Nghiên cứu này được thực hiện trên cơ sở khảo sát, đánh giá các chính sách quản lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị dưới góc nhìn của cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Nhóm tập trung nghiên cứu bốn nhóm chính sách: Chính sách quản lý vận hành nhà chung cư; chính sách về Ban quản trị nhà chung cư; Chính sách về quyền sở hữu chung và riêng tại tòa nhà chung cư; Chính sách về bảo trì nhà chung cư.
Trang 1Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ: ĐÁNH GIÁ DƯỚI GÓC NHÌN CỦA CƯ DÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
Lê Hồng Nhung*, Trần Minh Yến, Nguyễn Thu Huyền
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
*Tác giả liên lạc: lhnhung7897@gmail.com
TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện trên cơ sở khảo sát, đánh giá các chính sách quản
lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị dưới góc nhìn của cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội Nhóm tập trung nghiên cứu bốn nhóm chính sách: Chính sách quản
lý vận hành nhà chung cư; chính sách về Ban quản trị nhà chung cư; chính sách
về quyền sở hữu chung và riêng tại tòa nhà chung cư; chính sách về bảo trì nhà chung cư Từ đó có cái nhìn tổng quan về thực trạng hiện nay của nhà chung cư tại đô thị và phân tích thực trạng chính sách với năm tiêu chí: hiệu lực, hiệu quả, phù hợp, công bằng và bền vững Qua đó đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý và sử dụng nhà chung cư
Từ khóa: Chính sách nhà ở, đánh giá chính sách, đô thị hóa, nhà chung cư,
quản lý nhà ở
RESEARCH ON POLICY OF MANAGEMENT AND USE OF URBAN APARTMENTS: ASSESSMENT UNDER THE VISION OF
RESIDENTS IN HANOI
Le Hong Nhung*, Tran Minh Yen, Nguyen Thu Huyen
National Economics University
*Corresponding Author: lhnhung7897@gmail.com
ABSTRACT
This research was conducted on the basis of surveying and evaluating the policies
of management and use of urban apartment buildings from the perspective of residents in Hanoi We focus on four policy groups: condominium operation management policy; The policy on the condominium management board; Common and exclusive ownership policy in apartment buildings; Policy on condominium maintenance It provides an overview of the current status of urban condominiums and analyzes the current status of the policy with five criteria: validity, effectiveness, suitability, equity and sustainability Thereby, the orientation and solutions to improve the management and use of condominiums
Keywords: Housing policy, policy evaduation, urbanization, apartment building,
housing management
TỔNG QUAN
Nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực
khác nhau của đời sống kinh tế - xã hội
Ở phạm vi quốc gia, nhà ở được coi là
tài sản cơ bản mỗi quốc gia và được
xem như là yếu tố đánh giá sự phát
triển xã hội (United Nations, 1976)
Đối với mỗi cá nhân và hộ gia đình, nhà ở được coi như là một loại hàng hóa tiêu dùng và là khoản mục đầu tư lớn nhất trong cuộc đời (Vera-Toscano and Ateca-Amestoy, 2008) Do vậy, sống trong điều kiện nhà ở phù hợp là một trong những nhu cầu cơ bản của
Trang 2Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
mỗi cá nhân trong các xã hội Nhà ở
không chỉ là nơi trú ẩn mà còn liên
quan quan đến các khía cạnh khác của
đời sống xã hội của mỗi cá nhân như
vấn đề về việc làm, giáo dục, đạo đức
hay hành vi (Karsten, 2007; Oladapo,
2006; Jiboye, 2014) Vì vậy, nhà ở
được xác định là ưu tiên của mỗi cá
nhân, hộ gia đình
Loại hình nhà chung cư do các doanh
nghiệp đầu tư mới xuất hiện tại các đô
thị của Việt Nam trong khoảng hai thập
kỷ gần đây và ngày càng gia tăng về số
lượng Cùng với quá trình hình thành
và phát triển của thị trường bất động
sản, các khu nhà chung cư đã giúp cải
thiện, đáp ứng một phần về nhà ở của
người dân đô thị và góp phần chỉnh
trang các đô thị Trong thời gian tới,
loại hình nhà chung cư trong các dự án
phát triển nhà ở tại các đô thị được dự
báo sẽ tiếp tục tăng (Thủ tướng Chính
phủ, 2011) Đối với nhiều người dân
đô thị, sở hữu căn hộ chung cư là mơ
ước nhưng sau khi mua căn hộ và về ở
thì chính căn hộ lại mang lại cho họ
những bất cập Thực tế hiện nay cho
thấy, cuộc sống của người sống ở các
khu chung cư đã phát sinh nhiều mâu
thuẫn, nổi cộm là các vấn đề như: Chất
lượng nhà ở của các căn hộ không đúng
như hợp đồng, tranh chấp về phí bảo trì
và phí dịch vụ, thiếu không gian sinh
hoạt chung, diện tích và bố trí không
gian căn hộ chung cư không như đáp
ứng nhu cầu của người dân, các dịch vụ
quản lý khai thác vận hành tòa nhà yếu
kém v.v Đỉnh điểm là nhiều vụ khiếu
kiện và tranh chấp giữa cư dân trong
các khu nhà chung cư với chủ đầu tư
đã xảy ra Hiện nay, về cơ bản, cơ quan
quản lý nhà nước đã có một số văn bản
chính sách pháp luật quy định và điều
tiết các vấn đề trên Tuy nhiên, dường
như các quy định dường như chưa đáp
ứng yêu cầu quản lý của thực tế
Xuất phát từ những lý do trên, nghiên
cứu này được thực hiện nhằm cung cấp thêm 1 góc nhìn mới trong đánh giá các chính sách quản lý, sử dụng nhà chung
cư tại đô thị, dưới quan điểm của các
cư dân trực tiếp đang sinh hoạt và trải nghiệm cuộc sống tại các tòa chung cư thương mại tại Hà Nội
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Xây dựng khung lý thuyết, hướng nghiên cứu từ việc khảo cứu tài liệu, các bài báo liên quan đến tình hình quản lý và
sử dụng chung cư hiện nay, các luận văn liên quan đến đánh giá chính sách, các văn bản pháp lý (Luật đất đai 2013, Luật xây dựng 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, các Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội về chính sách quản lý và sử dụng chung cư, ) Tìm hiểu và tham khảo, đánh giá và so sánh với các đề tài trong nước cũng như nước ngoài trong cùng lĩnh vực Phương pháp thu thập dữ liệu: (1) Dữ liệu thứ cấp: Số liệu liên quan đến đề tài thông qua các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài, bên cạnh đó
là thông tin, dữ liệu từ các cơ quan Nhà nước về chính sách quản lý và sử dụng chung cư hay thực trạng của vấn đề đã được công khai trên các phương tiện truyền thông (2) Dữ liệu sơ cấp: Xây dựng bảng hỏi, điều tra khảo sát thực
tế lấy ý kiến các cư dân đang sống tại các tòa nhà chung cư tại Hà Nội bằng hai hình thức là phát phiếu trực tiếp tại các khu chung cư và bảng khảo sát trên Internet
Phương pháp quan sát: Nhóm đã trực tiếp đến quan sát tại các khu chung cư với đủ cả ba phân khúc: cao cấp, trung cấp và bình dân ở các quận lớn (Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, Ba Đình, ) để phân biệt cũng như đánh giá được tình hình quản lý và
Trang 3Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
sử dụng chung cư ở phạm vi rộng
Phân tích thống kê số liệu
Nhóm phát ra 250 phiếu đi khảo sát
thực tế, thu lại được 227 phiếu Phiếu
khảo sát online thu được 116 phiếu
Trong đó có 39 không hợp lệ và 304
phiếu hợp lệ Các kết quả khảo sát
được phân tích bằng phần mềm SPSS
sau đó số liệu được thể hiện trên bảng
và biểu đồ được vẽ bằng phần mềm
Microsoft Excel
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông
tư số 02/2016/TT-BXD (quản lý và sử
dụng nhà chung cư) đã góp phần thiết
thực khắc phục nhiều vấn đề bất cập
trong việc quản lý, sử dụng nhà chung
cư Nhiều hội nghị tuyên truyền phổ
biến về Thông tư 02 đã được tổ chức
đến các cư dân sống tại các chung cư
Từ đó làm chuyển đổi nhận thức, chấp
hành đúng những quy định, quy chế mà
thông tư đã quy định Các nghĩa vụ và
trách nhiệm được đề cập trong chính
sách quản lý và sử dụng nhà chung cư
công bằng, minh bạch giữa các bên liên
quan (Chủ đầu tư, cư dân và ban quản
lý tòa nhà) Các quy định đã hệ thống,
toàn diện và bao quát được các vấn đề
cần quản lý trong quá trình sử dụng nhà chung cư như: Quản lý vận hành nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư, quyền
sở hữu chung, riêng, quy định về Ban quản trị nhà chung cư,…
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm
mà chính sách quản lý, sử dụng chung
cư mang lại thì vẫn còn khá nhiều hạn chế Nhìn chung, chính sách quản lý và
sử dụng chung cư trong thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của quá trình phát triển, đặc biệt là quá trình thích nghi, thực hiện các quy định của các bên liên quan, cũng như chưa
có các chế tài pháp luật đặc biệt và đủ mạnh để buộc các bên liên quan tiến hành thực hiện đúng theo các quy định
đề ra
Cơ chế phối hợp giữa ban hành, thực thi, đánh giá không tốt Mặc dù các quy định về quản lý và sử dụng nhà chung
cư đã được đăng tải rộng rãi trên cổng thông tin đại chúng, tuy nhiên cư dân chung cư vẫn chưa tiếp cận được các quy định mà nhà nước ban hành ra Trong quá trình khảo sát, rất nhiều cư dân không hề biết đến các quy định về quản lý và sử dụng chung cư hoặc có biết nhưng chỉ mới nghe nhắc đến, không rõ nội dung
Hình 1 Nhận biết của cư dân về một số quy định chính cụ thể trong quản lý và
sử dụng chung cư (%)
Chính sách về quyền
sở hữu căn hộ Chính sách về thành lập ban quản trị tòa
nhà
Chính sách về phí dịch vụ Chính sách về phí bảo trì Chính sách về an toàn phòng cháy
Tỷ lệ (%)
Không biết nội dung Biết nhưng không rõ nội dung
Biết rõ nội dung nhưng không áp dụng Biết rõ nội dung và sử dụng được
Biết rõ nội dung và sử dụng thường xuyên
Trang 4Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học
Thêm vào đó các quy định còn dài
dòng, chưa thực sự súc tích, dễ hiểu
Chưa có tiêu chí đánh giá hiệu quả của
các công tác quản lý vận hành, bảo trì
Đồng thời cũng chưa có tiêu chuẩn chọn lựa đơn vị vận hành, đơn vị quản
lý và ban quản trị
Hình 2 Khảo sát sự hiểu biết về các quy định chính sách trong quản lý và sử
dụng nhà chung cư
Đặc biệt, quy định có nhưng lại thiếu
chế tài Để chính sách có thể bền vững
thì phải có chế tài Có chế tài thì chính
sách mới hiệu quả và có hiệu lực hơn
nữa Vấn đề đặt ra là nếu như chỉ có
quy định mà không có chế tài thì khi
chưa thực hiện đúng hoặc không thực
hiện các quy định của chính sách thì
phải phạt ai và phải phạt như thế nào?
Điều đó dẫn đến việc các đối tượng mà
chính sách hướng đến sẽ dần thờ ơ với
việc thực hiện các quy định
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
Quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà
chung cư tại các đô thị trong thời gian
tới phải phù hợp với Quy hoạch chung
xây dựng cả nước và quy hoạch chung xây dựng ở mỗi thành phố, đồng bộ cả với xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội Bên cạnh đó, chính sách quản lý sử dụng chung cư cần cập nhật tình hình thị trường để thay đổi sao cho phù hợp và phải có chế tài thích hợp cho các sai phạm không làm theo quy định
Cần tập trung nâng cao trình độ đội ngũ quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà chung cư Có những tiêu chuẩn rõ ràng
về vận hành, bảo trì cùng với quy định
rõ ràng trong công tác bầu ban quản trị tòa nhà Các loại phí dịch vụ cần có quy định rõ ràng để đảm bảo sự công bằng và minh bạch đối với cư dân
TÀI LIỆU THAM KHẢO
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT Đánh giá tác động chính sách và nghiên cứu thực địa trong lĩnh vực phát triển
NGUYỄN HỮU XUYÊN Chính sách nhà nước nhằm thúc đẩy doanh nghiệp đổi mới công nghệ: Nghiên cứu trường hợp các doanh nghiệp trên địa bàn
Hà Nội Luận án tiến sĩ kinh tế Chuyên ngành: Quản lý kinh tế (Khoa học
quản lý) Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
VŨ THÀNH TỰ ANH Phương pháp nghiên cứu cho phân tích chính sách
Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright MPP8
0
10
20
30
40
50
60
Cư dân dễ dàng tiếp cận được chính sách
mà Nhà nước và Thành phố ban hành
Các quy định về quản lý, sử dụng chung cư ngắn gọn,
dễ hiểu Rất không đồng ý Không đồng ý Trung lập Đồng ý Rất đồng ý