cùng các văn bảo hướng dẫn về công chứngchứng thực nhìn chung đã được người dân đánh giá cao công tác này Phạm vichứng thực được mở rộng hơn, có nhiều quy định mới, tiến bộ về cả
Trang 10chuyên môn nghiệp vụ cũng như công tác quản lý Vì thế cho nên hoạt độngchứng thực ở xã đã có nhiều thành tựu đáng kể Kết quả hoạt động của xã trongnhững năm qua, số liệu thống kê từ năm 2016-2018:
1.2.4 Tình hình công tác pháp luật liên quan đến đất đai – môitrường
Tập trung thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng quyđịnh của Luật đất đai và các văn bản quy định hướng dẫn của ngành chức năng.Thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất năm 2019, bổ sung điều chỉnh quy hoạch sửdụngđ ấ t , q u y h o ạ c h n ô n g t h ô n m ớ i đ ế n n ă m 2 0 2 0 T h ự c h i ệ n c á c
t h ủ t ụ c
Trang 11chuyển nhượng, tặng, cho QSD đất và các thủ tục khác đúng quy định củaLuật.
Trang 12Trong đó: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế 296 hồ sơ; Hồ sơ cấp đổi, cấp mới,biến động, gia hạn QSD đất: 263 hồ sơ Tổ chức đấu giá QSD đất 05 đợt, 83 lô vớitổng số tiền khoảng 25 tỷ đồng Đền bù GPMB để quy hoạch đất ở: 25 hộ.
Công tác quản lý tài nguyên khoáng sản tiếp tục được tăng cường, công tác
vệ sinh môi trường từng bước được chú trọng Tham gia tốt các hoạt động hưởngứng ngày Môi trường thế giới, Tuần lễ Biển và Hải đảo Việt Nam
Tuy vậy, tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích vẫn còn xảy
ra;công tác quản lý nhà nước về hoạt đông khai thác khoáng sản còn hạn chế, nhân
dân có ý kiến; tình trạng khai thác cát sạn trái phép còn xảy ra, chưa được khắcphục triệt để vấn đề ô nhiễm môi trường trong đời sống, sản xuất, kinh doanhchưa được xử lý triệt để
Trang 13Quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ
sơ công dân ở UBND xã Đại Trạch:
– Phan Văn Ngọ: Chủ tịchUBND
– Trần Xuân Nghi: Phó Chủ tịchUBND
– Trần Thị Phương Lý: Phó Chủ tịchUBND
Trang 14(4) Bộ phậ
n Tiế
p nhậ
n
và trả kết quả nhậ
n
hồ
sơ
đã đư
ợc Lã
nh đạo ký.
Trang 15(5) Bộp h ậ n T i ế p n h ậ n v à t rả k ế t q u ả t i ế n h à n h t r ả kết quả hồ
sơchocông dân, tổchức.
2.2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã ĐạiTrạch
2.2.1 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụngđất
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sauđây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranhchấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hànhán
- Trong thời hạn sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địachính
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địabàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất
Hồ sơ yêu cầu công chứng (3 bộ) gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theomẫu);
- Dự thảo hợp đồng (nếucó);
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bênnhận chuyểnnhượng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụngđất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phảicó
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quảthẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tàinguyên và Môi trường cấp
2.2.2 Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1 Nộp hồ sơ
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tạiUBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trường hợp nộp hồ sơ tại xã, (thị trấn) thì trong vòng 03 ngày làm việc kể
Trang 16từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Vănphòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, Côngchức tư pháp có trách nhiệm chứng thực hợp đồng và lưu theo mẫu, người nhậnchuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyểnchủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môitrường cấp huyện nơi có đất Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sửdụng đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có côngchứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩucủa bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khaithuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nếu chuyển nhượngmột phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diệntích chuyểnnhượng)
Bước 2 Thẩm tra hồ sơ
Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, Văn phòng đăng kí quyền sửdụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho sở tài nguyên và môitrường cấp tỉnh hoặc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để hoàn tất cácthủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ sẽ được chuyển lên UBND cấp
có thẩm quyền xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tàichính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quanthuế, đồng thời thông báo cho các bên chuyển nhượng biết để thực hiện nghĩavụ
Bước 3 Trả hồ sơ
Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 5 ngày, Vănphòng đăng kí quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đấthoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
CHƯƠNG 3.
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG