Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở việt nam

Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đấtMục đích sử dụng đất là cách thức Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu ngườiquản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp g

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS ĐẶNG ANH QUÂN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là Luận văn do tôi tự nghiên cứu Những số liệuthống kê và trích dẫn trong Luận văn là trung thực đảm bảo tính kháchquan và phù hợp với tình hình thực tiễn Những kết luận khoa học củaLuận văn là do tôi tự nghiên cứu rút ra và kế thừa những công trìnhnghiên cứu trước đó Tôi đã hoàn thành chương trình các môn học và cácnghĩa vụ tài chính theo quy định của Học viện khoa học xã hội

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Luật – Học viện Khoahọc xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn “Chuyển đổi mục đích

sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận BìnhTân, thành phố Hồ Chí Minh”

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ

Ngoài ra, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn

TS Đặng Anh Quân là người trực tiếp hướng dẫn và hướng dẫn kiến thứcchuyên môn cũng như đã tạo điều kiện hết sức có thể để tôi hoàn thiệntốt bài Luận văn của mình

Tuy nhiên, mặc dù đã cố gắng hết sức trong quá trình thực hiện vàhoàn thiện Luận văn, nhưng vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót.Tác giả mong nhận được sự góp ý từ quý thầy cô giáo và người đangquan tâm đến vấn đề này nhằm góp phần tốt hơn nữa cho bài Luận vănnày

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tính mới của đề tài nghiên cứu 3

3 Mục tiêu nghiên cứu 6

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 6

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

5.1 Đối tượng nghiên cứu 7

5.2 Phạm vi nghiên cứu 7

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 7

7 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 8

7.1 Ý nghĩa khoa học 8

7.2 Ý nghĩa thực tiễn 8

8 Kết cấu của Luận văn 8

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.1 Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất 9

1.1.1 Các định nghĩa liên quan 9

Khái niệm đất đai, sử dụng đất và quyền sử dụng đất 9

Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất 12

1.1.2 Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất do ảnh hưởng của đô thị hóa 13

1.2 Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất 15

1.2.1 Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất 15

1.2.2 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất 19

1.2.3 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 21

1.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất 22

1.2.5 Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất 26

1.2.6 Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất 28

TÓM TẮT CHƯƠNG 01 35

iii

2.2 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến tình hình

sử dụng đất quận Bình Tân 38

2.3 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân 40

2.3.1 Áp dụng và ban hành văn bản pháp luật về đất đai 40

2.3.2 Xây dựng và ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 44

2.3.4 Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 46

2.4 Thực trạng sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân 47

TÓM TẮT CHƯƠNG 02 59

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 60

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất 60

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quan điểm, đường lối và chính sách của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước 60

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải góp phần ổn định tình hình chính trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống Nhân dân .

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan 64

3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất 65

3.3 Kiến nghị 67

TÓM TẮT CHƯƠNG 03 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

62

: Luật nhà ở: Luật kinh doanh bất động sản: Văn bản quy phạm pháp luật: Bộ tư pháp

: Giấy chứng nhận: Thông tư liên tịch: Quyết định

: Giải quyết tranh chấp: Hội đồng xét xử

- PTM và MT : Phòng tài nguyên và môi trường

- VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng kí đất đai

DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ

Bảng 2.1 Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nông

nghiệp sang đất ở tại đô thị của gia đình, cá nhân trong năm 2015 -2019.Bảng 2.2 Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 2015 – 2019 quậnBình Tân

Bảng 2.3 Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân từ năm 2015 – 2019

Bảng 2.4 Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các hộ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Ngày nay toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế đã trở thành một xu thếquan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế trong và ngoài nước Trong lịch sửphát triển của nhân loại từ trước đến nay chưa có một quốc gia nào mà không trảiqua giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chuyển nền kinh tế chủ yếu từnông nghiệp lên công nghiệp và hiện đại hóa các ngành sản xuất cũng như dịch

vụ do lợi ích phát triển của công nghiệp là rất lớn đối với sự phát triển của đấtnước

Trong lịch sử phát triển của loài người, dù ở giai đoạn nào hay quốc gia nào,trình độ phát triển cao hay lạc hậu thì đất đai luôn chiếm giữ một vai trò tối quantrọng trong hệ thống tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi củacải vật chất và là yếu tố cơ bản trong môi trường sống của con người Ngày nay,với các tiến bộ về khoa học kỹ thuật, sự phụ thuộc của con người vào đất đaingày càng giảm Tuy nhiên, đất đai vẫn là điều kiện không thể thiếu được củacác ngành kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp Chính vì vậy, việcnghiên cứu đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho các lĩnhvực để phát triển nền kinh tế – xã hội của các quốc gia ngày càng trở nên cấpthiết, đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên và biến đổi khíhậu hiện nay

Là một quốc gia đang phát triển, Việt Nam hiện vẫn còn là một nước nôngnghiệp, do vậy sự phụ thuộc vào đất đai là rất lớn Đi lên từ nền văn minh lúanước, Nhà nước và Nhân dân ta đang nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đếnnăm 2020 cơ bản đất nước ta trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiệnđại Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đang ngày càng sôi động, đặc biệt tạicác trung tâm thành phố lớn và khu vực lân cận, cùng với sự bùng nổ dân số dẫnđến nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, trong khi quỹ đất là có hạn Điều này dẫn

đến xu thế tất yếu phải chuyển mục đích sử dụng đất gây nên áp lực cho các cơquan quản lý Nhà nước trong việc phân bổ quỹ đất cho các ngành để sử dụng đấthợp lý, hiệu quả và đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.Việc chuyển mục đích

sử dụng đất đã có những tác động to lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội vàsinh kế của người dân Bên cạnh những tác động tích cực như đáp ứng nhu cầu

về đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội việclàm, tăng thu nhập, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng cácdịch vụ an sinh xã hội … thì quá trình này cũng mang lại những tác động tiêucực không thể tránh khỏi như diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, anninh lương thực không đảm bảo về số lượng cũng như chất lượng, thu nhập củamột bộ phận người dân bị thu hồi đất đi xuống, nảy sinh các tệ nạn xã hội … Đặcbiệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằngđang là vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân gây nên nhiều vụ khiếu kiện phức tạp,đông người trong thời gian qua

Quận Bình Tân là một quận của thành phố Hồ Chí Minh Những năm quatình hình phát triển kinh tế – xã hội của quận đã có những kết quả tích cực, làmthay đổi bộ mặt đô thị và nâng cao đời sống Nhân dân Đã có rất nhiều dự ánđược triển khai thực hiện, mang lại hiệu quả như kỳ vọng, nhưng cũng có nhiều

dự án không được thực hiện, kéo dài nhiều năm gây lãng phí đất đai và ảnh

hưởng đến cuộc sống của người dân trong vùng dự án Do vậy vấn đề đặt ra làlàm thế nào để có thể đánh giá được những mặt tích cực và tiêu cực của sự

chuyển mục đích sử dụng đất đối với quá trình phát triển kinh tế – xã hội, từ đóđúc rút kinh nghiệm, bài học để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phục vụ tốt hơncho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân

Trong những năm qua trên địa bàn quận Bình Tân đã và đang diễn ra quátrình đô thị hóa, công nghiệp hóa rất mạnh mẽ khu công nghiệp và khu dân cư đôthị được xây dựng điều đó làm thay đổi đời sống kinh tế – văn hoá – xã hội của

địa phương Đồng thời với yêu cầu đẩy mạnh tăng trưởng, chuyển đổi nền kinh

tế để phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa sẽ kéo theo sự mất đất nông nghiệp,chuyển mục đích sử dụng đất trái phép Đất nông nghiệp bị thu hẹp đã làm ảnhhưởng đến đời sống của dân địa phương đồng thời kéo theo nhiều vấn đề xã hộinhư: việc làm, thu nhập bị thay đổi Điều đó đã tác động và làm thay đổi bộmặt đời sống của người dân Do vậy cần tiến hành đánh giá tác động của quátrình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang các loại đất khác trên địa bàn quậnBình Tân để thấy được thực trạng

Vì vậy tôi đã chọn đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề

tài luận văn thạc sỹ dưới sự hướng dẫn của TS Đặng Anh Quân

2 Tính mới của đề tài nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lýnghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyểnmục đích sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sởcho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nóichung Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu mộtcách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình

về các quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất ở nước ta

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất và thựctiễn của quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị

trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vựcnày, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quyđịnh của chuyển mục đích sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ýnghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

“Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2004 – 2012 trên địa bàn huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội” – Luận văn

thạc sỹ Trịnh Minh Đức – trường ĐHKHTN – ĐHQG Hà Nội.

“Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” – Luận văn thạc sỹ Nguyễn Đức Khánh – Trường Đại học Tài nguyên và

Môi trường Hà Nội năm 2017

Luận văn thạc sĩ Luật học “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Ea Hleo, tỉnh Đăk Lăk”

của tác giả Phan Thanh Tùng, Học viện Khoa học xã hội năm 2019

Khóa luận tốt nghiệp Đại học “Đánh giá thực trạng công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2012- 2014” của tác giả Mùa A Tùng, Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên năm

2015

Luận văn tốt nghiệp cử nhân Luật “Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất”

của tác giả Lê Thị Hồng Thắm, Khoa Luật, đại học Cần Thơ năm 2007

Luận án tiến sĩ kinh tế “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và tác động của nó đến các nhóm lợi ích ở tỉnh Bắc Ninh”, của tác giả Nguyễn

Công Thắng, Đại học Kinh tế – Đại học quốc gia Hà Nội năm 2014

Luận văn thạc sĩ Kinh tế “Hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”, của tác giả Hà Đức Thắng, Đại học Đà

Nẵng năm 2011

Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai “Đánh giá kết quả và tác động của việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang”, của tác giả Tống Việt Hùng, Đại học Tài Nguyên và Môi

Trường Hà Nội năm 2018

Nguyễn Quang Học (2004), “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Thập (2011), “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn Thạc sĩ Luật

học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund,

Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” – luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký Bất động sản – Những vấn đề lý luận

và thực tiễn”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”,

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật

Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên

họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp

luật

Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa Vợ chồng – Nhìn

từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học.

Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật, Hà Nội …

Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết và tiếp cận ở nhiều khía cạnh vàgóc nhìn khác nhau về chính sách và quy định pháp luật trong quản lý đất đai nóichung và chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trên nhiều địa phương khácnhau Vì vậy, luận văn nghiên cứu vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trên địabàn quận Bình Tân là hoàn toàn mới, phù hợp với thực tiễn và nhu cầu hiện naycủa địa phương Vấn đề đặt ra trong đề tài chuyển mục đích sử dụng đất trên địa

bàn quận Bình Tân tuy không mới, nhưng trong thực tế hiện nay khi quy địnhpháp luật về đất đai như: LĐĐ, LKDBĐS, LNƠ, BLDS, các Nghị định, Thông

tư hướng dẫn, các văn bản quy phạm pháp luật của chính quyền địa phươngtrong công tác quản lý đất đai, … vẫn còn nhiều hạn chế trong quy định và thựctiễn áp dụng quy định pháp luật Việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn còn gặpnhiều khó khăn, vướng mắc Vì vậy, Luận văn nghiên cứu việc chuyển mục đích

sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân nhằm làm sáng tỏ vấn đề chuyển mụcđích sử dụng đất hiện nay dưới góc độ lý luận, quy định pháp luật, đường lối chủtrương, chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như công tác áp dụng trong thựctiễn đem lại hiệu quả Từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân, một quận củathành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất lớn, dân cư đông đúc, tốc độ đô thị hóa,xây dựng và công nghiệp phát triển mạnh mẽ Vì vậy, Luận văn nghiên cứu vàlàm rõ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu quy định và làm rõ thực trạng quy định pháp luật đất đai hiệnhành về chuyển mục đích sử dụng đất

- Nghiên cứu, đánh giá tình hình chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bànquận Bình Tân nhằm làm rõ hiệu quả đạt được và những hạn chế tồn tại của quátrình chuyển đổi

- Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquả pháp luật trong điều chỉnh hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, đónggóp cho công tác quản lý đất đai tại địa phương, sự phát triển chung của toànthành phố và cả nước

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Đánh giá được kết quả của công tác chuyển mục đích sử dụng đất phục vụphát triển hạ tầng, đô thị tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

- Phân tích và đánh giá những quy định pháp luật về chuyển mục đích sửdụng đất qua thực tiễn tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

- Điều tra, thu thập số liệu có liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trênđịa bàn quận Bình tân trong giai đoạn 2015 – 2019

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước ta vàthực trạng áp dụng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; Các chủ trươngchính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung vàchủ trương, chính sách của chính quyền địa phương về chuyển mục đích sử dụngđất trên địa bàn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

- Giới hạn nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu xoay quanh vấn đề chuyển đổimục đích sử dụng các loại đất hiện nay ở quận Bình Tân, thành phố Hồ ChíMinh

5.2 Phạm vi nghiên cứu

- Luận văn nghiên cứu vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quậnBình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu, số liệu,thông tin cần thiết, điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Phân tích thống kê các số liệu về tình hình sử dụngđất chuyển mục đích sử dụng, đăng ký biến động đất, tình hình phát triển kinh tế,

xã hội và hiện trạng môi trường các khu vực có đất bị chuyển đổi mục đích sửdụng

- Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất do tác động củachuyển đổi mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn quận

- Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích đánh giá

hiệu quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

7 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

7.1 Ý nghĩa khoa học

Việc nghiên cứu đề tài là một sự kiểm chứng những kiến thức đã được cácThầy, Cô giảng dạy, hướng dẫn trong thời gian tham gia khóa học, đồng thờicũng là cơ hội áp dụng những kiến thức đã học vào quá trình công tác thực tế đểđúc rút kinh nghiệm, rèn luyện và chuẩn bị các kỹ năng tự nghiên cứu, làm việccho bản thân sau khi tốt nghiệp Tôi cũng mong rằng đề tài của mình có thểmang lại một sự đóng góp nhỏ vào hệ thống cơ sở lý luận khoa học trong lĩnhvực quản lý đất đai

7.2 Ý nghĩa thực tiễn

Việc nghiên cứu đề tài để thấy được thực trạng công tác chuyển mục đích sửdụng đất tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, những mặt kết quả đã đạtđược, những tác động tích cực và những mặt còn tồn tại với sự phát triển hạ tầng,

đô thị và đối với đời sống Nhân dân trên địa bàn quận, từ đó có giải pháp thựchiện đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

8 Kết cấu của Luận văn

Kết cấu Luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Tổng quan về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụngđất tại quận Bình Tân

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổimục đích sử dụng đất

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

1.1.1 Các định nghĩa liên quan.

Khái niệm đất đai, sử dụng đất và quyền sử dụng đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, không chỉ đơn thuần là tài sản thuộc

sở hữu của toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lý còn là tư liệu sản xuất và là cơ

sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất Đất đai có mặt trong tất cả cáclĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu trong sản xuất nông, lâm nghiệp Nócũng là môi trường sống, cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp

Đất đai bao gồm tất cả thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnhhưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai baogồm: Khí hậu, dáng đất, địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, cỏdại trên đồng ruộng, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của conngười [4]

Theo Luật đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:(Điều 10) [7]

Đất nông nghiệp gồm:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất nông nghiệp khác;

Đất phi nông nghiệp gồm:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sựnghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thểthao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao độngtrong cơ sở sản xuất

Đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng gồm:

Việc phân loại đất có vai trò quan trọng, vì trên thực tế chủ yếu tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp sang đất ở(vì lợi ích của đất mang lại cao hơn) và có tiền sử dụng đất phải nộp của từng loạikhi chuyển là khác nhau

Sử dụng đất là tác động vào đất đai nhằm đạt được hiệu quả mong muốn Sửdụng đất là các hoạt động sản xuất nông lâm nghiệp tạo ra các loại hình trên đơn vịbản đồ đất đai: [4]

- Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp: Cây trồng, đồng cỏ, gỗ rừng, …

- Sử dụng trên cơ sở sản xuất gián tiếp: Chăn nuôi, chế biến, …

- Sử dụng cho mục đích bảo vệ: Chống suy thoái đất, bảo tồn đa dạng hóa loàisinh vật, bảo tồn đa dạng sinh học, chống xói mòn, nhiễm mặn, …

- Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt: Du lịch sinh thái, công viên, xây dựng,

…

Trên cơ sở các khái niệm quyền sử dụng đất có thể đưa ra khái niệm như sau:

“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó thỏa mãn các nhu cầu và lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông qua việc xây dụng, quy hoạch, kế hoạch quy hoạch để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể.”[2, tr.24]

Theo Luật đất đai 2013 nêu rõ đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và doNhà nước làm chủ sở hữu Từ đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dânthông qua các hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao

quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng khácnhư chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng và trả lạicho Nhà nước Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủcác điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liênquan đến đất đai theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai (LĐĐ) 2013

Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất là cách thức Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu ngườiquản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất,… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đấtđược giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất theo nhóm đất: đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng

- Luật đất đai năm 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển đổi mụcđích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích sử dung đất vàmột số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền chophép chuyển mục đích sử dụng đất Từ những quy định trong Luật đất đai có thểhiểu: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so vớiloại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sửdụng đất phải xin phép hoặc đăng ký biến đất đai trong trường hợp không phải xinphép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Ví dụ như chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụngđất ban đầu từ nông nghiệp sang các hình thức đất khác như đất thổ cư, đất sản xuấtkinh doanh khi người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng tại các cơquan nhà nước có thẩm quyền bằng quyết định có tính pháp lý hợp pháp

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất được đề cập gồm 2 trường hợp:

chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩmquyền và chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp nêu trên người sửdụng không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng kí với văn phòngcủa tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc với ủy ban nhân dân nơi

có đất ở

1.1.2 Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất do ảnh hưởng của đô thị hóa.

- Khi bàn về đô thị thì mỗi quốc gia trên thế giới lại đưa các định nghĩa, kháiniệm khác nhau về đô thị do sự khác nhau về phong tục tập quán, nhận thức xã hội,điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội giữa các nước [3, tr.12-13]

“Đô thị là thuật ngữ được sử dụng phổ biến ở nước ta Nó dùng để phân biệt khu vựcnông thôn, trung du và miền núi Có thể nói, đô thị được hiểu theo nhiều góc độkhác nhau dưới nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau nhưng nhìn một cách tổng thể thì

đô thị là các điểm dân cư, nơi tập trung dân cư đông đúc để buôn bán, làm ăn ” [3,

tr 12]

- Đô thị hóa là xu thế tất yếu của mọi quốc gia trên con đường phát triển Nhữngmức độ khác nhau và những sắc thái khác nhau, đô thị hóa tiếp tục lan rộng như mộtquá trình phát triển kinh tế – xã hội Đó là một quá trình mở rộng thành phố, tậptrung dân cư, thay đổi các mối quan hệ xã hội, đẩy mạnh và đa dạng hóa những chứcnăng phi nông nghiệp, mở rộng giao dịch, phát triển lối sống cũng như văn hóa đôthị Sự xuất hiện của đô thị làm tăng sự phát triển giao thông với các vùng nôngnghiệp xung quanh và các đô thị khác Đô thị hóa không đơn thuần là quá trình dịchchuyển từ nông thôn lên thành thị và thay đổi nghề nghiệp mà còn bao gồm cả quátrình thay đổi đa chiều với nhiều cấp độ như đô thị – đô thị, đô thị – ven đô thị, đôthị – nông thôn, vùng – quốc tế với các mức độ khác nhau theo từng hoàn cảnh của

đô thị cụ thể Các yếu tố từ kinh tế vẫn giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo nên quátrình đô thị hóa Ngoài ra, các yếu tố như văn hóa, lịch sử, lối sống, … cũng đangngày càng có những ảnh hưởng lớn đến đặc tính đô thị hóa của từng vùng cụ thể

- Từ các quan niệm cho thấy: “Đô thị hóa là quá trình mở rộng đô thị và biến đổi, phân bố lại các yếu tố của lực lượng sản xuất, bố trí dân cư, hình thành, phát triển

các hình thức, điều kiện sống theo kiểu đô thị; có sự chuyển biến rõ nét trong quy hoạch, xây dựng, quản lý đô thị tạo tiền đề vững chắc cho phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hóa, cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.” [7]

Như vậy, đô thị hóa là sự mở rộng đô thị ở nhiều khía cạnh khác nhau cả vềkhông gian và thời gian Về không gian thì mức độ đô thị hóa được tính bằng tỷ lệdân số đô thị trên tổng dân cư hay diện tích đô thị trên diện tích của địa phương Vềthời gian thì tốc độ của việc đô thị hóa được tính bằng tốc độ gia tăng theo thời giancủa yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị

- Đô thị hóa được gắn liền với các quá trình tăng trưởng kinh tế theo nhiều khuvực khác nhau trên một lãnh thổ quốc gia Tuy nhiên, về tốc độ và đặc điểm đô thịcòn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quá trình mang tính quy luật gắn liền với chuyểndịch cơ cấu xã hội từ nông nghiệp – nông dân – nông thôn sang công nghiệp – thịdân – đô thị được biểu hiện ở một số đặc điểm sau:

*Thứ nhất, đô thị hóa là quá trình được diễn ra trong một thời gian dài và lãnhthổ rộng lớn

*Thứ hai, tiền đề cơ bản của đô thị hóa là sự phát triển công nghiệp hay côngnghiệp hóa, đô thị hóa Sự chuyển dịch từ nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp,thương mại và dịch vụ

*Thứ ba, đô thị hóa là quá trình hình thành nâng cấp mở rộng quy mô đô thị

và kết cấu hạ tầng hiện đại

*Thứ tư, mở rộng đô thị là sự thu hẹp nông nghiệp để phát triển khu đô thị,khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch

*Thứ năm, giúp thu hút nhiều nguồn vốn từ FDI (quỹ đầu tư nước ngoài) đầu

tư vào thị trường trong nước

*Thứ sáu, chuyển nông thôn sang thành thị, từ văn minh nông nghiệp sangvăn minh công nghiệp Cùng với đó là các cơ chế, chính sách phát triển và quản lý

đô thị

- Mở rộng không gian đô thị, tức đất nông nghiệp bị thu hẹp nhanh chóng, Nhànước phải nắm quyền làm chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo đà sựphát triển đô thị

- Việc bố trí dân cư trong khu đô thị mới đóng vai trò trong việc giải quyết vấn đềdân số, vấn đề việc làm, thay đổi cơ cấu lao động

- Tập trung các dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu

hạ tầng, các công trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở Phát triển khu đô thịmới đang được phát triển làm cho các khu nông thôn được chuyển phố, phường

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành, cơ cấu thành phần kinh tế Đô thị hóa tất yếu

sẽ dẫn tới sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế do tình trạng đất đai dùng cho sản xuất nôngnghiệp trước đây ngày càng bị thu hẹp lại, tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp,thương mại và dịch vụ

- Sự phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội thì những công trình này đáp ứng đượcyêu cầu của sản xuất và đời sống với những tiêu chuẩn cụ thể của từng loại đô thịnhằm đảm bảo sự hiện đại và đồng bộ kết nối với đô thị cũ ở trung tâm và các vùnglân cận Bên cạnh đó ở các đô thị có các kiến trúc, xây dựng nhà ở, các cơ quan,công sở mĩ quan và văn minh

1.2 Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

1.2.1 Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Trước khi cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cơ quan có thẩm quyềncho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải xác định mục đích sử dụng đấthiện tại của người sử dụng đất Để xác định được loại đất, mục đích sử dụng đất hiện

tại phải tuân thủ theo một trong các căn cứ sau đây: Quyết định giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền; Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng đất được Nhà nước công nhậnquyền sử dụng đất; Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kếhoạch sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụngđất; Đất sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơquan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Đối với trường hợp chưa có các căn cứ nêutrên thì căn cứ vào hiện trạng của đất sử dụng, đất ổn định lâu dài, Uỷ ban nhân dâncác quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xác định các loại đất, mục đích sửdụng đất.

- Luật đất đai 2013 chia mục đích sử dụng đất thành 02 trường hợp: Căn cứ vàotrình tự thủ tục thực hiện trong trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụngđất và trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất Thêm đó cũng

có quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đấttại Điều 52 Luật đất đai 2013 cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thìphải đáp ứng đủ các điều kiện phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đượccăn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mụcđích sử dụng đất

- Theo quy định: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy

hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.(Điều 14) [5]

- Theo Luật đất đai năm 2013 đã quy định Hội đồng nhân dân các cấp, Ủy bannhân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21) [6]

Tại khoản 3, Điều 45 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

3 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch

sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sửdụng đất hàng năm của cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhândân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3, Điều 62của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.Tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1 Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,

Tại Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng

có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

- Tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Ngh ị đị nh s ố

43/2014/NĐ -CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung theo quyđịnh tại Khoản 1 Điều 12 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày6/1/ 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hànhLuật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hànhLuật Đất đai) quy định:

1 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhànước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng

để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được

pháp luật cho phép; nuôi trồng thuỷ sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bêncạnh nhu cầu của người sử dụng đất, còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích

sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sửdụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định Phảiphù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn nơi có đất; Đồng thời thì người có nhu cầu sử dụng đất phải đangthực sự cần đất trên thực tế có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và chấp hànhtốt pháp luật về đất đai Người đang sử dụng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sửdụng đất sẽ phải xin phép và phải được cho phép của cơ quan nhà nước có thẩmquyền nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theoquy định của Luật đất đai Các quy định phân tích trên thì căn cứ phù hợp với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương là một căn cứ quan trọng đểgiúp việc sử dụng đất đai được hợp lý và đem lại hiệu quả

1.2.2 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

- Hiện nay chuyển mục đích sử dụng đất có rất nhiều hình thức, cũng như đadạng về loại đất và mục đích chuyển Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện nay quyđịnh hai hình thức về chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hình thức phải được cơquan nhà nước có thẩm quyền cho phép và không phải xin phép cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

Hiện nay việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại khoản 1,Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải đượcphép của cơ quan nhà nước gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôitrồng thủy sản, đất làm muối

- Chuyển đất trồng cây hằng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đấtlàm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sửdụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặcthuê đất

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích côngcộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải

là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vu; Chuyển đất thương mại,dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.Các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩmquyền được quy định tại Điều 12 Thông tư 33/ 2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất

được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Cụ thể:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng

để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xâydựng chuông trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được phápluật cho phép; nuôi thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm

- Chuyển đất trồng cây hằng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng câylâu năm

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

Tuy đó, không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng khi chuyểnmục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, các nhân phải đăng kí biến động đất đaivới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

1.2.3 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước quy định thẩmquyền cho cá nhân, tổ chức, cơ quan có quyển cho phép xét chấp thuận cho chuyểnmục đích sử dụng đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì có hai chủ thể

có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

và Uỷ ban nhân dân cấp huyện Để xác định rõ chủ thể có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất thì phải căn cứ vào mục đích của chủ thể sử dụng đất

để xác định cụ thể như sau:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) cho phépchuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cánhân nước ngoài Trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chứcnước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải

chuyển mục đích sử dụng đất do điều chỉnh dự án đầu tư được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt thì UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chophép chuyển mục đích sử dụng đất

- UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

- Các cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trênkhông được ủy quyền cho các cơ quan, cá nhân khác thực hiện

1.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp khôngphải xin phép được chia thành 3 bước:

Bước một, Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ

khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nôngthôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển hồ sơ cho văn phòngđăng ký đất đai Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐKban hành theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong giấy tờ chứng minhnguồn gốc đất nếu có (căn cứ theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

Đối với các loại giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất gồm có:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,

phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp và có một trong các giấy tờ sau đâythì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụngđất:

 Những giấy tờ về quyền sử đụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đaicủa Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền cấp có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính ruộng đất;

 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho về quyền sử dụng đất, mua bán nhà ởgắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

 Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;Giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng đất

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một các loại giấy tờ nêu trên màtrên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013

có hiệu lực thi hành, chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật, nay đươc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhậnkhông có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền sửdụng đất

 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyếttranh chấp đất đai do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theoquy định của pháp luật.

Người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau 20 ngày kể từ ngàynộp hồ sơ, trừ trường hợp Văn phòng đăng ký sử dụng đất có thông báo không đượcchuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với quy định về việc chuyển mụcđích sử dụng đất mà người sử dụng đất đã xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền nhưng phải đăng ký tại Văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền

sử dụng đất

Bước hai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; Trường

hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định về việcchuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép thì sẽ trả lại hồ sơ và thôngbáo rõ lý do; Trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định vềviệc chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép thì xác nhận vào đơn đăng ký

và chuyển hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp để chỉnh lý Giấychứng nhận quyền sử dụng đất;

Bước ba, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất Thời hạn thực hiện các công việc đăng ký chuyển mục đích

sử dụng đất quy đinh trên là không quá 18 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng

ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày người sử dụng đất được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chophép chuyển mục đích sử đụng đất và người sử dụng đất phải tuân theo những trình

tự, thủ tục nhất định Tuy nhiên, tuỳ theo từng loại đất, người sử dụng đất đang sửdụng đất và mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất sẽ chuyển tương ứng có

trình tự thủ tục chuyển mục đích phù hợp (đăng ký chuyển mục đích sử dụng đấthoặc phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất).

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép chiathành bốn bước:

Bước một, Tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển

mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với tổ chức,còn đối với hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại PhòngTài nguyên và Môi trường nơi có đất của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ gồm có:

Bước hai, Trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính chophép chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với

trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Trường hợpkhông đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo cho người xin chuyển mục đích sửdụng đất biết

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định hồ sơ, xác minh thựcđịa; Xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợpchưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; Chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc làm hồ sơ trích lục địa chính

Bước ba, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao

hồ sơ địa chính gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp và gửi số liệu địachính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Bước bốn, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban

nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; Chỉnh lý Giấychứng nhận quyền sử dụng đất; Đăng ký lại Hợp đồng thuê đất đối với trường hợpthuê đất

Trong thời hạn không quá (05) năm ngày làm việc, kể từ ngày người đượcphép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đãchỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử đụng đất Thời gian thực hiện cáccông việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép là khôngquá 30 (ba mươi) ngày làm việc kể từ ngày cơ quan Tài nguyên và Môi trường nhận

đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnhlý

1.2.5 Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Xác định thời hạn sử dụng đất cần phải căn cứ vào chủ thể sử dụng đất và hình thức

sử dụng đất, tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất và hình thức sử đụng đất của người

sử dụng đất có thời hạn sử dụng khác nhau sau khi chuyển mục đích sử dụng đất,hình thức và đối tượng như sau:

 Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhânkhi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:

- Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vàomục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi đượcchuyển mục đích sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử

dụng được quy định tùy theo loại đất mà người sử dụng đất khác nhau, thời hạn sửdụng đất được chia theo hai loại đất đó là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng

có thời hạn.Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làmmuối cho hộ gia đình cá nhân là 20 (hai mươi) năm Thời hạn giao đất trồng cây lâunăm, đất rừng sản xuất trong hạn mức thì thời hạn sử dụng đất là 50 (năm mươi)năm Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụngđất

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâunăm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất bao gồm đất trồngcây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đấtlàm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo thờihạn đã được giao, cho thuê Khi hết thời hạn hộ gia đình, cá nhân được Nhà nướctiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng phápluật đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phu hợp với quy hoạch sửdụng đất đã được xét duyệt

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang sử dụng

ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn địnhlâu dài thì hộ gia đình cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài

*Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu côngnghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự

án đầu tư nhưng thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được xácđịnh theo dự án đầu tư nhưng thời hanh sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử

dụng đất là không quá 50 (năm mươi) năm Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn

nhưng thu hồi chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì

không quá 70 (bảy mươi) năm

*Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ phi nông nghiệp sử dụng ổn định

lâu dài sàn đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hanh hoặc từ đất phi nông nghiệp sử

dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh

tế được sử dụng đất ổn định lâu dài

1.2.6 Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tiền sử dụng đất là số

ti ền mà người sử dụng đấ t phải tr ả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu

ti ền s ử d ụng đất, cho phép chuy ển mục đích sử d ụng đấ t, công nh ận quy ền s ử d ụng đất” Khi thu ti ề n s ử d ụng đất thì ngườ i có th ẩ m quyề n thu ti ền s ử dụng đấ t phả i d ựa

vào nh ững căn cứ nhất định, để tính đượ c s ố ti ền mà ngườ i s ử dụng đất ph ải nộ p cho

cơ quan nhà nước cụ th ể là căn cứ vào ba yế u tố như sau:

 Giá đấ t tính ti ề n s ử d ụng đát là giá đất theo mục đích sử d ụng đất đượ c

giao t ại thời điểm giao đấ t do Uỷ ban nhân dân t ỉnh, thành ph ố tr ực thuộ c

trung ương ban hành theo quy định củ a chính phủ

 Th ờ i hạ n s ử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết địnhcho phép chuyể n mục đí ch s ử dụng đất, quyết định gia h ạn đấ t ho ặ c gi ấ y

ch ứng nh ận quyề n s ử d ụng đất

- Khi chuyể n đổ i mục đích sử dụng đất, ngườ i s ử dụng đất ph ải nộp ti ền s ử d ụng

đấ t ở nh ững mức khác nhau, tùy theo lo ại đất đang sử dụ ng và lo ại đất sau khi

chuyể n mục đích sử d ụng đấ t Do v ậ y khi cá nhân, t ổ ch ức chuyể n đổi mục đích sử

d ụng đất sẽ được điều chỉnh cho phù h ợp v ới t ừng lo ại đấ t

Thu ti ền s ử d ụng đất đố i v ới trườ ng hợ p chuyể n t ừ loại đất này sang lo ại đấtkhác:

 Đối với tổ chức kinh tế:

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sửdụng đất được tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao đất mới, cụ thể nhưsau:

Giao đất sử dụng đất ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tínhtheo căn cứ diện tích nhân đơn giá Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đấtđược Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thứcthuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đấtđược giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

ban hành theo quy định của Chính phủ

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất sang sử dụng đất có thời hạn theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền thì thu tiền sử dụng đất giống như thu tiền sử dụng đất khi giao đất mới Cụthể như sau:

Dự án có thời hạn sử dụng đất là 70 (bảy mươi) năm thì thu tiền sử dụng đấtđược tính theo diện tích và giá đất thu tiền sử dụng đất, diện tích và giá đất để tínhtiền sử dụng đất cũng giống như trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nôngnghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài

có thu tiền sử dụng đất

 Đối với hộ gia đình, cá nhân

Chuyển từ đất ao vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư khôngđược công nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sửdụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước không giao tiền sử dụng đất sangđất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức thu chênh lệch giữa thi tiền sử dụng đất tínhtheo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụngđất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sửdụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc

là phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênhlệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất giá đất phinông nghiệp

Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặcngười sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệptheo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp:Đất vườn ao của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, được UBND cấp xã, phườngxác nhận thông qua tranh cấp, thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất vàđược cơ quan có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định củaluật đất đai sang làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụngđất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp tính theo giá đất của loại đất giao

có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất

Thu tiền sử dụng đất chuyển từ hình thức sử dụng đất này sang hình thức sử dụngđất khác

*Thu tiền sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đượcgiao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài

- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sửdụng đất, sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất, thì tiền sửdụng đất được tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao đất mới được cụ thểnhư sau:

- Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tínhtheo căn cứ diện tích nhân đơn giá Diện tích đất thu tiền sử dụng đất được tính theocăn cứ diện tích nhân đơn giá Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất đượcNhà nước giao, được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thứcthuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá đất tính tiền sử dụng đất làgiá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quiđịnh của Chính phủ