Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thƣơng mại

Về mặt phạm vi, khoá luận tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật cũng như thực tiễn về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM để tìm h

5

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Với vai trò là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất, Ngân hàng thương mại (NHTM) huy động vốn, cho vay và cung cấp các dịch vụ khác, đóng vai trò như mạch máu của nền kinh tế, cung cấp nguồn vốn cho sản xuất và đầu tư cho mọi thành phần kinh tế; tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc phải đối mặt với nhiều rủi ro Vì vậy, pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay được hình thành nhằm giải quyết bài toán phòng ngừa và hạn chế rủi ro, trong đó thế chấp tài sản được đánh giá là biện pháp bảo đảm có hiệu quả cao và được NHTM áp dụng phổ biến để bảo đảm an toàn và mở rộng hoạt động kinh doanh.

Xét theo ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là hành vi một bên dùng tài sản để thay thế, thực hiện một nghĩa vụ trước đó; theo từ điển Tiếng Việt, thế chấp là việc một bên dùng tài sản làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không trả đúng kỳ hạn Định nghĩa này phần nào phản ánh bản chất của thế chấp tài sản ở chỗ nó là vật bảo đảm, mang tính thay thế cho nghĩa vụ trả nợ Đối với pháp luật Việt Nam, khái niệm thế chấp tài sản đã có sự thay đổi theo từng thời kỳ, bắt đầu từ khái niệm của luật dân sự và sau đó được điều chỉnh bởi các văn bản pháp lý hiện hành nhằm xác định rõ vai trò của tài sản thế chấp như một vật bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ.

Điều 342 BLDS năm 2005 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp Trong cơ chế thế chấp, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp nắm giữ và hai bên có thể thỏa thuận để một người thứ ba giữ tài sản thế chấp Do đó, ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp có thể quản lý gián tiếp tài sản thế chấp thông qua các giấy chứng nhận quyền sở hữu liên quan đến tài sản.

1 Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr 77

2 Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh, tr 858

Thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay tại các TCTD nói chung và NHTM nói riêng được hiểu là thỏa thuận giữa khách hàng (bên đi vay) hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) và ngân hàng (bên nhận thế chấp), theo đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả vốn và lãi vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và không chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng Như vậy, thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại TCTD nói riêng và NHTM nói chung là biện pháp quan trọng giúp hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay và ổn định quá trình kinh doanh tiền tệ của ngân hàng.

Thế chấp quyền sử dụng đất theo Điều 715 BLDS năm 2005 là thỏa thuận giữa bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp, và bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Đây là một quyền dân sự đặc thù, thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước dành cho người sử dụng đất, song vẫn nằm trong phạm vi quản lý chặt chẽ của Nhà nước Khác với thế chấp tài sản thông thường, thế chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi tuân thủ những quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký thế chấp, công chứng, chứng thực và thẩm quyền đăng ký thế chấp.

Nhƣ vậy, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với NHTM Bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp Qua nghiên cứu cho thấy, dù ở bất cứ giai đoạn nào, nhu cầu về vốn cho đầu tƣ, kinh doanh và phục vụ đời sống là rất lớn Một trong những giải pháp phổ biến là thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để vay vốn tại các NHTM Trong khi đó, pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện còn nhiều bất cập, điều đó đã phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất sử dụng quyền thế chấp cũng như NHTM trong quá trình thu hồi nợ

4 Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

Khoản 1 Điều 3 Văn bản hợp nhất số 8020/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm hợp nhất Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số 05/2012/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn pháp luật

1.1.2 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất a) Khái niệm quyền sử dụng đất

Tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã ghi nhận đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Khi nói đến

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là một quyền đặc thù của người sử dụng đất, được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và xem như một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.

Thuật ngữ “quyền sử dụng đất” lần đầu được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987 Hiện nay, với sự ra đời của BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất đã trở thành một khái niệm pháp lý và ngày càng được hoàn thiện Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, quyền sử dụng đất được hiểu là một loại quyền về đất đai được Nhà nước trao cho cá nhân, tổ chức nhất định trong xã hội để thực hiện, do đó người sử dụng đất theo pháp luật đất đai không phải là chủ sở hữu mà chỉ là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một quyền năng hạn chế của người sử dụng đất; họ chỉ có thể thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình trong những điều kiện nhất định và phải tuân theo quy trình thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định.

Đất đai ở Việt Nam không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân hay bất kỳ hình thức sở hữu riêng lẻ nào như các tài sản khác; đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý Tổ chức, hộ gia đình, và cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người khác, chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, đất đai không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào mà quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân thông qua Nhà nước.

Quyền sử dụng đất là đối tượng chính cho các giao dịch đất đai và là căn cứ để thiết lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Trong quan hệ thế chấp, người sử dụng đất không thể dùng đất đai làm tài sản thế chấp nếu họ không có quyền sở hữu, do đó họ không thể thỏa mãn điều kiện của chủ thể thế chấp với đất đai nói chung; tuy nhiên, họ vẫn có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình Trong khi với tài sản thông thường, quyền sử dụng được hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản, thì ở lĩnh vực đất đai quyền sử dụng đất còn bao hàm nhiều quyền khác, như quyền sử dụng không gian và lòng đất, cùng với quyền quản lý, phát triển và khai thác tiềm năng của đất đai.

Các hình thức liên quan đến đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn Những yếu tố này cho thấy quyền sử dụng đất không chỉ là một hình thức sở hữu đối với đất đai như đối với các tài sản thông thường mà còn là công cụ linh hoạt để quản lý, chuyển nhượng và huy động vốn, đầu tư, cũng như phân chia quyền lợi liên quan đến đất đai trong các giao dịch và quy trình pháp lý.

Quyền sử dụng đất, khi thuộc về Nhà nước, chỉ là một trong các quyền của chủ sở hữu; tuy nhiên, khi được chuyển giao cho người sử dụng đất, quyền này được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt Đối với quyền sử dụng đất được đưa ra thế chấp để bảo đảm tiền vay, nó phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định Đây là đặc điểm của quyền sử dụng đất.

Pháp luật Việt Nam công nhận bốn loại hình tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; khác với vật, tiền và giấy tờ có giá được xem là tài sản hữu hình, quyền tài sản là một loại tài sản vô hình đặc biệt Vì lý do này, BLDS năm 2005 đã dành riêng Điều 181 để định nghĩa quyền tài sản: đó là những quyền có giá trị được đo bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ BLDS năm 2005 cũng công nhận quyền tài sản là một loại tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong số các quyền tài sản, quyền sử dụng đất được xem là đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên bảo đảm bởi đất đai và tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân.

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Trong các giao dịch dân sự, không phải bất cứ chủ thể có nghĩa vụ nào cũng thể hiện đầy đủ thiện chí và khả năng để thực hiện các nghĩa vụ dân sự đối với bên có quyền Để bảo vệ quyền lợi của bên có quyền, pháp luật đã cho phép họ được tiến hành xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi đến hạn mà bên có quyền.

13 Điều 173, Điều 174, Điều 179, Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013

14 Điểm b Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013

15 Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013

Võ Hoàng Bảo Châu (2009) khảo sát Quyền thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ ra thực trạng pháp lý hiện nay cùng các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan Bài viết được trình bày trong khóa luận tốt nghiệp tại Trường đại học Luật TP Hồ Chí Minh, trang 17, cung cấp cái nhìn có hệ thống về quyền thế chấp đất đai ở Việt Nam.

Điều 12 quy định về việc các bên không thực hiện nghĩa vụ và về việc xử lý tài sản bảo đảm trong một số trường hợp cụ thể nhằm giúp bên có quyền thu hồi nợ Theo đó, khi một bên vi phạm nghĩa vụ được giao hoặc hai bên có thỏa thuận về tài sản bảo đảm, tài sản đó sẽ được xử lý theo các điều kiện đã nêu để bảo đảm việc thu hồi nợ Mục tiêu của điều khoản là xác định hình thức xử lý tài sản bảo đảm như thanh lý, bán đấu giá hoặc chuyển giao quyền sở hữu, đồng thời đảm bảo trình tự pháp lý và quyền lợi của các bên Quy định cũng nêu rõ thẩm quyền và điều kiện tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, nhằm tạo sự minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho bên cho vay.

Thực tiễn cho thấy việc nghiên cứu quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động của ngân hàng thương mại là cần thiết và hữu ích Theo Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam và phạm vi nghiên cứu của đề tài, “xử lý” được hiểu là giải quyết cho ổn thỏa Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, là quá trình thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ mà ngân hàng cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay hoặc bên bảo đảm cam kết tại hợp đồng tín dụng Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Xét về khía cạnh lý luận, xử lý tài sản thế chấp là ngân hàng thực hiện các biện pháp đối với tài sản thế chấp của khách hàng để thu hồi nợ khi có sự vi phạm nghĩa vụ theo những thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng; khi tài sản thế chấp đã được xử lý sẽ là căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản.

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; đây là phương thức mà ngân hàng lựa chọn khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và/hoặc vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng nhằm thu hồi vốn vay Tuy nhiên, không phải lúc nào khách hàng không trả được nợ cũng đồng nghĩa ngân hàng sẽ tiến hành xử lý ngay mà ngân hàng vẫn cân nhắc khả năng trả nợ và có thể gia hạn nợ nếu vẫn có khả năng thanh toán Ngay cả khi ngân hàng buộc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, thời điểm thực hiện xử lý được áp dụng sau một khoảng thời gian kể từ khi đến hạn trả nợ Ngân hàng có quyền quyết định thời điểm xử lý tài sản thế chấp nhưng không được trước 15 ngày đối với bất động sản kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản.

17 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản Tƣ Pháp, tr 273

1.2.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Vì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản đặc thù, việc xử lý tài sản thế chấp này tại ngân hàng thương mại (NHTM) không chỉ tuân thủ các nguyên tắc chung của xử lý tài sản bảo đảm mà còn mang những đặc thù riêng Các đặc điểm riêng đó bao gồm sự gắn kết mật thiết giữa quyền sử dụng đất với tài sản trên đất, tính hợp pháp và tính thanh khoản phụ thuộc vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan, sự phức tạp trong xác lập quyền và giao dịch liên quan đến đất đai, yếu tố định giá và cơ chế đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tại cơ quan nhà nước, cũng như sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và cơ quan đăng ký đất đai để bảo đảm hiệu lực và tính đầy đủ của giao dịch thế chấp.

Thứ nhất, căn cứ để tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại (NHTM) khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và/hoặc vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết Bất kể nguyên nhân nào, khi xuất hiện các căn cứ này, NHTM có quyền tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ đến hạn thanh toán.

Ngân hàng thương mại (NHTM) là chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp, gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Trong các giao dịch dân sự, việc xử lý tài sản thế chấp thường được thực hiện thông qua bán đấu giá tài sản do các cơ quan có thẩm quyền tổ chức khi hai bên không có thỏa thuận cụ thể; dù các bên có thỏa thuận về biện pháp và phương thức xử lý, NHTM vẫn giữ vai trò là chủ thể có quyền thực hiện xử lý tài sản thế chấp vì ngân hàng là người chịu ảnh hưởng trực tiếp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ Với vai trò kênh dẫn vốn chủ yếu của nền kinh tế, khi nguồn vốn của NHTM bị ảnh hưởng, nguy cơ tác động lan rộng lên toàn hệ thống ngân hàng là rất cao, tạo thành một hiệu ứng lan tỏa mạnh.

“đôminô”, điều này sẽ tác động xấu đến nền kinh tế

Việc xử lý tài sản thế chấp, tức quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, phải được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo những gì đã thỏa thuận sau khi xảy ra vi phạm Đây là nguyên tắc xuyên suốt của các bên trong bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm nói riêng, luôn được ưu tiên khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp Pháp luật không quy định thời điểm các bên được phép thỏa thuận, nên thỏa thuận này có thể được thiết lập trước hoặc sau khi có vi phạm xảy ra Nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên, tài sản có thể được bán thông thường, bán đấu giá, hoặc ngân hàng nhận trực tiếp tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm của bên thế chấp đối với ngân hàng khi nghĩa vụ đã đến hạn.

Cuối cùng, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất nhằm mục đích thu hồi khoản nợ mà ngân hàng thương mại đã cấp cho khách hàng vay khi khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng.

Trong trường hợp khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, xử lý tài sản thế chấp được xem là biện pháp nhằm thu hồi nợ, mặc dù mục đích chính của ngân hàng khi cho vay vẫn là cấp tín dụng chứ không phải xử lý tài sản Việc xử lý tài sản thế chấp cần được thực hiện một cách nhanh chóng để bảo đảm khả năng thanh toán, duy trì thanh khoản và giữ vững năng lực cấp tín dụng Đối với tài sản là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, giá trị có thể khác nhau giữa thời điểm ký hợp đồng và thời điểm xử lý Việc xác định giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng chỉ là cơ sở cho việc cấp tín dụng và không mang ý nghĩa định giá tài sản khi xử lý nợ Khi tiến hành xử lý, giá trị tài sản có thể tăng lên hoặc giảm đi tùy thuộc vào biến động của giá thị trường.

1.2.3 Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất có tính thanh khoản cao, giá trị hao mòn thấp và được chứng minh bằng giấy tờ quyền sử dụng rõ ràng, nên các ngân hàng thương mại (NHTM) thường chấp nhận chúng làm tài sản bảo đảm nhanh chóng khi cho vay Đánh giá đúng vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và áp dụng nó một cách hợp lý trong hoạt động cho vay sẽ giúp ngân hàng phát huy vai trò trung gian tài chính trong vòng quay của tiền tệ, kích thích hoạt động cho vay và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

Hoạt động ngân hàng luôn nhạy cảm với biến động kinh tế, chính trị, nên rủi ro và phạm vi vi phạm hợp đồng cùng nợ xấu ngày càng gia tăng; khi đó ngân hàng phải tiến hành xử lý tài sản thế chấp, gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, để đảm bảo khả năng thu hồi nợ Việc thu hồi nợ hiệu quả từ xử lý tài sản thế chấp là nền tảng cho an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng và tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quan hệ cung ứng và sử dụng vốn Công tác này góp phần giải quyết các khoản nợ đóng băng, giảm tỷ lệ nợ xấu dù không thể loại bỏ hoàn toàn hiện tượng này.

Phan Thị Ngọc Huyền (2010) trình bày trong khóa luận tốt nghiệp tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh về pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại ngân hàng Khóa luận phân tích các quy định pháp lý liên quan đến quyền xử lý và thanh lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay, được tham khảo từ trang 11.

17

Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trong thực tế, các ngân hàng thương mại không muốn xử lý tài sản bảo đảm của khách hàng vì việc này đồng nghĩa với việc khoản vay đã không còn hiệu lực Tuy nhiên, hoạt động cho vay không luôn diễn ra thuận lợi mà có những trường hợp buộc ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro và bảo toàn quyền lợi của các bên liên quan Vì vậy, nhằm hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ khi đến hạn, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp khi tham gia giao dịch thế chấp, pháp luật đã quy định cho bên nhận thế chấp quyền xử lý tài sản của bên thế chấp trong một số trường hợp cụ thể.

Tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ bảo đảm đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Khi đến hạn mà khách hàng không trả nợ và hai bên không có thỏa thuận khác, TCTD có quyền xử lý nợ và tài sản bảo đảm theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật để thu hồi nợ; đây là trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn Luật Các TCTD năm 2010 ghi nhận nguyên tắc này khi quy định: nếu khách hàng không trả được nợ đến hạn và các bên không có thỏa thuận khác, TCTD có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm và tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật; đây là cơ sở để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp Nói cách khác, khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ đến hạn, rủi ro tín dụng có thể phát sinh và ngân hàng sẽ dùng biện pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ Vấn đề này cũng được thể hiện tại Điều 355 của Bộ luật dân sự năm 2005 Xuất phát từ phía khách hàng có thể vì lý do khách quan hoặc chủ quan, nhưng từ phía ngân hàng, nếu khách hàng không trả nợ vay không kể đó là lý do gì, ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng, trong đó Điểm e Khoản 1 Điều 25 quy định các nguyên tắc, điều kiện và giới hạn cho vay nhằm đảm bảo an toàn tín dụng, tuân thủ pháp luật và tăng tính minh bạch, hiệu quả trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.

21 Khoản 2 Điều 95 Luật Các TCTD năm 2010

18 nào, ngân hàng hoàn toàn có quyền chuyển thành nợ quá hạn và ra thông báo xử lý tài sản bảo đảm

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý Việc xử lý tài sản bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm và thực thi các nghĩa vụ đã cam kết Quy trình xử lý tuân thủ đầy đủ thủ tục pháp lý và có thể bao gồm thanh lý hoặc bán tài sản bảo đảm theo điều khoản hợp đồng và các quy định hiện hành.

Trong trường hợp này, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm trước thời hạn đáo hạn khi người vay vi phạm mục đích sử dụng vốn vay hoặc sử dụng vốn sai mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp Các hợp đồng này quy định rất rõ nghĩa vụ của các bên: ví dụ người vay phải sử dụng vốn đúng mục đích; nếu vi phạm thì ngân hàng có quyền thu hồi nợ trước hạn Khi người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Sự vi phạm nghĩa vụ có thể xảy ra dù hai bên có hay không có thỏa thuận miễn là pháp luật đã quy định các nghĩa vụ đó.

Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

Đối với căn cứ này, tài sản được sử dụng làm bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa vụ Khi phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ, các nghĩa vụ khác chưa đến hạn được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản Bên nhận bảo đảm đã có trách nhiệm thông báo về việc xử lý tài sản; nếu các bên nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác, họ tham gia xử lý theo quy định Theo ý kiến của chúng tôi, pháp luật quy định trường hợp này hợp lý nhằm bảo vệ lợi ích của bên nhận bảo đảm, cụ thể là Ngân hàng thương mại (NHTM) Mặt khác, vì tài sản đó đã được thỏa thuận để thanh toán cho tất cả các nghĩa vụ nên khi được xử lý để thanh toán một nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác cũng phải được thanh toán theo thứ tự ưu tiên.

Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

Hiện nay, một điểm mở của pháp luật về giao dịch bảo đảm là cho phép các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm ngoài những trường hợp được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 56 Văn bản, do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Vì vậy, NHTM và khách hàng có quyền thỏa thuận về căn cứ xử lý tài sản thế chấp đối với các trường hợp này.

Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm xác định nguyên tắc: việc xử lý tài sản thế chấp là quyền của các bên tham gia giao dịch, bởi họ là chủ sở hữu hoặc có quyền xử lý để thu hồi nợ; tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, dù các bên không yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, vì lợi ích chung hoặc vì lợi ích của người thứ ba, pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; các trường hợp khác do pháp luật quy định có thể là bên bảo đảm bị phá sản; nếu bên bảo đảm là người thứ ba thế chấp tài sản bị phá sản thì tài sản bảo đảm được xử lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 57; mặc dù quy định rất cụ thể về các trường hợp xử lý tài sản thế chấp, văn bản vẫn linh hoạt, mềm dẻo và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch.

Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Việc xử lý tài sản thế chấp trong quan hệ cho vay giữa NHTM với khách hàng vốn “đụng chạm” đến lợi ích của nhiều bên nên khi tiến hành xử lý tài sản này nên cần tuân thủ một số nguyên tắc nhất định mà pháp luật đã dự liệu Đó chính là những định hướng có ý nghĩa chi phối đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM

Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó đƣợc thực hiện theo thỏa thuận của các bên 24 Thoả thuận này thể hiện sự thống nhất ý chí giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp về điều kiện, thời điểm, phương thức xử lý tài sản thế chấp Cả BLDS năm 2005 và Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm đều quy định ƣu tiên thỏa thuận của các bên khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm Đây cũng là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản thế chấp nói riêng Cơ sở pháp lý của nguyên tắc này là Khoản 1 và Khoản 2 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm Để thực hiện nguyên tắc này, khoản 1 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP đã quy định: “Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các

23 Khoản 1 Điều 57 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

Trong quan hệ cho vay giữa TCTD và khách hàng, việc xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm; chỉ khi hai bên không có thỏa thuận thì việc xử lý tài sản bảo đảm mới được thực hiện theo quy định của pháp luật bằng hình thức bán đấu giá Việc thỏa thuận có thể diễn ra tại hai thời điểm khác nhau.

Thỏa thuận về việc xử lý tài sản được thiết lập tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm tiền vay, là cơ sở pháp lý để thực hiện mọi biện pháp xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến khoản vay.

Thỏa thuận được thiết lập tại thời điểm xử lý tài sản; tại thời điểm này các bên vẫn có thể đàm phán thêm, ký kết các thỏa thuận phụ, bổ sung điều khoản hoặc thậm chí thay thế tài sản bảo đảm nếu hai bên đồng ý.

Thỏa thuận là nguyên tắc kinh điển của BLDS, đòi hỏi Nhà nước và người thứ ba trong giao dịch dân sự tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên thông qua thỏa thuận Để thực hiện triệt để nguyên tắc này, pháp luật quy định cách thức xử lý đối với trường hợp một tài sản được dùng làm bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nhằm đảm bảo sự công bằng và an toàn cho các giao dịch dân sự.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận áp dụng các phương thức bảo đảm nhưng chưa cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm, nguyên tắc cho phép ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ; để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý thông qua bên thứ ba; các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản thế chấp sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau, đảm bảo bình đẳng trong việc đề nghị và chấp nhận đề nghị để đi đến thỏa thuận chung, thống nhất; thực hiện đúng nguyên tắc này vừa tôn trọng quyền dân sự của các bên vừa tạo sự linh hoạt trong quá trình giải quyết, tiết kiệm thời gian, đồng thời nâng cao mối quan hệ hợp tác cho các hoạt động sau này; pháp luật cho phép các bên tự do ý chí, tự do thỏa thuận, nhưng thỏa thuận đó không được vi phạm điều cấm và không trái với đạo đức xã hội.

Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện khách quan, công khai và minh bạch, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay; quá trình định giá, bảo quản và xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện đúng quy định pháp luật và nguyên tắc công bằng, giúp tăng cường niềm tin, hạn chế tranh chấp và tối ưu hóa giá trị tài sản bảo đảm cho giao dịch vay.

Theo nguyên tắc này, khách quan được hiểu là không bị ảnh hưởng hay chi phối bởi ý chí chủ quan của bất kỳ cá nhân nào Việc xử lý tài sản thế chấp phải dựa trên cơ sở khách quan, tuân thủ các quy định và tiêu chí đã được thiết lập, không căn cứ vào ý chí riêng của bất kỳ ai Nhờ vậy, quá trình xử lý tài sản thế chấp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn pháp lý cho các bên liên quan.

Được trình bày trong Khóa luận tốt nghiệp của Đinh Thị Thu Lan (2014), bài viết phân tích khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, nhấn mạnh vai trò của tài sản bảo đảm đối với quản trị rủi ro tín dụng, thanh khoản ngân hàng và hiệu quả cấp vốn Trong phạm vi pháp lý, công trình làm rõ quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản bảo đảm, thứ tự ưu tiên thanh toán, điều kiện đăng ký và thi hành bảo đảm, cũng như ảnh hưởng của khung pháp lý đến khả năng định giá, chuyển nhượng và thu hồi tài sản khi vỡ nợ Về mặt kinh tế, nghiên cứu xem xét cách tài sản bảo đảm tác động đến lãi suất, chi phí vốn, và động lực cho người vay, đồng thời phân tích sự cân bằng giữa bảo đảm và chi phí bảo đảm cho ngân hàng và doanh nghiệp Các kết luận chỉ ra các yếu tố để cải thiện khung pháp lý và thực tiễn ngân hàng nhằm tăng cường an toàn vốn, thúc đẩy xử lý nợ xấu hiệu quả và mở rộng khả năng cho vay, từ đó góp phần vào sự ổn định của hệ thống tài chính và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Trong khuôn khổ thỏa thuận giữa các bên và trên cơ sở quy định của pháp luật, việc công khai và minh bạch không chỉ bao gồm thông tin về tài sản thế chấp mà còn về quá trình xử lý tài sản cho các bên liên quan biết Ngân hàng có trách nhiệm công khai thông tin cho các bên còn lại, ví dụ thông báo về việc tiến hành xử lý tài sản thế chấp và thời hạn quy định Người thế chấp cũng phải công khai thông tin về tài sản thế chấp cho ngân hàng Việc xử lý tài sản bảo đảm vừa được thực hiện một cách công khai, minh bạch vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm và của các cá nhân, tổ chức liên quan Mục tiêu cuối cùng là bảo đảm thu hồi nợ tối đa cho ngân hàng đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên bảo đảm, đặc biệt khi tài sản được đem ra xử lý thông qua bán công khai với sự tham gia của bên thứ ba hoặc được giao cho bên thứ ba xử lý.

Nguyên tắc này yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy trình cụ thể và rõ ràng Cụ thể, hình thức các thỏa thuận thế chấp tài sản và xử lý tài sản bảo đảm giữa ngân hàng thương mại (NHTM) và khách hàng phải được thể hiện bằng văn bản, thường ở dạng hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp Để các thỏa thuận có hiệu lực, các hợp đồng thế chấp bất động sản phải được công chứng Tài sản bảo đảm có thể là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, máy bay, tàu biển hoặc là một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ; trong trường hợp này, giao dịch bảo đảm chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp Hơn nữa, trước khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản cho các bên nhận bảo đảm khác theo địa chỉ do bên bảo đảm cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Nguyên tắc chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp quy định rằng bên nhận thế chấp (NHTM) hoặc người được NHTM ủy quyền là người tiến hành các biện pháp xử lý tài sản thế chấp Theo nguyên tắc này, NHTM hoặc người được ủy quyền sẽ thực hiện quá trình xử lý theo đúng trình tự và thẩm quyền được cấp Trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác, thỏa thuận đó sẽ được áp dụng để xác định chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp.

Vai trò của ngân hàng được ví như mạch máu của nền kinh tế, giúp điều tiết lưu thông vốn và duy trì sự ổn định của hệ thống tài chính Khi một hoặc vài ngân hàng gặp khó khăn có thể kéo theo sự khó khăn của các tổ chức tín dụng khác và làm suy giảm nền kinh tế Vì vị trí đặc biệt của ngân hàng thương mại trong hệ thống tài chính, pháp luật quy định bên nhận thế chấp (ngân hàng) là chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp nhằm đảm bảo an toàn và tính bền vững trong hoạt động ngân hàng Mặt khác, dựa trên quyền ưu tiên theo đuổi tài sản thế chấp để thu hồi nợ, pháp luật bảo đảm cho bên nhận thế chấp có cơ sở thu hồi nợ từ tài sản thế chấp, qua đó giảm thiểu rủi ro cho toàn bộ hệ thống tài chính.

28 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

29 Điều 10 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

22 luật quy định NHTM có quyền trực tiếp hoặc ủy quyền cho người thứ ba xử lý tài sản thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác, ví dụ như để cho bên thế chấp tự thực hiện việc xử lý tài sản đó Người xử lý tài sản theo ủy quyền sẽ căn cứ vào nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

2.3.1 Trường hợp các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà các ngân hàng thương mại lựa chọn để thu hồi vốn vay khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và/hoặc vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng Pháp luật quy định các phương thức này nhằm tạo cơ sở pháp lý và định hướng cho NHTM trong quá trình xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay Đồng thời, sự tôn trọng quyền thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch giúp các bên chủ động lựa chọn phương thức phù hợp và thuận tiện, từ đó giảm thiểu rắc rối và chi phí liên quan đến xử lý tài sản thế chấp.

2.3.1.1 Bán tài sản bảo đảm

Trong nghĩa phổ biến nhất, bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và các tài sản gắn với đất được bán trực tiếp cho tổ chức hoặc cá nhân nhằm thu hồi nợ theo thời hạn và quy định của pháp luật Khác với giao dịch mua bán thông thường, tài sản được đem ra bán để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, và cơ sở phát sinh quyền chuyển nhượng, quyền bán tài sản gắn đất được quy định tại Khoản 1 Điều 59 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm Đây là hình thức thỏa thuận bán tài sản bảo đảm giữa cá nhân, tổ chức với ngân hàng khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay, dựa trên sự đồng thuận ý chí giữa NHTM và bên có tài sản bảo đảm Bên nhận bảo đảm hoặc các bên liên quan có thể bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba có tư cách pháp nhân được quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật Việc bán được tiến hành theo hai phương thức: bán đấu giá tài sản và bán tài sản không qua đấu giá Về nguyên tắc, bán tài sản bảo đảm có thể thực hiện bằng hình thức mua bán thông thường trên cơ sở thỏa thuận các điều kiện giữa các bên.

Khoản 24 của hợp đồng mua bán quy định quyền của bên có quyền bán tài sản và quyền của bên mua tài sản Khi các bên thỏa thuận xử lý tài sản bảo đảm bằng bán đấu giá, giao dịch sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản Kinh nghiệm thực tế cho thấy việc bán tài sản bảo đảm qua đấu giá là cách tối ưu để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các bên liên quan đến giao dịch bảo đảm Quy trình thực hiện bán tài sản bảo đảm được trình bày chi tiết theo đúng quy định pháp luật và được các bên tuân thủ nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc thanh lý tài sản.

Khi đến hạn thanh toán hoặc khi bên vay vi phạm hợp đồng dẫn đến việc xử lý hợp đồng tín dụng và không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng thương mại (NHTM) có quyền bán tài sản thế chấp theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp Các bên có thể tự thỏa thuận với nhau hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định giá bán tài sản bảo đảm.

Thời hạn xử lý tài sản thế chấp được các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận, thời hạn do người xử lý tài sản có quyền quyết định, nhưng đối với bất động sản, thời hạn này không được diễn ra trước mười lăm ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp.

Tiền bán tài sản được dùng để thu hồi nợ của khách hàng Nếu số tiền thu được lớn hơn số nợ, khách hàng sẽ nhận lại phần chênh lệch; ngược lại, nếu số tiền thu được nhỏ hơn nghĩa vụ, khách hàng phải thanh toán phần thiếu Sau khi có kết quả bán tài sản, chủ sở hữu và bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản bảo đảm.

Bán tài sản bảo đảm là phương thức được các NHTM sử dụng phổ biến nhất, vì nó cho phép xác định chính xác giá trị thực của tài sản bảo đảm tại thời điểm bán trên thị trường Ngoài ra, bán tài sản bảo đảm còn đáp ứng được nhu cầu của hầu hết các bên liên quan: bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có nhu cầu mua tài sản bảo đảm Phương thức này giúp tài sản được xử lý nhanh chóng theo thỏa thuận và sự đồng thuận của các bên, không phải trải qua các thủ tục phức tạp vừa tốn thời gian vừa phát sinh chi phí Thời điểm thu hồi nợ đối với ngân hàng rất quan trọng; các NHTM không chỉ muốn thu hồi nợ mà còn mong muốn thu hồi trong thời gian sớm nhất để đảm bảo sự luân chuyển của dòng vốn Khi dòng vốn bị tồn đọng quá lâu sẽ gây tổn thất cho cả ngân hàng lẫn nền经济.

31 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

32 Điều 62 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

Mặc dù là phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận mang lại hiệu quả tối ưu cho ngân hàng thương mại (NHTM), phương thức này cũng gặp phải không ít khó khăn Vì đây là cách xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận nên pháp luật không có quy định chi tiết cụ thể, mà chỉ đóng vai trò khung pháp lý hỗ trợ các bên trong quá trình thực thi Do đó, mức độ thực hiện thỏa thuận phụ thuộc nhiều vào thiện chí của các bên Khó khăn đầu tiên đến từ các quy định pháp lý chưa rõ ràng, khiến quá trình xử lý tiềm ẩn rủi ro cho NHTM Trong quá trình xử lý, NHTM có thể đối mặt với sự bất hợp tác từ bên có tài sản thế chấp Thêm vào đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán tài sản gắn liền với đất sẽ gặp khó khăn nếu thị trường bất động sản ở thời điểm đó đang ở trạng thái đóng băng.

2.3.1.2 Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

Pháp luật hiện hành cho phép NHTM nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thay thế cho nghĩa vụ của bên bảo đảm Đó là trường hợp bên nhận thế chấp trực tiếp nhận tài sản thế chấp và lấy giá trị của tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-, các quy định này điều chỉnh việc nhận tài sản thế chấp và sử dụng giá trị của tài sản để thay thế cho nghĩa vụ bảo đảm.

CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định khi giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì ngân hàng phải thanh toán số tiền chênh lệch cho bên bảo đảm Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn của các TCTD cho thấy hai bên khó đạt sự đồng thuận về giá trị của tài sản thế chấp để khấu trừ nghĩa vụ nợ, đặc biệt khi giá trị tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn giá trị khoản vay Trong nhiều trường hợp, TCTD buộc phải chấp nhận giá trị của tài sản cao hơn giá trị thị trường để có thể thu hồi dứt điểm khoản nợ Khi thỏa thuận nhận chính tài sản thế chấp thay cho việc thực hiện nghĩa vụ, đó là cam kết chuyển nhượng chính thức tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp của bên thế chấp Quy trình thực hiện phương thức này như sau:

Thứ nhất, các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm Quy định của pháp luật không chỉ tôn trọng sự tự do ý chí của các bên khi tham gia giao dịch mà còn bảo đảm rằng giá trị tài sản bảo đảm được xác định một cách khách quan và tin cậy thông qua thẩm định giá bởi tổ chức có thẩm quyền, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và tăng tính minh bạch cho giao dịch.

Nguyễn Thị Lệ Thu (2013) trình bày trong khóa luận tốt nghiệp tại Trường đại học Luật TP Hồ Chí Minh về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại, được ghi nhận trên trang 15.

26 dịch vụ bảo đảm không chỉ bảo vệ các bên mà còn cung cấp một cơ sở đáng tin cậy để xác định giá trị của tài sản, thông qua một tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản.

Thứ hai, khi giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch cho bên bảo đảm, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Trong bước thứ ba, bên nhận bảo đảm nhận quyền nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ và phải xuất trình văn bản chứng minh quyền xử lý tài sản bảo đảm cùng với kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bảo đảm.

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đặc biệt

2.4.1 Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Vì đặc thù về mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, nên khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, pháp luật đã có những quy định nhằm tạo khung pháp lý định hướng cho hoạt động xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền trên đất hoặc ngƣợc lại Cách thức xử lý tài sản thế chấp khi chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất được chia làm hai trường hợp như sau: Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị quyền sử dụng đất Số tiền thu đƣợc từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác 42

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận như giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất 43

Khoản 2 Điều 716 BLDS năm 2005 quy định: khi người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp Từ quy định này có thể hiểu rằng các tài sản gắn liền với đất của người thế chấp chỉ được đem thế chấp cùng với quyền sử dụng đất khi có sự thỏa thuận giữa các bên Thỏa thuận này đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định người thụ hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản gắn liền với đất và việc xử lý tài sản khi đến hạn mà bên thế chấp vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ Nếu không có thỏa thuận thế chấp

Toàn bộ tài sản gắn liền với đất và hoa lợi, lợi tức phát sinh từ các tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc về bên thế chấp và khi xử lý tài sản thế chấp sẽ không xử lý đối với những tài sản gắn liền với đất Nếu các bên thỏa thuận thế chấp cả tài sản gắn liền với đất thì hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản gắn liền với đất đó khi xử lý tài sản thế chấp cũng sẽ bị xử lý Tương tự, Điều 370 và Điều 371 BLDS Nhật Bản quy định hợp đồng thế chấp đất không bao gồm thế chấp nhà cửa, công trình xây dựng trên mặt đất đó và hoa lợi của đất Điều 719, 720, 721 BLDS và thương mại Thái Lan cũng quy định: hợp đồng thế chấp không bao gồm nhà cửa mà người thế chấp xây trên đất sau khi ký hợp đồng, trừ khi hợp đồng có điều khoản đặc biệt về vấn đề đó Tuy nhiên, ở mọi trường hợp người nhận thế chấp có thể bán cả nhà cửa và đất đai, nhưng quyền ưu tiên chỉ được thực hiện đối với số tiền thu được từ việc bán đất.

BLDS năm 2015 quy định rằng khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác Như vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất sẽ đi kèm theo tài sản thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác Quy định này cho thấy hướng đi của BLDS năm 2015 về việc gắn tài sản gắn liền với đất với quyền thế chấp, thay vì tách riêng như trước đây.

Việc quyền sử dụng đất đi kèm với các tài sản gắn liền với đất tạo thành một khối thống nhất và chỉ khi được xử lý đồng thời hai yếu tố này mới tối đa hóa giá trị của tài sản Nếu chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà bỏ qua tài sản gắn liền, ngân hàng có thể chịu rủi ro cao hơn trong nhiều trường hợp Do đó, dù chỉ thế chấp tài sản trên đất hoặc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vẫn phải xem như một khối: không thể tách rời mà nên xử lý chung Sau khi xử lý toàn bộ khối bất động sản, phần giá trị còn lại sẽ được xác định và trả cho bên có quyền.

44 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 3/2011, tr 16

Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ dựa vào đất mà không thế chấp tài sản trên đất có thể tạo rủi ro pháp lý và tài chính đáng kể cho cả bên vay lẫn ngân hàng Khi tài sản gắn liền trên đất không được dùng làm bảo đảm, khoản vay dễ trở nên ít bảo đảm, khó xử lý khi có sự cố mất khả năng trả nợ hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất, dẫn tới rủi ro thu hồi không triệt để Để hạn chế rủi ro, ngân hàng thường yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc thế chấp toàn bộ tài sản trên đất, kiểm tra tính hợp lệ của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định giá tài sản và xây dựng điều khoản bảo đảm chặt chẽ như lãi suất, kỳ hạn vay và biện pháp xử lý nợ Người vay nên nắm vững các quy định pháp lý liên quan đến đất đai, quyền thế chấp và hợp đồng vay, đồng thời cân nhắc tham vấn pháp lý để bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp trong quá trình vay vốn.

2.4.2 Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

Thực tế, bất động sản trên đất và đất là một khối tài sản chung, không thể tách rời; khi một nghĩa vụ đến hạn, các nghĩa vụ khác cũng được xem là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, nhưng thế chấp tài sản trên đất mà không đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất hoặc ngược lại sẽ gặp nhiều khó khăn trong xử lý Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, người mua hoặc người nhận chính tài sản có thể tiếp tục sử dụng đất khi xử lý tài sản Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất sẽ được chuyển giao cho người mua hoặc người nhận chính tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa làm rõ cách thức mà bên thuê và chủ sở hữu mới có thể duy trì hợp đồng thuê đã ký, đặt ra câu hỏi: có thể ký một hợp đồng chuyển giao quyền và nghĩa vụ hay chủ sở hữu mới có thể yêu cầu đàm phán lại một số điều khoản? Vấn đề này phát sinh thực tế vì việc duy trì hợp đồng thuê có thể ảnh hưởng đến chủ sở hữu mới và tạo tâm lý e ngại cho bên mua tài sản bị xử lý, từ đó khiến việc thu hồi nợ của ngân hàng gặp khó khăn do việc phát mãi tài sản bị chậm.

BLDS năm 2015, Điều 326 quy định rõ hai trường hợp liên quan đến thế chấp tài sản gắn liền với đất: trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác; trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác Như vậy, trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, cách xử lý của Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP và BLDS năm 2015 là giống nhau Điều này góp phần tạo nên sự thống nhất trong việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại.

Đề tài Tranh chấp phát sinh từ việc thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại của tác giả Huỳnh Tiểu Phụng (2012) phân tích thực trạng phức tạp của quan hệ bảo đảm, từ việc thiết lập quyền thế chấp đến quá trình đăng ký, xử lý và thi hành tại thực tế ngân hàng Bài viết làm rõ các nguyên nhân gây tranh chấp gồm thiếu thông tin, bất cân xứng giữa bên vay và ngân hàng, sự bất cập của khung pháp lý và quy trình thực hiện, đồng thời đánh giá tác động của các tranh chấp tới dòng vốn và hoạt động cho vay Từ đó đề xuất hướng hoàn thiện nhằm hoàn thiện khung pháp lý về thế chấp tài sản, tăng cường minh bạch, cải thiện hệ thống đăng ký và xử lý bảo đảm, nâng cao hiệu quả cơ chế thương lượng và hòa giải, cũng như tăng cường vai trò của tòa án và cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền lợi của cả người vay lẫn ngân hàng và góp phần ổn định thị trường tín dụng.

2.4.3 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại (NHTM) là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng với bên nhận thế chấp Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Hiện nay, hình thức thế chấp này diễn ra tương đối phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác tối đa giá trị quyền sử dụng đất cũng như bảo vệ sự an toàn và ổn định cho hệ thống NHTM.

Pháp luật cho phép tài sản bảo đảm có thể thuộc sở hữu của bên thứ ba và người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền; tuy nhiên, các quy định hiện hành chưa có sự hướng dẫn trực tiếp về cách xử lý tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại (NHTM) Do đó, thực tiễn hiện nay chỉ có thể dựa vào các quy định liên quan đến chế định thế chấp quyền sử dụng đất để giải quyết các trường hợp này.

Về nguyên tắc, xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba được thực hiện khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Đối với xử lý quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất của bên thứ ba nói riêng, việc xử lý được thực hiện trên cơ sở áp dụng các quy định về xử lý tài sản bảo đảm tại Điều 336, Điều 338 và Điều 355 BLDS năm 2015, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và duy trì trật tự trong giao dịch đất đai.

Để xử lý quyền sử dụng đất của bên thứ ba, cần áp dụng quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005 Khi tiến hành xử lý, các bên phải xác định hai vấn đề cơ bản: thứ nhất là thời điểm bên được cấp tín dụng phải thực hiện nghĩa vụ dân sự; thứ hai là việc chứng minh bên được cấp tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ với Ngân hàng thương mại (NHTM) Việc làm rõ hai yếu tố này giúp bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và tuân thủ các quy định pháp luật về cho vay, bảo toàn tài sản và xử lý quyền sử dụng đất của bên thứ ba.

Khi NHTM tiến hành xử lý quyền sử dụng đất của bên thứ ba, số tiền thu được từ việc xử lý sẽ được dùng để thanh toán các nghĩa vụ của bên được cấp tín dụng Trường hợp sau khi đã thanh toán xong các nghĩa vụ được bảo đảm mà còn thừa tiền thì NHTM phải trả lại cho bên thế chấp; nếu còn thiếu và không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên được cấp tín dụng thì bên được cấp tín dụng phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho NHTM Bên thứ ba thế chấp quyền sử dụng đất chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi giá trị tài sản thế chấp; khi đã xử lý xong các nghĩa vụ liên quan, các bên sẽ được giải quyết theo đúng quy định.

Định dạng
Số trang	69
Dung lượng	1,21 MB