Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes

Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa luận này đầu tiên, tác giả xin gửi lời cám ơn tới Ban Giám

Hiệu Trường Đại Học Thương Mại, Ban Chủ Nhiệm cũng như các Thầy, Cô giáo KhoaKinh tế- Luật đã hết sức tạo điều kiện để tác giả có cơ hội thực tập và nghiên cứuchuyên sâu

Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn tới giảng viên hướng dẫn, Thạc Sĩ NguyễnThái Trường đã định hướng, trực tiếp hướng dẫn, hỗ trợ tác giả rất tận tình trong suốtquá trình thực hiện và cho đến khi hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị các phòng ban Công

ty Cổ phần Văn Phú Homes đã chỉ bảo tận tình trong việc thu thập nguồn tư liệu, số liệucho bài viết, góp phần giúp cho tác giả hoàn thiện bài khóa luận này

Dù vậy, do thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm, kiến thức còn hạn chế nênkhóa luận tốt nghiệp của tác giả không thể tránh khỏi những thiếu sót Tác giả rất mongnhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các Thầy, Cô giáo để tác giả có cơ hội bổsung, hoàn thiện kiến thức của mình nhằm phục vụ tốt cho công việc thực tế

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

VŨ ANH THƯ

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan 2

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu khóa luận 4

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI 5

1.1 Khái quát về hợp đồng môi giới thương mại và thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 5

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng môi giới thương mại 5

1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 7

1.2.1 Cơ sở ban hành pháp luật điều chỉnh thực hiện hợp đồng môi giới thương mại. 7

1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VĂN PHÚ HOMES 13

2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hưởng tới pháp luật điều chỉnh về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 13

2.1.1 Tổng quan tình hình pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại .13 2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 14

2.2 Thực trạng các quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 16

2.2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng môi giới thương mại 16

2.2.2 Thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng môi giới thương mại

20

2.2.3 Trách nhiệm pháp lý khi có hành vi vi phạm hợp đồng môi giới thương mại 27

2.2.4 Giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 31

2.3 Thực trạng thực hiện các quy phạm pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại tại công ty cổ phần Văn Phú Homes 36

2.3.1 Thực tiễn thực hiện các quy phạm pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại tại công ty Cổ phần Văn Phú Homes 37

2.3.2 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quy phạm pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại tại công ty Cổ phần Văn Phú Homes 38

2.4 Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu 40

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI 42

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh việc thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 42

3.2 Kiến nghị cụ thể góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 46

3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 46

3.2.2 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại 49

3.3 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 51

KẾT LUẬN 53

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 54

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Môi giới thương mại là một trong những hoạt động có vai trò và ý nghĩa rất lớntrong tiêu thụ và phân phối hàng hóa, dịch vụ trên thị trường Cùng với các hoạt độngtrung gian thương mại khác, hoạt động môi giới thương mại giúp thương nhân thực hiệnphân phối hàng hóa, dịch vụ trên phạm vi rộng, tiết kiệm chi phí giao dịch, cải thiện môitrường kinh doanh và mang lại hiệu quả đáng kể trong đầu tư so với các hình thức phânphối trực tiếp

Ở nhiều nước trên thế giới, hoạt động môi giới thương mại đã xuất hiện từ khásớm, hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hiệu quả và thực sự trở thành một kênh phânphối hàng hóa, dịch vụ quan trọng của thương nhân Ở Việt Nam, hoạt động môi giớithương mại mặc dù đã ra đời từ lâu nhưng chỉ chính thức được ghi nhận trong LuậtThương mại năm 1997 và tiếp tục được quy định trong Luật Thương mại năm 2005(LTM 2005) Trên cơ sở đó, các văn bản pháp luật chuyên ngành đã quy định về từnghoạt động môi giới cụ thể, trong đó có một số hoạt động môi giới đặc thù như: môi giớibất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải Hệ thốngcác văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn khổ pháp lý cho việc thực hiện các hoạt độngmôi giới thương mại ở Việt Nam Theo đó, các chủ thể thực hiện hoạt động môi giớithương mại trên cơ sở hợp đồng môi giới thương mại

Hợp đồng môi giới thương mại là cơ sở pháp lý quan trọng để thương nhân thựchiện cung ứng dịch vụ môi giới thương mại cho khách hàng LTM 2005 đã quy địnhnhững nguyên tắc chung cho việc thực hiện hoạt động môi giới thương mại và giao kếthợp đồng môi giới thương mại Trong từng lĩnh vực môi giới, pháp luật đã điều chỉnhtương đối cụ thể các vấn đề như: chủ thể của hợp đồng, nội dung của hợp đồng, quyền

và nghĩa vụ cụ thể của các bên tham gia giao kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng Nhìn chung, những quy định này đã tạo điều kiện cho các bên trong việc xác lập và thựchiện các hợp đồng môi giới trong từng lĩnh vực cụ thể

Tuy nhiên, quá trình triển khai áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành vềhợp đồng môi giới thương mại cho thấy các quy định về hợp đồng môi giới thương mạicòn chưa đầy đủ, bộc lộ nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, nhiều quy định còn chưa cụ thểdẫn đến khó khăn cho việc áp dụng và ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môigiới thương mại nói chung và việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham giahợp đồng môi giới thương mại nói riêng

Trước yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế và thực trạngpháp luật điều chỉnh về hợp đồng môi giới thương mại ở Việt Nam hiện nay, việc nghiêncứu các quy định chung của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng môi giới thươngmại trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật chuyên ngành về một sốhợp đồng môi giới đặc thù là cần thiết và có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn Từ

những yêu cầu cấp thiết đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes”

làm đề tài nghiên cứu khoa học của mình

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Trong khoa học pháp lý, pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại chưađược nghiên cứu nhiều Các vấn đề pháp lý về hợp đồng môi giới thương mại mới chỉđược đề cập trong giáo trình Luật Thương mại của một số cơ sở đào tạo Luật: TrườngĐại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Tuy nhiên, những tài liệunày mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu các quy định chung nhất của pháp luật về hoạtđộng môi giới thương mại, trong đó có đề cập đến nội dung về hợp đồng môi giớithương mại, chưa có sự nghiên cứu sâu sắc về mặt lý luận cũng như những bất cập củapháp luật hiện hành về vấn đề này

Ở các cấp độ và phạm vi nghiên cứu khác nhau, có thể kể đến Luận án tiến sỹ Luậthọc “Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian thương mại ở Việt Nam” của NguyễnThị Vân Anh (Trường Đại học Luật Hà Nội) Trong công trình này, tác giả đã tập trungphân tích các nội dung cơ bản của pháp luật về hoạt động trung gian thương mại theoLTM 2005 và một số đạo luật chuyên ngành khác có quy định về hoạt động trung gianthương mại, trong đó có đề cập đến các quy định chung về hợp đồng môi giới thươngmại

Ngoài ra, còn một số công trình khác nghiên cứu về một số hoạt động môi giới đặcthù, cụ thể như: Luận văn thạc sỹ Luật học “Pháp luật về môi giới bất động sản” củaPhạm Thị Trang (Trường Đại học Luật Hà Nội), luận văn thạc sỹ “hoạt động môi giớithuê tầu tại công ty Vietfrancht” của Hoàng Thị Tuyết (Trường Đại học ngoại thương)

và một số bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành về các hoạt động môi giới thươngmại như: “dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướngphát triển ở Việt Nam” của Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc đăng trên tạp chí quản lý kinh

tế số 24 năm 2009, Trong những công trình này, các tác giả mới chỉ tập trung nghiêncứu các quy định của pháp luật về từng dịch vụ môi giới thương mại cụ thể, trong đó cácquy định về hợp đồng môi giới chưa được tập trung phân tích và làm rõ

Qua việc đánh giá tình hình nghiên cứu về hợp đồng môi giới thương mại, có thểnhận thấy, chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách sâu sắc những vấn đề lýluận và thực tiễn về hợp đồng môi giới thương mại cũng như pháp luật điều chỉnh vềhợp đồng môi giới thương mại Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của cáccông trình khoa học đã được công bố, bài khóa luận này sẽ nghiên cứu một cách tổngquát các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thươngmại theo quy định của pháp luật hiện hành.

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu

Hoàn thiện pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại trong các công tymôi giới là vấn đề tất yếu, cần được tìm hiểu và nghiên cứu đào sâu Từ những yêu cầu

cấp thiết đó, tác giả đã lựa chọn thực hiện chủ đề: “Pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại Thực tiễn thực hiện tại Công ty cổ phần Văn Phú Homes” để

giải quyết những vấn đề cụ thể sau:

Thứ nhất, lý luận chung về hợp đồng môi giới thương mại và thực hiện hợp đồng

môi giới thương mại

Thứ hai, thực trạng các quy định của pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới

thương mại và thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Văn Phú Homes

Thứ ba, một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận văn nghiên cứu các quyđịnh của pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại trong LTM 2005 và một số văn bảnpháp luật chuyên ngành về hợp đồng môi giới trong từng lĩnh vực cụ thể

4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Khóa luận tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về thực hiện hợpđồng môi giới thương mại thực tiễn tại Công ty Cổ phần Văn Phú Homes từ đó tìm ranhững khó khăn và hạn chế mà công ty phải đối mặt để từ đó đưa ra những giải phápphù hợp, tăng tính hiệu qua trong việc thực hiện hợp đồng Quá trình thực hiện hợpđồng môi giới thương mại là hành vi thực tế được thực hiện dựa trên những điều khoản

đã được thỏa thuận trong hợp đồng Từ thực tế nghiên cứu việc áp dụng tại công ty Cổphần Văn Phú Homes đã giúp tác giả hiểu rõ hơn tính khả thi của pháp luật khi áp dụngvào thực tế

LTM 2005 đã mở rộng phạm vi môi giới thương mại, bao gồm tất cả các hoạt độngmôi giới nhằm mục đích sinh lợi như môi giới bất động sản, môi giới mua bán hàng hóa,môi giới hàng hải Vì vậy, pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại rộng và

được quy định trong nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác có điều chỉnh về cáchợp đồng môi giới thương mại đặc thù như: Luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật hànghải Trong phạm vi khóa luận, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bảncủa pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại theo LTM 2005, BLDS 2015

5 Phương pháp nghiên cứu

Để làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu trên, luận văn đã sử dụng phương pháp luậnnghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin.Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phươngpháp tổng hợp và phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh và đối chiếu

6 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng môi giới thương mại và thựchiện hợp đồng môi giới thương mại

Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giớithương mại và thực tiễn thực hiện tại công ty

Chương 3: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thipháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát về hợp đồng môi giới thương mại và thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng môi giới thương mại

1.1.1.1 Khái niệm

Hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con người thực hiện cácgiao dịch nhằm thỏa mãn hầu hết nhu cầu của mình Trong hoạt động môi giới thươngmại, các bên thực hiện các hoạt động môi giới thông qua hợp đồng môi giới Chúng ta

có thể đi từ những đặc tính cơ bản của hợp đồng môi giới để làm rõ sáng tỏ khái niệmhợp đồng môi giới

Một là, hợp đồng môi giới thương mại trước hết là hợp đồng thương mại Hợp

đồng là một khái niệm xuất hiện khá lâu và cũng có khá nhiều khái niệm về hợp đồng

Ví dụ, Bộ Luật Thương mại thống nhất của Hoa Kỳ quy định “Hợp đồng là sự tổng hợpcác nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên”, Luật Hợp đồng năm 1999của Trung Quốc quy định “Hợp đồng là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấmdứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các chủ thể bình đẳng, tự nhiên của các tổ chức”.[5]LTM 2005 không đưa ra khái niệm hợp đồng thương mại nhưng căn cứ vào kháiniệm hoạt động thương mại (khoản 1 Điều 3 LTM năm 2005) và khái niệm hợp đồngdân sự (Điều 388 BLDS năm 2005) có thể hiểu hợp đồng thương mại là sự thỏa thuậngiữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong việcthực hiện hoạt động thương mại với mục đích sinh lợi

Hợp đồng môi giới thương mại là hợp đồng thương mại Vì vậy, hợp đồng môigiới thương mại cũng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứtquyền và nghĩa vụ trong việc thực hiện hoạt động môi giới thương mại Mặc dù đượcquy định ở nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác nhau nhưng bản chất của hợpđồng môi giới thương mại đều thể hiện ở mục đích cuối cùng là sinh lợi

Hai là, hợp đồng môi giới thương mại là hợp đồng cung ứng dịch vụ Nếu như đối

tượng của hợp đồng mua bán hàng hóa là hàng hóa – các sản phẩm hữu hình thì đốitượng của hợp đồng cung ứng dịch vụ là dịch vụ - các sản phẩm vô hình, “là những thứ

mà khi đem bán không thể rơi vào chân bạn”( Lê Minh Hùng (2010,tr.6), Hiệu lực của

hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ

Chí Minh.)

LTM 2005 định nghĩa cung ứng dịch vụ tại khoản 9 Điều 3 “Cung ứng dịch vụ làhoạt động thương mại theo đó một bên (sau đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa

vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sauđây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụngdịch vụ theo thỏa thuận” Khái niệm này đã nhìn nhận cung ứng dịch vụ dưới góc độ làmột hoạt động thương mại, có nghĩa là có ít nhất một bên tham gia có mục đích sinh lợi,mặt khác luật cũng quy định rõ bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ thanh toán hay nói cáchkhác là trả tiền sử dụng dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ

Hợp đồng môi giới thương mại cũng là hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại, cóđối tượng là dịch vụ môi giới, gồm hai bên, bên cung ứng dịch vụ (bên môi giới) và bên

sử dụng dịch vụ (bên được môi giới) và ít nhất bên môi giới phải có mục đích sinh lợi

Từ cách hiểu trên, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng môi giới thương mại như sau: Hợp

đồng môi giới thương mại là sự thỏa thuận giữa một bên là thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và bên được môi giới có nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới theo thỏa thuận.

1.1.1.2 Đặc điểm

Là một hợp đồng dịch vụ thương mại, hợp đồng môi giới thương mại mang cácđặc điểm của hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại nói chung, ngoài ra hợp đồng môigiới thương mại còn có các đặc điểm riêng:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng môi giới thương mại gồm bên môi giới và bên

được môi giới Bên môi giới phải là thương nhân, đáp ứng đầy đủ các điều kiện đượcquy định tại Điều 6 LTM 2005, các điều kiện thực hiện hoạt động môi giới thương mạitheo các văn bản pháp luật chuyên ngành Bên môi giới không nhất thiết phải đăng kýkinh doanh cùng ngành nghề với ngành nghề kinh doanh của bên được môi giới Phápluật hiện hành không quy định bên được môi giới bắt buộc phải là thương nhân Khigiao kết và thực hiện hợp đồng môi giới thương mại, bên môi giới sử dụng danh nghĩacủa chính mình

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng môi giới là công việc môi giới nhằm kết nối

các mối quan hệ giữa các bên với nhau, mục đích cuối cùng là giúp các bên đi đến kýkết hợp đồng Công việc môi giới trong từng lĩnh vực môi giới có sự khác nhau phụthuộc vào nội dung của từng hoạt động môi giới cụ thể và theo thỏa thuận của các bêntrong hợp đồng môi giới Các công việc môi giới theo hợp đồng có thể là tư vấn, tìmkiếm, giới thiệu khách hàng; giúp khách hàng đàm phán, soạn thảo hợp đồng với bênthứ ba; giúp khách hàng thực hiện một số giao dịch theo yêu cầu và vì lợi ích của họ

Vì đối tượng của hợp đồng môi giới là dịch vụ môi giới nên khi thực hiện hợp đồng, bên

môi giới cung cấp dịch vụ nhưng không chuyển giao quyền sở hữu dịch vụ cho bênđược môi giới Đặc điểm này khác so với hợp đồng mua bán hàng hóa, khi thực hiệnhợp đồng, bên bán hàng chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua.

Thứ ba, mục đích mà bên môi giới hướng tới trong hợp đồng là một khoản thù

lao dịch vụ LTM 2005 quy định bên môi giới sẽ được hưởng thù lao môi giới khi thựchiện việc chắp nối các giao dịch thành công Mục đích mà bên được môi giới hướng tớitrong hợp đồng môi giới là một cơ hội giao kết hợp đồng với bên thứ ba, qua đó cũnghướng tới mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong trường hợp bên được môi giới là thươngnhân

Thứ tư, nội dung của hợp đồng môi giới là tổng hợp các điều khoản quy định

quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng môi giới Để đảm bảo nguyên tắc tự dothỏa thuận khi giao kết hợp đồng, pháp luật thường không có quy định cụ thể về nộidung của hợp đồng môi giới mà để các bên tự thỏa thuận dựa trên các quy định chungcủa pháp luật Tuy nhiên, để đảm bảo tính chặt chẽ của hợp đồng môi giới và tạo điềukiện thuận lợi cho các bên khi thực hiện hợp đồng, trong hợp đồng môi giới, các bên sẽphải thỏa thuận rất kỹ các nội dung của hợp đồng, đặc biệt là các quy định về quyền vànghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng môi giới

Thứ năm, hình thức của hợp đồng môi giới thương mại có thể được xác lập bằng

văn bản, lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể Tùy từng hợp đồng môi giới cụ thể, pháp luật

có quy định về hình thức của hợp đồng môi giới Ngoài ra, cũng giống như các hợpđồng cung ứng dịch vụ khác, trong các lĩnh vực môi giới thương mại các bên thường sửdụng khá phổ biến hình thức hợp đồng mẫu, trong đó, bên cung cấp dịch vụ môi giới đãsoạn thảo sẵn các điều khoản của hợp đồng, trên cơ sở đó, nếu bên được môi giới ký vàohợp đồng đồng nghĩa với việc bên được môi giới chấp nhận tất cả các điều khoản tronghợp đồng

1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

1.2.1 Cơ sở ban hành pháp luật điều chỉnh thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Xuất phát từ quan niệm hợp đồng môi giới thương mại là dạng hợp đồng cung ứngdịch vụ thương mại qua trung gian, trong đó, thương nhân môi giới đóng vai trò là cầunối giúp các bên trong đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ, phápluật về hợp đồng môi giới thương mại được hiểu là một bộ phận của pháp luật hợp đồngđiều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xác lập, thay đổi hoặc chấm dứtcác quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động môi giới thương mại

Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, do vậy việc phát triển kinh tế nói chunghay cụ thể là các hoạt động môi giới thương mại, môi giới bất động sản là vấn đề quantrọng, không thể thiếu để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế Cơ chế quản lý kinh tế mớiđòi hỏi phải rà soát lại tất cả các chính sách, chế độ trong đó có pháp luật về hợp đồngkinh tế vì vậy vào ngày 25/09/1989 Hội đồng Nhà nước đã thông qua pháp lệnh về hợpđồng kinh tế và sau đó là hàng loạt các văn bản như: Nghị định số 17/HĐBT ngày25/09/1989, Quyết định số 18/HĐBT ngày 16/01/1990, và các văn bản hướng dẫnkhác.Việc Quốc hội thông qua Luật Thương mại Việt Nam vào tháng 5/1997, có hiệulực từ 1/1/1998 Đạo luật này được đánh giá là một bước tiến quan trọng trong quá trìnhhoàn thiện pháp luật ở Việt Nam Tuy nhiên sau nhiều năm thực hiện thì Luật ThươngMại 1997 đã bộc lộ những bất cập do trình độ phát triển kinh tế và xã hội cũng như thựctiễn thương mại quốc tế chính vì vậy Chính Phủ đã yêu cầu sửa đổi Luật Thương Mại.Sau nhiều dự thảo đã cho ra đời Luật Thương Mại 2005 với nhiều điểm mới, tiến bộ vàphù hợp với tình hình kinh tế của đất nước Với những nội dung tiến bộ Luật Thươngmại 2005 đã có những tác động tích cực đến đời sống kinh tế - xã hội của Việt Nam,từng bước đưa hoạt động thương mại lên một tầm cao mới, khuyến khích và phát triểnhoạt động thương mại hợp pháp ngăn chặn, xử lý các hành vi bất hợp pháp gây ảnhhưởng xấu đến môi trường kinh doanh và tạo cơ sở để Việt Nam thực hiện các cam kếtquốc tế Việc ban hành Luật Thương Mại tạo nên sự thống nhất, chặt chẽ trong quy định

về hợp đồng môi giới thương mại hay việc thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Bộ luật Dân sự do Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 có quy định về hợp đồng

và một số hành vi thương mại Trên thực tế cho thấy quan hệ hợp đồng trong kinh doanhthương mại tại thời điểm đó thì pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 vẫn là căn cứchính Dẫn đến tình trạng quy định chồng chéo gây nhiều khó khăn trong quá trình thựchiện, nội dung của các văn bản có nhiều điểm không thống nhất nên khi đưa vào ápdụng đã lộ rõ nhiều điểm bất cập Hơn nữa trong giai đoạn Việt Nam gia nhập tổ chứcThương mại thế giới WTO thì pháp luật lại càng phải có nhiều cải tiến, thay đổi để phùhợp với những quy định của WTO đề ra Chính vì thế ngày 14/06/2005 Quốc hội đãthông qua BLDS 2005 trong đó thống nhất điều chỉnh các mối quan hệ về hợp đồng nóichung Để tiếp tục hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Quốc hội đã thông qua BLDS

2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 với nhiều sự thay đổi tích cực, hoàn thiện.Tạo nên sự thống nhất chặt chẽ giữa Bộ Luật gốc với Luật chuyên chuyên nghành.Việt Nam, pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại được đềcập trong nhiều văn bản như: BLDS 2005, LTM 2005, Luật Chứng khoán năm 2006,sửa đổi, bổ sung năm 2010, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanhbảo hiểm năm 2001, sửa đổi, bổ sung năm 2010, Bộ luật hàng hải năm 2005 và trong

rất nhiều văn bản dưới luật Các văn bản này đã tạo nên một hệ thống pháp luật tươngđối hoàn chỉnh quy định về hợp đồng môi giới thương mại Ngoài ra, quan hệ hợp đồngmôi giới thương mại có thể còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước ngoài, tập quánquốc tế và các điều ước quốc tế trong trường hợp ít nhất một bên là cá nhân hoặc tổchức nước ngoài thỏa thuận lựa chọn Chẳng hạn, Bộ luật hàng hải năm 2005 quy định

“các bên tham gia trong hợp đồng liên quan đến hoạt động hàng hải mà trong đó có ítnhất một bên là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài thì có quyền thỏa thuận áp dụng luậtnước ngoài hoặc tập quán hàng hải quốc tế trong các quan hệ hợp đồng ” Hay LuậtChứng khoán năm 2006 quy định “Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì ápdụng theo quy định của điều ước quốc tế”

Như vậy, nguồn luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại bao gồm: các vănbản pháp luật quốc gia, tập quán thương mại quốc tế và các điều ước quốc tế Nguyêntắc xác định thứ bậc văn bản pháp luật áp dụng điều chỉnh các hoạt động thương mại nóichung và hợp đồng môi giới thương mại nói riêng được quy định tại Điều 4, Điều 5 củaLTM 2005 Theo đó, mọi hoạt động thương mại phải tuân theo LTM và các văn bảnpháp luật có liên quan, hoạt động thương mại đặc thù được quy định trong luật khác thì

áp dụng quy định của luật đó, hoạt động thương mại không được quy định trong LTM vàtrong các luật khác thì áp dụng quy định của BLDS Trong trường hợp, quy định củaLTM và văn bản pháp luật nước ngoài, tập quán quốc tế mà các bên lựa chọn áp dụngtrái với quy định của điều ước quốc tế thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế

1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

1.2.2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng môi giới thương mại

 Về chủ thể giao kết hợp đồng

- Bên môi giới: Phải là thương nhân theo quy định của Luật thương mại 2005.Khi đó, bên môi giới phải đáp ứng đủ các điều kiện để trở thành thương nhân theo quyđịnh tại Khoản 1 Điều 6 Luật thương mại 2005: “Thương nhân bao gồm tổ chức kinh tếđược thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thườngxuyên và có đăng ký kinh doanh.”

- Bên được môi giới: Có thể là thương nhân hoặc không phải thương nhân

 Chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện:

Các chủ thể khi tham gia kí kết hợp đồng ủy thác phải biết về đối tác, nội dung củagiao dịch và hoàn toàn tự do ý chí trong việc xác lập, thực hiện giao dịch, không bị lừadối, đe dọa, cưỡng ép

 Mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật

Đối tượng của hợp đồng không thuộc loại hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấmthực hiện Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi việc xác lập nghĩa

vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi Những nghĩa vụ trong hợp đồng màkhông thể thực hiện được thì hợp đồng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phátsinh quyền và nghĩa vụ

 Hình thức hợp đồng

Luật thương mại 2005 không quy định cụ thể về hình thức hợp đồng môi giớithương mại Như vậy hợp đồng có thể giao kết theo các hình thức sau: lời nói, văn bản

và hành vi cụ thể

1.2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng môi giới thương mại

 Quyền của bên môi giới:

Bên môi giới được hưởng thù lao theo mức đã thỏa thuận trong hợp đồng và cácchi phí phát sinh hợp lý khác Trường hợp không có thỏa thuận về điều này thì mức thùlao của bên môi giới được xác định bằng giá của các dịch vụ tương tự (quy định tại Điều

86 Luật Thương mại 2005)

 Bên môi giới có những nghĩa vụ cơ bản sau:

- Bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới vàphải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới;

- Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bênđược môi giới;

- Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới, nhưng khôngchịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ;

- Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừtrường hợp được ủy quyền

 Nghĩa vụ của bên được môi giới:

Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên được môi giới có các nghĩa vụ sau đây:

- Cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hoá,dịch vụ;

- Trả thù lao môi giới và các chi phí hợp lý khác cho bên môi giới, cho dù việcmôi giới không mang lại kết quả gì cho bên được môi giới

 Quyền của bên được môi giới

Luật Thương mại 2005 không quy định cụ thể quyền của bên được môi giới Tuynhiên, căn cứ vào nghĩa vụ của bên môi giới, có thể rút ra các quyền của bên được môigiới sau đây:

- Yêu cầu bên môi giới bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu đã được giao đểthực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việcmôi giới

- Yêu cầu bên môi giới không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hạiđến lợi ích của mình.

1.2.2.3 Trách nhiệm pháp lý khi có hành vi vi phạm hợp đồng môi giới thương mại

Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thương mại nói chung và hợpđồng môi giới nói riêng được quy định từ điều 292 đến điều 316 LTM 2005 Theo đó,các hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng bao gồm: buộc thực hiện đúng hợp đồng;phạt vi phạm; buộc bồi thường thiệt hại; tạm ngừng thực hiện hợp đồng; đình chỉ thựchiện hợp đồng; hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp khác do các bên thỏa thuận không tráivới nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam, điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam là thành viên và tập quán thương mại quốc tế

1.2.2.4 Giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Hợp đồng môi giới thương mại là một dạng của hợp đồng thương mại, vì vậy, việcgiải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng môi giới được thực hiện theo các quyđịnh của LTM 2005 Theo đó, các hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồngmôi giới thương mại bao gồm: thương lượng giữa các bên; hòa giải giữa các bên do một

cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân được các bên thỏa thuận chọn làm trung gian hòa giải;giải quyết tại Trọng tài hoặc Tòa án Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Trọng tài, Tòa ánđược tiến hành theo các thủ tục tố tụng của Trọng tài, Tòa án do pháp luật quy định

1.3 Các nguyên tắc pháp luật điều chỉnh việc thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Một là thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại,

thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác; các bên chấp hành thực hiện đúng hợpđồng nghĩa là không được tự ý thay đổi đối tượng này bằng một đối tượng khác Nguyêntắc này đòi hỏi thỏa thuận cái gì thì thực hiện đúng cái đó Nếu không thực hiện đúng

mà vi phạm nghĩa vụ đã được ghi nhận trong nội dung hợp đồng thì phải chịu tráchnhiệm do vi phạm hợp đồng Mà cụ thể là thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của các bênphát sinh từ hợp đồng Các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua banhàng hóa được LTM năm 2005 quy định chi tiết trên cơ sở kế thừa LTM năm 1997,tham khảo Công ước viên 1980 và các tập quán thông lệ quốc tế về mua bán hàng hóa

để xây dựng được quy định về HĐMBHH phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐMBHH được quy định cụ thể trong Mục 2 củaLTM năm 2005

Hai là thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho

các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau Nguyên tắc này đòi hỏi ngay từ khi giao kết hợp

đồng cho đến khi thực hiện hợp đồng, các bên phải kịp thời thông báo cho nhau về tìnhtrạng, đặc tính của đối tượng bao gồm cả khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiệnhợp đồng Nếu một bên vì lợi ích của mình mà che giấu khuyết tật của vật là đối tượngcủa hợp đồng gây hại cho bên đối tác thì phải bồi thường thiệt hại Trong quá trình thựchiện hợp đồng, hai bên luân thông tin cho nhau về tiến độ thực hiện hợp đồng Đó chính

là biểu hiện hợp tác, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau, luôn quan tâm đến lợi ích của cả haibên trong hợp đồng Có như vậy mói tạo được lòng tin đối với nhau để trở thành đối táclâu dài Muốn vậy, khi thực hiện hợp đồng cả hai bên đều không được ỷ lại, tìm cách đểkhông phải thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ hợp đồng hay chỉ nghĩ đến lợi íchcủa mình mà thờ ơ, không chú ý đến lợi ích chung trong hợp đồng Ngoài ra nguyên tắcnày còn đòi hỏi các bên phải tìm mọi biện pháp cần thiết để ngăn chặn bớt thiệt hại cóthể xảy ra cho nhau trong quá trình thực hiện hợp đồng

Ba là không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền

lợi ích hợp pháp của người khác Về nguyên tắc này, khi các bên kí kết, thực hiện hợpđồng vì lợi ích của mình phải hướng tới lợi ích toàn xã hội, lợi ích của Nhà nước vậy thìtrật tự pháp luật nói chung mới được giữ vững và thực hiện được nghĩa vụ của công dânđối với Nhà nước Qua đó quyền, lợi ích hợp pháp của các bên đảm bảo, không làm ảnhhưởng đến lợi ích hợp pháp của người khác

Đây là các nguyên tắc bắt buộc đối với các bên trong hợp đồng dân sự nói chung

và hợp đồng mua bán hàng hóa nói riêng Nguyên tắc trở nên có ý nghĩa khi các bênthỏa thuận không đầy đủ các nội dung trong hợp đồng, đang thực hiện thì phát sinhnhững vấn đề mới mà các bên không thể lường trước được Vấn đề sẽ được giải quyếtkhi các bên áp dụng các nguyên tắc trung thực, hợp tác cùng có lợi và đảm bảo tin cậylẫn nhau

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VĂN PHÚ HOMES

2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hưởng tới pháp luật điều chỉnh

về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

2.1.1 Tổng quan tình hình pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Môi giới thương mại là một loại hình dịch vụ được phát triển ở nước ta trongnhững năm gần đây Môi giới thương mại là một hoạt động thương mại và được phápluật điều chỉnh tại Luật thương mại 2005 Tuy nhiên qua thực tiễn cho thấy hoạt độngmôi giới vẫn gặp khá nhiều vướng mắc, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của chínhngành dịch vụ này cũng như nền kinh tế Bài viết dưới đây Phamlaw xin được chỉ ra một

số điểm hạn chế của ngành nghề môi giới mà pháp luật chưa điều chỉnh được để giúpQuý khách cũng như các doanh nghiệp hoạt động môi giới thương mại tránh được một

số rủi ro trên thực tế

Môi giới thương mại được hiểu theo Điều 150 Luật thương mại 2005 là “hoạt

động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”.

So với các hoạt động trung gian thương mại khác được quy định trong Luật thươngmại 2005, có thể thấy đối với môi giới thương mại luật không quy định về hình thức củahợp đồng, trong khi đó các hoạt động trung gian thương mại khác đều có quy định vềhình thức của hợp đồng phát sinh giữa bên thực hiện dịch vụ và bên nhận dịch vụ Luậtthương mại 2005 không đề cập tới vấn đề hình thức của hợp đồng môi giới thương mại,điều này tạo điều kiện cho các hoạt động môi giới có thể tiến hành nhanh chóng, thuậntiện Tuy nhiên việc không quy định như vậy cũng có mặt trái, đó là làm phát sinhnhững vấn đề tiềm ẩn về tranh chấp giữa các bên thực hiện dịch vụ môi giới và bênđược môi giới Trên thực tế có những hợp đồng môi giới được giao kết với giá trị lớnnhư môi giới bất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới đưa người lao động ra nướcngoài làm việc… việc không quy định về hình thức của hợp đồng rất dễ gây rủi ro chocác bên đặc biệt là những hợp đồng có giá trị lớn như trên Để tránh những vướng mắcnày xảy ra giữa các bên, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về hợp đồng mội giớithương mại sao cho có sự phù hợp, thống nhất với các hoạt động môi giới chuyên ngànhkhác

Một vướng mắc khác mà hoạt động môi giới thương mại trong thực tế gặp phải, đó

là vấn đề về chế độ thanh toán chi phí, thù lao Thù lao trong hoạt động thương mại làkhoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi bên môi giới giúp bênđược môi giới làm việc với bên thứ ba Thù lao có thể bao gồm cả những chi phí mà bênmôi giới bỏ ra khi thực hiện công việc giao dịch, được gọi là chi phí môi giới Luậtthương mại 2005 chưa có quy định về trường hợp khi các bên không có thỏa thuận thìkhi nào bên môi giới được hưởng thù lao môi giới, khi nào được hưởng chi phí môi giới.Hay trường hợp bên môi giới ký hợp đồng môi giới với cả hai bên được môi giới thì thùlao tính như thế nào Chính vì vậy pháp luật cần có quy định rõ hơn về thù lao môi giới,

ví dụ như nếu bên được môi giới giao kết thành công hợp đồng với bên thứ ba, thì thùlao môi giới phải do cả hai bên này cùng thanh toán; nếu giao kết hợp đồng với bên thứ

ba không thành công thì bên được môi giới phải thanh toán thù lao bao gồm cả chi phímôi giới mà bên môi giới đã bỏ ra Đối với trường hợp bên môi giới giao kết hợp đồngvới cả hai bên được môi giới thì thù lao được xét trong mối quan hệ giao dịch thươngmại, chứ bên môi giới không thể hưởng thù lao từ cả hai bên được môi giới trong cùngmột giao dịch

Việc điều chỉnh các quy định pháp luật về hoạt động môi giới là rất cần thiết, tạođiều kiện cho ngành dịch vụ này được tiến hành dễ dàng, thuận tiện hơn, tránh đượcnhiều rủi ro phát sinh, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp cũng nhưnền kinh tế phát triển Hy vọng sắp tới pháp luật sẽ có sự điều chỉnh sát với thực tế hơnnữa để hạn chế được tối thiểu nhất những rủi ro mà các doanh nghiệp có thể gặp phảitrong hoạt động môi giới thương mại

2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

Hợp đồng môi giới thương mại trong công ty bất động sản là một trong nhữngphương tiện có hiệu quả nhất để công ty bất động sản có thể quản lý chặt chẽ hơn Tuynhiên, hợp đồng chỉ thực sự phát huy vai trò to lớn của nó khi nó được hiện thực hóavào đời sống, được cụ thể hóa bằng những hành động của con người, đó chính là thựchiện hợp đồng môi giới thương mại

a) Nhân tố khách quan

 Môi trường chính trị - pháp luật

Ổn định về chính trị, đường lối ngoại giao, sự cân bằng các chính sách của nhànước, vai trò và chiến lược phát triển kinh tế của Đảng và Chính phủ, sự điều tiết vàkhuynh hướng can thiệp của Chính phủ vào đời sống kinh tế xã hội, hệ thống pháp luật

có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động môi giới tại các công ty bất động sản Các chínhsách bao gồm luật, các văn bản dưới luật tạo ra một hành lang pháp lý cho các công tybất động sản thực hiện các hoạt động môi giới kinh doanh Mọi hoạt động kinh doanh

bất động sản nói chung hay giao dịch thông qua các công ty môi giới bất động sản nóiriêng đều phải dựa trên những quy định của pháp luật Các công ty bất động sản cần có

sự ổn định trong môi trường chính trị pháp luật để dựa vào đó thực thi và thực hiện phápluật nghiêm chỉnh, mặt khác, các công ty bất động sản có quyền được pháp luật bảo vệ,đồng thời có nghĩa vụ và trách nhiệm phải chấp hành các quy định của pháp luật, phảithực hiện nghĩa vụ của mình đối với nhà nước, với xã hội và với người lao động như thếnào là do pháp luật quy định (trách nhiệm nộp thuế, trách nhiệm đảm bảo vệ sinh môitrường, đảm bảo đời sống cho cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp, tuân thủ cácquy định khi thực hiện hợp đồng…)

 Môi trường kinh tế

Kinh tế ngày càng phát triển không ngừng, kéo theo sự phát triển của xã hội, điều

đó đòi hỏi pháp luật cũng cần có những thay đổi thường xuyên để phù hợp với sự pháttriển đó Đặc biệt trong thời kỳ hội nhập kinh tế thương mại, Việt Nam đã gia nhập một

số tổ chức quốc tế và khu vực, kể từ đó hoạt động môi giới cũng ngày càng được đẩymạnh hơn Và việc nước ta ban hành những quy định pháp luật chưa tương đồng haychưa đồng nhất với một số Điều ước quốc tế mà nước Việt Nam là thành viên sẽ khiếncác công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc thực thi luật pháp khi thực hiện giaodịch với các nhà đầu tư nước ngoài Vậy nên, việc quy định pháp luật từ các nhà làmluật không được trái với Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, trái vớiđạo đức xã hội, và trái với các Điều ước quốc tế về hoạt động môi giới mà nước ViệtNam là thành viên

 Môi trường xã hội

Môi trường văn hóa được đặc trưng bởi những quan niệm, hệ tư tưởng của cộngđồng về lối sống, đạo đức được thể hiện trong tập quán sinh hoạt và tiêu dùng Trênphương diện xã hội pháp luật ra đời để điều chỉnh các quan hệ nhất định còn doanhnghiệp ra đời để đáp ứng những đòi hỏi ngày càng cao trong đời sống vật chất tinh thần

Vì vậy đánh giá những nhân tố khách quan ảnh hưởng đến pháp luật về hợp đồng muabán hàng hóa nói chung và thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa nói riêng không thể

bỏ qua yếu tố thộc môi trường xã hội trong hiện tại mà còn dự báo được sự ảnh hưởngcủa các yếu tố này trong tương lai

b Nhân tố chủ quan

Bên được môi giới trong hợp đồng môi giới thương mại:

Trong thời đại hiện nay, khách hàng luôn tìm hiểu rõ và nắm bắt rất kịp thời về

pháp luật môi giới thương mại, đặc biệt đối với những khách hàng có vốn đầu tư lớn nênviệc họ thường xuyên nghiên cứu về pháp luật môi giới thương mại là rất cần thiết Từnhu cầu đó thì họ sẽ đòi hỏi pháp luật cần có những sự bổ sung hay thay thế phù hợp

trong hệ thống pháp luật phù hợp với tình hình pháp triển của của nề kinh tế xã hội đặcbiệt là để bảo vệ quyền lợi của chính họ và thực hiện công bằng và bình đẳng khi tham giagiao kết hợp đồng của các bên.

2.2 Thực trạng các quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng môi giới thương mại

2.2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng môi giới thương mại

LTM 2005 không quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thương mại nóichung và hợp đồng môi giới thương mại nói riêng, vì vậy, việc xác định các điều kiện cóhiệu lực của hợp đồng môi giới thương mại căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự.Theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005, hợp đồng môi giới thương mại có hiệu lựckhi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Thứ nhất, người tham gia giao kết hợp đồng môigiới thương mại có năng lực giao kết (năng lực hành vi dân sự); thứ hai, mục đích và nộidung của hợp đồng môi giới thương mại không vi phạm điều cấm của pháp luật, khôngtrái đạo đức xã hội; thứ ba, hợp đồng môi giới thương mại được giao kết đảm bảo cácnguyên tắc của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việc quy định nguyên tắc giao kếthợp đồng nhằm đảm bảo sự thỏa thuận của các bên phù hợp với ý chí thực của họ,hướng đến những lợi ích chính đáng của các bên, đồng thời không xâm hại đến nhữnglợi ích mà pháp luật cần bảo vệ Theo quy định của BLDS 2005, việc giao kết hợp đồngnói chung và hợp đồng môi giới thương mại nói riêng phải tuân theo các nguyên tắc: tự

do giao kết nhưng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí,hợp tác, trung thực và ngay thẳng Những hành vi cưỡng ép, đe dọa, lừa dối để giao kếthợp đồng đều là lý do để dẫn đến hợp đồng vô hiệu

Khi giao kết các hợp đồng môi giới thương mại, bên cạnh việc nắm vững các quyđịnh của pháp luật về hợp đồng, các bên còn phải nắm vững các quy định của pháp luậtchuyên ngành điều chỉnh trực tiếp nội dung của hợp đồng môi giới, tránh trường hợp vì

sự thiếu hiểu biết mà dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu

 Điều kiện về chủ thể

Pháp luật Việt Nam quy định bên môi giới bắt buộc phải là thương nhân Nhưvậy, trong trường hợp thương nhân là pháp nhân, việc xác định năng lực chủ thể củapháp nhân sẽ căn cứ vào hai yếu tố: một là, thương nhân phải đăng ký kinh doanh vàthực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới đúng ngành nghề đã đăng ký; hai là, người đạidiện của pháp nhân để tham gia giao kết hợp đồng phải đúng thẩm quyền Thực tế vẫntồn tại nhiều trường hợp chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới không đăng ký kinh doanhhoặc kinh doanh không đúng ngành nghề đã đăng ký

- Đối với bên môi giới, trong trường hợp môi giới hàng hóa, dịch vụ hạn chế

kinh doanh hoặc kinh doanh có điều kiện đòi hỏi bên môi giới phải có các điều kiện theo

quy định của Nghị định 59/2006/N Đ-CP ngày 12/06/2006 và các luật chuyên ngành Ví

dụ, bên môi giới bảo hiểm phải là doanh nghiệp môi giới bảo hiểm đáp ứng đầy đủ cácquy định về điều kiện thành lập doanh nghiệp môi giới bảo hiểm tại Luật Kinh doanhbảo hiểm và Nghị định hướng dẫn thi hành Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bấtđộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng kí kinh doanh dịch vụmôi giới bất động sản theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất một người có chứngchỉ môi giới bất động sản Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lậpphải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất độngsản (Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006)

- Đối với bên được môi giới, các quy định của mục 2 chương V LTM 2005 về môi

giới thương mại không thể hiện bên được môi giới có nhất thiết phải là thương nhân haykhông? Nhưng nếu căn cứ vào Điều 3 khoản 11 định nghĩa về các hoạt động trung gianthương mại trong đó có hoat động môi giới thương mại thì bên được môi giới cũng phải

là thương nhân Điều này dẫn đến những bất hợp lí sau:

(i) bên được môi giới là chủ thể có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới chứ khôngthực hiện dịch vụ này do đó không thể bắt buộc phải là thương nhân;

(ii) nếu bên được môi giới cũng là thương nhân thì quan hệ giữa bên môi giới (làthương nhân hoạt động thương mại) với bên được môi giới không phải là thương nhân

sẽ không phải là môi giới thương mại và sẽ không chịu sự điều chỉnh của LTM mà chỉchịu sự điều chỉnh của BLDS Các quy định về môi giới thương mại sẽ không được ápdụng cho bên là thương nhân

Theo LTM 2005 và các luật hiện hành khác quy định về môi giới thương mại như

Bộ luật hàng hải, Luật kinh doanh bảo hiểm, chức năng của người môi giới thương mại

ở Việt Nam tương tự người môi giới thương mại theo pháp luật của các nước theo hệthống pháp luật châu Âu lục địa Điều đó có nghĩa là, khi thực hiện hoạt động môi giớithương mại, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới

và là người trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch thươm mại, giới thiệu chocác bên cơ hội giao kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ hỗ trợ co liên quan đến nhữnggiao dịch thương mại Đó là những hoạt động trung gian nhằm chắp nối cho những giaodịch rất phong phú và đa dạng, có thể là những giao dịch mua bán hàng hóa, cung ứngcác dịch vụ thương mại để giúp các bên được môi giới đến với nhau Khi thực hiện dịch

vụ môi giới, bên môi giới có thể thực hiện các hoạt động tìm kiếm và cung cấp cácthông tin cần thiết về đối tác cho bên được môi giới, tiến hành các hoạt động giới thiệu

về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, thu xếp để các bên được môi giới tiếp xúc với nhau,giúp đỡ các bên soant thảo văn bản hợp đồng khi họ yêu cầu Sau đó, các bên được môigiới trực tiếp giao kết hợp đồng với nhau Nếu bên môi giới thay mặt bên được môi giới

kí hợp đồng với bên thứ ba thì họ sẽ trở thàn bên đại diện không đúng thẩm quyền củabên được môi giới Tuy nhiên, LTM 2005 của Việt Nam không cấm bên được môi giới

ủy quyền cho bên môi giới kí hợp đồng với khách hàng Trong trường hợp này, bên môigiới hành động với tư cách của bên đại diện

 Về nguyên tắc giao kết

Việc quy định nguyên tắc giao kết hợp đồng nhằm đảm bảo sự thỏa thuận của cácbên phù hợp với ý chí thực của họ, hướng đến những lợi ích chính đáng của các bên,đồng thời không xâm hại đến những lợi ích mà pháp luật cần bảo vệ Theo quy định củaBLDS 2005, việc giao kết hợp đồng nói chung và hợp đồng môi giới thương mại nóiriêng phải tuân theo các nguyên tắc: tự do giao kết nhưng không trái pháp luật, đạo đức

xã hội; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng Những hành

vi cưỡng ép, đe dọa, lừa dối để giao kết hợp đồng đều là lý do để dẫn đến hợp đồng

hệ hợp đồng có sự tự do ý chí trong việc lựa chọn hợp đồng mà mình giao kết, tự do lựachọn chủ thể giao kết, tự do lựa chọn các quyền và nghĩa vụ trong quá trình giao kết.Không một chủ thể nào được phép can thiệp trái pháp luật vào sự tự do giao kết hợpđồng của các chủ thể tham gia hợp đồng Tuy nhiên, mặc dù pháp luật thừa nhận sự tự

do giao kết hợp đồng là một nguyên tắc nhưng trên tinh thần quyền tự do cam kết, thỏathuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết,thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội Điềunày có nghĩa là các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có sự tự do, nhưng sự tự do đóphải trong một khuôn khổ nhất định

Thứ hai: Nguyên tắc bình đẳng thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Theo nguyên tắc này, khi tham gia giao kết hợp đồng, các bên hoàn toàn tựnguyện Khi giao kết hợp đồng, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đedọa, ngăn cản bên nào Mọi hành vi tác động làm ảnh hưởng đến sự tự nguyện của chủthể có thể làm cho hợp đồng dân sự mà các chủ thể giao kết bị vô hiệu Nguyên tắc bìnhđẳng là một trong những nguyên tắc được ghi nhận trong Hiến pháp Trong quan hệ hợpđồng dân sự, sự bình đẳng luôn luôn được pháp luật dân sự của các quốc gia thừa nhận.Theo nội dung của nguyên tắc này, khi tham gia giao kết hợp đồng dân sự, các bên đều

bình đẳng, không được lấy lý do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàncảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp để đối xử không bìnhđẳng với nhau Trong một số trường hợp nhất định, nếu pháp luật có những quy địnhmang tính “cấm”, “buộc” hoặc dành quyền ưu tiên nhất định cho một chủ thể nào đó thìcũng không làm mất đi tính bình đẳng của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng dân

sự Nguyên tắc thiện chí, trung thực không chỉ là nguyên tắc được ghi nhận cho các chủthể khi tham gia quan hệ hợp đồng mà còn là nguyên tắc cơ bản của luật dân sự (Điều 3,

Bộ luật dân sự 2015) Khi các chủ thể tự nguyện giao kết hợp đồng dân sự thì phải thểhiện sự thiện chí trước các chủ thể khác Ngoài việc thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụcủa mình thì cũng cần tạo điều kiện để bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ.Ngoài ra, sự trung thực, ngay thẳng trong việc giao kết hợp đồng dân sự cũng là yêu cầu

mà pháp luật đặt ra đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng Trong việc tham giagiao kết hợp đồng dân sự, một bên không được lừa dối bên kia, không được cố ý đưa racác thông tin không đúng để bên kia giao kết hợp đồng với mình

 Về nội dung của hợp đồng

Điều kiện có hiệu lực về nội dung của hợp đồng nói chung đầu tiên phải kể đến haiđiều kiện: mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,không trái đạo đức xã hội Mục đích của hợp đồng là những lợi ích hợp pháp mà các bênmong muốn đạt được khi giao kết hợp đồng Nội dung của hợp đồng bao gồm các điềukhoản mà các bên đã thỏa thuận, thống nhất Để hợp đồng có hiệu lực và có khả năngthực hiện, pháp luật quy định mục đích, nội dung của hợp đồng không được trái phápluật và đạo đức xã hội

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thểtham gia được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng LTM 2005 không có quyđịnh về nội dung của hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại nói chung và nội dung củahợp đồng môi giới nói riêng mà chỉ quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên tronghoạt động môi giới Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc tự do thỏathuận các điều khoản trong hợp đồng nhằm phù hợp với điều kiện và tình hình của cácbên Trong các luật về các hoạt động môi giới đặc thù như: môi giới chứng khoán, môigiới bảo hiểm, môi giới hàng hải đều không có quy định về nội dung của hợp đồng môigiới Chỉ riêng đối với hợp đồng môi giới bất động sản, pháp luật quy định rất cụ thể vềnội dung của loại hợp đồng này theo quy định tại Điều 74 Luật kinh doanh bất động sảnnăm 2006

Mặc dù trong các lĩnh vực môi giới khác, pháp luật không quy định về nội dungcủa hợp đồng môi giới, song để đảm bảo tính chặt chẽ của hợp đồng, các bên thườngthỏa thuận rất kỹ các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia

giao kết hợp đồng Trong thực tế, khi xác lập các hợp đồng môi giới, các chủ thể có thểkhông sử dụng tên gọi của hợp đồng là hợp đồng môi giới mà có thể sử dụng các tên gọikhác nhau như: hợp đồng dịch vụ tư vấn bán hàng, hợp đồng dịch vụ tư vấn, giới thiệu,hợp đồng đại lý bán căn hộ, hợp đồng mở tài khoản, lưu ký và giao dịch chứng khoán,nhưng bản chất của các hợp đồng này lại là hợp đồng môi giới thương mại hoặc là cónội dung về môi giới thương mại

Nhìn chung, các điều khoản trong hợp đồng môi giới đều nhằm mục đích xác lập,bảo đảm và giúp các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ hợpđồng môi giới Bởi vậy, các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bêntrong hoạt động môi giới thương mại nói chung và các điều khoản thỏa thuận của cácbên trong từng hợp đồng môi giới thương mại cụ thể có ý nghĩa hết sức quan trọng

 Về hình thức của hợp đồng

Quan hệ môi giới thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng môi giới Hợpđồng môi giới được giao kết giữa bên môi giới và bên được môi giới Đối tượng của hợpđồng môi giới chính là công việc môi giới, cung cấp cơ hội giao kết hợp đồng giữa bênđược môi giới với bên thứ ba

Về hình thức, LTM 1997 quy định rõ ràng, hợp đồng môi giới phải được lập thànhvăn bản (Điều 94) LTM 2005 không quy định về hình thức của hợp đồng môi giớithương mại trong khi hầu hết các hoạt động trung gian thương mại như ủy thác, đại diện,đại lý thương mại lại quy định phải lập thành văn bản hoặc hình thức khác có giá trịpháp lý tương đương Tuy nhiên, nếu căn cứ vào khoản 1 Điều 153 LTM 2005 thì hợpđồng môi giới phải được lập thành văn bản, vì điều này quy định: “trừ trường hợp cóthỏa thuận khác, quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môigiới đã ký hợp đồng với nhau” Do đó, LTM cần phải quy định rõ về hình thức của hợpđồng môi giới, tránh dẫn đến cách hiểu khác nhau về vấn đề này

2.2.2 Thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng môi giới thương mại

2.2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên môi giới

 Nghĩa vụ của bên môi giới

- Bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phảihoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoang thành viên môi giới;

- Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên đượcmôi giới;

- Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lí của các bên được môi giới, nhưng khôngchịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ;

- Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trườnghợp có sự ủy quyền của bên được môi giới.

Như vậy, khi thực hiện hoạt động môi giới, bên môi giới được quyền yêu cầu bênđược môi giới cung cấp mẫu hàng hóa, tài liệu để thực hiện việc môi giới Khi bên đượcmôi giới cung cấp những tài liệu đó, thì bên môi giới phải có nghĩa vụ bảo quản nó vàphải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoang thành việc môi giới

Khi thực hiện hoạt động môi giới, bên môi giới có thể thực hiện việc cung cấpthông tin và tư vấn cho khách hàng các nội dung cần thiết liên quan đến giao dịch dựđịnh chắp nối và để đảm bảo quyền lợi của bên được môi giới, pháp luật quy định bênmôi giới không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên đượcmôi giới Quy định này có thể ngăn chặn việc bên môi giới thông đồng với bên thứ ba

để thực hiện các hoạt động ảnh hưởng đến quyền lợi của bên được môi giới, nhưngngược lại quy định này cũng dẫn đến cách hiểu là bên môi giới không được phép cungcấp các thông tin liên quan đến giao dịch dự định chắp nối cũng như các thông tin củabên được môi giới cho bên thứ ba vì có thể những thông tin này sẽ làm phương hại đếnlợi ích của bên được môi giới Tuy nhiên, quy định này cũng ảnh hưởng đến một trongcác nguyên tắc của hoạt động môi giới đã được quy định trong rất nhiều văn bản phápluật là nguyên tắc trung thực vì trong một số trường hợp, việc cung cấp các thông tinmột cách chính xác và trung thực cho cả bên được môi giới và bên thứ ba là cần thiết Ví

dụ, trong hoạt động môi giới bất động sản, người môi giới bất động sản sẽ có tráchnhiệm cung cấp thông tin về các căn nhà và tư vấn cho người mua lựa chọn căn nhà phùhợp với nhu cầu của họ Như vậy, việc người môi giới nhà đất cung cấp các thông tintrung thực của bên được môi giới là rất cần thiết và đảm bảo được quyền lợi của ngườimua nhà

Trong quá trình môi giới, người môi giới phải chịu trách nhiệm về tư cách pháp lýcủa các bên được môi giới Tuy nhiên, trong trường hợp bên được môi giới không phải

là thương nhân thì việc xác định tư cách pháp lý của bên được môi giới là rất khó khăn.Hơn nữa, việc xác định tư cách pháp lý của các bên được môi giới là nhằm bảo đảm khảnăng thực hiện hợp đồng của các bên, trong khi đó, pháp luật lại quy định bên môi giớikhông phải chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của các bên được môi giới, vì vậy,quy định bên môi giới phải chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môigiới là không cần thiết Bản thân người môi giới chỉ là thương nhân trung gian cho cácbên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng, cung ứng dịch vụ và hưởng thù lao, hoahồng môi giới theo thỏa thuận giữa các bên, họ không phải là người cam kết thực hiệnhợp đồng mà chỉ đơn thuần tìm người đáp ứng được những yêu cầu mà người ủy thác đề

ra Một khi họ đã có những cố gắng thích đáng, hợp lý và đã tìm được đối tác để hai bên

ký hợp đồng thì công việc môi giới của họ đã hoàn thành Như vậy, khi hợp đồng đã kýkết thì việc có thực hiện được hay không, trục trặc nhiều hay ít là trách nhiệm giữa haibên trong hợp đồng, người môi giới không có nghĩa vụ gì với quá trình đó Chính vì thế,khi ký kết hợp đồng môi giới thuê tầu người môi giới luôn phải ghi một cách rõ ràng là

về mọi phương diện, họ không phải chịu trách nhiệm thực thi hợp đồng Ngay cả trongtrường hợp hai bên tham gia hợp đồng ở cách xa nhau và ủy quyền cho bên môi giới kýkết hợp đồng thì trong hợp đồng thuê vận chuyển cũng thể hiện rõ bên môi giới ký têntheo sự ủy quyền và không chịu trách nhiệm về việc thực hiện hợp đồng

Tuy vậy, thực tế lại xẩy ra rất nhiều trường hợp tranh chấp phát sinh giữa bên đượcmôi giới và bên môi giới liên quan đến việc thực hiện hợp đồng giữa bên được môi giớivới bên thứ ba Trong đó, có thể kể đến nhiều nhất là các tranh chấp liên quan đến hợpđồng môi giới bất động sản Sau khi các công ty môi giới bất động sản thực hiện việc tưvấn, giới thiệu và giúp khách hàng ký hợp đồng mua đất với chủ đầu tư dự án, bởi nhiều

lý do, chủ đầu tư không giao đất đúng thỏa thuận hoặc không thực hiện đúng các camkết trong hợp đồng với khách hàng, lúc này khách hàng quay lại kiện người môi giới vàyêu cầu được bồi thường thiệt hại Một ví dụ điển hình là năm 2012, gần 20 khách hàng

ký hợp đồng với công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai mua đất tại dự án khu dân cưphường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai Tuy đứng ra ký hợp đồng với kháchhàng nhưng công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai chỉ là nhà môi giới, còn chủ đầu

tư dự án lại là công ty cổ phần Đồng Nai Theo hợp đồng ký kết, sau khi khách hàngđóng 85% số tiền thì trong vòng không quá 12 tháng sẽ được chủ đầu tư giao nền vớiđầy đủ hạ tầng để xây dựng nhà ở Tuy nhiên, đến khi hết hạn hợp đồng, mặc dù kháchhàng đã thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng chủ đầu tư vẫn không bàn giao nền nhưcam kết Hiện trường dự án là một bãi đất trống, hạ tầng thi công dở dang Khách hàngphản ứng và yêu cầu công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai (công ty môi giới) phảithực hiện đúng hợp đồng Công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai thì cho rằng tráchnhiệm thực hiện hợp đồng thuộc về chủ đầu tư là công ty cổ phần Đồng Nai vì cho rằng

họ chỉ là đơn vị môi giới [15]

Để đảm bảo tính khách quan, trung thực của hoạt động môi giới, pháp luật cũngquy định bên môi giới không được tham gia vào việc thực hiện hợp đồng giữa các bênđược môi giới, trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi giới và trong trường hợp

có sự ủy quyền thì quan hệ pháp luật phát sinh lúc này là quan hệ ủy quyền chứ khôngphải là quan hệ môi giới Trong hoạt động môi giới bất động sản, khoản 3 Điều 44 Luậtkinh doanh bất động sản quy định rõ nguyên tắc: “tổ chức, cá nhân môi giới bất độngsản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trongmột giao dịch kinh doanh bất động sản” Đây được cho là nguyên tắc đặc thù của hoạt

động môi giới bất động sản Sở dĩ, nhà làm luật quy định như trên bởi vì môi giới bấtđộng sản là một hoạt động dịch vụ trung gian, nhà môi giới có chức năng tìm kiếm đốitác cho khách hàng trong các giao dịch về bất động sản Họ không thể trở thành một bênđối tác của khách hàng Nếu nhà môi giới bất động sản trở thành một bên của quan hệgiao dịch bất động sản thì trong trường hợp này, khách hàng sẽ ở vị trí bất lợi, bởi lẽ,nhà môi giới là người có lợi thế về mặt tiếp cận thông tin, có chuyên môn, nghiệp vụ vàkinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản sẽ dễ dàng lấn át khách hàng và tạo ra nhữngđiều kiện có lợi cho mình trong đàm phán Hơn nữa, nếu nhà môi giới bất động sảnđồng thời là một bên trong giao dịch bất động sản thì tính chất của hoạt động môi giớibất động sản sẽ bị thay đổi Nhà môi giới sẽ không còn đóng vai trò là người trung gian,

hỗ trợ các bên trong đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán bất động sản Nguyên tắc nàycho thấy tính chất và sự phân biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh bất động sản vàhoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

Ngoài các quy định chung của LTM về nghĩa vụ của bên môi giới, các văn bảnpháp luật về các hoạt động môi giới đặc thù cũng bổ sung thêm một số nghĩa vụ của bênmôi giới Chẳng hạn, trong hoạt động môi giới bất động sản, ngoài các nghĩa vụ theoquy định của LTM 2005, bên môi giới còn có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi củamình gây ra, cung cấp thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm

về thông tin do mình cung cấp Một khi bên môi giới cung cấp thông tin không chínhxác thì ngoài việc không được hưởng thù lao và chi phí môi giới, họ còn phải bồi thườngthiệt hại xảy ra nếu việc cung cấp thông tin đó là nguyên nhân gây ra thiệt hại cho bênđược môi giới Nhà môi giới còn phải thực hiện những nghĩa vụ đối với Nhà nước nhưnghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác, thực hiện chế độ báo cáo theo quy địnhcủa pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tronghoạt động môi giới bảo hiểm và môi giới chứng khoán, nhằm tăng cường trách nhiệmcủa doanh nghiệp môi giới trong trường hợp các doanh nghiệp môi giới tư vấn sai hoặcthực hiện các nghiệp vụ môi giới làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, bêncạnh các quyền và nghĩa vụ cơ bản nêu trên, pháp luật còn quy định doanh nghiệp môigiới trong hai lĩnh vực này phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt độngmôi giới của mình để đảm bảo khả năng bồi thường thiệt hại cho khách hàng trongtrường hợp doanh nghiệp hoặc nhân viên môi giới của doanh nghiệp thực hiện cácnghiệp vụ môi giới sai gây tổn thất cho khách hàng

 Quyền của bên môi giới

Bên cạnh những nghĩa vụ phải thực hiện, LTM 2005 và các văn bản pháp luật hiệnhành cũng quy định quyền của bên môi giới và tương ứng với các quyền của bên môi

giới là nghĩa vụ của bên được môi giới Theo quy định của LTM 2005, bên môi giới cóquyền cơ bản sau:

Một là quyền được trả thù lao môi giới Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thù

lao: Trả công bằng tiền, của để đền bù lại công sức cho người đã làm việc cho mình”

(Nguyễn Như Ý (2001, tr.760), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội).

Như vậy, thù lao môi giới là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giớikhi bên môi giới thực hiện việc chắp nối và tạo các điều kiện cho bên được môi giớigiao kết hợp đồng Điều 153 khoản 1 LTM 2005 quy định “trừ trường hợp có thỏa thuậnkhác, quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã kýhợp đồng với nhau” Theo quy định này, chỉ khi nào các bên được môi giới ký

kết hợp đồng với nhau hay nói cách khác là hoạt động trung gian môi giới đạt kếtquả thì bên môi giới mới được hưởng thù lao trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.Việc xác định thời điểm hưởng thù lao trong trường hợp các bên không có thỏa thuậnkhác vừa đảm bảo cho bên môi giới thực hiện các nghĩa vụ của mình một cách có tráchnhiệm vừa tránh được các trường hợp bên được môi giới trốn tránh nghĩa vụ trả thù laotrong quan hệ môi giới Tuy nhiên, liên quan đến quyền này, LTM 2005 và các văn bảnpháp luật chuyên ngành về hoạt động môi giới thương mại còn sử dụng khái niệm và cócách hiểu khác nhau LTM 2005 quy định bên môi giới được hưởng thù lao môi giới,Luật kinh doanh bất động sản quy định bên môi giới bất động sản được hưởng thù lao

và hoa hồng môi giới bất động sản, Luật chứng khoán quy định bên môi giới chứngkhoán được hưởng phí môi giới chứng khoán, luật kinh doanh bảo hiểm và Bộ luật hànghải quy định bên môi giới được hưởng hoa hồng môi giới

Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sảnđược hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quảgiao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng vàngười thứ ba” (Khoản 1 Điều 46) và “ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đượchưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới

ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua, bất động sản” (khoản 1 Điều47) Như vậy, ngoài khoản tiền thù lao môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân môi giớibất động sản còn được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới bất động sản khi giúpkhách hàng thực hiện thành công giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bấtđộng sản Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phầntrăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ

lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giớiđưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất độngsản Cũng giống như thù lao môi giới bất động sản, pháp luật hiện hành không quy định

mức hoa hồng môi giới tối đa mà bên môi giới bất động sản được hưởng và do vậy mứchoa hồng môi giới phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng môi giới Kháiniệm “thù lao môi giới bất động sản” và “hoa hồng môi giới bất động sản” trong luậtkinh doanh bất động sản được phân biệt ở điều kiện hưởng hai quyền lợi này của bênmôi giới Theo đó, ở thù lao môi giới thì tổ chức, cá nhân môi giới được hưởng thù laomôi giới không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyên nhượng, thuê, thuêmua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba và cũng không phụ thuộc vào giácủa giao dịch bất động sản được môi giới Quy định này khác so với quy định về điềukiện hưởng thù lao môi giới trong LTM 2005 Còn hoa hồng môi giới bất động sản làkhoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới chỉ được hưởng khi các bên được môi giới kýhợp đồng với nhau Khái niệm “hoa hồng môi giới bất động sản” và “thù lao môi giớibất động sản” trong Luật kinh doanh bất động sản không được giải thích cụ thể trongphần giải thích từ ngữ của luật này nên chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm

và dễ dẫn đến nhầm lẫn và có cách hiểu khác nhau về việc hưởng hai quyền này của bênmôi giới

Về mức thù lao môi giới, Điều 153 khoản 2 LTM 2005 quy định: “Trường hợpkhông có thỏa thuận, mức thù lao môi giới được xác định theo quy định tại Điều 86 củaluật này” Như vậy, pháp luật cho phép các bên trong hợp đồng môi giới được thỏathuận mức thù lao môi giới Mức thù lao môi giới cao hay thấp không chỉ phụ thuộc vào

sự thỏa thuận giữa khách hàng và nhà môi giới mà còn căn cứ vào tính chất đơn giảnhay phức tạp mà khách hàng yêu cầu Vì hợp đồng môi giới thương mại là hợp đồngdịch vụ nên trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức thù lao môi giới thì

có thể áp dụng theo các quy định của pháp luật về hợp đồng dịch vụ để xác định mứcthù lao môi giới cho từng trường hợp cụ thể Theo quy định của Điều 86 LTM 2005:

“Trường hợp không có thỏa thuận về giá dịch vụ, không có thỏa thuận về phương phápxác định giá dịch vụ và cũng không có bất kỳ chỉ dẫn nào khác về giá dịch vụ thì giádịch vụ được xác định theo giá của dịch vụ đó trong các điều kiện tương tự về phươngthức cung ứng, thị trường địa lý, phương thức thanh toán và các điều kiện khác có ảnhhưởng đến giá dịch vụ” Riêng đối với hoạt động môi giới hàng hải, trong trường hợpcác bên không có thỏa thuận trước về mức hoa hồng môi giới thì theo quy định tại Điều

167 khoản 2 Bộ luật hàng hải năm 2005: “hoa hồng môi giới được xác định trên cơ sởtập quán địa phương”

Hai là quyền được thanh toán các chi phí phát sinh liên quan đến việc môi giới.

Điều 154 LTM 2005 quy định “trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên được môi giới

phải thanh toán các chi phí phát sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới, kể cả khi việcmôi giới không mang lại kết quả cho bên được môi giới” Đây có thể hiểu là các chi phí

tối thiểu để bên môi giới thực hiện việc tìm kiếm đối tác cho bên được môi giới Thôngthường, để xác định các chi phí hợp lý phát sinh liên quan đến việc môi giới làm căn cứ

để bên được môi giới thanh toán cho bên môi giới, trong hợp đồng các bên sẽ có điềukhoản thỏa thuận cụ thể về vấn đề này Theo đó, bên môi giới sẽ đề xuất với bên đượcmôi giới các công việc phải thực hiện để hoạt động môi giới đạt hiểu quả cao cùng vớicác chi phí hợp lý để triển khai các công việc đó như: công tác phí, kinh phí in ấn, khảosát Nếu bên được môi giới đồng ý thì kinh phí thực hiện sẽ do bên được môi giới chitrả theo đúng định mức đã được phê duyệt

Pháp luật Việt Nam cũng chưa có quy định rõ về quyền hưởng thù lao môi giớitrong trường hợp bên môi giới ký hợp đồng môi giới với cả hai bên được môi giới và dovậy có thể hiểu trong trường hợp này, bên môi giới có thể được hưởng thù lao và chi phímôi giới theo hợp đồng môi giới từ cả hai bên được môi giới nhưng chỉ phải thực hiệncông việc chắp nối cho một giao dịch Như vậy, trong trường hợp cả hai bên được môigiới đều là khách hàng của bên môi giới thì bên môi giới cũng chỉ được hưởng thù laoxét trong mối quan hệ giao dịch thương mại chứ không được hưởng thù lao xét trong

mối quan hệ hai hợp đồng môi giới (Nguyễn Thị Vân Anh (2010, tr.134), Pháp luật điều

chỉnh hoạt động trung gian thương mại ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội.)

2.2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên được môi giới

 Quyền của bên được môi giới

Luật thương mại không quy định về quyền của bên được môi giới, tuy nhiên căn

cứ vào các nghĩa vụ của các bên được môi giới, tuy nhiên căn cứ vào các , có thể suy rabên được môi giới có quyền sau:

Một là, yêu cầu bên môi giới bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới.

Hai là, yêu cầu bên môi giới không tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của mình

LTM Việt Nam cũng có xu hướng không quy định quyền được hưởng lợi ích của

bên được môi giới từ bên môi giới Điều này cũng đã gây ra nhiều cách hiểu khác nhau

Có người cho rằng việc quy định như vậy có nghĩa là trong hợp đồng môi giới, bên đượcmôi giới có thể được hưởng hoặc không được hưởng từ bên môi giới những cơ hội giaokết hợp đồng cần thiết, mà không bắt buộc bên môi giới phải cung cấp Tuy nhiện, cóngười lại cho rằng đây là thiếu sót của nhà làm luật vì không thể có một quan hệ hợpđồng nào mà quyền và nghĩa vụ của các bên không tương xứng như vây Cần phải kháchquan nhìn nhận rằng việc thiếu những quy định như vây là một hạn chế của LTM 2005