Lời mở đầu “Bất động sản là các tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
Trang 1Họ và tên: Tạ Quốc Toản Mã sinh viên: 1973402011432
BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Hình thức thi: Tiểu luận
Mã đề thi: MH 07/2021 Thời gian thi: 3 ngày
Tên tiểu luận môn học
Giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản
Ngày 08 tháng 06 năm 2021
Giờ thi: 07h30
Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu
Trang 2
Mục lục
Lời mở đầu 3
I Khái niệm 4
1 Phương pháp chi phí 4
2 Phương pháp thặng dư 4
II Các bước tiến hành định giá 5
1 Phương pháp chi phí 5
2 Phương pháp thặng dư 5
III Hạn chế, điều kiện áp dụng 6
1 Hạn chế 6
a) Phương pháp chi phí 6
b) Phương pháp thặng dư 7
2 Điều kiện áp dụng 7
a) Phương pháp chi phí 7
b) Phương pháp thặng dư 7
IV Tình huống và giải quyết tình huống 8
1 Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp chi phí 8
a) Tình huống 1 8
b) Giải quyết tình huống 9
c) Giải thích các hạn chế của tình huống trên như sau 9
2 Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư 10
a) Tình huống 2 10
b) Giải quyết tình huống 11
c) Giải thích các hạn chế của tình huống trên như sau 12
Kết Luận 13
Tài liệu tham khảo 13
Trang 3Lời mở đầu
“Bất động sản là các tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản bằng đơn vị tiền tệ Mục đích của quá trình này là xác định rõ mức tiền của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường với các phương
pháp phù hợp
Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá
Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương
pháp thặng dư,…
Để xác định phương pháp sử dụng thích hợp nhất phụ thuộc vào: thuộc tính của bất động sản; sự tin cậy và khả năng sử dụng của tài liệu thị trường; mục tiêu của công việc định giá;
Trang 4I Khái niệm
1 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như
một vật thay thế
Trên thực tế có nhiều bất động sản được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, cụ thể như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các bất động sản này Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng, thiếu căn cứ
để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp được xây
dựng chủ yếu dựa trên sự vận động nguyên tắc thay thế
Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó
2 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá
Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp Theo nguyên
tắc này giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu Tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất
Trang 5II Các bước tiến hành định giá
1 Phương pháp chi phí
Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản, bằng cách coi nó là đất
trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có
trên đất
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích luỹ của công trình
Mức độ giảm giá của
công trình xây dựng
= Tỷ lệ giảm giá của công trình xây dựng
x Chi phí xây dựng mới
hiện hành
Chi phí xây dựng
mới hiện hành
= Tổng diện tích sàn xây
dựng
x Đơn giá xây dựng mới hiện hành
Tỷ lệ giảm giá của công trình xây dựng ( Tg):
+ Tg = Tuổi hiệu quả / Tuổi thọ kinh tế
+ Tg = H= ∑ ∑
, trong đó:
H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %
: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỉ lệ %
: Tỉ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình
n: Số kết cấu chính trong công trình
Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng = chi phí xây dựng mới hiện
hành - số tiền giảm giá = Bước 2 - Bước 3
Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của công trình
XD = Bước 1 + Bước 4
2 Phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án
Trang 6Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển (doanh thu của sự phát triển theo
hướng SDTNVHQN)
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm:
+ Chi phí quy hoạch
+ Chi phí giải phóng mặt bằng
+ Chi phí khảo sát thiết kế
+ Chi phí đầu tư hạ tầng- kĩ thuật= * đơn giá hạ tầng- kĩ thuật
+ Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* * đơn giá xây dựng nhà
+ Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * * đơn giá xây dựng nhà
+ Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay trong quá trình phát triển)
+ Lợi nhuận phát triển
+ Các chi phí khác…
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát
triển - tổng chi phí phát triển
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu
III Hạn chế, điều kiện áp dụng
1 Hạn chế
a) Phương pháp chi phí
- Phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những hạn chế
của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được
chấp nhận rộng rãi
Trang 7- Phương pháp chi phí đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
- Nhìn chung phương pháp này ít được dùng trong các trường hợp quan trọng
b) Phương pháp thặng dư
- Khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHQN
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền
2 Điều kiện áp dụng
a) Phương pháp chi phí
- Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu, đặc biệt là những công trình xây dựng công
cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia hay kiểm tra đấu thầu
- Phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản
- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác
b) Phương pháp thặng dư
- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Các bất động sản này có thể là đất trống
Trang 8hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo
- Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương
án phát triển bất động sản
- Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các
cơ hội đầu tư vào bất động sản, Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà
có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra
IV Tình huống và giải quyết tình huống
1 Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp chi phí
a) Tình huống 1
Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
* Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 120m2
- Hao mòn của các kết cấu chính: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1%
* Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2
không có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 225.000.000đ Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính bằng 50% giá đất Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2
+ Hạn mức đất ở theo quy định là 150
Trang 9+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 4%; tường 12%; sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13%
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000đ/m2
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000đ
b) Giải quyết tình huống
* Tính giá trị lô đất trống cạnh bất động sản mục tiêu:
Đây là lô đất trống và đang được SDTNVHQN
- Tiền sử dụng đất = 50%* 150 * 1.200.000 + 100%* 100 * 1.200.000 = 210.000.000đ
- Giá lô đất sau khi có đầy đủ giấy tờ = 210.000.000 + 225.000.000 = 435.000.000đ
- Giá bất động sản A = (435.000.000*300 /250 = 522.000.000đ
* Chi phí xây dựng hiện hành: 120 *2 tầng*1.500.000 = 360.000.000đ
* Tỉ lệ giảm giá của công trình xây dựng:
Tg= H= ∑
∑ =
Mức độ giảm giá = 39,99%* 360.000.000+13.000.000 = 156.964.000đ
*Giá trị công trình = 360.000.000- 156.964.000 = 203.036.000đ
*Giá trị bất động sản mục tiêu A = 522.000.000+ 203.036.000 = 725.036.000đ
Như vậy, giá trị tối đa của bất động sản mục tiêu là 725,036 triệu đồng, tương đương 2,4168 triệu đồng/
c) Giải thích các hạn chế của tình huống trên như sau
Việc định giá theo phương pháp chi phí cần có dữ liệu thị trường, ở đây là mảnh đất trống 250 bên cạnh, việc chỉ có 1 bất động sản đem so sánh thì dẫn đến độ chính xác không cao Cơ sở thông tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ
và thật sự chính xác, với các thông tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thông tin hôm qua không còn thật sự chính xác với hôm nay
Trang 10Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
Trong thời buổi đại dịch Covid-19 đang diễn ra hết sức khó lường, ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế toàn cầu thì việc ước tính một số khoản giảm giá
có thể mang tính chủ quan cao của con người, được con người đưa ra một cách ước lượng dựa trên kinh nghiệm và khó thực hiện bởi trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi
Những thẩm định viên làm theo phương pháp này đòi hỏi kinh nghiệm cao, nhạy bén với thị trường, hiểu biết về công trình xây dựng, mới có thể đưa ra được hao mòn của các kết cấu chính với những con số gần như chính xác này: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1%
2 Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư
a) Tình huống 2
Công ty kinh doanh bất động sản Vinalands đang lên kế hoạch đấu giá một
lô đất rộng 10.000m2 Lô đất này được quy hoạch để xây dụng nhà ở Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây các ngôi nhà độc lập để bán Diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà tương ứng là 150m2 và 300m2
Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu Biết rằng:
- Thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm
- Giá bán ước tính 4.000 trđ/ căn nhà
- Chi phí bán bất động sản:
+ Chi phí pháp lý: 220 trđ
+ Chi phí quảng cáo và môi giới: 170 trđ
+ Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 400 trđ
- Chi phí phát triển bất động sản:
+ Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,3 trđ/m2
+ Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ
+ Chi phí xây dựng nhà : 5 trđ/m2
Trang 11- Chi phí mua đất và các chi phí trong quá trình phát triển được vay ngân hàng với lãi suất 15%/ năm Trong đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ thành 2 lần bằng nhau, lần 2 cách lần 1 là 6 tháng
- Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất
- Lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xây dựng là 130 trđ/ nhà
-Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 20% trên số vốn đầu tư cho việc mua và giữ lô đất
b) Giải quyết tình huống
Bước 1: Việc xây dựng các ngôi nhà độc lập để bán là tốt nhất và hiệu quả nhất
cho bất động sản mục tiêu
Bước 2: Xác định doanh thu thuần:
+ Tổng diện tích đất được phép xây dựng = 60%* 10.000 = 6.000
+ Số nhà được xây dựng = 6000/150 = 40 nhà
+ Tổng giá trị phát triển = 40* 4000 = 160.000 trđ
+ Chi phí bán nhà = 220+ 170+ 400 = 790 trđ
+ Thu thuần = 160.000- 790 = 159.210 trđ
Bước 3: Xác định tổng chi phí phát triển:
+ Chi phí khảo sát, thiết kế: 500trđ
+ Chi phí đầu tư hạ tầng = 0,3* 10.000 = 3.000 trđ
+ Chi phí xây nhà = 40*300*5 = 60.000 trđ
+ Chi phí lãi vay trong quá trình phát triển:
= 15%* (500+ 3000+ 60000/2+ 60000/2*0,5) = 7.275 trđ
+ Lợi nhuận phát triển = 40* 130 = 5.200 trđ
=> Tổng chi phí phát triển = 75.975 trđ
Bước 4: Giá trị thặng dư = 159.210- 75.975 = 83.235 trđ
Bước 5: Gọi giá trị của đất trống là X
+ Chi phí pháp lí để công ty có quyền sử dụng đất là 0,02X
+ Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: 15% * (X+0,02X) = 0,153X
+ Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + 0,02X + 0,153X = 1,173X
+ Lợi nhuận yêu cầu: 20%* 1,173X = 0,2346X