Khái quát nội dung và các bước thẩm định giá của phương pháp chi phí - Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Dựa tr
Trang 1BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
TIỂU LUẬN
Giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông
qua các tình huống thẩm định giá bất động sản
Môn thi: Định giá tài sản 1
Số thứ tự: 07
Họ và tên: Nguyễn Thị Thanh Dung
Mã sinh viên: 1973402011784 Tên lớp tín chỉ: CQ57/18.01_LT2
Ngày thi: 8 tháng 6 năm 2021 Giờ thi: 7h30’
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan là bài tiểu luận này là do độc lập tôi nghiên cứu
Trang 3Mục lục: Phần 1: Hạn chế của phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá
bất động sản
1 Khái niệm thẩm định giá của phương pháp chi phí _ Trang 4
2 Khái quát nội dung và các bước định giá _ Trang 4
3 Hạn chế của phương pháp _ Trang 5
4 Điều kiện áp dụng của phương pháp _ Trang 5
5 Tình huống thực tế về phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản _ Trang 6
Phần 2: Hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định
giá bất động sản
1 Khái niệm thẩm định giá của phương pháp thặng dư _ Trang 8
2 Khái quát nội dung và các bước định giá _ Trang 8
3 Hạn chế của phương pháp _ Trang 9
4 Điều kiện áp dụng của phương pháp _ Trang 9
5 Tình huống thực tế về phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản _Trang 10
Mục lục: Trang 13
Trang 4Trước hết chúng ta cần hiểu thẩm định giá là gì? Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Phần 1
Hạn chế của phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất
động sản
1 Khái niệm thẩm định giá của phương pháp chi phí:
Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó
2 Khái quát nội dung và các bước thẩm định giá của phương pháp chi phí
- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự
- Các bước định giá:
+) Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại luật đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
+) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
+) Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất
Trang 5+) Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình
+) Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình xây dựng
3 Hạn chế của phương pháp chi phí:
- Có đầy đủ các hạn chế của phương pháp so sánh:
+) Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá
+) Các thông tin thường mang tính chất lịch sự: trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không phải chi phí nào cũng tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới những tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện hơn khách quan
- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm
4 Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí:
- Thích hợp để định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt
- Định giá các bất động sản phi thị trường
- Định giá để xác định mức bồi thường
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu
- Sử dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí chính là yếu tố chính, là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp tạo ra giá trị bất động sản
- Sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác
5 Tình huống thực tế về phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản:
Trang 6a Đưa ra tình huống:
Ước tính về giá bất động sản A dựa trên thông tin sau:
Tài liệu về bất động sản A:
- Bất động sản A ở số 180 Phạm Văn Đồng – Mai Dịch - Quận Cầu Giấy- Hà Nội
- Công trình xây dựng trên đất là nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 25%, tường 40%, sàn 30%, mái 50%
Các thông tin có liên quan
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá
9000 triệu đồng Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất ngươi sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 15%, tường 30%, sàn 20%, mái 15%
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 40 triệu đồng
Yêu cầu: sử dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị bất động sản
b Xử lý tình huống:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là
dùng cho mục đích đất xây nhà ở Giả định dự án đưa ra là tối ưu, là cơ sở để ước tính giá trị của bất động sản
Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng lô đất chứng cớ là:
Trang 7- Giá trị thị trường ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên là:
9000 triệu đồng + 11250 triệu đồng = 20250 triệu đồng
- Giá 1 mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý là:1
- Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình
- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính: móng 75%, tường 60%, sàn 70%, mái 50%
- Chất lượng còn lại của công trình:
[( 75% x 15%) + ( 60% x 30%) + (70% x 20%) + ( 50% x 15%)] : ( 15% + 30% + 20% + 15%) ≈ 63%
Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng là :
Bước 5: Ước tính giá trị cho bất động sản mục tiêu:
28350 triệu đồng + 1062.5 triệu đồng = 29412.5 triệu đồng
Kết luận: Giá trị của mảnh đất là 29412.5 triệu đồng
c Những hạn chế của phương pháp chi phí thể hiện qua tình huống:
+) Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá
+) Các thông tin thường mang tính chất lịch sự: trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không phải chi phí nào cũng tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới những tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
Trang 8- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện hơn khách quan
- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm
Phần 2:
Hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá
bất động sản
1 Khái niệm thẩm định giá của phương pháp thặng dư:
Thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó
2 Khái quát nội dung và các bước thẩm định giá của phương pháp thặng dư:
- Trường hợp áp dụng:
+ Bất động sản có tiềm năng phát triển
+ Đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể cải tạo, phá dỡ xây dựng công trình mới
+ Xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lí luận:
+) Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư
+) Phương pháp này đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo
Trang 9+) Phương pháp thặng dư còn có sự tham gia của “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”
- Các bước tiến hành phương pháp:
+) Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu
quả nhất dự án phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính
và mang lai giá trị cao nhất cho dự án
+) Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp trực tiếp hay phương pháp đầu
tư, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị thời điểm cần thẩm định giá
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường
+) Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá
+) Bước 4: Xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng
chi phí phát triển
3 Hạn chế của phương pháp thặng dư:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
4 Điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư:
Trang 10- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và sử mở rộng đất đai đểxác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản
5 Tình huống thực tế về phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản:
a Đưa ra tình huống:
Chính quyền thành phố Hà Nội vừa duyệt cho Công ty Nam Dương xây
giá ước tính là 600 triệu đồng Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 3 ngôi nhà là 80 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 40 triệu đồng
Biết rằng:
- Thời gian xây dựng công trình và bán bất động sản ước tính là 1 năm
- Chi phí pháp lý khi công ty Nam Dương nhận quyền sử dụng đất là 4% giá đất
- Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 6%/năm
- Chi phí xây dựng được tài trợ thành 2 lần Mỗi lần một nửa số chi phí cần thiết
- Công ty yêu cầu một khoản lợi nhuận là 200 triệu đồng cho mỗi ngôi nhà và một
tỷ suất lợi nhuận là 10% trên số vốn đầu tư vào đất
Yêu cầu: Xác định giá trị mảnh đất theo phương pháp thặng dư
b Xử lý tình huống:
Trang 11Bước 1: Chính quyền thành phố Hà Nội duyệt là phương án đã được thừa nhận,
đáp ứng yêu cầu: pháp lý, tài chính và hiệu quả kinh tế
Bước 2: Ước tính doanh thu thuần của dự án:
- Doanh thu của dự án phát triển: 600 triệu đồng x 3 ngôi nhà = 1800 triệu đồng
- Chi phí pháp lý và đại lý khi bán bất động sản: 80 triệu đồng + 40 triệu đồng =
120 triệu đồng
- Thu thuần về bán bất động sản: 1800 triệu đồng – 120 triệu đồng = 1680 triệu đồng
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội cho công trình xây dựng:
- Lợi nhuận phát triển: 3 ngôi nhà x 80 triệu đồng = 240 triệu đồng
Tổng chi phí cơ hội cho công trình xây dựng: 1080 + 48.6 + 240 = 1368.6 triệu đồng
Bước 4: Ước tính giá trị đất dựa trên giá trị thặng dư cho đất:
- Giá trị dư (thặng dư cho đất): = 1680 – 1368.6 = 311.5
- Giá trị của đất trống: X
- Chi phí pháp lý để công ty có quyền sử dụng đất: 0.04X
- Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X + 0.04X) x 6% = 0.0624X
- Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0.04X + 0.0624X = 1.1024X
- Lợi nhuận yêu cầu: 10% x 1.1024X = 0.11024X
- Giá trị của đầu tư vào đất trống: 1.1024X + 0.11024X = 1.21264X
- Giá trị ước tính của đất trống: 311.5 = 1.21264X
1.21264 = 256,9 triệu đồng
Kết luận: Giá trị của mảnh đất là 256,9 triệu đồng
c Những hạn chế của phương pháp thặng dư thể hiện qua tình huống:
Trang 12- Để tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải là
phương án tốt nhất, hiệu quả nhất Trên thực tế, có một số phương án đầu tư không phải là tốt và hiệu quả, nhưng vẫn được xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình
trạng giá đất thẩm định theo phương pháp này không chính xác Như ở bước 2,
nhà đầu tư chỉ xác định mục đích tương lai của mảnh đất với dự án sau đó lên kế hoạch cho các chi phí liên quan và không quan tâm tới giá trị đất nền đang chuyển nhượng của địa phương
- Cơ sở thông tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ và thực sự chính xác, với các thông tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thông tin đã quá cũ
nhiên, giá trị của dòng tiền phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không thể dự đoán trước được trong tương lai Vì vậy, khi sử dụng phương pháp thặng dư sẽ không có kết quả chính xác về giá trị mảnh đất
Trang 13DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu chuyên khảo
1 TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định
giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội;
2 TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi và bài tập định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội;
Tài liệu internet
3 Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm
định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài
chính, Hà Nội;
4 “Những sai sót trong việc áp dụng giá đất”, Bài đăng trên Cổng thông tin
điện tử Kiểm toán nhà nước Việt Nam ngày 02/01/2019