Tài liệu Bài giảng Phân tích chình sách thuế_Chương 5: Thuế tài sản docx

Khái niệm Thuế tài sản là một loại thuế tỷ lệ đánh vào giá trị tài sản..  Ở Việt Nam, hiểu theo nghĩa rộng, thuế tài sản bao gồm các khoản thuế và thu liên quan đến tài sản như thuế

THUẾ TÀI SẢN

Khái niệm

 Thuế tài sản là một loại thuế tỷ lệ đánh vào giá trị tài

sản

 Thuế được thu hàng năm.

 Tài sản chịu thuế phổ biến nhất là đất và công trình

phát sinh trên đất (Improvements to Land)

 Ở Việt Nam, hiểu theo nghĩa rộng, thuế tài sản bao

gồm các khoản thuế và thu liên quan đến tài sản như thuế tài nguyên, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà, đất, tiền sử dụng đất (thu một lần)

Công thức tính thuế tài sản

 Ví dụ, một tài sản chịu thuế được cơ quan có thẩm quyền định

giá tính thuế là 500 triệu đồng, với thuế suất thuế tài sản 1% hay 10‰, thì số thuế tài sản tính ra bằng 5 triệu đồng mỗi năm.

Thuế tài

sản = Giá tính thuế của tài sản chịu thuế × Thuế suất thuế tài sản

 Có quốc gia định giá tính thuế theo tỷ lệ phần trăm (<100%) so

với giá thị trường, còn thuế suất ngang với thuế suất hàng hóa

khác, VD Singapore: 4% đối với nhà để ở và 10% đối với nhà để kinh doanh.

 Có quốc gia định thuế suất theo tỷ lệ phần trăm không quá 3%,

còn giá tính thuế là giá thị trường, VD các địa phương tại Mỹ.

Tài sản chịu thuế

Tài sản chịu thuế gồm hai loại cơ bản:

1 Đất

2 Công trình trên đất (Improvements to Land), gồm:

 Công trình nhân tạo không thể di dời (immovable man-made

things) : Nhà, Xưởng, Kho, Vật kiến trúc,,…

 Công trình nhân tạo có thể di dời (movable man-made things)

 Những tài sản cá nhân như nữ trang, ô-tô, TV,…không thuộc diện chịu thuế.

 Tài sản chịu thuế phải được quy thành tiền.

 Thuế suất có thể là số phần trăm hoặc phần nghìn (‰,

millage rate) tùy theo quốc gia và địa phương đánh thuế.

Cấu thành giá trị tài sản chịu thuế

Giá trị tính thuế của tài sản thay đổi

 Khi giá trị tài sản thay đổi thì giá tính thuế (assessed

value) của tài sản cũng thay đổi

 Những lý do khiến giá trị tài sản thay đổi:

Kết cấu vật chất của tài sản thay đổi: hoàn thiện, thêm vào

hoặc dỡ bỏ,…;

Cầu về tài sản ở trong vùng hay vùng lân cận thay đổi;

Những thay đổi trong vùng: hạ tầng tốt lên/xấu đi, nâng cấp

đô thị, bị thiên tai, dịch bệnh,…

Phương pháp định giá tài sản

Phần lớn tài sản của những người thường trú sử dụng phương pháp này

 Trong một công trình nghiên cứu 25 quốc gia áp dụng

thuế nhà, đất thuộc OECD, Trung và Đông Âu, Châu Phi, Châu Á và Mỹ Latinh, Bird và Slack (2006) đã cho thấy:

Hầu hết quốc gia dùng giá thị trường làm cơ sở tính thuế;

6 quốc gia có sử dụng thêm tiền cho thuê bên cạnh giá thị

trường (Australia, China, Guinea, Tunisia, Thailand và UK);

 một quốc gia dùng thêm giá xây dựng (Chile);

một quốc gia chủ yếu dùng giá cho thuê (India), và

một quốc gia chỉ dùng giá địa chính (Nicaragua).

Phương pháp định giá tài sản

Xác định giá trị tính thuế hàng năm và

 There are two types of property assessments: Annual

Assessments and General Assessments

 Annual Assessments: are assessments to capture annual

improvement changes to properties, such as additions, renovations or deletions, or the addition of new

properties

 General Assessments: must be completed at least once

every ten years These assessments set the base year for assessment calculations This allows equity between

improvements of varying ages

Lý do đánh thuế tài sản

 Lý do tài chính

Càng nhiều tài sản thì càng có khả năng nộp thuế càng lớn.

Cơ sở thuế (tax base) tương đối ổn định

Người có nhiều tài sản cần chính phủ hơn người ít tài sản.

Dùng thuế tài sản tài trợ cho quốc phòng;

Một con đường khi hoàn thành sẽ làm tăng giá nhà;…

 Lý do điều chỉnh (bổ sung khiếm khuyết của thuế thu nhập)

Lợi nhuận phát sinh trên một tài sản (capital gains) chưa bán thì

không thể đánh thuế thu nhập.

Nguyên tắc đánh thuế tài sản

Thông lệ quốc tế

 Số thuế nộp phải dựa vào giá trị (ad valorem) có

nghĩa là giá trị của đối tượng chịu thuế sẽ là cơ sở để tính thuế

 Cơ cấu thuế suất đơn giản Sử dụng thuế suất tỷ lệ

chứ không tính lũy tiến

 Thuế suất thường dao động trong khoảng từ 0,5%

đến 1,5% giá của tài sản trên thị trường, đồng thời có phân biệt nhà nông thôn, nhà do chủ sở hữu ở, nhà cho thuê hay dùng vào kinh doanh

 Không tách biệt thuế đất và thuế đối với các công

trình cải tạo và bất động sản trên đất

Thuế tài sản dùng vào việc gì?

Ở các bang bên Mỹ, thuế tài sản thường được sử dụng tài trợ cho:

Nhược điểm của thuế tài sản

VD: Chi phí thuế tài sản tại Chi lê

 Chile has a “relatively efficient and equitable property tax

system.” This state of affairs was not cheap to achieve In

1985, for example, the property tax was estimated to be the most expensive tax administered by SII, accounting for only 3.5% of revenue but 20% of field personnel and 40% of

computer programming maintenance and operations Another estimate for 1991 put the cost of property tax administration

at 2.2% per dollar of tax revenue.

Câu hỏi

Phụ lục 1

CƠ BẢN VỀ THUẾ

TÀI SẢN TẠI

MINESOTA (MỸ)

In a given jurisdiction Two moving parts

A The Levy

Local budget (spending)

less () : Non-property tax revenue (incl state aids) equals (=): Total property tax levy (collections)

B The Distribution of the Levy across

properties

Estimated market value

times (×): Applicable Class Rate(s)

equals (=): Taxable value

Two Basic Moving Parts

Simple Example of Property Tax

Mechanics four jurisdictions

Levy Taxable Value Tax Rate

(aka, Tax Capacity*) (levy/taxable value)

(millions)

School $ 16.0 $ 27.0 16/27 =

59.3%

County 20.0 50.0 20/50 = 40.0 City 2.3 19.0 2.3/19 = 12.1 Mosq 0.6 12.3 0.6/12.3 = 4.9

Total Tax Rate (on your home) 116.3%

(*Tax Capacity = Est Market Value x Class Rate)

Mechanics, cont’d

Tax on Your Home:

Your Est Market Value $240,000

× Residential Class Rate 0.01

= Your Tax Capacity $ 2,400

× Your local tax rate 116.3%

= Your property tax (before credits) $ 2,791

(*Tax Capacity = Est Market Value x Class Rate)

Mechanics, cont’d

Minnesota Statute 272.03 defines “market value” as “the usual selling price

at the place where the property is at the time of assessment.” It is “the price that could be obtained at a private sale or an auction sale, if the assessor determines that the price from an auction sale represents an arms-length transaction The price obtained at a forced sale shall not be considered.” Market value = The price that would prevail under competitive open-market conditions

Property tax – simple mechanics

Unlike income and sales taxes,

Property tax collections are set in advance, and

the tax rate is determined by dividing collections by

total taxable value of property in the taxing

Unclassified system

Two Moving Parts – Levy vs Distribution

Classified system

Business tax Home tax

The local levy

A

The levy determines the overall community tax burden

Point A depicts the average property tax burden (effective tax rate)

Lack of classification creates a uniform effective tax rate (level A)

Classification raises the effective rate for some properties, reduces it

for others

Phụ lục 2:

THUẾ TÀI SẢN TẠI

NORTHWEST TERRITORIES (MỸ)

The Assessment and Taxation Process

 Property assessment and taxation is a

two-step process:

1 Assessment of property is the first step, where the

value and classification of properties is determined, and any exemptions from assessment are determined

2 Application of tax rates is the second step Taxing

Authorities apply tax rates (mill rates) to the assessed value of properties to determine the amount of taxes that are owed to the taxation authority

Step 1:

Property Assessment in the Northwest Territories

Affairs (MACA) is the property assessment authority.

NWT communities.

How is property assessed?

 Property assessors conduct property assessment according to the

Property Assessment and Taxation Act (PATA) and Regulations.

 Property assessors determine the value of each property by

inspecting the land and the improvements located on the land.

Characterizing these components, such as municipal zoning, type of

construction and age.

 They also use of a series of property assessment cost manuals to

ensure the assessments are fair and equitable across the NWT.

What is an Assessment Roll and how is

it created?

 An Assessment Roll is a listing of all assessable

properties in a taxation area, usually by community

The Roll contains summary assessment information for each property

 Several versions of the Roll are created each year as

new information comes forward, corrections are made and decisions are made concerning property owner

appeals

 The Assessment Roll is a public document, and can be

viewed at the community office

 The Assessment Roll 2nd Revision is transferred to the taxation authority for the calculation of property taxes

What is an Assessment Notice?

 The Assessment Notice gives the pertinent property

assessment information, such as legal description, owner’s name, assessed value, property classification and tax code.

 A property owner should review all the information on the

Assessment Notice to ensure correctness and to compare to other similar properties on the Assessment Roll.

 The Assessment Notice also gives instructions on how and

when an appeal can be filed.

 Each year MACA prepares Assessment Notices and

delivers them to individual property owners for every

assessed property.

What if the property owners have a complaint about the information or assessed value of their property?

Board of Revision or their respective Municipal Taxing Authority Board of Revision.

decision, property owners may further appeal to the NWT Assessment Appeal Tribunal.

Court of the Northwest Territories.

When should a complaint be filed?

 Property Owners must file an appeal within 45 days of

the mailing date on the Assessment Notice

 Factors which warrant the filing of an appeal include:

errors of fact including structure description, quality,

property classification, size, depreciation and land zoning;

perceived errors in assessment calculations;

differences between your assessment and similar

properties in your neighbourhood

Step 2:

Property Taxation in the Northwest Territories

authority.

taxation in all NWT communities with the

exception of the communities of Yellowknife, Fort Smith, Hay River, Fort Simpson, Norman Wells and Inuvik These communities have

been delegated property taxation authority

within their own boundaries, and collect their own taxes.

Current Status of Taxing Authorities in the Northwest Territories

 Municipal Taxation Authorities (MTA):

Means the geographic area of a Municipal Taxing Authority being a city,

town, village, that is declared to be a Municipal Taxing Authority Currently there are six Municipal Taxing Authorities They are the City of Yellowknife, Town of Hay River, Town of Fort Smith, Village of Fort Simpson, Town of Norman Wells and Town of Inuvik.

 General Taxation Area (GTA):

Means the areas that are not Municipal Taxation Authorities such as Hamlets, Charter Communities, Settlements and Band Communities This area also includes properties located in the Hinterland area Examples of taxed

properties located in the Hinterland are the diamond mines and the oil & gas wells in the NWT.

Property Taxation Areas in the

Northwest Territories

 Municipal Taxation Areas

In the Municipal Taxation Areas, the municipalities set the

property mill rates, and the GNWT sets the school mill rates The municipality collects the taxes for both the property and school levies The municipalities use the property tax revenues

to provide services for the municipality The school tax is

forwarded on to the GNWT for use to fund GNWT programs.

 General Taxation Area

In the General Taxation Area the property and school mill rates are set by the Department of Finance The revenue from the

collection of taxes is placed into the GNWT General Revenue Fund and is used to fund GNWT programs

Why do property taxes go up?

 Property taxes can increase for several reasons, such

as:

The taxing authority needs to raise more revenue to

provide services, so the property mill rates are

increased In the case of a MTA community, they pass a by-law to increase mill rates In the case of the GTA, the Minister of Finance increases property mill rates

The assessed value of a property increases due to

changes made to a property which increases its

value (e.g addition, new garage or workshops)

Can property owners appeal property tax?

 Property Tax cannot be appealed, except under exceptional

circumstances.

Delegation of Taxing Authority

 Non tax-based communities have the option of

becoming tax-based if they so desire, and have

demonstrated the ability to assume the additional duties and responsibilities

 Section 108 (1) of PATA states: “On the Minister’s

own initiative or at the request of the council of a

hamlet or charter community, the Minister, on

recommendation of the Executive Council, may by

order, declare that the hamlet or charter community is a municipal taxing authority.”

Tax-based Duties and Responsibilities of a Municipal Taxing Authority

 Establishing property classifications

 Establishing a Municipal Board of Revision for

property assessment appeals

 Setting mill rates by By-law for each property

classification

 Maintaining a property owner database for use in

property taxation

 Issuing tax notices to each property owner

 Collecting property taxes, and collecting and remitting

the education tax to the GNWT

The New Deal for NWT Community

Governments

 One component of the New Deal is to ensure

community governments get the benefit of the property taxes raised in their community

 As a first step MACA created the Property Tax

Revenue Grant Program Through the Program,

community governments receive a grant each year that

is equivalent to the property taxes collected within the community during the previous year

 MACA is working towards implementing the property

taxation component of the New Deal in the next few years

Northwest Territories 2005

Property Count

6,741

6,227 225

5,387

MTA's GTA Hinterland City of YK

Northwest Territories 2005 Assessment Totals

Northwest Territories 2005 Property Tax Revenue