Tài liệu tập huấn về pháp luật đất đai và môi trường (dành cho báo cáo viên, cộng tác viên)

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có các quyền năng: + Quyền định đoạt: quyết định mục đích sử dụng đất; quyết định thời hạn sử dụng đất; quyết định giao, cho

Trang 1

Tμi lÖu tËp huÊn vÒ ph¸p luËt

(Dμnh cho b¸o c¸o viªn, céng t¸c viªn)

Hμ Néi, 2006,

Trang 2

Nhằm cung cấp tài liệu cần thiết cho đội ngũ báo cáo viên và cộng tác viên pháp luật về đất đai và môi trường, Nhóm Nâng cao nhận thức cộng đồng phối hợp với Nhóm Đất đai và Nhóm Môi trường thuộc Chương trình SEMLA đã tiến hành biên soạn bộ tài liệu này Bộ tài liệu gồm 2 phần chính: Phần 1 giới thiệu những nội dung cơ bản của Luật Đất đai năm 2003; Phần 2 giới thiệu những nội dung cơ bản nhất của Luật Bảo vệ môi trường năm 2005 và các văn bản có liên quan

Trong quá trình biên soạn, các tác giả đã nhận được sự giúp đỡ và góp ý của các chuyên gia, các nhà hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực đất đai và môi trường và các bạn đồng nghiệp Tuy nhiên, do thời gian và nguồn lực phục vụ công tác biên soạn có hạn, tài liệu rất khó tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện hơn nữa bộ tài liệu tập huấn trong các lần tái bản sau

Trang 3

2

Trang 4

Mục lục

Lĩnh vực Đất đai

Mở đầu 9

A Những quy định chung 11

I Sở hữu đất đai 11

II Những bảo đảm cho người sử dụng đất 12

III Quy định về phân loại đất 14

B nội dung quản lý Nhμ nước về đất đai 16

I Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 16

II Hoạt động của Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai 17

III Hoạt động giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất và xử lý các vi phạm pháp luật đất đai 26

c quyền vμ nghĩa vụ của người sử dụng đất 40

I Quy định chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 40

II Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất 40

III Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất 42

IV Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất 43

d Trình tự, thủ tục hμnh chính về quản lý vμ sử dụng đất đai 47

I Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47

II Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất 48

III Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép 49

IV Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép 49

V Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 50

VI Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51

VII Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 51

Trang 5

4

VIII Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 52

IX Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ 53

X Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn 54

E Hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 57

Lĩnh vực bảo vệ mÔI trƯờng mở đầu 63

I Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Bảo vệ môi trường 1993 63

II Những điểm mới cơ bản của Luật Bảo vệ môi trường năm 2005 so với Luật Bảo vệ môi trường năm 1993 64

III Nguyên tắc và quan điểm cơ bản của Luật 65

A Quy định chung 66

I Nguyên tắc bảo vệ môi trường 66

II Các chính sách bảo vệ môi trường của Nhà nước 66

III Những hoạt động bảo vệ môi trường được khuyến khích 67

IV Những hành vi bị nghiêm cấm 67

B Tiêu chuẩn môi trường 69

I Xây dựng và áp dụng tiêu chuẩn môi trường 69

II Hệ thống tiêu chuẩn môi trường quốc gia 69

III Những yêu cầu đối với tiêu chuẩn về chất lượng môi trường xung quanh và tiêu chuẩn về chất thải 69

IV Nguyên tắc áp dụng tiêu chuẩn quốc gia về chất thải theo lộ trình, khu vực, vùng, ngành 70

V Trách nhiệm xây dựng và thẩm quyền ban hành, công bố bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn môi trường quốc gia 70

VI Trình tự, thủ tục xây dựng, thẩm định, ban hành, công bố bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn môi trường quốc gia 71

C Đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường vμ cam kết bảo vệ môi trường 73

I Đánh giá tác động môi trường 73

II Nội dung của các báo cáo: đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường 74

Trang 6

III Đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết

bảo vệ môi trường 75

D Bảo vệ môi trường trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ 86

I Trách nhiệm bảo vệ môi trường của tổ chức, cá nhân trong họat động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ 86

II Yêu cầu bảo vệ môi trường đối với khu sản xuất, kinh doanh, dịch vụ tập trung 86

III Bảo vệ môi trường đối với cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ 87

IV Bảo vệ môi trường đối với làng nghề 87

V Bảo vệ môi trường đối với bệnh viện, cơ sở y tế khác 88

VI Yêu cầu bảo vệ môi trường trong hoạt động xây dựng 89

VII Bảo vệ môi trường trong hoạt động giao thông vận tải 89

VIII Bảo vệ môi trường trong nhập khẩu, quá cảnh hàng hoá 89

IX Bảo vệ môi trường trong nhập khẩu phế liệu 90

X Bảo vệ môi trường trong hoạt động khoáng sản 91

XI Bảo vệ môi trường trong hoạt động du lịch 91

XII Bảo vệ môi trường trong sản xuất nông nghiệp 92

XIII Bảo vệ môi trường trong nuôi trồng thủy sản 92

XIV Bảo vệ môi trường trong hoạt động mai táng 93

XV Xử lý cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ gây ô nhiễm môi trường 93

XVI Quy hoạch bảo vệ môi trường đô thị, khu dân cư 94

XVII Bảo vệ môi trường đối với đô thị, khu dân cư tập trung 94

XVIII Bảo vệ môi trường nơi công cộng 95

XIX Bảo vệ môi trường đối với hộ gia đình 95

XX Tổ chức tự quản về bảo vệ môi trường 96

XXI Các quy định khác về bảo vệ môi trường trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ 96

Đ Bảo vệ môi trường biển, nước sông vμ các nguồn nước khác 98

I Nguyên tắc bảo vệ môi trường biển 98

II Kiểm soát, xử lý ô nhiễm môi trường biển 98

Trang 7

6

IV Kiểm soát, xử lý ô nhiễm môi trường nước trong lưu vực sông 98

V Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đối với bảo vệ môi trường nước trong lưu vực sông 99

VI Bảo vệ môi trường nguồn nước hồ, ao, kênh, mương, rạch 99

VII Bảo vệ môi trường nước dưới đất 100

E quản lý chất thải 101

I Trách nhiệm quản lý chất thải 101

II Trách nhiệm của chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trong việc thu hồi, xử lý sản phẩm hết hạn sử dụng hoặc thải bỏ 101

III Trách nhiệm của ủy ban nhân dân các cấp trong công tác quản lý chất thải101 IV Xử lý chất thải nguy hại 102

V Phân loại và thu gom, vận chuyển chất thải rắn thông thường 102

VI Thu gom, xử lý nước thải 103

VII Quản lý và kiểm soát bụi, khí thải 103

VIII Qui định về tiếng ồn, độ rung, ánh sáng, bức xạ 103

IX Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân gây ô nhiễm môi trường 104

X Các quy định khác 104

G quan trắc vμ thông tin về môi trường 106

I Quan trắc môi trường 106

II Báo cáo hiện trạng môi trường cấp tỉnh, báo cáo tình hình tác động môi trường của ngành, lĩnh vực và báo cáo môi trường quốc gia 107

III Thông tin môi trường 108

IV Thực hiện dân chủ cơ sở về bảo vệ môi trường 109

V Nguồn lực bảo vệ môi trường 110

VI Trách nhiệm quản lý nhà nước về bảo vệ môi trường 112

H các quy định về Xử PHạT VI PHạM HμNH CHíNH TRONG LĩNH VựC BảO Vệ MÔI TRƯờNG 116

I Nguyên tắc xử phạt 116

II Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả 116

III Các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường, hình thức xử phạt và mức xử phạt 117

IV Thẩm quyền, thủ tục xử phạt 118

Trang 8

PhÇn 1

LÜnh vùc §Êt ®ai

Trang 9

8

Trang 10

Mở đầu

Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể chế hóa đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội

Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai trong giai đoạn này đã bộc lộ rõ những hạn chế, đó là:

- Pháp luật về đất đai chưa xác định được rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của nhà nước chưa được thể hiện đầy đủ

- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề

về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kỳ mới

- Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế Luật Đất đai năm 1993 tập trung quy định biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ kinh tế liên quan đến đất

đai được đề cập, điều chỉnh còn ít Chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá

đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và bất động sản khác, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, về

định hướng và kiểm soát có hiệu quả sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, chuyển mục đích sử dụng đất

- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây

về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh Trong thực tế, vấn đề đòi lại nhà,

đất vẫn tiếp tục xảy ra và còn có ý kiến khác nhau trong xử lý Tình trạng vi phạm pháp luật, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục là vấn đề bức xúc, chưa có các quy

định và chế tài cần thiết để giải quyết

- Nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng ở mức độ quy định nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật

và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp Hệ thống pháp luật

đất đai hiện hành rất phức tạp, cồng kềnh, nhiều tầng nấc và kém hiệu lực

Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, thực hiện Nghị quyết số QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002 -2007), tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật

12/2001-Đất đai năm 2003 thay thế Luật 12/2001-Đất đai năm 1993

Quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo xây dựng Luật Đất đai năm 2003:

Trang 11

10

1 Bảo đảm phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã quy định -

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời thể chế hoá các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật

về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”

2 Kế thừa những nội dung còn phù hợp của Luật Đất đai năm 1993, luật hoá một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

3 Gắn việc sửa đổi Luật Đất đai với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và cải cách nền hành chính Nhà nước

Trang 12

A Những quy định chung

Luật Đất đai năm 2003 gồm 7 chương, 146 điều, không có đoạn mở đầu và không có chương quy định riêng cho người nước ngoài như Luật Đất đai năm 1993

Ngoài những nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2003 như quy định về

đối tượng, phạm vi điều chỉnh, về áp dụng pháp luật, về giải thích từ ngữ, về người

sử dụng đất , Chương những quy định chung của Luật Đất đai năm 2003 bao gồm một số nội dung chính như sau:

I Sở hữu đất đai

- Luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

- Luật quy định Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất Trên cơ sở đó, Luật đã quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước và của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện nhiệm vụ của người đại diện

Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính

về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ

sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta được quy định trong Hiến pháp năm 1992, tuy nhiên vai trò đại diện chủ sở hữu chưa được xác định rõ ràng, cụ thể, từ đó dẫn đến vai trò của Nhà nước đối với đất đai bị xem nhẹ

Luật Đất đai năm 2003 quy định vai trò đại diện chủ sở hữu, quyền định đoạt

và hưởng lợi từ đất đai của Nhà nước Trong đó quyền định đoạt cao nhất đối với

đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể như: lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất; định giá đất, quản lý thị trường bất động sản

Trang 13

12

thanh tra, giải quyết các khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý các vi phạm về quản lý,

sử dụng đất; quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể nhiệm

vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ của người đại diện quyền sở hữu

Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua việc quy định các nghĩa

vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất

Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ

sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có các quyền năng:

+ Quyền định đoạt: quyết định mục đích sử dụng đất; quyết định thời hạn sử dụng đất; quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất; quyết định thu hồi đất; định giá đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai

+ Quyền hưởng lợi: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết nguồn lợi từ đất do đầu tư của Nhà nước

II Những bảo đảm cho người sử dụng đất

1 Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ

2 Để cụ thể hoá các chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng, Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã chỉ rõ Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong các trường hợp sau:

a) Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam;

b) Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân;

c) Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao;

Trang 14

d) Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và

đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất;

đ) Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng

3 Căn cứ để giải quyết các trường hợp khiếu nại, tranh chấp về đất đai bao gồm các văn bản sau:

a) Luật cải cách ruộng đất ban hành ngày 04 tháng 12 năm 1953 của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà;

b) Thông tư số 73/TTg ngày 07 tháng 7 năm 1962 của Thủ tướng Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hoà về việc quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang tại nội thành, nội thị;

c) Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao ban hành ngày 01 tháng 5 năm 1969;

d) Nghị quyết số 125/CP ngày 28 tháng 6 năm 1971 của Hội đồng Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hoà về việc tăng cường công tác quản lý ruộng

đất;

đ) Nghị định số 47/CP ngày 15 tháng 3 năm 1972 của Hội đồng Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ban hành Điều lệ tạm thời về việc lựa chọn địa

điểm công trình và quản lý đất xây dựng;

e) Nghị quyết số 28/CP ngày 16 tháng 12 năm 1973 của Hội đồng Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hoà về việc di chuyển dân cư để giải phóng lòng sông;

g) Quyết định số 129/CP ngày 25 tháng 5 năm 1974 của Hội đồng Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hoà về việc ban hành chính sách đối với các hợp tác xã mở rộng diện tích phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp ở trung du và miền núi;

h) Nghị định số 01/NĐ/75 ngày 05 tháng 3 năm 1975 của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam về chính sách ruộng đất;

i) Chỉ thị số 235-CT/TW ngày 20 tháng 8 năm 1976 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Lao động Việt Nam về việc thực hiện Nghị quyết của Bộ Chính trị về vấn đề ruộng đất ở miền Nam;

k) Quyết định số 188/CP ngày 25 tháng 9 năm 1976 của Hội đồng Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về chính sách xoá bỏ triệt để tàn

Trang 15

m) Quyết định số 201/CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội đồng Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về việc thống nhất quản lý ruộng

đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

n) Luật Đất đai năm 1987 và Nghị định số 30/HĐBT ngày 23 tháng 3 năm

1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai năm 1987;

o) Quyết định số 13/HĐBT ngày 01 tháng 02 năm 1989 của Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

4 Việc giải quyết đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có công trình xây dựng trên đất do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 được thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội, Nghị quyết số 755/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của UBTVQH và Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2005 hướng dẫn thi hành Nghị quyết này

Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì ngoài việc có chính sách tạo điều kiện cho họ có đất để sản xuất như Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước có chính sách phát triển ngành nghề, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, giải quyết việc làm cho người lao động trong nông thôn

Ngoài ra, Luật có một điều quy định về “giải thích từ ngữ” và một điều quy

định “người sử dụng đất”

Theo đó, người sử dụng đất phải là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê

đất Như vậy, trong một số trường hợp, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư cũng

được Nhà nước giao đất để sử dụng Đây là những nội dung mới so với Luật Đất

đai năm 1993

III Quy định về phân loại đất

Luật Đất đai năm 1993 phân loại đất ra thành 6 loại Việc phân loại đất vừa theo tiêu chí mục đích sử dụng chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn đến sự

đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai

Trang 16

Để khắc phục những nhược điểm kể trên, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong tình hình mới phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 phân chia đất thành 3 nhóm như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,

đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị,

đất chuyên dùng mà Luật Đất đai năm 1993 đã quy định

- Nhóm đất chưa sử dụng

Việc phân loại đất thành 3 loại căn cứ vào mục đích sử dụng để khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý cũng như tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình

Trang 17

16

B nội dung quản lý Nhμ nước về đất đai

I Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Để thực hiện chức năng quản lý, Nhà nước phải ban hành các quy định, chế

độ, chính sách, pháp luật Việc ban hành các quy định, chế độ, các văn bản pháp luật là một trong các bước của quy trình quản lý nhà nước Đối với đất đai, Nhà nước phải ban hành các văn bản với nội dung phải thể hiện được quyền của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu - đối với đất đai, nhằm bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân

đối với đất đai; quy định chế độ quản lý, sử dụng, bảo vệ đối với từng loại đất, nhằm khai thác mọi khả năng của đất, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất ổn

định, tiết kiệm, có hiệu quả cao, bền vững; quy định quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất, đồng thời Nhà nước cũng quy định các biện pháp xử lý đối với những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai bằng các biện pháp như kỷ luật, hành chính, hình sự

Văn bản pháp luật cần phải được ban hành kịp thời, đáp ứng được đòi hỏi của thực tế cuộc sống Chính vì vậy, trong thời gian qua văn bản pháp luật về đất

đai thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, thay thế để điều chỉnh các quan hệ đất

đai một cách kịp thời, bảo đảm sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với đất đai

Thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nói chung được Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định như sau:

1 Văn bản do Quốc hội ban hành: Hiến pháp, Luật, Nghị quyết;

Văn bản do Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành: Pháp lệnh, Nghị quyết;

2 Văn bản do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác ở trung ương ban hành để thi hành văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Uỷ ban thường

vụ Quốc hội:

d) Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao; Quyết

định, Chỉ thị, Thông tư của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao;

đ) Nghị quyết, Thông tư liên tịch giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tổ chức chính trị - xã hội;

Trang 18

3 Văn bản do Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân ban hành để thi hành văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội và văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên; văn bản do Uỷ ban nhân dân ban hành còn

để thi hành nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp:

a) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân;

b) Quyết định, chỉ thị của Uỷ ban nhân dân

Để thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ, các Bộ, ngành, các địa phương đang khẩn trương biên soạn các văn bản để triển khai thi hành Luật Đất

đai mới một cách đồng bộ, kịp thời

II Hoạt động của Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

1 Xác định địa giới hμnh chính; lập, quản lý hồ sơ địa giới hμnh chính, lập bản đồ hμnh chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Đây là một trong những nhiệm vụ về quản lý nhà nước đối với đất đai Trên cơ sở nội dung Chỉ thị số 364/TTg và Nghị định số 119/CP của Chính phủ về quản

lý địa giới hành chính, Luật Đất đai năm 2003 luật hoá trách nhiệm của Chính phủ,

Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc xác

định địa giới hành chính các cấp, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính Cụ thể, Điều 16 của Luật quy định:

“1 Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ

địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước

Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính; quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp

2 Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.”

Để đánh giá đúng số lượng, chất lượng đất phải thông qua việc điều tra các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội liên quan đến đất đai; khảo sát, đo đạc và phân hạng đất Trong đó: công tác điều tra, khảo sát, lấy mẫu phân tích hàm lượng thành phần các chất hữu cơ, vô cơ, vi lượng có trong đất, xác định những yếu tố thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng của đất là biện pháp chủ yếu để nắm chất lượng đất - phân hạng đất cho từng mục đích sử dụng (trồng trọt, xây dựng) của từng lô, khoảnh, khu, vùng đất cụ thể

Trang 19

18

Đây là việc làm hết sức quan trọng vì nó tạo cơ sở ban đầu (gọi là công tác

điều tra cơ bản về đất) cho công tác quản lý đất đai trên 2 phương diện: lập các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất

Số liệu diện tích, chất lượng đất chính xác thì việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất mới bảo đảm tính khả thi

Số lượng diện tích, chất lượng đất và việc xác định những yếu tố thuận cho trồng trọt, xây dựng chính xác là một trong những điều kiện quyết định hình thành giá đất sát với thực tế

Khác với các tư liệu sản xuất khác, đất đai có vị trí cố định cho nên các số liệu của nó xuất xứ từ một vị trí không gian cố định Vị trí không gian này được thể hiện trên bản đồ (trước hết là bản đồ địa chính và để thuyết minh cho bản đồ địa chính phải có sổ địa chính kèm theo) Vì vậy, một tài liệu đất đai hoàn chỉnh bao giờ cũng có 3 phần: số liệu, bản đồ và thuyết minh kèm theo Tài liệu này là một trong những cơ sở để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất đai; giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xác định rõ ranh giới đất đai của từng chủ

sử dụng cụ thể

Nói chung, việc đánh giá đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất chủ yếu được thực hiện bởi các biện pháp

kỹ thuật nghiệp vụ nên Điều 19 và Điều 20 của Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy

định về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước và đề ra một số nguyên tắc trong quá trình thực hiện các lĩnh vực nghiệp vụ nói trên, cụ thể là:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn và

được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình

Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm thực hiện việc kiểm kê đất đai ở địa phương nào thì có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương đó

Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất của địa phương nào thì có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó

Bản đồ địa chính là một loại bản đồ chuyên ngành, là tài liệu quan trọng phục vụ việc quản lý nhà nước đối với đất đai Cho nên bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường

và tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Trang 20

2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng là biện pháp quan trọng để thực hiện quyền sử dụng của Nhà nước đối với đất đai (một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu Nhà nước về đất đai) và bảo đảm cho việc quản lý đất đai được thống nhất, đi vào nề nếp, quy chế chặt chẽ

ở đây, quyền định đoạt đất đai của Nhà nước cũng được thể hiện trực tiếp

và cụ thể Chỉ có thực hiện tốt các biện pháp này mới đưa được đất đai vào sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và đúng mục đích theo ý định của Nhà nước Việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng được thông qua tiến trình quy hoạch -

kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai, tiến trình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội Nó là sự bảo đảm cho các mục tiêu kinh tế - xã hội có cơ sở khoa học và thực tế, bảo đảm cho việc sử dụng đất phù hợp với điều kiện tự nhiên và xã hội đối với từng loại mục

đích sử dụng

Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất Bởi vì kế hoạch sử dụng đất chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng

đất theo quy hoạch Nói quy hoạch sử dụng đất đai tức là đã bao hàm cả kế hoạch

sử dụng đất đai

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa to lớn trong công tác quản

lý và sử dụng đất Đối với Nhà nước, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định và phù hợp với các quy định của Nhà nước Đồng thời tạo ra cho Nhà nước biện pháp theo dõi, giám sát được quá trình sử dụng đất

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm của các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất, đặc biệt là Uỷ ban nhân dân các cấp - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai ở địa phương

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng cách quy định trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, của cơ quan quản lý đất đai trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời bảo

đảm cho các quy hoạch và kế hoạch đó có hiệu lực pháp luật, được thực hiện trong thực tế

Để bảo đảm cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thống nhất trong cả nước, Điều 25 và Điều 26 của Luật Đất đai năm 2003 quy định cơ chế về lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên tinh thần gắn quản lý, sử dụng với quy hoạch, kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của các cấp trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai

Nhằm bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống

Trang 21

20

“3 Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện

Uỷ ban nhân dân huyện, quận của thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các

đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này

4 Uỷ ban nhân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.”

Như vậy Uỷ ban nhân dân các phường, thị trấn và các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị không trực tiếp chịu trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất cho địa phương mình

- Nhằm nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ

sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính (gọi là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết);

+ Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân

Về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng

đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ Quy định như vậy để tránh tình trạng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay

3 Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân sử dụng

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan Những quy định chung là các quy định mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giao đất phải triệt để tuân theo, đó là các nguyên tắc, các căn cứ, các trình tự, thủ tục… do pháp luật quy định Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền

Trang 22

này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất

Điều 31 Luật Đất đai nêu 2 căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất như sau:

Một là, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, xây dựng nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Hai là, phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư; đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Luật

đã phân cấp cho địa phương, Chính phủ không quyết định giao đất như quy định của Luật Đất đai năm 1993, cụ thể:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất cho cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất cho cộng đồng dân cư

+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Đồng thời Luật cũng quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật không được uỷ quyền

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được Luật Đất đai quy định chặt chẽ, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới, đồng thời bảo đảm tập trung ở cấp trên, tạo cơ sở cho cấp trên nắm được các hoạt động của cấp dưới và quyết

định những vấn đề quan trọng

4 Thu hồi đất, trưng dụng đất

Thu hồi đất là một trong những chức năng quản lý của Nhà nước đối với đất

đai, là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với

đất đai Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết và việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất

Trang 23

22

Cụ thể hoá, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, đồng thời bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 quy định hết thời hạn trưng dụng đất hoặc đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất, Nhà nước trả lại đất và bồi thường thiệt hại cho người bị trưng dụng

đất do việc trưng dụng đất gây ra

Thẩm quyền thu hồi đất được Luật quy định cụ thể tại Điều 44:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi

đất đối với tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Các quy định về thu hồi, trưng dụng đất là nhằm tiếp tục khẳng định vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá đất nước, hiện đại hoá đất nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của xã hội

Điều 38 của Luật quy định cụ thể 12 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong

đó có những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, có những trường hợp Nhà nước thu hồi đất do người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng và có những trường hợp Nhà nước thu hồi đất do lỗi của người sử dụng đất Như vậy, việc thu hồi đất có liên quan chặt chẽ đến việc có

được bồi thường hay không được bồi thường Luật đã quy định cụ thể các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư (Điều 42) và các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi không được bồi thường (Điều 43)

Để bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, Luật quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở và các chính sách khác như bồi thường bằng tiền, được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

5 Thμnh lập tổ chức phát triển quỹ đất

Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư cụ thể Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công

Trang 24

bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển

Đồng thời, Luật quy định Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi

đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà

chưa có dự án đầu tư

6 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế

Cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của 2 khái niệm: quyết định “giao đất” và

“cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Quyết định giao đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân , còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành đối với mọi loại đất;

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

Luật quy định như vậy là để bảo đảm thống nhất quản lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng như hiện nay, đất ở tại đô thị thì giấy chứng nhận cấp theo quy định của Nghị định số 60-CP, các loại đất khác thì cấp giấy theo Luật Đất đai Tình trạng này gây không ít khó khăn cho cơ quan quản lý các cấp

Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật quy định cấp

Trang 25

24

đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy vậy, trong tình hình hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện còn rất chậm, do đó tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Tμi chính về đất đai

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt Đất đai vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động Đất là sản phẩm của tự nhiên Đầu tiên, đất không phải là hàng hoá, song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu

đất đai và đất trở thành hàng hoá - một thứ hàng hoá đặc biệt; đất cũng được mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế …Điều này đã được diễn ra ở nhiều nước dưới nhiều hình thức khác nhau

Thực tế ở Việt Nam, trong những năm trước khi có Luật Đất đai năm 1993, mặc dù Luật Đất đai năm 1987 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng thị trường đất đai vẫn tồn tại cho dù đó là thị trường ngầm Thị trường đất đai đặc biệt sôi động kể từ khi Nhà nước ta có chủ trương xoá bỏ cơ chế quan liêu, bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường - cơ chế của nền kinh tế hàng hoá Hơn thế nữa chúng ta không thể duy trì mãi một hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền, tạo nên sự bất bình đẳng giữa những người được Nhà nước giao đất và tất yếu sẽ dẫn

đến sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả Trong khi đó, đất đai có liên quan đến đời sống của hàng chục triệu hộ nông dân, liên quan đến hoạt động của mọi tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân Khi chuyển sang nền kinh tế hàng hoá, sự vận động của các quan hệ đất đai tuân theo quy luật của nền kinh tế sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu (quy luật của nền kinh tế thị trường), khả năng sinh lời của đất Do đó Luật Đất đai năm 1993 đã ghi nhận “đất có giá” và Luật Đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định, do thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường Đây là một quy định quan trọng, thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường Hay nói cách khác, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền kinh tế sản xuất hàng hoá, từng bước tham gia vào thị trường bất động sản

Có thể nói, xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lý nhà nước

về đất đai Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá - loại hàng hoá đặc biệt Xác định giá của loại hàng hoá này không thể căn cứ vào

số vốn đã bỏ ra, không thể căn cứ vào lao động đã đầu tư, vào thời hạn sử dụng Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, pháp luật v.v ) Do vậy, việc định giá đất ở Việt Nam vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích là bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất Giá đất ban hành phải được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, bảo đảm được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường

Trang 26

Luật Đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc về định giá đất, bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Về thẩm quyền xác định giá đất, Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Trên cơ sở nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất đã được quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất

cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết

sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất

đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước) Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh giá các loại

đất cho phù hợp

Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

được công bố vào ngày 01/01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa

vụ tài chính về đất đai của năm đó

- Luật cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn

về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

- Luật bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế “xin – cho” quyền sử dụng đất và để tăng thu cho ngân sách nhà nước

8 Quản lý quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Luật Đất đai năm 2003 cho phép quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất

động sản Bước đầu, để đặt nền móng cho việc quản lý chặt chẽ thị trường bất

động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể những đất được tham gia thị trường bất động sản, các điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản

Trang 27

26

Luật quy định Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất

động sản bằng các biện pháp:

+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất

động sản;

+ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

III Hoạt động giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất và xử

lý các vi phạm pháp luật đất đai

Giám sát, thanh tra, kiểm tra là một bộ phận, là một nội dung trong chu trình quản lý nhà nước, làm hoàn chỉnh quá trình quản lý Nhà nước nói chung Thông qua việc giám sát, thanh tra, kiểm tra mà phát hiện được các vi phạm, các bất hợp

lý trong quản lý và sử dụng đất, đồng thời hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất

đai

1 Thanh tra đất đai vμ xử lý các vi phạm trong lĩnh vực đất đai

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng việc quy định các chế độ quản lý,

sử dụng và thông qua hoạt động của cơ quan Nhà nước Cho nên mỗi hành vi quản lý, sử dụng đất đều phải được quy định cụ thể và phải được kiểm tra, giám sát chặt chẽ

Luật quy định Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai; quy

định quyền hạn và trách nhiệm của đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai, quyền

và nghĩa vụ của đối tượng bị thanh tra; trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai các cấp trong việc tổ chức và thực hiện thanh tra

đất đai Hoạt động thanh tra đất đai theo quy định của pháp luật thanh tra

Tổ chức và hoạt động của thanh tra chuyên ngành về đất đai do Chính phủ quy định

Để triển khai thi hành Luật Đất đai, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP

Nghị định quy định hình thức, mức xử phạt đối với 17 loại hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

- Sử dụng đất không đúng mục đích;

- Lấn, chiếm đất;

Trang 28

- Huỷ hoại đất;

- Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác;

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Tự chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho đối với đất không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất;

- Cố ý đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất;

- Chậm thực hiện bồi thường;

- Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép;

- Cố ý gây cản trở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;

- Không thực hiện đúng thời hạn trả lại đất theo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Tự tiện di chuyển, làm sai lệch, hư hỏng mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng

đất, mốc chỉ giới hành lang an toàn của công trình;

- Làm sai lệch các giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất;

- Hành nghề tư vấn giá đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

- Hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không đủ

điều kiện đăng ký hoạt động hành nghề;

- Hành nghề dịch vụ về thông tin đất đai mà không đủ điều kiện đăng ký hoạt động, hành nghề về dịch vụ đo đạc và bản đồ địa chính mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Nghị định quy định thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực

đất đai cho phù hợp với quy định mới trong Pháp lệnh về xử phạt vi phạm hành chính Để việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đảm bảo đúng nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính như Pháp lệnh quy định và tính khả thi cao hơn, Nghị định làm rõ các vấn đề sau:

- Thẩm quyền áp dụng hình phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả khi

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thẩm quyền của Chánh thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chánh thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường, thanh tra viên đất đai trong xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Trang 29

28

- Trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với những trường hợp hành vi vi phạm hành chính thuộc trường

hợp bị Nhà nước thu hồi đất hoặc có dấu hiệu tội phạm

Để xác định rõ trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất

đai, đồng thời nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền

về sử dụng đất, ngăn chặn và xử lý tình trạng cán bộ quản lý đất đai không thực hiện đúng chức trách, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người sử dụng đất, Luật Đất

đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:

- Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp:

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn

và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương

và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm

- Xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, Điều 144 Luật đất đai quy định:

“1 Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn vi phạm các quy định

về trình tự, thủ tục, thời hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có quyền gửi đơn kiến nghị

đến người có thẩm quyền theo quy định sau:

a) Đối với vi phạm của cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi kiến nghị

đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn;

b) Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý

đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;

c) Đối với vi phạm của Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị

đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cùng cấp

2 Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được

đơn kiến nghị, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân hoặc Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho người có kiến nghị biết.”

Trang 30

2 Giải quyết tranh chấp đất đai

2.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

2.2 Các dạng tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi Tuy nhiên, ở các vùng, miền khác nhau thì tranh chấp đất đai có những đặc thù, nội dung khác nhau Đặc thù này do lịch sử để lại, nhưng một phần do phong tục, tập quán, do trình độ dân trí và một phần do công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật của Nhà nước làm chưa tốt, tình trạng hiểu pháp luật không đúng nên giải quyết, thực hiện chưa chính xác và phát sinh tranh chấp là điều tất yếu

Qua theo dõi thực trạng tranh chấp đất đai, chúng ta có thể phân loại tranh chấp theo khu vực như sau:

a) Khu vực Nam Bộ

Tranh chấp đất đai gồm các dạng:

- Tranh chấp đất do thực hiện các chính sách đất đai sau năm 1975, như

đất đã đưa vào hợp tác xã, vào tập đoàn sản xuất và thực hiện chế độ khoán Sau

đó hợp tác xã, tập đoàn sản xuất tan rã, giữa những người nhận khoán và chủ đất

cũ tranh chấp với nhau;

- Tranh chấp đất đai do thừa kế;

- Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với các tổ chức được Nhà nước giao đất, đặc biệt là tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân với các nông, lâm trường

- Tranh chấp đất đai do cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, do đi vắng bị người khác chiếm dụng;

- Tranh chấp đất bãi bồi

b) Khu vực miền Trung và miền Bắc

Tranh chấp đất đai gồm các dạng:

- Tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân với các tổ chức;

- Tranh chấp đất đai giữa đồng bào dân tộc thiểu số tại địa phương với đồng bào di cư;

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất, tranh chấp đất đai do thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất không đúng thủ tục pháp lý;

Trang 31

30

2.3 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở

Các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi

đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai

Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi

có đất Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5

Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được giải quyết như sau:

+ Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

+ Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng

Về thời hạn giải quyết các tranh chấp về đất đai, Thông tư số BTNMT ngày 13/ 4/ 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định:

Trang 32

01/2005/TT-"Thời hạn giải quyết tranh chấp lần đầu là không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn của các bên tranh chấp

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận

được quyết định giải quyết lần đầu, nếu không đồng ý thì các bên tranh chấp có thể gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết tranh chấp lần cuối cùng, quá thời hạn trên sẽ không được tiếp nhận đơn xin giải quyết tranh chấp

Thời hạn giải quyết tranh chấp lần cuối cùng là không quá bốn mươi lăm (45) ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn của các bên tranh chấp."

2.4 Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hμnh chính

Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do Uỷ ban nhân dân của các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết Trường hợp không đạt

được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định như sau:

+ Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì do Quốc hội quyết định;

+ Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn thì do Chính phủ quyết định

Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan tài nguyên và môi trường của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính

2.5 Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

1 Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra

2 ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thành lập gồm có:

a) Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là Chủ tịch Hội đồng;

b) Đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã phường, thị trấn;

Trang 33

32

c) Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc đối với khu vực nông thôn;

d) Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết

rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;

5 Chính sách ưu đãi người có công với cách mạng của Nhà nước

6 Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất

2.6 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

2.6.1 Hoà giải tranh chấp đất đai

Các bên tranh chấp đất đai phải tự hoà giải, trường hợp không tự hoà giải

được thì bên tranh chấp làm đơn gửi đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi

có đất

Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải tổ chức hoà giải

Hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản

Biên bản hoà giải phải ghi đầy đủ họ tên, chức vụ các thanh viên tham gia hoà giải và có xác nhận hoà giải thành hoặc không thành của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Biên bản hoà giải được gửi cho các bên tham gia tranh chấp và lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Trường hợp hoà giải thành mà có làm thay đổi hiện trạng, ranh giới thửa

đất, thay đổi chủ sử dụng đất thì biên bản hoà giải được gửi cho phòng Tài nguyên

và Môi trường cấp huyện đối với những tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với những tranh chấp khác

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo nội dung biên bản hoà giải thành và cấp mới giấy

Trường hợp hoà giải không thành, nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5

Trang 34

Điều 50 của Luật Đất đai thì nguyên đơn gửi biên bản hoà giải không thành kèm theo hồ sơ đến Toà án nhân dân

Trường hợp hoà giải không thành, nếu đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì nguyên đơn gửi biên bản hoà giải không thành kèm theo hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi

có đất đối với những tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đối với những tranh chấp khác

2.6.2 Giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy

định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai;

- Các giấy tờ, bằng chứng về quyền sử dụng đất

b) Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đối với trường hợp Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là cơ quan có thẩm quyền giải quyết lần đầu

Sau khi nhận được hồ sơ tranh chấp đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành tổ chức thẩm tra, xác minh theo các bước sau:

- Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp Tổ chức đối thoại khi cần thiết;

- Làm việc với Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ địa chính của thửa đất;

- Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến nội dung tranh chấp; trường hợp cần thiết mở hội nghị tư vấn để giải quyết;

- Làm việc với Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thống nhất kết quả thẩm tra xác minh;

- Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, trình

Uỷ ban nhân dân quyết định giải quyết vụ việc

Trong quá trình thẩm tra, xác minh giải quyết vụ việc, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường vẫn tiếp tục vận động đương sự hoà giải và rút đơn tranh chấp

Trang 35

34

c) Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đối với trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan có thẩm quyền giải quyết lần đầu:

Sau khi nhận được hồ sơ tranh chấp đất đai, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành nghiên cứu hồ sơ; đối với những vụ tranh chấp phức tạp, Sở Tài nguyên và Môi trường có thể thành lập đoàn Thanh tra hoặc đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh thành lập đoàn Thanh tra liên ngành để tổ chức thẩm tra, xác minh, thu thập chứng cứ theo các bước sau:

- Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp Tổ chức đối thoại khi cần thiết;

- Làm việc với Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ địa chính của thửa đất;

- Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến nội dung tranh chấp;

- Làm việc với Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

để thống nhất kết quả thẩm tra xác minh;

- Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, trình UBND quyết định giải quyết vụ việc

Trong quá trình thẩm tra, xác minh giải quyết vụ việc, Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn tiếp tục vận động đương sự hoà giải và rút đơn tranh chấp

d) Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đối với trường hợp cơ quan cú thẩm quyền giải quyết cuối cùng

Sau khi nhận được hồ sơ tranh chấp đất đai, Thanh tra viên, cán bộ thanh tra nghiên cứu hồ sơ vụ việc; đối với những tranh chấp phức tạp, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập Đoàn Thanh tra, tiến hành tổ chức thẩm tra, xác minh, thu thập chứng cứ theo các bước sau:

- Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp

- Làm việc với Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ địa chính của thửa đất;

- Làm việc với các tổ chức, nhân chứng để thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến nội dung tranh chấp;

Trang 36

- Làm việc với Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

đối vơi những tranh chấp mà thẩm quyền giải quyết cuối cùng là Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc làm việc với Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đối với những tranh chấp mà thẩm quyền giải quyết cuối cùng là Bộ Tài nguyên và Môi trường để thống nhất kết quả thẩm tra, xác minh;

- Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, trình cơ quan có thẩm quyền quyết định giải quyết vụ việc

3 Khiếu nại đất đai

3.1 Khái niệm

Khiếu nại đất đai là việc công dân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật về khiếu nại đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai của cơ quan nhà nước, cán bộ công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành

vi hành chính về đất đai trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Các khiếu nại về đất đai gồm các dạng:

- Khiếu nại về xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Khiếu nại về số liệu diện tích đất thực tế sử dụng so với diện tích trong hồ sơ địa chính;

- Khiếu nại đòi lại đất cũ do Nhà nước đã giao cho hộ gia đình, cá nhân khác hoặc cho các tổ chức;

- Khiếu nại đòi lại đất trước đây đã góp vào hợp tác xã sản xuất nông nghiệp hoặc tập đoàn sản xuất và được hợp tác xã, hợp tác xã giao khoán cho các

hộ khác Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất tan rã, phần lớn ruộng đất đã trở về chủ cũ, một số hộ không lấy lại được ruộng đất cũ, nay vẫn kiên trì đòi lại;

- Khiếu nại đòi lại đất đã cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ hoặc nhờ trông coi, nay khiếu nại đòi lại;

- Khiếu nại việc cơ quan nhà nước quyết định không đúng quy định của pháp luật trong quá trình cải tạo XHCN, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh;

- Khiếu nại đòi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để làm căn cứ quân sự, ấp chiến lược từ trước năm 1975;

- Khiếu nại của tổ chức tôn giáo đòi lại đất cũ đã hiến, cho mượn hoặc Nhà nước đã quản lý;

- Khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trang 37

36

Trước đây, do pháp luật quy định không cụ thể, các tranh chấp đất đai thường làm phát sinh các khiếu nại Đó là các trường hợp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, một bên hoặc các bên tham gia tranh chấp không đồng ý với nội dung quyết định và họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm hại và họ khiếu nại quyết định hành chính giải quyết tranh chấp

3.2 Các quyết định hμnh chính bị khiếu nại

Theo quy định tại Điều 162 của Nghị định số 181/2004/NĐ - CP, các quyết

định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại gồm:

a) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư;

c) Cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

d) Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất

Các hành vi hành chính trong quản lý đất đai là hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết các công việc thuộc phạm vi thực hiện các quyết định hành chính trong quản lý đất đai

3.3 Thẩm quyền giải quyết khiếu nại

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định sau:

- Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản

lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

- Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản

lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân;

- Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý

đất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết

được có hành vi hành chính đó Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng

ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Trang 38

Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

3.4 Trình tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hμnh chính của Uỷ ban nhân dân cấp huyện; hμnh vi hμnh chính của cán bộ, công chức thuộc Uỷ ban nhân dân cấp xã, thuộc Phòng Tμi nguyên vμ Môi trường, thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện

1 Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có quyết định hành chính trong quản

lý đất đai hoặc cán bộ, công chức thuộc ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, thuộc ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại

đến ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

2 Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo

Quyết định giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

3 Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết

định giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Trường hợp khiếu nại đến ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương thì Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo Quyết

định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

3 Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vμo sổ theo dõi giải quyết khiếu nại

3.5 Trình tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hμnh chính của Sở Tμi nguyên vμ Môi trường, của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; hμnh vi hμnh chính của cán

bộ, công chức thuộc Sở Tμi nguyên vμ Môi trường, thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

a Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Sở Tài nguyên

và Môi trường, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quyết

Trang 39

38

nguyên và Môi trường, thuộc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương có hành vi hành chính trong giải quyết công việc về quản lý đất đai mà người

có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

b Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo

Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

c Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết

định giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân

d Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết khiếu nại

Quy định mới của Luật Đất đai năm 2003 đã giải quyết triệt để giữa tranh

chấp và khiếu nại và có điểm dừng, chấm dứt việc khiếu nại vượt cấp

4 Xử lý vi phạm