Chuong 2: Quản trị đầu tư xây dựng cơ bản khách sạn

Trong thực tế, quản trị hoạt động kinh doanh khách sạn là một phức hợp của nhiều hoạt động quản trị khác nhau, tương ứng với chức năng của từng hoạt động quản trị có thể được gọi là lĩnh vực quản trị doanh nghiệp. Có thể là: lĩnh vực quản trị marketing, lĩnh vực quản trị tài chính …trong đó, lĩnh vực quản trị cơ sở vật chất kỹ thuật chiếm một phần quan trọng trong hệ thống quản trị của khách sạn. Như chúng ta đã biết, yếu tố cơ sở vật chất là nền tảng cơ bản nhất từ lúc hình thành nên khách sạn và kể cả việc tham gia vào quá trình tạo ra dịch vụ. Chất lượng dịch vụ được tạo ra từ sự tác động của nhiều mặt khác nhau, điều đó có nghĩa là chất lượng cơ sở vật chất lỹ thuật ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng dịch vụ khách sạn nói chung.Về kết cấu chương trình, môn học quản trị cơ sở vật chất kỹ thuật là một trong những môn học cơ sở ngành, được bố trí giảng dạy sau các môn họcmô đun chuyên ngành khác như: nghiệp vụ nhà hàng, nghiệp vụ lễ tân,…Mặc dù không phải là mô đun quyết định kỹ năng nghề, nhưng qua việc học tập và nghiên cứu môn học này sẽ giúp sinh viên có thể hình dung được vai trò và chức năng của lĩnh vực quản trị này trong thực tế kinh doanh. Qua đó, giúp người học hình thành ý thức tự giác về sử dụng và bảo vệ tài sản của công ty, góp phần tăng cường hiệu quả hoạt động kinh doanh khách sạn.Nội dung của chương trình môn học có liên quan nhiều đến lĩnh vực kỹ thuật, tuy nhiên mục tiêu chủ yếu của môn học là giúp sinh viên nhận thức chung về nghệ thuật bố trí các yếu tố vật chất trong khách sạn và vai trò của nó có ảnh hưởng như thế nào đến chất lượng dịch vụ được tạo ra.Quá trình biên sọan tài liệu này, tác giả gặp không ít khó khăn, mong quý bạn đọc góp ý để hoàn thiện hơn trong những lẫn chỉnh sửa tiếp theo.Trân trọng cám ơn

Chương 2:

QUẢN TRỊ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN

CÔNG TRÌNH KHÁCH SẠN

Mục tiêu

- Nhận biết được các thủ tục pháp lý khi đầu tư xây dựng khách sạn

- Mô tả được quy trình quản lý xây dựng cơ bản

- Phân tích, lựa chọn được nhà thầu và quyết định thầu

- Nghiệm thu công trình

- Nhận biết được các thủ tục pháp lý khi đầu tư xây dựng khách sạn

- Mô tả được quy trình quản lý xây dựng cơ bản

Nhận thức chung

• Hình thành ý tưởng kinh doanh

• Đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án

• Phân tích các luận chứng về mặt kinh tế và kỹ thuật đối với dự án khách sạn

• Triển khai xây dựng và đưa công trình khách sạn vào khai thác và sử dụng

Các giai đoạn của quy trình đầu tư

xây dựng khách sạn

• Giai đoạn 1: khẳng định các quan điểm ý tưởng chính của

chủ đầu tư

• Giai đoạn 2: đánh giá về tính khả thi về tài chính của dự án

• Giai đoạn 3: đăng ký tính pháp lý cho công trình khách sạn

• Giai đoạn 4: lựa chọn nhà thiết kế

• Giai đoạn 5: lựa chọn nhà thầu thi công

• Giai đoạn 6: giám sát thi công công trình

• Giai đoạn 7: nghiệm thu công trình

1.Khẳng định các quan điểm ý tưởng của chủ

đầu tư

Thu thập và gạn lọc thông tinPhân tích và xử lý thông tinKhẳng định các ý tưởng và quan điểm chính

1.1.Thu thập và gạn lọc những

thông tin cần thiết nào?

• Số lượng các khách sạn, quy mô và thứ hạng

• Mức giá bán buồng và chất lượng

1.2.Phân tích và xư lý thông tin

• Tính mức cung và cầu về buồng ở thời điểm hiện tại

• Tính chỉ số tăng trưởng hỗn hợp cầu

• Dự báo cầu về buồng tương lai của thị trường

• Dự báo mức cung về buồng trong tương lai.

• …

=> Đây là bước phân tích tính khả thi của thị trường.

1.3.Khẳng định các quan điểm và ý

tưởng chính của chủ đầu tư

• Vị trí của khách sạn tương lai

• Loại hạng khách sạn

• Hình thức sở hữu và quản lý

2.Đánh giá về tính khả thi về tài

chính của dự án

2.1.Dự báo chi phí cho dự án

• Nhóm chi phí liên quan đến đầu tư xây dựng KS

- CP tư vấn đầu tư

- CP đưa KS vào hoạt động

- CP kinh doanh sau khai trương

• Nhóm chi phí kinh doanh KS

- Các khoản thuế phải nộp cho Nhà nước

- Khấu hao tài sản cố định

• CP hoạt động kinh doanh

- Tiền trả lãi vay ngân hàng

- Tiền lương trả người lao động

- CP bảo dưỡng, sửa chữa CSVCT

- CP nguyên nhiên liệu

- Các chi phí bảo hiểm

- CP marketing

- CP khác …

2.2.Dự báo danh thu của dự án

• Dự báo doanh thu lưu trú

Công thức 1:

•  

Giá bán buồng trung bình dự tính

Số buồng thiết kế theo dự tính Công suất sử dụng

buồng trung bình

dự tính

Thời gian hoạt động

dự tính Doanh thu

lưu trú buồng dự tính

Dự báo doanh thu nhà hàng

T.gian hoạt động

hd ba

tk nguoi

bq

Dự báo doanh thu nhà hàng

• Công thức 2

Chi tiêu ăn uống bình quân/1

ngày khách

Tổng số ngày khách

xTongsoNK CT

3.Tính pháp lý của công trình khách sạn

3.1.Các thủ tục về pháp lý đầu tư xây dựng công trình khách sạn:

Căn cứ pháp lý: Nghị định số 88/2006/NĐ-CP về đăng ký kinh doanh Văn bản gồm 8 chương, 50 điều, thay thế thay thế Nghị định số 109/2004/NĐ-CP ngày 2-4-2004.

Lập hồ sơ đăng ký kinh doanh

Lập hồ sơ đăng ký kinh doanh

Doanh nghiệp tư nhân (điều 14)

Công ty TNHH 2 thành viên trở lên, công ty cổ phần và c.ty hợp danh (điều 15)

Công ty TNHH 2 thành viên trở lên, công ty cổ phần và c.ty hợp danh (điều 15)

Công ty TNHH một thành viên (điều 16)

Chia, tách, hợp nhất, chuyển đổi và đối với công ty nhận sáp nhập (điều 17)

Chia, tách, hợp nhất, chuyển đổi và đối với công ty nhận sáp nhập (điều 17)

1

Quy định cụ thể tại điều 18 của NĐ này

3.2.Lập quy hoạch mặt bằng và kiến trúc

1.Hồ sơ đề nghị thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng:

- Văn bản giải trình tóm tắt (quy mô xây dựng, tính

chất công trình, nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phương án xây dựng )

3.2.Lập quy hoạch mặt bằng và kiến trúc

2 Nội dung hồ sơ xác nhận phương án thiết kế

sơ bộ về kiến trúc

- Đơn (theo mẫu)

- Bản sao bản vẽ tổng mặt bằng đã được Sở Quy

hoạch - Kiến trúc tỉnh/thành phố chấp thuận

- Các phương án kiến trúc của  công trình hoặc từng hạng mục công trình, gồm các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh từng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/200  (3 bộ)

- Văn bản xác định chủ trương, quy mô đầu tư

3.2.Lập quy hoạch mặt bằng và

kiến trúc

3.Nội dung giải quyết hồ sơ:

*Đối với hồ sơ thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng:

Sở Quy hoạch - Kiến trúc ký đóng dấu chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, có thể có văn bản  nêu các yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc kèm theo

*Đối với hồ sơ xác nhận phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc:

Sở Quy hoạch - Kiến trúc ký, đóng dấu xác nhận phương án thiết

kế sơ bộ về kiến trúc có thể có văn bản nêu các yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc kèm theo

*Đối với hồ sơ thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và xác nhận phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc:

Nội dung được kết hợp theo 2 hồ sơ trên

3.3.Hồ sơ xin giấy phép xây

dựng

1 Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu (đơn

phải được UBND địa phương xác nhận)

2 Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai có công chứng

Bao gồm :

- Quyết định giao đất, cho thuê đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trích lục bản đồ địa chính khu đất

3.3.Hồ sơ xin giấy phép xây

Tóm tắt quy trình đăng ký tính pháp lý cho

công trình KS

Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch – đầu tư

Đạt

không đạt Điều chỉnh

Lập quy hoạch mặt bằng và kiến trúc

Lập quy hoạch mặt bằng và kiến trúc

Viện quy hoạch/sở

4.Lựa chọn nhà thiết kế

4.1.Xây dựng nhiệm vụ thiết kế công trình

Chủ đầu tư tiến hành xây dựng nhiệm vụ thiết kế, những yêu cầu cần đạt được của công trình, thể hiện được ý đồ kinh doanh …Trong đó:

-Mô tả một cách đầy đủ các hạng mục của công trình theo yêu cầu chủ đầu tư

-Các khu vực cần có của khách sạn

-Thời gian hoàn thành bản thiết kế

-Kinh phí thiết kế

-Những thỏa thuận khác

Khối công cộng

3 Nhóm bếp

·          Kho lương thực, thực phẩm, rượu bia

·          Gia công thô, tinh

·          Soạn và phục vụ nhà bàn  

·          Pha đồ uống  

·          Các phòng quản lý và phục vụ nhân viên

(Bếp trưởng, kế toán, thay quần áo nhân viên ) 

·          Khu spa, massage

·          Bể bơi có mái che, bể vầy

-         Thay quần áo tắm

-         Thư giãn ngoài trời

1 Nhóm hành chính quản trị

·        Phòng giám đốc khách sạn

·        Phòng phó giám đốc

·        Phòng tiếp khách

·        Phòng ăn của nhân viên

·        Phòng nghỉ trưa của nhân viên

-         Phòng kỹ thuật điều khiển điện

-         Điều hoà trung tâm

30 m 2

Khối hành chính, quản trị, kho, kỹ thuật

4.2.Đấu thầu lựa chọn nhiệm vụ thiết kế

Thực hiện theo Luật đấu thầu của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 61/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.

-Quy trình thủ tục sẽ được làm rõ ở phần sau (vì có tính tương tự)

-Nội dung cần đạt được ở bước này:

o Lựa chọn bản thiết kế tốt nhất

o Bản thiết kế đảm bảo đạt các yêu cầu từ phía nhà đầu tư

o Bản thiết kế không vi phạm luật xây dựng

Lưu ý: Tạm gọi nhà thầu thiết kế là bên B, chủ đầu tư là bên A

5.Lựa chọn nhà thầu thi công

Quy trình thực hiệnLập hồ sơ mời thầu

Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá nhà thầu

Lựa chọn nhà thầu xây dựng và tư vấn

giám sát

Lựa chọn nhà thầu xây dựng và tư vấn

giám sát

5.1.Lập hồ sơ mời thầu

Theo qui định của luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định số 85/2009/NĐ-CP

1. Hồ sơ mời thầu là toàn bộ tài liệu sử dụng cho đấu thầu   rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế bao gồm các yêu cầu cho một gói thầu làm căn cứ pháp lý để nhà thầu chuẩn bị 

nhằm lựa chọn nhà thầu trúng thầu; là căn cứ cho việc thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

2.  Lập hồ sơ mời thầu :

Hồ sơ mời thầu được lập theo mẫu do Chính phủ quy định và bao gồm các nội dung sau đây:  

a) Yêu cầu về mặt kỹ thuật:

- Đối với gói thầu dịch vụ tư vấn, bao gồm các yêu cầu về kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn đối với chuyên gia (điều khoản tham chiếu);

- Đối với gói thầu mua sắm hàng hóa, bao gồm yêu cầu về phạm vi cung cấp, số lượng, chất lượng hàng hoá được xác định thông qua đặc tính, thông số kỹ thuật, tiêu chuẩn công nghệ, tiêu chuẩn sản xuất, thời gian bảo hành, yêu cầu về môi trường và các yêu cầu cần thiết khác;

- Đối với gói thầu xây lắp, bao gồm yêu cầu theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật kèm theo bảng tiên lượng, chỉ dẫn kỹ thuật và các yêu cầu cần thiết khác;

b) Yêu cầu về mặt tài chính, thương mại, bao gồm các chi phí để thực hiện gói thầu, giá

chào và biểu giá chi tiết, điều kiện giao hàng, phương thức và điều kiện thanh toán, nguồn tài chính, đồng tiền dự thầu và các điều khoản nêu trong điều kiện chung và điều kiện cụ thể của hợp đồng.

c) Tiêu chuẩn đánh giá, yêu cầu quan trọng, điều kiện ưu đãi (nếu có), thuế, bảo hiểm và các

yêu cầu khác.

3 Hồ sơ yêu cầu là gì?

Theo qui định của luật đấu thầu và Nghị định số 85/2009/NĐ-CP

Hồ sơ yêu cầu là toàn bộ tài liệu sử dụng cho hình thức chỉ định thầu, chào hàng cạnh tranh, mua sắm trực tiếp, lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt bao gồm các yêu cầu cho một gói thầu làm căn cứ pháp lý để nhà thầu chuẩn bị hồ sơ đề xuất và

để bên mời thầu đánh giá hồ sơ đề xuất nhằm lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của hồ sơ yêu cầu; là căn cứ cho việc thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quyết định nội dung của hồ sơ yêu cầu

5.2.Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá hồ sơ dự thầu

Mục D của MẪU HỒ SƠ MỜI THẦU GÓI THẦU XÂY LẮP, Ban hành

kèm theo Thông tư số: 02 /2010/TT-BKH ngày 19 tháng 01 năm

2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Mục 20: Mở thầu

Mục 21: Làm rõ HSDT

Mục 22: Đánh gia sơ bộ HSDT

Mục 23: Đánh giá về mặt kỹ thuật

Mục 23: Đánh giá về mặt kỹ thuật

Mục 24: Đánh giá về mặt tài chính

Mục 24: Đánh giá về mặt tài chính

Yêu cầu: đọc và tìm hiểu nội dung của các mục kể trên trong mục D

Yêu cầu: đọc và tìm hiểu nội dung của các mục kể trên trong mục D

5.3.Tiêu chuẩn đánh giá nhà thầu

Nhà đầu tư cần tham khảo chương II của

MẪU HỒ SƠ MỜI THẦU GÓI THẦU XÂY LẮP, Ban hành kèm

theo Thông tư số: 02 /2010/TT-BKH ngày 19 tháng 01 năm

2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư) để tiến hành xây dựng

bộ tiêu chuẩn đánh giá nhà thầu:

Mục 1 TCĐG về năng lực và kinh nghiệm của nhà thầu

Mục 2 Tiêu chuẩn đánh giá về mặt kỹ thuật

Thông thường để thực hiện tốt dự án, nhà thầu thi

chất công việc khác nhau nhưng quy trình mời thầu

và trúng thầu được thực hiện tương tự như quy trình này

Tham khảo mục E (TRÚNG THẦU) của

kèm theo Thông tư số: 02 /2010/TT-BKH ngày 19 tháng 01 năm

2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

5.3 Lựa chọn nhà thầu và tư vấn

giám sát

6.Giám sát thi công công trình

Một công trình thường có 2 bên giám sát:

đầu tư về tất cả những gì liên quan đến công trình xây dựng,  đồng thời giám sát công tác thi công của nhà thầu xây dựng trên

cơ sở bản vẻ  thiết kế đã được công ty thiết kế lập Kỹ sư Tư vấn giám sát chịu trách nhiệm  trước chủ đầu tư và pháp luật về chất lượng của công trình

- Kỹ sư Giám sát thi công: triển khai bản vẽ  thiết kế ra thực địa: chỉ đạo, kiểm tra công nhân thi công theo bản vẽ, hồ sơ  thiết kế,

hồ sơ trúng thầu đã được chủ đầu tư phê duyệt

Giám sát thi công

Giám sát thi công công trình được thực hiện theo hai nội dung chính:

1 Giám sát tiến độ thi công công trình: đảm bảo thời

gian mà chủ đầu và và nhà thầu đưa ra trong hợp động

2 Giám sát chất lượng công trình theo như cam kết

Vai trò của tư vấn giám sát

- Đảm bảo việc thi công xây lắp được thực

hiện  đúng hồ sơ thiết kế.

Phạm vi tư vấn giám sát

 Giám sát chất lượng thi công công trình.

 Kiểm tra biện pháp thi công và an toàn lao động.

 Giám sát tiến độ thực hiện công việc.

 Giám sát và thử nghiệm chất lượng vật liệu xây dựng.

 Kiểm tra và xác nhận khối lượng thi công.

 Nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định.

 Xác nhận bản vẽ hoàn thành công trình.

7.Nghiệm thu công trình

Nghiệm thu được tiến hành khi công trình được hoàn tất, được thực hiện theo trình tự sau:

Xác định cơ sở nghiệm thu

Điều kiện để công tác xây dựng được nghiệm thu

Quá trình nghiệm thu

5.1.Cơ sở của công tác nghiệm

thu:

• Nghiệm thu công việc xây dựng

• Nghiệm thu bộ phận công trình xây dựng, giai đoạn thi công xây dựng

• Nghiệm thu hoàn thành công trình/ hạng mục công trình xây dựng.

  Cơ sở để nghiệm thu công tác xây dựng là:

+ Các yêu cầu của bộ Hồ sơ mời thầu;

+ Hợp đồng kinh tế kỹ thuật ký kết giữa chủ đầu tư và các nhà thầu;

+ Các văn bản quản lý Nhà Nước trên lĩnh vực đầu tư và xây dựng liên quan;

+ Các tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế kỹ thuật liên quan.

HỒ SƠ NGHIỆM THU HOÀN

THÀNH

1 Biên bản nghiệm thu

2 Các tài liệu làm căn cứ để nghiệm thu

3 Biên bản nghiệm thu và bản tính giá trị khối lượng

được nghiệm thu là những tài liệu bắt buộc có trong

hồ sơ thanh toán công việc, giai đọan thi công, hạng mục công trình và công trình đó hoàn thành

5.2.Điều kiện để công tác xây dựng được nghiệm thu

Nghiệm thu những công việc xây lắp , bộ phận kết cấu, thiết

được duyệt, tuân theo những yêu cầu của tiêu chuẩn TCXDVN 371/2006 và các tiêu chuẩn qui phạm thi công và nghiệm thu kỹ thuật chuyên môn liên quan.

Lưu ý:

Đối với công trình hoàn thành nhưng vẫn còn các tồn tại về chất lượng mà những tồn tại

đó không ảnh hưởng đến độ bền vững và các điều kiện sử dụng bình thường của công trình thì có thể chấp nhận nghiệm thu đồng thời phải tiến hành những công việc sau đây:

   Lập bảng thống kê các các tồn tại về chất lượng và quy

định thời hạn sửa chữa, khắc phục để nhà thầu thực hiện;

 Các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi và kiểm tra

việc sửa chữa, khắc phục các các tồn tại đó;

 Tiến hành nghiệm thu lại sau khi các các tồn tại về chất

lượng đã được sửa chữa khắc phục xong.

CÁCH XỬ LÝ

5.3.Quá trình nghiệm thu

Nghiệm thu cái gì?

o Nghiệm thu vật liệu, thiết bị, sản phẩm chế tạo sẵn sẽ được đưa vào sử

dụng trong công trình.

o Nghiệm thu từng công việc xây dựng;

o Nghiệm thu bộ phận công trình xây dựng, giai đoạn thi công xây dựng;

o Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng, công trình xây

dựng để bàn giao đưa vào sử dụng.

Ai tham gia vào công tác

nghiệm thu?

Ai tham gia vào công tác

nghiệm thu?

Nhà thầu: bán hàng hóa Chủ đầu tư: mua hàng Bên thiết kế

Giám sát thi công

End!