Đây là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách tổng quan nhất về hoạt động nhận diện và giải quyết các tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung cư, từ đó có cơ sở để đề xuất những nội dung cần thiết khi xây dựng Luật chung cư tại Việt Nam. Thông qua quá trình nghiên cứu và khảo sát thực tiễn, đề tài hướng đến mục tiêu cuối cùng là kiến nghị những nội dung có chọn lọc, định hướng cho quá trình xây dựng Luật chung cư trong thời gian tới.
Trang 1Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
NHẬN DIỆN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIẢI PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA NGƯỜI
DÂN CHUNG CƯ Nguyễn Thị Thùy Linh*, Đặng Hải My, Nguyễn Bảo Ngọc
Trường Đại học Luật Hà Nội
*Tác giả liên lạc: linhk14dhl@gmail.com
TÓM TẮT
Đây là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách tổng quan nhất về hoạt động nhận diện và giải quyết các tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung
cư, từ đó có cơ sở để đề xuất những nội dung cần thiết khi xây dựng Luật chung
cư tại Việt Nam Thông qua quá trình nghiên cứu và khảo sát thực tiễn, đề tài hướng đến mục tiêu cuối cùng là kiến nghị những nội dung có chọn lọc, định hướng cho quá trình xây dựng Luật chung cư trong thời gian tới
Từ khóa: Chung cư, tranh chấp, nhận diện, sử dụng nhà chung cư, giải quyết
tranh chấp
IDENTIFY AND RESOLVE DISPUTES RELATED TO THE USE OF CONDOMINIUMS IN HANOI MEASURES TO PROTECT THE LEGITIMATE INTERESTS OF APARTMENT PEOPLE
Nguyen Thi Thuy Linh*, Dang Hai My, Nguyen Bao Ngoc
Ha Noi Law University
*Corresponding Author: linhk14dhl@gmail.com
ABSTRACT
This is the first scientific work to study the most common way of identifying and resolving conflicts related to the use of condominiums, which has the basis to propose the necessary content when building Building Laws in Vietnam Through the process of research and field survey, the topic of the final goal is to recommend selected contents, orientation for the process of building the Law in the near future
Keywords: Apartment, dispute, identification, use of apartment building, dispute
resolution
TỔNG QUAN
Nhóm nghiên cứu đã giải quyết được
các vấn đề lý luận xoay quanh đề tài
được nghiên cứu bằng cách lần lượt
đưa ra các khái niệm, đặc điểm cơ bản
và sự phân loại về: Nhà chung cư, hoạt
động sử dụng nhà chung cư, tranh chấp
sử dụng nhà chung cư, hoạt động nhận
diện và giải quyết tranh chấp về sử
dụng nhà chung cư Từ đó đưa ra một
số nhận định quan trọng, góp phần tạo
tiền đề và cơ sở cho sự nghiên cứu về
thực trạng các tranh chấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội Thứ nhất là thống nhất một cách hiểu duy nhất về nhà chung cư: “Nhà chung cư có thể hiểu
là công trình xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ, có phần sở hữu chung cho các hộ và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích
để ở và nhà chung cư được xây dựng
có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và
Trang 2Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học kinh doanh” và rút ra các đặc điểm nổi
bật để phân biệt nhà chung cư với nhà
ở trên đất thông thường như: Được xây
dựng bởi các chủ thể chuyên nghiệp;
có nhiều người cùng sử dụng các phần
diện tích bên trong nhà chung cư; có
thời hạn sử dụng nhất định và phải đáp
ứng các điều kiện về diện tích, kết cấu,
phù hợp với quy hoạch của từng đại
phương Tiếp đó, sự phân loại nhà
chung cư dựa theo tiêu chí chủ sở hữu
và mục đích sử dụng cũng nhằm mục
đích phục vụ cho việc nghiên cứu ở các
phần sau Chia nhà chung cư theo tiêu
chí Chủ sở hữu chính là để xác định
xem chủ thể nào sẽ là người có thẩm
quyền giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong nhà chung cư, vì đối với nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì
trước khi được giải quyết bằng con
đường tài phán thì sẽ do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở
được giao cho địa phương quản lý và
Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở
được giao cho cơ quan trung ương
quản lý Hay căn cứ vào mục đích sử
dụng để chia thành nhà chung cư để
bán, chung cư cho thuê, hay chung cư
hỗn hợp vừa để bán vừa cho thuê với
mục đích kinh doanh Sự phân loại trên
sẽ là cơ sở để nghiên cứu đặc thù của
từng tranh chấp phát sinh ở mỗi loại
chung cư
Thứ hai, đối với hoạt động sử dụng nhà
chung cư được hiểu là hoạt động của
các chủ thể nhằm khai thác công dụng
và hưởng hoa lợi từ nhà chung cư
Chính những đặc điểm của hoạt động
sử dụng nhà chung cư đã phần nào lý
giải nguyên nhân dẫn đến các tranh
chấp trong quá trình sử dụng nhà chung
cư
Thứ ba, các tranh chấp đã được nhóm
nghiên cứu phân chia theo từng tiêu chí
cụ thể Song nhóm đã lựa chọn tiêu chí
chủ thể để đi sâu nghiên cứu tất cả các
dạng tranh chấp điển hình trên thực tế,
bao gồm: tranh chấp giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhau, tranh chấp giữa Chủ đầu tư với chủ sở hữu và người sử dụng; tranh chấp giữa Chủ sở hữu với Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành Mỗi tranh chấp lại
có những đặc điểm riêng về chủ thể, nội dung, quy mô và tính chất của tranh chấp,vì vậy hoạt động nhận diện và giải quyết các tranh chấp muốn đạt được hiệu quả thì trước hết cần phải bắt nguồn từ việc hiểu từng tranh chấp cụ thể Nhóm nghiên cứu đã cung cấp các kiến thức lý luận cơ bản nhằm giúp người đọc nhận diện được các tranh chấp điển hình về nhà chung cư Đồng thời đó cũng là nền tảng cho quá trình tìm hiểu các tranh chấp có thực trên địa bàn Thành phố Hà Nội Nhóm nghiên cứu đã kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, từ phân tích và tổng hợp tài liệu đến quan sát, so sánh và khảo sát điều tra xã hội học để nhận diện về từng tranh chấp cụ thể đã diễn ra ở các chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội qua đó đánh giá về thực trạng giải quyết các tranh chấp Đồng thời tìm ra những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp Nhóm nghiên cứu đã tiến hành tìm hiểu các tranh chấp trên thực tiễn dựa theo phân loại về chủ thể của tranh chấp, bao gồm: Tranh chấp giữa Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhau; tranh chấp giữa Chủ sở hữu các căn hộ chung cư với Chủ đầu tư; tranh chấp giữa Chủ sở hữu các căn hộ với Ban quản trị và đơn
vị quản lý vận hành
Thứ nhất, dựa trên cách phân loại tranh chấp, nhóm tác giả tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp về nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội tại chương 2
Thứ hai, từ những con số, sự kiện tranh chấp, nhóm nghiên cứu tiến hành thâm nhập thực tế, tiến hành phỏng vấn sâu thu thập chứng cứ, ý kiến của chính
Trang 3Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học những cư dân nơi xảy ra tranh chấp để
biết được diễn biến tranh chấp, nguyên
nhân xảy ra tranh chấp, quá trình giải
quyết và kết quả giải quyết tranh chấp
Thứ ba, nhóm tác giả bắt đầu phân tích
nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân
khách quan dẫn đến tranh chấp Đánh
giá hoạt động nhận diện tranh chấp của
chủ thể giải quyết tranh chấp trong
từng loại tranh chấp cụ thể
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình nghiên cứu, nhóm tác
giả sử dụng phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác – Lênin, phương pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử để
nghiên cứu quy định pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể
trong quá trình sử dụng nhà chung cư
trong từng giai đoạn lịch sử và đặt vấn
đề nghiên cứu trong mối tương quan
với các ngành khoa học khác để nhìn
nhận Bên cạnh đó, nhóm tác giả còn
sử dụng phương pháp nghiên cứu,
phân tích tài liệu; phương pháp quan
sát; phương pháp so sánh, tổng hợp;
phương pháp thống kê; khảo sát điều
tra xã hội học để nhận diện và giải
quyết các tranh chấp liên quan đến sử
dụng nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội và rút ra các bài học kinh
nghiệm để tìm ra giải pháp tối ưu nhất
Các phương pháp sẽ được trình bày rõ
hơn trong mỗi phần của bài nghiên cứu
để làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
Những tranh chấp liên tục xảy ra trong
thời gian gần đây trên địa bàn thành
phố Hà Nội và chưa có hướng giải
quyết thỏa đáng là một trong những
nguyên nhân làm giảm sự hấp dẫn của
chung cư và gián tiếp cản trở sự phát
triển của loại hình này trên địa bàn
thành phố Trong đó những xung đột
trong quan hệ lợi ích là nguyên nhân
chính dẫn tới những tranh chấp này,
xong không phải tất cả các vụ việc hay địa bàn đều giống nhau Các tranh chấp hiện nay có xu hướng gia tăng khi quá trình đô thị hóa tại Hà Nội ngày càng phát triển, các chung cư liên tục được xây dựng để đảm bảo nhu cầu nhà ở của người dân Trong thời gian qua, cư dân tại các chung cư xảy ra tranh chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội đã chịu rất nhiều bất lợi trong cuộc sống sinh hoạt thường nhật Việc giải quyết các tranh chấp chưa được hiểu quả cũng tạo tâm lí xấu cho cộng đồng khi nhìn nhận về nhà chung cư Người sử dụng nhà chung cư hiện đang mong muốn những quy định phù hợp của pháp luật cũng như sự vào cuộc của các cơ quan chức năng để giúp họ có một cuộc sống
ổn định, bảo vệ những lợi ích chính đáng của họ Công trình nghiên cứu của nhóm tác giả đã tập trung phân tích những tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội Từ đó tìm ra những thiếu xót, nguyên nhân để đề ra một số kiến nghị, hướng giải quyết để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình sử dụng nhà chung cư
Trong bài nghiên cứu, nhóm tác giả đã chỉ ra một số các tranh chấp tiêu biểu
đã xảy ra trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong thời gian qua Trong các tranh chấp này, có những tranh chấp đã được giải quyết, có những tranh chấp chưa được giải quyết, cho nên tương lai mối tiềm ẩn các tranh chấp vẫn có thể xảy ra tại các khu chung cư Vì vậy sau khi nghiên cứu, nhóm đã đưa ra được một số các nguyên nhân chính cũng như một số giải pháp để cung cấp các thông tin cơ bản hỗ trợ quá trình đánh giá vấn đề và giải quyết các tranh chấp xảy ra trong tương lai Đặt trong bối cảnh hiện nay, tình trạng này cần sớm được giải quyết khi nước ta đã đặt mục tiêu trở thành nước công nghiệp hóa – hiện đại hóa vào năm 2020 với dân số
Trang 4Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
đô thị chiếm 50% Theo đó, nhu cầu về
căn hộ chung cư trong tương lai sẽ tăng
rất nhiều lần hiện nay, đặc biệt tại
Thành phố Hà Nội, dân số đô thị ngày
càng gia tăng, tỷ lệ nhập cư lớn, vì vậy
nhu cầu về nhà ở cũng là rất lớn Vì
vậy, để bảo đảm quyền lợi của người
dân, cũng như tăng sức hút với thị
trường căn hộ chung cư, Nhà nước cần
nâng cao vai trò quản lý của mình và
bản thân các Chủ đầu tư bất động sản
cũng cần có những hành động tích cực
hơn, để giải quyết các vấn đề mâu thuẫn trong nội tại này
KẾT LUẬN
Công trình nghiên cứu có sự đóng góp lớn trong tiến trình xây dựng khung pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người dân chung cư, là sự đóng góp vào việc xây dựng Luật chung cư sau này Với
ý nghĩa đó, kết quả của đề tài nếu được
áp dụng có quy hoạch, chiến lược sẽ mang lại những tín hiệu khả quan
TÀI LIỆU THAM KHẢO
NGHỊ ĐỊNH SỐ 15/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi
hành Luật Hòa giải ở cơ sở
NGHỊ ĐỊNH SỐ 43/2014/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai