Tài liệu Đề tài " Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư - Hoạch định ngân sách vận hành tòa nhà " docx

Hoạch định ngân sách• Biên độ sai số nhỏ/ Khả năng thành công bị thu hẹp • Thời gian hoàn vốn dài hơn -> tăng chi phí vốn • Hoạt động trong phạm vi hạn định giá ngắn hạn ví dụ: chi ph

CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề

30/03/2010

Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư Hoạch định ngân sách vận

hành toà nhà

Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm

Ghi chú:

FCF – dòng tiền thuần

của doanh nghiệp

V – giá trị của doanh nghiệp

Dòng tiền hoạt động thuần trong dự án BĐS

Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu

Vòng đời của một toà nhà

Thiết lập Xây dựng Hòan thiện

Quản lý Marketing /Cho thuê Phát triển

Dòng tiền Thời

gian

Vòng đời của 1 tòa nhà

Hoạch định ngân sách

• Biên độ sai số nhỏ/ Khả năng thành công bị thu hẹp

• Thời gian hoàn vốn dài hơn -> tăng chi phí vốn

• Hoạt động trong phạm vi hạn định giá ngắn hạn

(ví dụ: chi phí biến đổi)

• Chuyển dần chi phí vận hành sang chi phí Marketing xuyên suốt

• Cung cấp dịch vụ mới – Duy trì khách thuê – Chi phí

Hoạch định ngân sách

sự cắt giảm chi phí cố định như mong muốn

đoạn sớm hơn (giai đoạn thiết kế)

Phương pháp phân tích Monte Carlo)

Phân tích chi phí

Phân loại chi phí

Phí trên từng đơn vị Tổng phí

vd: Phí điện năng

Phân loại chi phí

Phí trên từng đơn vị Tổng phí

vd: Phí bảo hiểm

Phân loại chi phí

Phí trên từng đơn vị Tổng phí

vd: Phí bình tụ điện bổ sung trong hệ

Lí do?

Nên lưu ý:

khách hàng hiện nay hiểu biết hơn

thành công càng lớn

Hạn định giá ngắn hạn và dài hạn

• Hạn định giá ngắn hạn = Chi phí biến đổi (chi phí hoạt động) -> Chiến lược cho thuê!

• Về lâu dài các chi phí phải được chi trả, bao gồm tất

cả chi phí cố định, ví dụ như phí bảo hiểm

• Chú ý: Phần lớn các chi phí đều bao gồm cả chi phí biến đổi và chi phí cố định

Ví dụ về chi phí hỗn hợp

% chi phí

Chi phí hàng tháng (USD) monthly nếu

cho thuê 100% Chi phí biến đổi Chi phí cố định

100% Chi phí hành chính 50% 50%

100% Chi phí vệ sinh 70% 30%

100% Chi phí điều hoà 70% 30%

100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20%

100% Chi phí quản lí toà nhà 20% 80%

100% Chi phí tôn tạo cảnh quan môi trường 0% 100%

100% Chi phí pháp lý 100% 0%

100% Chi phí trang trí nội thất toà nhà 100% 0%

100% Chi phí Marketing và xúc tiến hoạt động 0% 100%

100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0%

100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20%

100% Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng 70% 30%

100% Chi phí an ninh 70% 30%

Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng) Các trang thiết bị

Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho thuê thấp)

Chi phí trung bình – Văn phòng

Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại

Chi phí điện năng trung bình – qua 1 năm

Chi phí điện năng trung bình cho toà nhà hạng B khoảng 10.000 m2

Chi phí điện năng

Chi phí phụ 14.00%

Các thiết bị khác 8.00%

Điều hòa/ Thông gió

30.00%

So sánh với tiêu chuẩn thế giới

Máy biến thế 7.60%

Các thiết bị khác 16.90%

Thiết bị làm mát 9.40%

Đèn chiếu sáng 13.00%

Thiết bị sưởi 22.80%

Phí tiêu thụ năng lượng

Thu phí năng lượng từ khách thuê là vấn đề then

chốt trong hợp đông cho thuê

Phí tiêu thụ năng lượng – Mẫu

Expenses Percentage

Salary 16.60% Electricity 73.91% Water fee 1.94% Fee for sanitary

material 3.17%Other fees 4.38%

Phí tiêu thụ năng lượng– Mẫu

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí

Những điều nên làm và nên tránh trong hoạch định ngân sách

• Nên tránh nhân diện tích cho thuê với một số cố định

• Nên tránh tính chi phí theo tỉ lệ % của doanh thu

• Nên tránh coi các chi phí như nhau

• Nên tránh suy diễn từ báo cáo tài chính của những tháng đầu

năm

• Nên tránh suy diễn số liệu từ hoạt động củanhững toà nhà khác

• Nên dự toán đến các trường hợp có thể xảy ra

• Nên cân nhắc các tính toán của nhà cung cấp M&E

• Nên sử dụng KWH thay vì USD / VND

• Nên sử dụng m^3 thay vì m^2

THẮC MẮC & GIẢI ĐÁP

Có trên 480 văn phòng trên tổng số

60 nước