BÁO cáo PHÂN TÍCH CHỨNG KHOÁN CÔNG TY cổ PHẦN tập đoàn đầu tƣ địa ốc NO VA (NVL)

Dòng vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước chưa sôi động, khiến thị trường bất động sản kém sôi động hơn so với những năm trước.. Tình hình trong nước liên quan đến lĩnh vực ho

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THỰC PHẨM TPHCM

KHOA TÀI CHÍNH – KẾ TOÁN

MÔN PHÂN TÍCH VÀ ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN

ĐỀ TÀI:

BÁO CÁO PHÂN TÍCH CHỨNG KHOÁN

CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC NO VA (NVL)

GVHD: THS BÙI NGUYÊN KHÁ NHÓM THỰC HIỆN: NHÓM 5

M C L C Ụ Ụ

1 Giới thiệu sơ lược về Novaland 2

2 Tình hình thế giới liên quan đến lĩnh vực hoạt động công ty 2

3 Tình hình trong nước liên quan đến lĩnh vực hoạt động công ty 3

4 Hoạt động công ty hiện nay và dự án công ty sắp tới của Novaland 3

5 Thiết lập các hệ số tài chính công ty và phân tích điểm mạnh, yếu tài chính công ty 4

5.1 Tỷ số thanh toán 4

5.2 Tỷ số cơ cấu tài chính 5

5.3 Tỷ số hoạt động 6

5.4 Tỷ số danh lợi 7

5.5 Tỷ số thị trường 8

6 Các luận cứ giả định 9

7 Định giá cổ phiếu 9

8 Khuyến nghị 11

1 Giới thiệu sơ lƣợc về Novaland

Novaland được thành lập ngày 18.09.1992 (tiền thân là công ty TNHH TM Thành Nhơn) Tập đoàn Novaland hoạt động sản xuất kinh doanh thú y, thuốc thủy sản, xây dựng biệt thự cho thuê Năm 2007 tái cấu trúc và hợp nhất các công ty thành 2 tập đoàn ANOVA CORP, NOVALAND GROUP Hiện nay Novaland Group là một trong những công ty có uy tín trong lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản với tổng số vốn diều lệ 5.962 tỷ đồng

Hiện nay, theo địa ốc Nova kính gửi công văn CBTT liên quan đến giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 59 của Công ty do Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 31.05.2021 sau khi Công Ty hoàn tất thủ tục đăng ký tăng Vốn điều lệ do phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu chuyển đổi quốc tế

Tên công ty viết bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẦU TƯ ĐỊA

ỐC NOVA

Tên công ty viết tắt: NOVALAND GROUP CORP (NVL)

KLCP đang niêm yết: 1,080,296,761

KLCP đang lưu hành: 1,161,513,770

Địa chỉ trụ sở chính 313b-315 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

2. Tình hình thế giới liên quan đến lĩnh vực hoạt động công ty

Năm 2021, dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội của nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, trong đó có lĩnh vực bất động sản Thị trường còn nhiều khó khăn, khiến không ít khách hàng và nhà đầu tư tỏ ra thận trọng trong các quyết định mua bán và đầu tư

Dòng vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước chưa sôi động, khiến thị

trường bất động sản kém sôi động hơn so với những năm trước Kể từ khi dịch bệnh Covid-19 khởi phát từ đầu năm, các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong và ngoài nước bị ảnh hưởng, đình đốn Tình trạng này vẫn tiếp diễn tại một số địa phương trong những tháng đầu năm 2020 do dịch bệnh lây lan trong cộng đồng dẫn đến phải thực hiện cách ly cả khu công nghiệp Nói chung, tình trạng dịch bệnh Covid-19 bùng phát ở nhiều quốc gia và tại Việt Nam cũng làm ảnh hưởng tới việc đi lại cũng như các quyết định đầu tư mới và mở rộng dự án của các nhà đầu tư Do vậy, việc giải quyết điểm nghẽn này trong thời gian tới phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến của dịch bệnh và các biện pháp kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ

3. Tình hình trong nước liên quan đến lĩnh vực hoạt động công ty

Sự bất cập về mặt bằng giá của sản phẩm bất động sản khi tiếp tục neo ở mức cao bất chấp thị trường gặp khó; điều này được đặc biệt chú ý trong năm 2020 khi mà dịch bệnh Covid-19 tiếp tục có những diễn biến phức tạp Theo báo cáo thị trường năm 2020 của

Bộ xây dựng, mặc dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản ở một số phân khúc không giảm, vẫn ở mức cao so với mức thu nhập của đại đa số người dân Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền năm 2020 vẫn có xu hướng tăng so với các năm trước Biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5% Điều này cho thấy, thị trường bất động sản diễn biến khá đặc biệt khi có sự “lệch pha” giữa thanh khoản và giá cả

Sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản được cung ứng trên thị trường với nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá là rất lớn nhưng chưa được đáp ứng Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19 Trong năm 2020, công suất thuê phòng khách sạn chỉ đạt khoảng 30-40%, giá cho thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường cũng giảm nhiều chỉ đạt khoảng 40% so với năm 2019 và theo tổng hợp số liệu của các địa phương

có báo cáo cho thấy, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý IV/2020 giảm, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán chỉ bằng khoảng 76% so với quý trước, nguồn cung nhà ở có

xu hướng giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2019

Tiềm ẩn nguy cơ từ các đợt sốt giá đất tại các địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn: Trong những năm qua, thị trường bất động sản vẫn chứng kiến những cơn tăng nóng

và gây ra nhiều hệ lụy đối với nợ xấu ngân hàng Trong năm 2021, dù diễn biến của đại dịch vẫn khó lường, song các nguy cơ dẫn đến cơn sốt về giá đất vẫn hiện hữu Trong quý I/2021, dù tác động của dịch bệnh vẫn chưa thuyên giảm, tại một số địa phương vẫn bị thực hiện lệnh giãn cách và phong tỏa, song thị trường bất động sản vẫn chứng kiến sự tăng trưởng nóng của phân khúc đất nền tại hầu hết các địa phương Thống kê sơ bộ cho thấy, trong quý I/2021, giá đất tại các địa phương có cơ sở hạ tầng tốt đã tăng từ 15-20%

4. Hoạt động công ty hiện nay và dự án công ty sắp tới của Novaland

 Hoạt động công ty hiện nay.

Các dự án Novaland thường sở hữu lợi thế về vị trí vàng trong khu vực tọa lạc Tiến

độ, chất lượng xây dựng luôn đúng với cam kết ban đầu Tiện ích hứa hoàn thiện thực tế đẹp Dịch vụ quản lý được khách hàng phản hồi tốt, chủ đầu tư cầu thị, phản hồi những bất cập của khách hàng nhanh chóng

Bên cạnh việc phát triển thành công các dự án bất động sản nhà ở Những năm gần đây chủ đầu tư Novaland Group tiếp tục ghi dấu ấn là loạt các dự án bất động sản quy mô lớn, nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng đầu tư Thêm vào đó, ông lớn này cũng xây dựng hệ sinh thái du lịch khép kín nhằm mang đến trải nghiệm nghỉ dưỡng

đồng bộ, cao cấp nhất tại các dự án của mình Các dòng sản phẩm bất động sản bao gồm: NovaWorld, NovaBeach, NovaHill,…

- Những thành tựu nổi bật của tập đoàn Novaland

+ Dot Property – Best Developver VietNam 2019 +

Nhãn hiệu nổi tiếng 2019

+ Top 51 nơi làm việc tốt nhất Châu Á 2019

+ Top 50 công ty kinh doanh hiệu quả 2019

+ Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín 2020 (vietnam report)

- Các dự án nổi bật của chủ đầu tư Novaland: Lakeview City, Galaxy 9, Sunrise City, The Sun Avenue, The Tresor, Icon 56, Palace Residences, Victoria Village, Lakevies City, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Lexington Residence

 Dự án công ty sắp tới

- Water Bay Quận 2 – siêu phẩm căn hộ cao cấp lớn nhất từ trước đến nay của Novaland sắp được chính thức ra mắt thị trường Kết nối giao thông thuận tiện hơn rất nhiều Một lợi thế không thể không nhắc đến của Water Bay là dự án tọa lạc trên khu đất có đường bờ sông trải dài 1 km Lợi thế này giúp cho dự án sở hữu không gian sống thoáng đãng Bầu không khí trong lành, cùng với đó là view sông

ấn tượng từ các căn hộ

- SaiGon BroadWay là dự án căn hộ cao cấp Quận 2 của chủ đầu tư Novaland tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, liền kề với khu đô thị Thủ Thiêm Với vị trí liền kề với khu đô thị mới Thủ Thiêm, chưa đầy 7 phút kết nối trung tâm Quận 1, thừa hưởng tiện ích cao cấp hiện hữu, trong tương lai là tiện ích VIP tại Thủ Thiêm, không gian sống thông thoáng, mát mẻ

5. Thiết lập các hệ số tài chính công ty và phân tích điểm mạnh, yếu tài chính công ty

5.1 Tỷ số thanh toán

Về tỷ số thanh toán: quý 3/2020 tỷ số thanh toán hiện hành tăng nhẹ 0,94 lần so với quý 2/2020 do tài sản lưu động ngắn hạn tăng mạnh và nợ ngắn hạn tăng nhẹ cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ trong ngắn hạn Bên cạnh đó tỷ số thanh toán nhanh và

tỷ số thanh toán bằng tiền mặt cũng tăng nhẹ đến từ việc hàng tồn kho tăng nhẹ và tiền các khoản tương đương tiền tăng mạnh Ở quý 4/2020 tỷ số thanh toán hiện hành giảm một cách nhanh chóng chỉ còn 0,87, tỷ số thanh toán hiện hành và tỷ số thanh toán bằng tiền mặt giảm nhẹ do lượng tài sản ngắn hạn tăng mạnh trong khi nợ ngắn hạn, tiền và các khoản tương đương tiền, hàng tồn kho tăng không đáng kể Đến quý 1/2021 nhóm tỷ

số thanh toán tiếp tục giảm mạnh có thể thấy khả năng thanh khoản của doanh nghiệp còn kém, biến động liên tục, dự đoán do doanh nghiệp dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn

5.2 Tỷ số cơ cấu tài chính

 Tỷ số thanh toán lãi vay chỉ ra khả năng tài chính mà doanh nghiệp tạo ra

để trang trải cho chi phí vay vốn trong sản xuất kinh doanh, tăng nhanh từ quý 2 đến quý 4/2020 do lợi nhuận sau thuế giảm mạnh mà lãi vay tăng nên làm cho tỷ

số tăng, đến quý 1/2021 tỷ số này giảm mạnh do lãi vay tăng mạnh

 Tỷ số nợ ngắn hạn, quý 3 giảm còn 25,73%, ở quý 4/2020 tỷ số nợ ngắn hạn tăng lên khoảng 2% nợ ngắn hạn và nợ phải trả đều tăng nhẹ, ở quý 1/2021 tỷ số nợ ngắn hạn tăng lên khoảng 3% trong khi đó tỷ số nợ dài hạn lại giảm do tổng nợ tăng mạnh và nợ dài hạn giảm, nợ ngắn hạn tăng nhẹ

 Tỷ số nợ dài hạn tăng nhẹ ở quý 3 là 74,27% so với tổng tài sản cho thấy nợ ngắn hạn và nợ dài hạn đều tăng nhưng không nhiều, ở quý 4 tỷ số nợ dài hạn lại giảm khoảng 2% vì nợ dài hạn có tăng nhưng không ảnh hưởng nhiều trong khi nợ phải trả lại tăng mạnh

 Tỷ số nợ so với vốn chủ sở hữu tăng mạnh do nguồn nợ phải trả tăng lên kéo theo vốn chủ sở hữu cũng tăng, đến quý 4 tỷ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu tăng mạnh hơn 20% có thể thấy do vốn chủ sở hữu ở quý 4/2020 hầu như không tăng nhiều mà khoản giá trị nợ lại tăng mạnh Tỷ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu đến quý 1/2021 tiếp tục giảm do không có sự biến động mạnh từ nguồn nợ phải trả

và vốn chủ sở hữu

 Còn tỷ số nợ qua các quý hầu như không tăng do giá trị nợ và vốn chủ sở hữu tăng nhẹ không có nhiều biến động

5.3 Tỷ số hoạt động

*Vòng quay khoản phải thu: quý 3 tăng so với quý 2/2020, ở quý 4 giảm nhẹ điều này cho thấy khả năng thu hồi của công ty kém hơn và sang quý 1/2021 có dấu hiệu tăng cho thấy tình hình thu hồi của công ty đang tiến triển hơn so với quý trước

*Kỳ thu tiền bình quân: giảm ở quý 3 so với quý 2/2020, tăng ở quý 4/2020 nhưng đến quý 1/2021 lại giảm mạnh cho thấy được thời hạn thu hồi đang dần giảm lại

*Vòng quay hàng tồn kho tăng nhẹ ở quý 3 song lại giảm xuống như mức ban đầu ở quý

4 cho thấy hiệu quả quán lý hàng tồn kho chưa tốt Đến quý 1/2021 có dấu hiệu tăng đáng mong đợi

*Số ngày tồn kho bình quân biến động liên tục cho thấy doanh nghiệp cần quản lý hàng tồn kho hiệu quả hơn

*Vòng quay tài sản ngắn hạn tăng nhẹ ở quý 3 do doanh thu thuần tăng mạnh nhưng tài sản ngắn hạn tăng nhẹ điều này nói lên được tốc độ luân chuyển vốn của công ty đang chậm so với quý trước

*Vòng quay tổng tài sản: tăng nhẹ cho thấy doanh nghiệp sử dụng tài sản với hiệu suất kém

*Hiệu suất sử dụng tài sản cố định tăng mạnh cho đến quý 1/2021 là 3,73 vòng so với các quý trước chứng tỏ TSCĐ được luân chuyển hiệu quả

5.4 Tỷ số danh lợi

 Tỷ suất sinh lợi căn bản (BEP): đánh giá khả năng sinh lợi của doanh nghiệp mà không kể đến thuế và đòn bẩy tài chính Qua các quý tăng tương đối ổn định lần lượt là 0,62%; 0,30%;1,12% cho thấy doanh nghiệp kinh doanh ngày càng có lãi

 Doanh lợi tiêu thụ (ROS): tỷ số này càng lớn thì chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động tốt, cho thấy công ty kiểm soát tốt chi phí và tạo ra nhiều lợi nhuận Tăng mạnh ở quý 3 là 99,11% doanh nghiệp đạt lợi nhuận cao nhưng lại giảm dần về quý 1/2021 15,56% Nhận thấy rằng doanh nghiệp cần kiểm soát lại chi phí

 Doanh lợi tài sản (ROA): thể hiện sự tương quan giữa mức sinh lợi của doanh nghiệp so với tổng tài sản của doanh nghiệp Ở quý 3/2020 ROA tăng mạnh 1,64% doanh nghiệp sử dụng tài sản hiệu quả và giá chứng khoán cao Tuy nhiên ROA giảm dần còn 0,41% ở quý 4 và tăng không nhiều vào quý 1/2021 là 0,46% có thể

do lợi nhuận so với doanh thu vẫn còn thấp

 Doanh lợi vốn chủ sở hữu (ROE): quyết định tới khả năng sinh lời trên mỗi đồng vốn mà doanh nghiệp bỏ ra Ở quý 3 ROE tăng cao 6,80% doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu quả Nhưng qua quý 4 và quý 1 của năm 2021 ROE tiếp tục giảm xuống chỉ còn 1,86% vì lợi nhuận mà doanh nghiệp có được quá thấp so với vốn chủ sở hữu bỏ ra

5.5 Tỷ số thị trường

Tỷ số thị trường

Thu nhập trên mỗi cp thường

Thư giá mỗi cổ phần thường

Tỷ số giá trên thu nhập

 Thu nhập trên mỗi cổ phần thường: là một phần lợi nhuận thu được trên mỗi khoản đầu tư ban đầu của cổ đông, tức là ở quý 3 doanh nghiệp nhận được 2190 đồng trên một cổ phiếu so với quý 2, nhưng đến quý 4 và quý 1/2021 giảm chỉ còn 536 đồng trên một cổ phiếu Điều đó cho thấy doanh nghiệp kinh doanh chưa thật sự có lời

 Thư giá mỗi cổ phần thường: là giá trị sổ sách của doanh nghiệp, ở quý 3 tăng lên 28.880,67 đồng so với quý 2 có thể nhận định rằng do nguồn vốn chủ sở hữu tăng lên Đến quý 4 tiếp tục tăng và sang quý 1/2021 giá trị này tăng ở mức lên đến

8

 Tỷ số giá trên thu nhập (P/E): thể hiện mức giá mà doanh nghiệp sẵn sàng bỏ ra cho

một đồng lợi nhuận thu được từ cổ phiếu Ở quý 3 tỷ số này giảm xuống còn 28,55

lần so với quý 2 có thể cho rằng doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn so với quý 2

nên lợi nhuận trên một cổ phần EPS tăng lên làm cho P/E thấp Ở quý 4 tỷ số này lại

tăng cao đến 117,91 lần và tăng lên 148,61 lần ở quý 1/2021 biểu hiện việc doanh

nghiệp kinh doanh kém hiệu quả khiến EPS thấp xuống nhanh chóng chỉ còn 536

đồng/cp

6. Các luận cứ giả định

Tiêu chí

WACC

Chi phí sử dụng nợ

Chi phí sử dụng vốn

Lãi suất phi rủi ro kỳ hạn 10 năm

Dự đoán P/B quý 2/2021 và quý 3/2021 của công ty Novaland và 5 công ty cùng

ngành khác trên thị trường chứng khoán cùng sàn giao dịch HOSE:

Dự đoán P/B

P/B

NVL

VIC

VHM

PDR

KDH

DXG

7. Định giá cổ phiếu

7.1 Định giá cổ phiếu theo mô hình FCFF

3 Giá trị tài sản phục vụ cho hoạt

động kinh doanh

4 Giá trị tiền mặt, chứng khoán

và các tài sản phi kinh doanh khác

7 Giá trị của vốn chủ sở hữu

8 Giá trị bình quân 1 cổ phần

7.2 Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/B

Nhóm dùng phương pháp P/B định giá cổ phiếu vào quý 2/2021 và quý 3/2021 Giá

trị sổ sách cho đến thời điểm hiện tại ngày 07/06/2021 là 34.906 đồng/cp

Giá trị sổ sách được dự đoán vào quý 2/2021 và quý 3/2021 lần lượt là 41.608

đồng/cp và 45.506 đồng/cp

Kết quả định giá:

Mã CK

VIC

VHM

PDR

KDH

DXG

Trung bình ngành

NVL

BVPS (NVL)

Giá cố phiếu

10

Nhận xét: P/B của NVL thấp hơn so với trung bình ngành vì vậy cho thấy giá cổ phiếu

của NVL đang thấp hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành

8 Khuyến nghị

Giá cổ phiếu được định ra ở trên theo phương pháp FCFF là 144.248 VND/cổ phiếu và theo phương pháp P/B thì giá cổ phiếu vào quý 3/2021 là 147.140 VND/cổ phiếu Vì giá cổ phiếu được định ra lớn hơn khá nhiều so với giá cổ phiếu hiện đang được lưu hành trên thị trường (8/6/2021) là 136.000 VND/cổ phiếu nên chúng tôi khuyến nghị các nhà đầu tư mua cổ phiếu này để thu được lợi nhuận trong tương lai Chúng tôi xác định điểm chốt lời là 163.200 VND/cổ phiếu và thời gian lợi nhuận dự kiến đến hết quý 3/2021