37 2.1.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về nội dung thẩm định của tài sản đảm bảo40 2.2 Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định về hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng thư
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về tài sản đảm bảo
1.1.1 Khái niệm tài sản đảm bảo
Trong hoạt động cho vay, ngân hàng thường ưu tiên khách hàng truyền thống có uy tín và tình hình tài chính lành mạnh, vì uy tín được xem như một yếu tố an toàn vô hình dựa trên mối quan hệ lâu dài và khả năng trả nợ đúng hạn Tuy nhiên, rủi ro cho vay vẫn có thể xuất hiện bất ngờ vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài năng lực tài chính của khách hàng Khi ngân hàng không thể dựa vào các giá trị vô hình như uy tín, thương hiệu hoặc tính minh bạch của báo cáo tài chính, việc dùng tài sản đảm bảo trở thành điều kiện thiết yếu để hạn chế rủi ro và bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay và kinh doanh.
Theo từ điển tiếng Việt, tài sản được hiểu là mọi giá trị hữu hình (yếu tố vật chất) hoặc vô hình (yếu tố tinh thần) mang lại lợi ích thiết thực cho chủ sở hữu Đảm bảo là việc chắc chắn thực hiện hoặc cam kết nhận trách nhiệm để thực hiện một nghĩa vụ Do đó, khái niệm "tài sản đảm bảo" được hiểu là việc dùng các giá trị mang lại lợi ích thiết thực cho bản thân để cam kết thực hiện hoặc nhận trách nhiệm thay cho người thực hiện nghĩa vụ.
Trong ngôn ngữ pháp lý, tài sản đảm bảo là tài sản mà bên bảo đảm dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Đây là công cụ pháp lý giúp cụ thể hóa cam kết và bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm khi bên bảo đảm không thực hiện đúng hoặc đầy đủ nghĩa vụ Việc xác định rõ tài sản đảm bảo và mối quan hệ giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm đóng vai trò then chốt trong các giao dịch dân sự, đảm bảo sự an tâm và tính bền vững của các nghĩa vụ pháp lý.
Bản chất của tài sản đảm bảo:
Đối với tài sản đảm bảo, điều kiện đầu tiên là phải có cơ sở pháp lý đầy đủ và hợp lệ Tài sản đảm bảo phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm và không bị pháp luật cấm giao dịch để ngân hàng dễ xử lý thu hồi nợ khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng thương mại chỉ chấp nhận tài sản đảm bảo khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt pháp lý và các quy định liên quan.
Ở góc độ kinh tế, tài sản phải có tính thanh khoản để đảm bảo khả năng chuyển đổi nhanh thành tiền khi cần thiết Trong trường hợp rủi ro tín dụng phát sinh, tức là khách hàng không còn khả năng thanh toán khoản nợ tại ngân hàng thương mại, bản chất của tài sản bảo đảm là tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng Tài sản đảm bảo do vậy đóng vai trò quan trọng trong quản trị rủi ro, giúp duy trì thanh khoản cho ngân hàng và tăng cường khả năng cấp tín dụng cho các doanh nghiệp và cá nhân.
1 Khoản 7, Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP
Thu hồi nợ nhanh chóng phụ thuộc vào tính thanh khoản của tài sản thế chấp, vốn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố và bản chất của từng loại tài sản Về nguyên tắc, để các ngân hàng có thể thu hồi nợ và lãi vay, giá trị tài sản đảm bảo phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm Trong thực tế, ngân hàng thương mại vẫn xem xét cấp tín dụng cho những khách hàng có tài sản thế chấp ở một hoặc nhiều ngân hàng khác khi tài sản có xu hướng tăng giá trị hoặc nhờ uy tín trong giao dịch và thanh toán của khách hàng với ngân hàng.
1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo
1.1.2.1 Dựa vào đặc tính vật lý của tài sản đảm bảo
Dựa vào đặc tính vật lý của tài sản đảm bảo, ta phân loại chúng thành động sản và bất động sản – đây là cách phân loại phổ biến được hầu hết pháp luật các nước công nhận Điển hình, Bộ luật Dân sự Pháp thể hiện sự logic của phân loại này: Điều 516 khẳng định rằng mọi tài sản thuộc loại động sản hoặc bất động sản Bộ luật Dân sự Pháp cũng đưa ra ba tiêu chí để xác định bất động sản: bất động sản do bản chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do đối tượng gắn liền với đất.
Pháp luật cổ đại châu Âu xem bất động sản là tài sản mang tính gia tộc, thuộc sở hữu của một dòng họ, nên thường áp đặt các quy định nghiêm ngặt nhằm hạn chế khả năng chuyển nhượng loại tài sản này.
Quay trở lại với pháp luật Việt Nam, có thể nhận thấy cách tiếp cận của các nhà làm luật Việt Nam tương đối gần với chuẩn mực pháp lý trên thế giới, đặc biệt so với hệ thống Civil Law và pháp luật Pháp Tuy nhiên, cách quy định của Bộ luật Dân sự 2005 vẫn thể hiện nhiều điểm khác biệt so với các chuẩn mực của hệ thống Civil Law nói chung.
Theo quy định tại Điều 174, chương XI, Bộ luật Dân sự 2005 đã đề cập đến sự phân loại bất động sản và động sản, theo đó:
Bất động sản là nhóm tài sản bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó Đây là loại tài sản có giá trị, thường được mua bán, cho thuê và đầu tư trên thị trường bất động sản, phản ánh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai cùng các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình.
7 c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định
2 Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”
Với cách quy định này, có thể thấy các nhà làm luật Việt Nam đã nhận thức rõ tầm quan trọng của việc phân loại bất động sản và động sản Khoản 2 Điều 174 cho thấy ý định khẳng định tài sản gồm bất động sản và động sản thông qua phương pháp loại trừ: “Động sản là những tài sản không phải bất động sản.” Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2005 lại không đưa ra tiêu chí cụ thể để xác định một tài sản là bất động sản, mà chỉ liệt kê chung các loại tài sản được coi là bất động sản So với khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995, trước đây các nhà làm luật đã đưa ra một tiêu chí chung để xác định bất động sản là các tài sản có đặc tính cố định, gắn liền với đất đai, không có khả năng tách rời khỏi đất, thông qua cách quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: …” Tuy nhiên, tiêu chí này dường như quá cứng nhắc và dễ dẫn đến hiểu rằng bất động sản bắt buộc phải là những tài sản không có khả năng di dời Điều này đã được khắc phục tại Bộ luật Dân sự 2005.
Việc phân loại tài sản là động sản hay bất động sản có ý nghĩa quan trọng cho thẩm định tài sản bảo đảm, vì quyền sở hữu và quyền định đoạt của hai loại tài sản này khác nhau Do đó, khi thẩm định tài sản cần xác định rõ loại tài sản để đánh giá đúng các quyền liên quan Trong trường hợp xác định chủ sở hữu, quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản, còn quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ khi pháp luật có quy định khác.
Như vậy, đối với động sản, quyền sở hữu được thể hiện công khai qua chiếm hữu, trừ các phương tiện giao thông được coi là nguồn nguy hiểm cao độ như ô tô, xe máy, tàu biển nên phải có chế độ đăng ký riêng; chủ sở hữu động sản có quyền định đoạt, chiếm hữu và sử dụng, và có thể ủy quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng cho người khác hoặc chuyển một trong số các quyền này cho người khác thông qua giao dịch dân sự Còn đối với bất động sản, chỉ có đăng ký mới là biện pháp công khai các quyền về bất động sản, do đó cần thẩm định các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bất động sản này; chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng bất động sản và đất đai thuộc sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật Do đó, khi thẩm định quyền sở hữu bất động sản cần xem xét đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan.
2 Điều 167 Bộ luật Dân sự 2005
Để bảo đảm tính pháp lý của tài sản bảo đảm, người thẩm định cần phân biệt rõ giữa động sản và bất động sản nhằm có hình thức kiểm tra tính pháp lý chính xác nhất Dựa vào sự phân loại này, người thẩm định dễ xác định người sở hữu tài sản có quyền sở hữu đầy đủ hay chỉ có phần quyền trong quyền sở hữu, từ đó xác lập đúng cơ cấu quyền và nghĩa vụ liên quan.
1.1.2.2 Dựa vào tính hiện hữu của tài sản
Theo tính hiện hữu của tài sản, tài sản đảm bảo được phân thành hai nhóm chính: tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hiện có là những tài sản đang tồn tại và có thể được dùng làm bảo đảm ngay lập tức, trong khi tài sản hình thành trong tương lai là các tài sản sẽ được hình thành từ các hoạt động đầu tư hoặc dự án và sẽ có hiệu lực bảo đảm khi hình thành đầy đủ.
Khái quát về hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo
1.2.1 Khái niệm thẩm định tài sản đảm bảo
Thẩm định tài sản đảm bảo là quá trình ngân hàng sử dụng các công cụ và phương tiện kỹ thuật để đánh giá giá trị của tài sản đảm bảo mà khách hàng dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ Việc thẩm định tài sản đảm bảo cho vay tạo cơ sở pháp lý và kinh tế vững chắc cho công tác thu hồi vốn đã giải ngân, đồng thời nâng cao quản trị rủi ro tín dụng và hiệu quả thu hồi nợ Nội dung thẩm định có thể khác nhau tùy theo từng loại tài sản, nhưng mục tiêu chung là xác định giá trị bảo đảm, đánh giá tính thanh khoản và điều kiện pháp lý liên quan, cũng như các yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ.
17 TS Đoàn Văn Trường, Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, tr.4
15 bao giờ cũng gồm hai nội dung chính là thẩm định tính pháp lý và xác định giá trị tài sản đảm bảo (thẩm định giá trị)
Thẩm định tính pháp lý của tài sản đảm bảo là việc xem xét tài sản đó có hội đủ các điều kiện của một tài sản đảm bảo theo quy định của pháp luật hay không Các điều kiện này gồm: Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm; Phải đƣợc phép giao dịch; Không có tranh chấp tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm; Giá trị của tài sản phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm; Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có yêu cầu
Thẩm định giá trị của tài sản đảm bảo là quá trình cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự và theo tiêu chuẩn thẩm định giá 18, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích thẩm định giá Mục đích thẩm định giá trị tài sản đảm bảo nhằm phục vụ cho cả ngân hàng và bên bảo đảm: một mặt giúp ngân hàng dự đoán khả năng thực hiện nghĩa vụ dựa trên tài sản bảo đảm của bên đảm bảo, từ đó xác định hạn mức cho vay hợp lý; mặt khác giúp bên bảo đảm xác định được mức cho vay tối đa mà ngân hàng có thể cho vay so với nhu cầu vốn của mình, từ đó có các phương án tài chính phù hợp để nhanh chóng đáp ứng nhu cầu vốn ban đầu Thêm vào đó, thẩm định giá tài sản đảm bảo cũng là căn cứ để ràng buộc trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp phía ngân hàng có trách nhiệm quản lý tài sản nhưng làm mất mát, hỏng tài sản.
Tóm lại, hoạt động thẩm định giá trị đóng vai trò then chốt trong ngân hàng: nó giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay một cách sáng suốt và đồng thời bảo đảm mức cho vay hợp lý, nằm trong biên độ an toàn Khi rủi ro tín dụng xảy ra, ngân hàng vẫn có các biện pháp dự phòng và quản trị rủi ro để đối phó và duy trì sự ổn định, bảo vệ vốn và thanh khoản.
“nguồn thu nợ dự phòng” 19
1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo
Theo khoản 1, Điều 15 Quyết định 1627 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành về quy chế cho vay, tổ chức tín dụng phải xây dựng quy trình xét duyệt cho vay bảo đảm tính độc lập và phân định rõ trách nhiệm giữa thẩm định và quyết định cho vay; vì vậy, mỗi tổ chức tín dụng có một quy trình thẩm định riêng, độc lập, phù hợp với quy chế và với tình hình thực tế của đơn vị.
Bạn muốn mình viết một đoạn văn SEO dựa trên nội dung thật của bài, mình cần nội dung bài viết để tóm tắt Bạn có thể gửi văn bản gốc hoặc cho phép mình dựa trên tiêu đề và thông tin bibliographic: “Pháp luật về hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động thẩm định cho vay của ngân hàng thương mại” (Lê Thị Ngân Hà, 2011) để tạo một đoạn văn ngắn bằng tiếng Việt phù hợp SEO.
Trong bài viết này, các ngân hàng và tổ chức tín dụng được xem xét để làm rõ quy trình thẩm định tài sản đảm bảo; trước hết tác giả trình bày khái quát quy trình thẩm định tài sản đảm bảo ở mức chung, sau đó, dựa trên quy trình cụ thể của một ngân hàng, phân loại quy trình thẩm định thành thẩm định động sản và thẩm định bất động sản.
1.2.2.1 Quy trình thẩm định chung
Về cơ bản, quy trình thẩm định tài sản đảm bảo có thể khái quát thành các bước sau đây:
Ở bước 1, ngân hàng tiến hành xác định tổng quan về tài sản thẩm định giá và xác lập cơ sở cho việc định giá, chọn giữa giá thị trường hoặc giá phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá Đồng thời, cần xác định các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản có ảnh hưởng đến giá trị tại thời điểm thẩm định; xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá (khách hàng hoặc bên thứ ba); xác định mục đích và thời điểm thẩm định; xác định cơ sở giá trị và các giả thiết, bao gồm cả giả thiết đặc biệt nếu có.
Nếu hồ sơ khách hàng chưa đầy đủ theo quy định phải hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá trị tài sản đảm bảo
Kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc và tiến độ thực hiện từng nội dung công việc cũng như toàn bộ cuộc thẩm định giá Nội dung kế hoạch bao gồm: mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc; phương thức và cách thức tiến hành thẩm định giá; dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh; các nguồn tài liệu đảm bảo tính tin cậy và phải được kiểm chứng; xây dựng tiến độ thực hiện và xác định trình tự thu thập, phân tích dữ liệu cùng với thời hạn cho mỗi bước; việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực; nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo
Việc cần làm trong bước này rất quan trọng bởi nó là cơ sở cho quyết định giải ngân Do đó, người thẩm định cần:
20 Mục II.2 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tƣ 28/2015/TT-BTC
21 Mục II.3 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tƣ 28/2015/TT-BTC
Khảo sát thực tế và thu thập thông tin là bước nền tảng cho quá trình thẩm định giá tài sản Các nguồn thông tin phục vụ thẩm định giá gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường, như giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện giao dịch, khối lượng giao dịch, thời gian và địa điểm giao dịch; thông tin từ các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; và các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền sở hữu, các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, cũng như quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của vùng, miền liên quan đến tài sản ấy.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy và chính xác trước khi phân tích dữ liệu và áp dụng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn Đồng thời, thẩm định viên tham gia trực tiếp vào quá trình khảo sát hiện trạng tài sản, ký biên bản khảo sát và thu thập số liệu về các thông số kỹ thuật của tài sản thẩm định giá cũng như các tài sản so sánh nếu có sử dụng Việc chụp ảnh tài sản ở dạng toàn cảnh và chi tiết được tiến hành để ghi nhận hiện trạng Đối với từng loại tài sản cụ thể, thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và thu thập thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn.
Để định giá chuẩn xác, thẩm định viên phải thu thập đầy đủ các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập và các điều kiện giao dịch của tài sản được thẩm định giá và của tài sản so sánh (nếu có); đồng thời thu thập thông tin về yếu tố cung - cầu, sự tham gia của lực lượng thị trường, sở thích và động thái của người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát và các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).
Phân tích thông tin là bước phân tích toàn diện tất cả dữ liệu thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh nhằm đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Nội dung phân tích bao gồm: đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật); thị trường của tài sản thẩm định giá (cung cầu, sự thay đổi chính sách pháp luật, sự phát triển của khoa học và công nghệ và các yếu tố khác); và việc sử dụng tài sản sao cho tối ưu và hiệu quả nhất, bao gồm tính hợp pháp khi sử dụng, tính phù hợp về mặt vật chất và kỹ thuật, cũng như tính khả thi về mặt tài chính.
22 Mục II.4 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tƣ 28/2015/TT-BTC
23 Mục II.5 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tƣ 28/2015/TT-BTC
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá dựa trên các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn từ hai phương pháp thẩm định giá trở lên phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản và mức độ sẵn có của dữ liệu, đồng thời bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá chính để đưa ra kết luận cuối cùng, đồng thời xác định những phương pháp được dùng để kiểm tra, đối chiếu nhằm phân tích và tính toán một cách thuyết phục Thẩm định viên có thể sử dụng một phương pháp thẩm định giá duy nhất nếu áp dụng phương pháp so sánh khi có đủ dữ liệu từ các giao dịch (tối thiểu ba giao dịch) của tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá hoặc khi không có đủ thông tin để áp dụng hai phương pháp trở lên, và cần đưa ra căn cứ thực tế chứng minh việc không thể khắc phục được hạn chế về thông tin.
Bước 4: Viết báo cáo thẩm định
Sau khi có kết quả thẩm định, người thẩm định cần lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan Nội dung và thể thức của báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá được thực hiện theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06), ký hiệu TĐGVN 06, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
1.2.2.2 Quy trình thẩm định riêng a Quy trình thẩm định tài sản là động sản
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng
Quy định pháp luật về hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại
1.3.1 Quy định pháp luật về chủ thể thẩm định tài sản đảm bảo
Chủ thể thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng thường là cán bộ thẩm định nội bộ; khi tài sản cần thẩm định giá phức tạp, ngân hàng có thể thuê công ty thẩm định giá bên ngoài, và người thẩm định là thẩm định viên của công ty đó Tuy nhiên, theo khoản 3, Điều 28 Luật Giá năm 2012, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật Giá, nghĩa là dù là cán bộ thẩm định hay thẩm định viên, tất cả đều phải đáp ứng các điều kiện về thẩm định viên được quy định trong Luật Giá năm 2012.
1.3.1.1 Quy định pháp luật về điều kiện của thẩm định viên về giá
Theo Điều 17 của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 về tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, thẩm định viên phải đáp ứng các yêu cầu nhất định được quy định nhằm bảo đảm năng lực, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để thực hiện thẩm định giá đúng chuẩn và phù hợp với yêu cầu của cơ quan quản lý và thị trường.
“Điều 17 Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá
1 Công dân Việt Nam có đủ các điều kiện sau đây thì đƣợc đăng ký hành nghề thẩm định giá: a) Có Thẻ thẩm định viên về giá; b) Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá đƣợc thành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định không phải áp dụng hợp đồng lao động
2 Thẩm định viên về giá là người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do tổ chức nước ngoài có thẩm quyền cấp, có các điều kiện theo quy định
23 tại điểm b khoản 1 Điều này đƣợc Bộ Tài chính Việt Nam thừa nhận thì đƣợc đăng ký hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam
3 Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ đƣợc đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá.”
Như vậy để trở thành thẩm định viên về giá, người đó phải có đầy đủ các điều kiện:
Người muốn được công nhận là thẩm định viên về giá và là công dân Việt Nam phải có thẻ thẩm định viên về giá do Hội đồng thi thẩm định viên về giá Bộ Tài chính tổ chức, và với việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định 89/2013/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 46/2014/TT-BTC về thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ, được Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét cấp thẻ; đồng thời người đó phải có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động hợp pháp, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 16 Bộ luật Lao động 2012: công việc tạm thời dưới 3 tháng có thể ký hợp đồng lao động bằng lời nói, nên các đối tượng thuộc khoản 2 không bắt buộc ký kết hợp đồng lao động.
Đối với thẩm định viên về giá là người nước ngoài muốn đăng ký hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam, điều kiện là phải có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do tổ chức nước ngoài có thẩm quyền cấp và phải có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động hợp pháp theo pháp luật Việt Nam; trừ trường hợp pháp luật quy định không phải áp dụng hợp đồng lao động thì Bộ Tài chính Việt Nam thừa nhận đăng ký hành nghề thẩm định giá.
Thứ ba, tất cả các thẩm định viên về giá trong một thời điểm nhất định chỉ đƣợc hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá
1.3.1.2 Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên
Tại khoản 1, Điều 37 Luật Giá 2012 quy định thẩm định viên về giá đƣợc quyền:
Thứ nhất, nghề thẩm định giá phải được thực hiện theo quy định của Luật Giá năm 2015 và các văn bản pháp luật liên quan đang còn hiệu lực Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan hiện hành quy định nguyên tắc, tiêu chuẩn và quy trình thẩm định giá, đảm bảo tính khách quan, minh bạch và cạnh tranh trên thị trường Trong đó, các văn bản pháp luật điển hình có thể kể đến Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và những văn bản hướng dẫn kèm theo, nhằm cụ thể hóa nghiệp vụ và chuẩn mực thẩm định giá Việc tuân thủ các quy định này giúp nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá và bảo đảm quyền lợi của khách hàng.
Văn bản năm 2001 ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, nhằm chuẩn hóa các nguyên tắc và thủ tục cấp vốn cũng như quản trị rủi ro tín dụng; Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, bảo đảm việc đánh giá giá trị tài sản và quyết định cho vay được thực hiện đúng chuẩn và minh bạch.
Thứ hai, thẩm định viên có quyền đảm bảo độc lập về chuyên môn nghiệp vụ; tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá
Trong bước thứ ba của quy trình thẩm định giá, khách hàng được yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và được tạo điều kiện thuận lợi để thẩm định giá diễn ra; thẩm định viên có quyền từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy hồ sơ hoặc điều kiện chưa đủ để tiến hành thẩm định giá.
Thứ tư, thẩm định viên có quyền tham gia các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và nước ngoài theo quy định của pháp luật; đồng thời, thẩm định viên được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Còn nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề đƣợc quy định tại khoản
2 điều này, cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, thẩm định viên phải tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá
Trong quá trình thẩm định giá, người thẩm định phải ký báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, tổng giám đốc hoặc giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá; khi có yêu cầu, người thẩm định cần giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá đã thực hiện trước khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá mà không phải là khách hàng thẩm định giá, miễn là có ghi nhận trong hợp đồng thẩm định giá.
Thẩm định viên phải tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức Việc tham gia các khóa bồi dưỡng này giúp thẩm định viên nhanh chóng làm quen với công việc và hệ thống pháp luật liên quan, đồng thời bắt buộc bổ sung kiến thức, rèn luyện kỹ năng phân tích, đánh giá, tích lũy khả năng quản lý, giám sát và lập kế hoạch Các chương trình còn nâng cao kỹ năng thuyết phục đối phương và khả năng làm việc độc lập cũng như làm việc nhóm, nên luật quy định thẩm định viên phải tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức này.
Thứ tư, thẩm định viên có nghĩa vụ lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá
1.3.1.3 Trách nhiệm của thẩm định viên
Theo khoản 2, Điều 29 Luật Giá năm 2012 về các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá, thẩm định viên phải chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam Các quy định về trách nhiệm này được quy định và khẳng định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, phân bổ rải rác trong hệ thống pháp luật nước ta, nhằm đảm bảo tính minh bạch, khách quan và đúng chuẩn của hoạt động thẩm định giá.
Thông tư 31/2014/TT-BTC hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá theo Nghị định 109/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013, quy định rõ hành vi vi phạm liên quan đến quản lý giá, phí, lệ phí và hóa đơn cùng với các mức xử phạt và thẩm quyền xử phạt; đồng thời thông tư cũng quy định về xử phạt hành vi vi phạm đối với thẩm định viên về giá theo Điều 19 của Nghị định 109/2013/NĐ-CP, nhằm đảm bảo việc thực thi các quy định giá và phí được thực hiện nghiêm ngặt.
Hành vi không thực hiện đúng quy trình thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số 109/2013/NĐ-CP là vi phạm các quy định về thẩm định giá, đồng thời không tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành.
Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại
1.4.1 Xuất phát từ vai trò quan trọng của tài sản đảm bảo
Trong cơ chế cho vay, tài sản đảm bảo là nguồn trả nợ và giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất khi khách hàng không còn khả năng thanh toán; khi có bảo đảm, ngân hàng có thể thu hồi vốn thông qua xử lý tài sản của người vay Ngược lại, cho vay không tài sản đảm bảo sẽ đặt ngân hàng vào tình huống không thể thu hồi vốn từ người vay trong khi vẫn phải đảm bảo trả đầy đủ vốn và lãi cho người gửi tiền, từ đó làm giảm lợi nhuận và làm mất niềm tin của người gửi tiền Bản chất ngân hàng là dựa vào chữ tín để huy động vốn và kinh doanh, nên khi rủi ro vỡ nợ ở mức nghiêm trọng và nguồn vốn tự có không đủ để bù đắp thiệt hại, ngân hàng có nguy cơ mất khả năng thanh toán và thậm chí phá sản Do đó, rủi ro tín dụng có thể đảo lộn kết quả hoạt động nhiều năm và đe dọa sự tồn tại của ngân hàng.
Thứ hai, tài sản đảm bảo giúp hạn chế đƣợc các rủi ro đạo đức từ phía khách hàng Bởi nếu họ không trả đƣợc nợ đồng nghĩa với việc bị mất đi chính tài sản đảm bảo đó Do đó, khi có đƣợc khoản vay, họ sẽ nghiêm túc kinh doanh, mong muốn đạt kết quả kinh doanh tốt để sớm trả nợ cho ngân hàng, trừ khi họ cố tình lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền vay
Thứ ba, tài sản đảm bảo là một công cụ rất hữu hiệu trong việc giúp ngân hàng sàng lọc ra những khách hàng tốt, chính là việc dựa vào thiện chí của khách hàng về việc có muốn tự nguyện đƣa tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không 51 Xavier Freixas, Jean-Charles Rochet (2008) trong “Microeconomics of Banking” đã đƣa ra cơ sở khoa học cho việc xem tài sản đảm bảo nhƣ một công cụ để sàng lọc những khách hàng đi vay 52 Nhìn chung, khi khách hàng quyết định đi vay, họ sẽ phải lựa chọn giữa hai loại hợp đồng dựa trên việc trả lời nhƣ thế nào cho câu hỏi:
50 Lê Thị Ngân Hà (2011), tlđd (19), tr.47
Tiến sĩ Nguyễn Chí Đức và Hồ Thiên Thanh (2012) trình bày thực trạng tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, phân tích vai trò, giới hạn và rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay Bài viết nhấn mạnh tác động của tài sản đảm bảo đến chất lượng tín dụng, an toàn hệ thống và hiệu quả cấp vốn, đồng thời làm rõ các tiêu chí đánh giá giá trị đảm bảo và thách thức pháp lý liên quan Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp tăng cường khung pháp lý, chuẩn hóa quy trình thẩm định và định giá, cũng như tăng tính minh bạch và quản trị rủi ro để nâng cao hiệu quả và an toàn cho vay có bảo đảm tại Việt Nam.
52 Xavier Freixas, Jean-Charles Rochet (2008), Microeconomics of Banking, 2 nd edition, tr 153-155
Đặt cược bằng một tài sản đảm bảo C để đảm bảo dự án đầu tư không thất bại và được hưởng mức lãi suất ưu đãi là lựa chọn hấp dẫn cho những khách hàng có rủi ro thấp, những người nắm rõ mức độ rủi ro của bản thân và nhận thấy vay có tài sản bảo đảm mang lại lợi nhuận cao hơn khi dự án thành công Do đó, ngân hàng có thể phân loại khách hàng dựa vào cách họ chọn hợp đồng để xác định họ thuộc nhóm rủi ro cao hay thấp Việc phân loại ngay từ bước lựa chọn hợp đồng sẽ trở thành nền tảng vững chắc cho các bước đi tiếp theo và nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng nói chung.
1.4.2 Xuất phát từ rủi ro pháp lý và sự biến động giá trị của tài sản đảm bảo
Nguyên nhân chính của việc sử dụng tài sản đảm bảo là nguồn xử lý để ngân hàng thu hồi nợ khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ Để tránh giả mạo chủ sở hữu và phát sinh tranh chấp, pháp luật quy định người bảo đảm phải chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản đảm bảo Bên cạnh đó, có những loại tài sản bị cấm giao dịch; nếu tài sản đảm bảo thuộc loại bị pháp luật cấm giao dịch, bên nhận bảo đảm sẽ không được bảo hộ về mặt pháp lý khi xử lý tài sản và có thể gặp thiệt hại do tài sản này không thể trở thành đối tượng trong giao dịch dân sự.
Hơn thế nữa, cùng một tài sản nhưng ở các thời điểm khác nhau có thể có giá trị khác nhau; giá trị của tài sản đảm bảo phụ thuộc vào mức độ nhạy cảm với rủi ro thị trường, khả năng sinh lời, biến động giá và chất lượng của tài sản Các yếu tố này được quyết định bởi quy luật cung - cầu thanh khoản, tâm lý nhà đầu tư, nguồn thông tin về tài sản, chính sách của chính phủ, sự biến động của nền kinh tế, lãi suất cho vay và tốc độ tăng trưởng dân số Do đó, hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo nhằm phòng ngừa rủi ro nội tại của tài sản đảm bảo mang lại ý nghĩa rất quan trọng trong quản trị rủi ro và đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính.
1.4.3 Xuất phát từ mục đích và ý nghĩa quan trọng của hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo
Với mục đích và ý nghĩa như đã phân tích, khi được thực hiện đúng đắn, nghiêm túc và chính xác, thẩm định tài sản đảm bảo giúp ngân hàng ra quyết định cho vay hợp lý, bảo đảm khả năng thu hồi vốn và hạn chế rủi ro tín dụng, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế Ở góc độ quản lý nhà nước, việc các ngân hàng thực hiện tốt thẩm định tài sản đảm bảo còn giúp giảm chi phí quản lý liên quan đến thanh tra, giám sát tỷ lệ nợ xấu, xử lý nợ khó đòi và các chi phí liên quan đến giám sát đặc biệt hoặc các chương trình cho vay đặc biệt nhằm khôi phục khả năng trả nợ.
Trong tình trạng kiểm soát đặc biệt đối với ngân hàng, hoạt động thanh toán và chi trả của hệ thống ngân hàng cấp hai được giữ an toàn và hiệu quả, bảo đảm guồng máy thanh toán vận hành thông suốt Điều này cũng biến hệ thống này thành kênh truyền tải hữu ích các tác động của Nhà nước tới nền kinh tế và thị trường tài chính, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước và sự ổn định của hệ thống ngân hàng.
53 Lê Thị Ngân Hà (2011), tlđd (19), tr 51
Để hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, thẩm định tài sản đảm bảo trước khi ra quyết định cho vay là một tiêu chí quan trọng; để công tác thẩm định được thực hiện tốt, nghiêm chỉnh và chính xác trước hết cần nắm vững kiến thức cơ bản về tài sản đảm bảo, cũng như các điều kiện cần thiết và ý nghĩa của tài sản đảm bảo đối với các chủ thể liên quan, từ đó giúp ngân hàng có cái nhìn khái quát và nhận thức được tầm quan trọng của tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay nói riêng và các hoạt động khác của ngân hàng nói chung Đồng thời ngân hàng cũng cần nắm các quy định của pháp luật hiện hành về thẩm định tài sản đảm bảo, vì hoạt động này là một giai đoạn hết sức quan trọng trong quy trình cho vay, giúp hạn chế rủi ro trong quyết định cho vay và thu nợ nhanh chóng Đó chính là nội dung đã được trình bày và phân tích ở Chương 1, đồng thời là cơ sở lý luận làm nền tảng cho việc phân tích các thực trạng áp dụng pháp luật trong thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại và đề xuất các giải pháp hoàn thiện ở Chương 2.