Địa vị pháp lý của người việt nam định cư ở nước ngoài sử sụng đất tại việt nam

Hơn nữa các quy định của pháp luật còn mang tính bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhất là trường hợp nhận thừa kế QSDĐ và nhậ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

LƯ THỊ THU HƯƠNG

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật Thương mại

TP HCM-2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình này là duy nhất Những số liệu được nêu trong bài được

tham khảo từ những nguồn thông tin có giá trị tin cậy

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCN - Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ - Quyền sử dụng đất

TAND - Tòa án nhân dân

UBTVQH - Ủy Ban thường vụ Quốc Hội

MỤC LỤC

Phần mở đầu Trang 1

Chương 1: Một số vấn đề lí luận về địa vị pháp lý của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Trang 3 1.1 Khái niệm địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài Trang 3

1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trang 3 1.1.2 Khái niệm địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Trang 6

1.2 Nội dung cơ bản của địa vị pháp lý của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Trang 8

1.2.1 Cơ sở làm phát sinh và chấm dứt tư cách người sử dụng đất của

người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trang 8 1.2.1.1 Giao đất Trang 8 1.2.1.2 Cho thuê đất Trang 9 1.2.1.3 Nhận QSDĐ Trang 9 1.2.1.4 Nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở Trang 10 1.2.1.5 Thu hồi đất Trang 11 1.2.1.6 Cấp GCNQSDĐ Trang 12 1.2.2 Nội dung cơ bản về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Trang 13 1.2.2.1 Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng

đất tại Việt Nam Trang 13 1.2.2.2 Nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử

dụng đất tại Việt Nam Trang 17

1.3 Các yếu tố chi phối địa vị pháp lý của người Việt

Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Trang 18

1.3.1 Đường lối và chính sách của Đảng trong lĩnh vực đất đai Trang 19

1.3.2 Chế độ sở hữu đất đai Trang 20 1.3.3 Cơ chế quản lí kinh tế Trang 21 1.3.4 Hình thức sử dụng đất Trang 22 1.3.5 Mục đích sử dụng đất Trang 23 1.3.6 Các yếu tố xã hội Trang 24

Chương 2: Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam theo pháp luật hiện hành và một số kiến nghị

nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Trang 26 2.1 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Trang 26 2.1.1 Quyền khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Trang 26

2.1.1.1 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất khi thực hiện dự án

đầu tư Trang 26 2.1.1.2 Quyền chung của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

khi sử dụng đất tại Việt Nam Trang 28 2.1.1.3 Quyền giao dịch QSDĐ Trang 31 2.1.2 Nghĩa vụ khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Trang 43 2.1.2.1 Nghĩa vụ chung Trang 43 2.1.2.2 Nghĩa vụ tài chính Trang 44

2.2 Quyền và nghĩa vụ sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở Trang 48 2.3 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Trang 53 2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người

Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Trang 54

Kết luận Trang 57

PHẦN MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam, là nhân tố quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế đất nước cũng như trong quá trình hợp tác giữa Việt Nam với các nước khác Nhận thức được tầm quan trọng

đó, chính sách của Đảng và Nhà nước ta đối với đối tượng trên ngày càng hoàn thiện theo hướng mở rộng nhằm tạo cơ hội cho họ được quay trở về nước, gìn giữ mối quan

hệ gắn bó với người thân, góp phần xây dựng đất nước

Quy định pháp luật là một kênh không thể thiếu trong việc thực hiện chính sách trên Thực tế, pháp luật Việt Nam được ban hành những năm gần đây đã chú trọng hơn đến chủ thể này Pháp luật đưa họ vào làm đối tượng điều chỉnh, quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho họ Luật Đất đai là một ví dụ điển hình cho điều đó Trong suốt quá trình từ khi ban hành Luật đầu tiên năm 1987 đến nay, thông qua những lần sửa đổi, bổ sung, quy định pháp luật đất đai đối với đối tượng này đã có nhiều thay đổi rõ rệt Quyền và nghĩa vụ của họ được mở rộng hơn nhiều, nhóm đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được xác định cụ thể hơn Từ đó tạo môi trường thuận lợi cho họ về nước đầu tư, sinh sống; tạo cở sở vững chắc để pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của họ cũng như tạo tâm lí yên tâm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nguyện vọng về Việt Nam

Tuy nhiên khi áp dụng các quy định về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam vào thực tế thì phát sinh nhiều bất cập Đó

là trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở nhưng không mua được vì không thuộc đối tượng pháp luật quy định được phép mua Hơn nữa các quy định của pháp luật còn mang tính bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhất là trường hợp nhận thừa kế QSDĐ và nhận tặng cho QSDĐ, vì họ phải thuộc đối tượng luật định để được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nếu không thì chỉ được quyền nhận phần giá trị tương ứng với QSDĐ Từ thực tế đó dẫn đến hệ quả là nhiều trường hợp thực hiện các giao dịch ngầm về QSDĐ, hoặc nhờ người khác đứng tên hộ trong việc mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở; gây ảnh hưởng đến công tác quản lí của Nhà nước và quyền lợi chính đáng của người tham gia quan hệ pháp luật đất đai không được bảo đảm

Với mong muốn thông qua việc nghiên cứu khóa luận để đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật Việt Nam đối với chủ thể người Việt Nam

định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất, tác giả tập trung nghiên cứu khía cạnh :“Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử sụng đất tại Việt Nam”

Mục đích nghiên cứu:

Việc nghiên cứu này nhằm tìm hiểu quy định pháp luật đất đai hiện hành về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Qua

đó rút ra những ưu điểm, cũng như những khuyết điểm khi áp dụng vào thực tiễn, từ đó

đề xuất một vài kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu:

Việc nghiên cứu tập trung vào các quy định của pháp luật hiện hành về các quyền

và nghĩa vụ trong mối quan hệ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài và Nhà nước; các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ giao dịch QSDĐ của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu:

Để việc nghiên cứu được đầy đủ, tác giả sử dụng phương pháp luận kết hợp phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, dựa trên hai phương pháp nền tảng là phương pháp biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin

Kết luận

Chương 1: Một số vấn đề lí luận về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

1.1 Khái niệm địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.1.1 Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Hiện nay có khá nhiều văn bản nêu khái niệm thế nào là người Việt Nam định cư

ở nước ngoài Luật Đất đai không có khái niệm về đối tượng này nhưng trong Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam có nêu định nghĩa Nội dung định nghĩa này giống với định nghĩa tại Điều 2 khoản 3 Luật Quốc tịch 1998 có hiệu lực ngày 1/1/1999 như sau:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam

cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Và Nghị định 138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ có yếu tố nước ngoài ngày 15/11/2006 (gọi tắt là Nghị định 138)

đã quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch Việt Nam và

người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” 1

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 49 Hiến pháp 1992 đã được sửa đổi, bổ sung

và Điều 4 Luật Quốc tịch 1998 thì “người có quốc tịch Việt Nam là công dân nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Như vậy, hai quy định này về cơ bản nội dung

là hoàn toàn giống nhau Từ đó, muốn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thỏa mãn hai điều kiện:

Một là, họ phải là công dân Việt Nam hoặc là người gốc Việt Nam Điều kiện này

bao gồm hai trường hợp:

 Là công dân Việt Nam bao gồm những người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật Quốc tịch 1998 có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật Quốc tịch 19982 Quy định trên có nghĩa là họ có thể là công dân Việt Nam khi:

- Họ chưa thôi quốc tịch Việt Nam và chưa nhập quốc tịch nước ngoài

- Đã nhập quốc tịch nước ngoài nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam Trường hợp này Nhà nước Việt Nam chỉ thừa nhận họ mang quốc tịch Việt Nam theo nguyên tắc một quốc tịch

Như vậy tính quan trọng khi xem xét một người là công dân Việt Nam là việc họ còn mang quốc tịch Việt Nam mà không phụ thuộc việc họ có nhập quốc tịch nước khác hay chưa

 Là người gốc Việt Nam Luật Quốc tịch 1998 ban hành vẫn chưa có quy định nào để định nghĩa người gốc Việt Nam là những chủ thể nào Nhưng theo điểm 2 mục I Thông tư 2461/2001/TT-BNG3 (gọi tắt là Thông tư 2461) thì người gốc Việt Nam là:

- “Người đến nay hoặc trước đây đã từng có quốc tịch Việt Nam” Điều

này có nghĩa là họ từng là công dân Việt Nam nhưng vì lí do nào đó mà họ không còn quốc tịch Việt Nam nữa

- “Người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông bà nội, ông bà ngoại hiện nay hoặc trước đây đã từng có quốc tịch Việt Nam” Nhóm người này được xác định dựa trên

quan hệ huyết thống giữa họ với người thân là người từng có quốc tịch Việt Nam

Hai là, họ phải đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, tức khi họ ở

nước ngoài phải đáp ứng yêu cầu về yếu tố thời gian lâu dài và mục đích cư trú, làm

ăn, sinh sống theo pháp luật Đến nay Việt Nam chưa có văn bản xác định thời gian lâu

dài là bao lâu theo quy định này

Như vậy phạm vi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rộng, bao gồm hai

nhóm rõ rệt là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam Thông qua quy định này,

Nhà nước muốn đề cập rộng rãi đến mọi đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có liên quan để xây dựng chính sách pháp luật thích hợp Tuy nhiên quy định cũng làm phát sinh nhiều vấn đề gây khó khăn cho Nhà nước trong công tác quản lí Chẳng hạn đối tượng người gốc Việt Nam, vì những người này theo quy định trên được gọi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng họ không còn quốc tịch Việt Nam, điều đó đồng nghĩa rằng họ không còn là công dân Việt Nam, do đó Nhà nước Việt Nam không thể bảo hộ cho họ được Hoặc trường hợp một người đã nhập quốc tịch nước khác nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam, khi đó dựa trên nguyên tắc một quốc tịch, pháp luật Việt Nam thừa nhận họ là công dân của mình và tuyên bố bảo hộ cho

3

Thông tư 2461/2001/TT-BNG ngày 5/10/2001 hướng dẫn thực hiện điều 1, quyết định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quyết định 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài

chủ thể đó Nhưng bên cạnh đó thì quốc gia nơi người đó vừa nhập quốc tịch cũng tuyên bố bảo hộ cho người này vì đó là công dân của họ Như vậy tranh chấp về quyền bảo hộ sẽ xảy ra giữa hai quốc gia đối với công dân mang quốc tịch Việt Nam và nước khác

Luật Quốc tịch 2009 (có hiệu lực ngày 1/7/2009) có quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài So với quy định trong Luật Quốc tịch 1998, Luật Quốc tịch 2009 cũng dựa vào hai điều kiện trên để xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam

cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” 4 Bên cạnh đó, Luật Quốc tịch 2009 có một

số điểm khác so với Luật Quốc tịch năm 1998:

 Luật Quốc tịch 1998 không đưa ra khái niệm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và đã bổ sung sau đó ở Thông tư 2461 Đến Luật Quốc tịch 2009, nội dung

này được đưa vào trong một điều luật: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là

người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” 5 Nội dung của quy định được xây dựng dựa trên khái niệm tại Thông tư 2461 là người từng có quốc tịch Việt Nam và quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống Ngoài ra còn bổ sung yêu cầu con, cháu của họ đang cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài Quy định trong Luật Quốc tịch 2009 nhằm mục đích nâng cao giá trị pháp lý của việc xác định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài từ Thông tư lên thành điều luật; và để xác định được rõ hơn những ai thỏa mãn điều kiện là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

 Từ Luật Quốc tịch 1998 trở về trước, Việt Nam áp dụng nguyên tắc một quốc tịch nhưng thiếu sự linh hoạt vì chỉ thừa nhận một người có một quốc tịch Việt Nam mặc dù họ nhập thêm quốc tịch nước khác Điều đó không tạo sự yên tâm cho chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi quay về quê hương Khắc phục khuyết điểm trên, Luật Quốc tịch 2009 thừa nhận trong một số trường hợp người Việt Nam định cư

ở nước ngoài có thể có hai quốc tịch: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đã

nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn muốn nhập quốc tịch Việt Nam nếu được Chủ

Tịch Nước cho phép” 6 và “trường hợp đương nhiên được thừa nhận là còn quốc tịch

Việt Nam nếu chưa mất quốc tịch Việt Nam”7 Quy định này không phải thể hiện việc thay đổi nguyên tắc một quốc tịch thành nguyên tắc hai quốc tịch mà là vẫn giữ nguyên tắc một quốc tịch nhưng theo hướng mới mềm dẻo hơn, thể hiện tư tưởng thông thoáng, với mong muốn hội nhập với quốc tế của Nhà nước; cũng như thực hiện chính sách khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài về hồi hương Bởi lẽ trên thực tế có rất đông người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhập quốc tịch nước ngoài nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam Điều này đồng nghĩa với việc đa số trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai quốc tịch Việc thừa nhận của Nhà nước Việt Nam như trên sẽ tạo tâm lí yên tâm, đáp ứng nguyện vọng cho bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài dựa trên nhu cầu lợi ích chính đáng của họ

Như vậy, chính sách của Việt Nam không chỉ dừng lại ở việc tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo được cuộc sống ổn định, hội nhập vào đời sống xã hội nước sở tại mà còn là mong muốn bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người Việt định cư ở nước ngoài, góp phần tạo niềm tin cho họ đối với đất nước, giúp

họ giữ gìn được mối quan hệ gắn bó với gia đình, quê hương, tạo điều kiện tối đa để họ

có cơ hội góp phần xây dựng đất nước Điều đó được biểu hiện thông qua tư cách chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước quan tâm hơn rất nhiều

Họ được quy định các điều khoản rõ ràng, dẫn đến phạm vi đối tượng được xác định cụ thể hơn rất nhiều

1.1.2 Khái niệm địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Từ điển tiếng Việt8 có định nghĩa từ “địa vị” là vị trí, chỗ đứng xứng đáng với vai trò mà chủ thể đó có được Theo các tài liệu nước ngoài thì thuật ngữ “địa vị pháp lý”

có nghĩa là legal status Thuật ngữ này có thể hiểu là:

 Vị trí của một thực thể hay một vấn đề dưới góc độ luật9

 Trong pháp luật, địa vị pháp lý đề cập đến vị trí đặc trưng của các cá nhân trong xã hội, có liên quan đến pháp luật vì xác định các quy định của pháp luật tác động lên chủ thể đó Cấp bậc của địa vị cũng như việc áp dụng các quyền, nghĩa vụ sẽ khác nhau phù hợp với các tiêu chuẩn riêng (cũng như các tiêu chuẩn tương ứng) của mỗi chủ thể10

Thuật ngữ “địa vị pháp lý” được nêu theo định nghĩa của Việt Nam là vị trí của

chủ thể pháp luật trong mối quan hệ với những chủ thể khác trên cơ sở các quy định của pháp luật Địa vị pháp lý của chủ thể pháp luật thể hiện thành một tổng các quyền

và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể, qua đó xác lập cũng như giới hạn khả năng của chủ thể trong các hoạt động của mình 11

Dựa trên cơ sở lí luận chung về Nhà nước và pháp luật khi một chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật, vị trí vai trò của chủ thể đó cũng được khẳng định như định nghĩa trên, tức được thể hiện thông qua các quyền và nghĩa vụ Quyền và nghĩa vụ phải cùng đi kèm với nhau mà không thể tách riêng vì pháp luật trao cho họ quyền và Nhà nước bảo hộ quyền đó thì đồng thời họ cũng phải gánh vác nghĩa vụ, trách nhiệm để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác trong xã hội Quyền và nghĩa vụ này gồm hai

mặt: Một là toàn bộ các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm được Nhà nước quy định cho họ; hai là các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà chính người đó xác lập dựa trên cơ sở

luật định Theo đó, trở lại chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai thì địa vị pháp lý của họ được thể hiện thông qua các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định hay do chính họ làm phát sinh trong khuôn khổ luật định Giáo trình Luật Đất Đai đã đưa ra định nghĩa về địa vị pháp lý của chủ

thể sử dụng đất là: “tổng các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng

đất được Nhà nước quy định cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách

“In law legal status refers to the concept of individuals having a particular place in society, relative to the

law, as it determines the laws which affect them Degrees of status, as well as the rights and statutes which apply, vary in accordance with several standard (as well as specialized designations)”,

http://en.wikipedia.org/wiki/Legal_status

11

Bộ Tư Pháp – Viện Khoa Học Pháp Lí (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa – NXB Tư Pháp,

Hà Nội , tr.244

nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật.” 12

Như vậy khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai thì chủ thể sử dụng đất sẽ có được hai nhóm quyền và nghĩa vụ như trên Việc xác lập địa vị pháp lý của chủ thể sử dụng đất nói chung và cụ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài giúp phân biệt giữa họ với các chủ thể sử dụng đất khác; đồng thời giúp xác định được vị trí, tầm quan trọng của họ trong quan hệ pháp luật đất đai Từ đó, ta có thể nêu định nghĩa tổng quát nhất về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam như sau:

Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của người đó khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai theo quy định pháp luật

1.2 Nội dung cơ bản của địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1 Cơ sở làm phát sinh và chấm dứt tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.2.1.1 Giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất13 Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất Đây là một trong các cơ sở làm phát sinh tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Hình thức này mới được quy định lần đầu tiên trong Luật Đất đai 2003 vì từ trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là một trong các căn cứ làm phát sinh tư cách người sử dụng đất cho đối tượng này; trong khi đó thì chủ thể sử dụng đất trong nước đã được thừa nhận hình thức này từ Luật Đất đai 1987 Nguyên nhân là vì trước Luật Đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xem giống như chủ thể nước ngoài, quy định cơ sở làm phát sinh tư cách người sử dụng đất trong trường hợp duy nhất như chủ

thể nước ngoài khi họ thuê đất Điều đó làm giảm đi khả năng xác lập tư cách người sử dụng đất của họ Luật Đất đai 2003 đã mở rộng ra trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều đó chứng minh cho một bước tiến vượt bậc trong tư tưởng của nhà làm luật đối với đối tượng này, thể hiện công cuộc cải cách trong lập pháp của Nhà nước, bước đầu thực hiện chính sách chăm lo cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp tăng cơ hội cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được trở thành chủ thể sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1.2 Cho thuê đất

Là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu14 Từ Luật Đất đai 1993 cho đến nay, pháp luật thừa nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền xác lập tư cách người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất Nội dung này ngày càng được thể hiện chi tiết, chặt chẽ hơn Cụ thể, từ Điều 80 Luật Đất đai 1993 thừa nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập tư cách người

sử dụng đất khi thuê đất nhưng chưa quy định cụ thể thì sang Luật Đất đai 2003, pháp luật quy định rõ ràng hơn Trong đó nêu cụ thể các trường hợp người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được quyền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, hoặc những trường hợp được quyền lựa chọn giữa hai hình thức thuê đất trên Như vậy cơ sở pháp lý để xác lập tư cách người sử dụng đất thông qua hình thức thuê ngày càng được đa dạng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

để họ có thể xác lập tư cách người sử dụng đất theo nhu cầu của mỗi người

1.2.1.3 Nhận QSDĐ

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ khi:

 Nhận chuyển nhượng QSDĐ: Theo khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2003 và điểm b khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003 (gọi tắt là Nghị định 181) thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập tư cách người sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Đây là trường hợp duy nhất pháp luật quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở thành người sử dụng đất bằng cách nhận

14

Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003

chuyển nhượng QSDĐ Phạm vi này là hẹp so với các chủ thể sử dụng đất trong nước

Vì trong khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng trong một trường hợp duy nhất như trên thì theo quy định tại Điều 99 Nghị định 181 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở tất cả trường hợp, chỉ trừ trường hợp thuộc Điều 103 Nghị định 181 Bên cạnh đó quy định này trong Luật Đất đai 2003 thiếu tính thống nhất vì Điều 90, 91, 92 Luật Đất đai quy định

về việc sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghê cao, khu kinh tế không thừa nhận quy định về nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong các căn cứ xác lập tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng Điều 120 Luật Đất đai 2003 lại thừa nhận

 Nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ: Là một trong các căn cứ xác lập tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Điều kiện bắt buộc là họ phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003

1.2.1.4 Nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở

Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã có quy định những trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với QSDĐ

ở15 Với quy định này, pháp luật đã thừa nhận việc nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở là một trong các căn cứ làm phát sinh tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Theo đó không phải mọi người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được mua nhà ở gắn liền QSDĐ ở mà chỉ những người thuộc đối tượng được nêu trong Luật sửa đổi trên sẽ là người có quyền trở thành chủ thể sử dụng đất Quy định này nhằm bảo vệ cho người sử dụng đất trong nước Đến Luật Đất đai 2003, quy định tại Điều 9 khẳng định mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở là một trong những cơ sở làm phát sinh tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Các đối tượng đã được đề cập tại Luật sửa đổi, bổ sung 2001 được quy định lại trong Điều 121 và không thêm trường hợp nào khác (trừ trường hợp theo quy định của UBTVQH) Tuy không mở rộng đối tượng nhưng cơ sở làm phát sinh tư cách người sử dụng đất thì được mở rộng, không chỉ là mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở mà còn nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở Như vậy, cơ sở làm phát sinh tư cách người sử dụng đất trong trường hợp này không diễn ra thông qua việc

15

Khoản 13 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 số 25/2001/QH10

nhận QSDĐ độc lập mà phải thực hiện thông qua nhà ở và chỉ thuộc phạm vi một số chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhất định theo quy định Điều này khắc khe hơn so với các chủ thể trong nước vì họ không cần có điều kiện phải thuộc đối tượng sở hữu nhà và được nhận QSDĐ một cách trực tiếp16

1.2.1.5 Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước thu lại QSDĐ mà Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất Việc thu hồi được thể hiện thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đây là cơ sở làm chấm dứt tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng và của chủ thể sử dụng đất nói chung Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 38 Luật Đất đai 2003:

 Khi xét thấy việc thu hồi là cần thiết, để nhằm phục vụ cho mục đích quốc

phòng, an ninh, phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế17 Như vậy trường hợp này dựa vào nhu cầu, mục đích phát triển chung của đất nước về các vấn đề khách quan như an ninh, quốc phòng, kinh tế mà không xem xét đến yếu tố người sử dụng đất

 Thu hồi đất khi xét thấy người sử dụng đất có sự vi phạm quy định của pháp

luật trong quá trình sử dụng đất Đó là khi sử dụng đất không đúng mục đích, không có

hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; đất bị lấn, chiếm; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; đất không được người sử dụng đất sử dụng trong thời hạn luật định 18 Đây là hoạt động cần thiết từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ

nguồn tài sản đất đai của toàn dân đồng thời có tác dụng để người sử dụng đất nghiêm chỉnh thực hiện QSDĐ của mình theo quy định pháp luật vì nếu không tuân theo thì QSDĐ của họ sẽ bị thu hồi

 Thu hồi khi có sự sai phạm từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi giao

không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền19 Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ

quản lí đất đai của mình, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mắc sai phạm khi giao đất thì cần tiến hành thu hồi đất Quy định giúp cho cơ quan Nhà nước sửa đổi sai lầm của mình đồng thời giúp đảm bảo cho hoạt động quản lí của Nhà nước được thực hiện theo đúng luật định

 Thu hồi khi có một sự kiện xảy ra: cá nhân chết mà không có người thừa kế,

người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất 20 Trong trường hợp này thì việc thu hồi không

xuất phát từ sự vi phạm của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà từ sự kiện khách quan là người đó chết mà không có người thừa kế hoặc từ sự chủ quan của người đó mong muốn trả lại đất Điều đó cho thấy pháp luật tôn trọng ý muốn của người sử dụng đất cũng như để thực hiện mục tiêu quản lí đất đai của Nhà nước

 Thu hồi khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà không

được gia hạn khi hết thời hạn 21 Khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét lại các căn cứ để giao, cho thuê đất Nếu không còn thoả các căn cứ đó thì chủ thể sử dụng đất sẽ không được tiếp tục gia hạn QSDĐ nữa Điều này nhằm đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước cũng như nhu cầu của người sử dụng đất lúc đó

Thông qua thu hồi đất, QSDĐ không còn thuộc người sử dụng đất nữa, từ đó làm chấm dứt tư cách người sử dụng đất của họ

1.2.1.6 Cấp GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là một nội dung quan trọng trong Luật Đất đai Việc giao đất thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở xác lập tư cách người

sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì việc cấp GCNQSDĐ là cơ

sở để công nhận tư cách đó Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đủ cơ sở để trở thành người sử dụng đất nhưng họ chưa được cấp GCNQSDĐ tức là họ chưa được công nhận tư cách người sử dụng đất Như vậy thì các quyền và nghĩa vụ pháp lý theo quy định của pháp luật dành cho người sử dụng đất chưa được bảo đảm Bởi vì GCNQSDĐ là loại giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người

sử dụng đất Chỉ có chủ thể nào là người sử dụng đất thì họ mới được bảo hộ quyền và

lợi ích Do đó việc cấp GCNQSDĐ là quá trình rất quan trọng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi họ muốn trở thành người sử dụng đất tại Việt Nam Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 thì họ được cấp GCNQSDĐ khi:

 Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (1/7/2004) mà chưa được cấp GCNQSDĐ

 Sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

 Nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ khi thuộc đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003

 Sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghê cao, khu kinh tế

 Mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở khi thuộc đối tượng tại Điều 121 Luật Đất đai 2003

Dựa vào quy định trên ta thấy rằng các trường hợp là cơ sở phát sinh tư cách người sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được luật quy định phải có GCNQSDĐ mà không ngoại trừ bất kì trường hợp nào Điều đó giúp công tác quản lí của Nhà nước được tiến hành hiệu quả hơn và cũng để bảo vệ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi họ trở thành chủ thể sử dụng đất

1.2.2 Nội dung cơ bản về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam

Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định rõ ràng trong quy định về quyền chung của người sử dụng đất22 và trong giao dịch QSDĐ23:

 Quyền được Nhà nước công nhận tư cách người sử dụng đất Quyền này được thể hiện qua quy định được cấp GCNQSDĐ Từ Luật Đất đai 1993, quyền này được

đưa vào trong quy định về quyền của người sử dụng đất Quy định này cho thấy vai trò của GCNQSDĐ đối với người sử dụng đất

 Quyền được hỗ trợ từ Nhà nước: Hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Đây là quyền lợi chính đáng mà một người đã trở thành chủ thể sử dụng đất đương nhiên phải

có được

 Quyền được bảo vệ tư cách người sử dụng đất: Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Khi pháp luật đã thừa nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài

là người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai thì điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ QSDĐ của họ khỏi bị xâm phạm bởi các hành vi trái pháp luật, gây tổn hại đến quyền lợi của người sử dụng đất

 Quyền giao dịch QSDĐ Cũng như các quyền trên, đây là một trong những quyền quan trọng mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được pháp luật quy định

để thực hiện QSDĐ của họ hiệu quả Quyền giao dịch QSDĐ bao gồm:

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là một nhu cầu

không thể thiếu trong quá trình người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam nhất là khi thực hiện dự án đầu tư Trong khi đó, Luật Đất đai 1993 và Pháp lệnh 14/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam (gọi là Pháp lệnh ngày 14/10/1994) cũng không có quy định về quyền này cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài; còn các chủ thể sử dụng đất trong nước đã được quy định quyền này từ khá lâu Do vậy, Luật Đất đai 2003 đã đưa quyền này vào một trong các quyền giao dịch QSDĐ, họ có quyền chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Quy định nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất cũng như để tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện QSDĐ của mình Ngoài ra pháp luật quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ Đây là trường hợp duy nhất người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ Quy định nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện đầu tư trong các khu vực trên

- Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Quyền này bắt đầu được quy định

từ Pháp lệnh ngày 14/10/1994 Khi đó Pháp lệnh quy định quyền cho thuê, cho thuê lại được áp dụng duy nhất đối với trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu

tư khác thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính Phủ Việt Nam24 Như vậy đối với trường hợp đầu tư ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp hay hoạt động đầu tư không nhằm xây dựng kết cấu hạ tầng thì không có quyền này Điều này là một điểm hạn chế của Pháp lệnh 14/10/1994 Khắc phục điều đó, Luật Đất đai 2003 mở rộng hơn, cho phép cho thuê, thuê lại khi họ sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê khi thực hiện bất kì dự án đầu tư theo quy định pháp luật mà không chỉ là đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; cũng như phạm vi được mở rộng cả trong và ngoài khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư

tại Việt Nam, nhu cầu huy động vốn là điều thường diễn ra đối với chủ đầu tư Từ thực

tế chủ đầu tư thường thế chấp hoặc nhờ bảo lãnh QSDĐ để huy động vốn cho dự án của mình, pháp luật đã có quy định chi tiết về vấn đề này nhằm điều chỉnh nó theo khuôn khổ luật định, tránh các giao dịch gây tổn hại đến quyền lợi của chủ thể sử dụng đất Quyền này được bắt đầu quy định từ Pháp lệnh 14/10/1994 tại khoản 2 Điều 7, đến Luật Đất đai 2003 thì phạm vi, nội dung thế chấp, bảo lãnh được mở rộng hơn mà không chỉ bó hẹp trong nội dung tại Pháp lệnh 14/10/1994 Họ được thế chấp, bảo lãnh QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất tùy theo hình thức sử dụng đất Điều đó giúp tạo điều kiện cho hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư, là một trong những cách thức chứng minh chính sách khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước thực hiện đầu tư

- Quyền góp vốn QSDĐ Cũng giống như quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ,

Nhà nước xuất phát từ thực tế hoạt động đầu tư trong nhiều trường hợp cần thiết có sự góp vốn để đảm bảo hoạt động, tăng cường hiệu quả đầu tư Do đó mà thay vì chỉ thừa nhận quyền góp vốn QSDĐ của các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước theo quy định tại Luật Đất đai 1993 thì sang Luật Đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được pháp luật thừa nhận có quyền này Hơn nữa phạm vi không chỉ dừng lại ở việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ đối với chủ thể sử dụng đất trong

24

Khoản 3 Điều 7 Pháp lệnh ngày 14/10/1994

nước trước đây mà còn mở rộng ra cho cả trường hợp góp vốn bằng QSDĐ Điều đó không gì khác ngoài mục đích khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư

- Quyền cho thuê, bán nhà ở Dựa trên thực tế Việt Nam hiện nay nhu cầu

về nhà ở rất lớn trong khi các chủ đầu tư trong nước không thể đáp ứng được hết nhu cầu; cũng như khả năng còn hạn chế trong việc xây dựng nhà ở chất lượng cao Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên quy định cụ thể quyền cho thuê, bán nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Quy định này giúp tạo cơ hội đáp ứng được nhu cầu thực tế của Việt Nam về nhà ở, thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực này đồng thời tạo sự bình đẳng pháp lý giữa các chủ thể sử dụng đất vì từ Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 1998 thì pháp luật đã quy định cho tổ chức kinh tế có quyền này (Điều 1 khoản 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 số 10/1998/QH10 )

- Quyền mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở Để sinh sống, hoạt động đầu tư

tại Việt Nam thì nhu cầu có nhà ở là một điều tất yếu Luật Đất đai 1993 được sửa đổi,

bổ sung năm 2001 lần đầu tiên quy định các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở25 Dựa trên cơ sở đó, Luật Đất đai

2003 đã khẳng định đây là những trường hợp được quyền mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam (Điều 121 khoản 1 Luật Đất đai 2003) Quy định này giúp đáp ứng được nguyện vọng của nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang hoặc dự định về Việt Nam đầu tư, kinh doanh hay sinh sống ổn định

- Quyền tặng cho QSDĐ Đây là một quyền mới được Luật Đất đai 2003

bổ sung Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất thì sẽ được quyền tặng cho QSDĐ Quyền này được đặt ra cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì Nhà nước muốn đáp ứng nguyện vọng của họ khi họ không còn nhu cầu sử dụng đất nữa và muốn đem tặng cho chủ thể sử dụng đất khác Việc thừa nhận quyền tặng QSDĐ này không làm ảnh hưởng lớn đến công tác quản lí đất đai của Nhà nước vì pháp luật quy định giới hạn chỉ một số đối tượng được nhận tặng cho QSDĐ như Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật Ngoài ra khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 khoản 1 thì còn có quyền tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho các đối tượng giống như trên

25

Khoản 13 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 số 25/2001/QH10

- Quyền thừa kế QSDĐ Vì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là chủ

thể có mối liên hệ thân thiết với Việt Nam Họ là một bộ phận của dân tộc, bao gồm những người là công dân Việt Nam và những người có gốc Việt Nam Do đó thực tế có rất nhiều trường hợp cá nhân, thành viên trong hộ gia đình để thừa kế QSDĐ, để thừa

kế nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà muốn để thừa kế nhà ở gắn liền QSDĐ ở cho người khác Trong khi nhu cầu thực tế là vậy nhưng các văn bản luật đất đai trước Luật Đất đai 2003 không có quy định nào điều chỉnh vấn đề trên, dẫn đến

cơ quan Nhà nước không có cơ sở pháp lý để giải quyết khi vấn đề phát sinh Do vậy

mà Luật Đất đai 2003 đã quy định vấn đề này Theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2003 có quyền để thừa kế QSDĐ thông qua việc để thừa kế nhà ở gắn liền với đất Và họ cũng chỉ có quyền nhận thừa

kế QSDĐ khi thuộc đối tượng tại Điều 121 Luật Đất đai 2003 Quy định này giúp giải quyết phần nào những trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người để thừa kế và nhận thừa kế mà pháp luật trước đó không giải quyết được

Ta thấy rằng qua các lần xây dựng, sửa đổi Luật Đất đai thì các quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định ngày càng chặt chẽ và chi tiết hơn Các trường hợp mở rộng quyền đều dựa vào thực tế nhu cầu cần thiết phải mở rộng và cũng

để giúp thực hiện chính sách khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài quay

về quê hương Qua đó cũng cho thấy một cái nhìn mới của nhà làm luật thông thoáng hơn cho đối tượng này

1.2.2.2 Nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam

Đi kèm với QSDĐ không thể thiếu nghĩa vụ sử dụng đất Luật quy định nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm:

 Nghĩa vụ tuân thủ theo các quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất

(khoản 1, 2, 4, 5, 6, 7 Điều 107 Luật Đất đai 2003): Sử dụng đất đúng mục đích, đúng

ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất đai; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất Việc

tuân theo các quy định này giúp bảo vệ nguồn tài nguyên quí giá của đất nước, đồng thời phục vụ cho công tác quản lí của Nhà nước được tốt hơn

 Nghĩa vụ tài chính (khoản 3 Điều 107 Luật Đất đai 2003): Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất khi sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê hành năm hay trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi sử dụng đất dưới hình thức được giao có thu tiền sử dụng đất; nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất; nộp lệ phí địa chính khi có nhu cầu giải quyết công việc về địa chính; nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký QSDĐ Nghĩa vụ tài chính được đặt ra khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở thành chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc khi thực hiện công việc có liên quan đến địa chính Khi đó để thực hiện theo đúng quy luật ngang giá tức người sử dụng đất sẽ phải trả một khoản tiền tương ứng với QSDĐ mà họ được pháp luật thừa nhận hoặc tương ứng với hoạt động mà Nhà nước phục vụ họ Điều đó giúp cho hoạt động quản lí đất đai của Nhà nước hiệu quả hơn, tạo nguồn lực cho công tác bồi bổ đất đai cũng như để gây tác động lên người sử dụng đất để họ sử dụng quyền của mình một cách hợp lí

1.3 Các yếu tố chi phối địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Mọi hoạt động trong xã hội khi diễn ra đều có các yếu tố chi phối nhất định đến

nó Trong pháp luật cũng vậy, có thể nói pháp luật được ban hành để điều chỉnh các

quan hệ xã hội, do vậy, pháp luật sẽ bị chi phối bởi những đặc trưng của các quan hệ

xã hội mà nó điều chỉnh 26 Quy định về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam được xây dựng dựa trên những đặc trưng của việc sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam Những đặc

trưng này có ảnh hưởng đến địa vị, vai trò của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong các quan hệ pháp luật đất đai mà họ tham gia vào Các yếu tố chi phối gồm:

1.3.1 Đường lối và chính sách của Đảng trong lĩnh vực đất đai

Đường lối và chính sách của Đảng trong mọi lĩnh vực nói chung và đất đai nói riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ngày càng thay đổi Hiến pháp đầu tiên 1946 không có điều luật nào quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhưng bắt đầu từ Hiến pháp 1959 và Hiến pháp 1980, Đảng và Nhà nước đã

thừa nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của Việt kiều”27 Mặc dù tiến bộ hơn Hiến pháp 1946 là đã có nhắc đến đối tượng Việt kiều nhưng quy định dừng lại ở mức bảo hộ quyền lợi cho chủ thể này mà chưa thừa nhận họ là một phần của dân tộc Trong giai đoạn này Luật Đất đai 1987 có hiệu lực thi hành Tuy nhiên trong Luật Đất đai 1987 không có quy định nào quy định về quyền và nghĩa vụ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi họ có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam Điều đó cho thấy nhu cầu chính đáng của nhóm chủ thể này không được xem xét cân nhắc kĩ lưỡng Như vậy quy định trong Hiến pháp 1980 không được đặt ra trong lĩnh vực đất đai hay cũng

có thể hiểu Luật Đất đai đã không cụ thể hóa được chính sách chung của Đảng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Qua đó cho thấy tư tưởng chung của nhà làm luật thận trọng đối với đối tượng này cũng như chưa nhận thấy rõ mối quan hệ thân thiết cũng như vai trò quan trọng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với đất nước

Khắc phục những khuyết điểm trên, hiện nay chính sách của Đảng và Nhà nước ngày càng được hoàn thiện theo hướng mở rộng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Hiến pháp 1992 và các văn kiện Đại hội Đảng liên tiếp các kì IX, X đã khẳng

định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “bộ phận không tách rời và là một

nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam, là nhân tố quan trọng góp phần tăng cường hợp tác, hữu nghị giữa nhân dân ta với nhân dân các nước” Trên tinh thần đó,

Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã bước đầu quy định địa vị pháp lý cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thừa nhận họ có QSDĐ dưới hình thức thuê đất Pháp lệnh 14/10/1994 quy định chi tiết các quyền và nghĩa vụ mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được khi thuê đất Thêm nữa, khi Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung

27

Điều 36 Hiến pháp 1959, Điều 75 Hiến pháp 1980

năm 2001 thì Nhà nước đã quy định đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở Điều đó chứng minh rằng đường lối của Đảng

đã thật sự được cụ thể hóa thành các quy định pháp luật Ngày 26/3/2004, Bộ Chính trị ban hành Nghị Quyết 36/NQ-TW về chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài

đã một lần nữa nhấn mạnh chủ trương này Điều đó cho thấy người Việt Nam định cư

ở nước ngoài là chủ thể đặc biệt có vai trò rất quan trọng đối với đất nước trong giai đoạn phát triển kinh tế, hợp tác mở rộng quốc tế hiện nay Do đó, việc xây dựng các

“chính sách khuyến khích người Việt Nam, tri thức Việt Nam ở nước ngoài hướng về

quê hương, góp phần xây dựng đất nước” là điều rất quan trọng trong chủ trương của

Đảng và Nhà nước Luật Đất đai 2003 thể hiện điều đó thông qua các qui định cụ thể cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Họ không chỉ được thuê đất mà còn được giao đất có thu tiền sử dụng đất Và tương ứng với mỗi hình thức nhất định có các quyền và nghĩa vụ cụ thể Đồng thời quyền và nghĩa vụ của họ cũng được mở rộng hơn trước đấy

Tất cả các quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài thay đổi trong những năm qua đều nhằm mục đích thực hiện chính sách, chủ trương của Đảng về đối tượng này trong lĩnh vực đất đai Điều đó có tác dụng khuyến khích, thay đổi tâm lí của người Việt Nam định cư ở nước ngoài để họ yên tâm về Việt Nam sinh sống, đầu tư

1.3.2 Chế độ sở hữu đất đai

Từ Hiến pháp 1980 đến nay, Nhà nước công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân28

mà không phải thuộc về riêng chủ thể sử dụng đất nào Trên cơ sở đó, từ Luật Đất đai

1987 pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lí29 Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao QSDĐ cho chủ thể khác Chế độ sở hữu toàn dân được áp dụng gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì theo Hiến pháp

1992 họ được xem là một bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam và được thừa nhận là một trong các chủ thể sử dụng đất Do vậy họ cũng được trao QSDĐ như mọi chủ thể sử dụng đất khác theo nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật

1.3.3 Cơ chế quản lí kinh tế

Quá trình quản lí đất đai của Nhà nước trong thời gian qua đã có nhiều thay đổi phù hợp với cơ chế quản lí kinh tế của đất nước:

 Trước 1986, Việt Nam theo cơ chế quản lí kinh tế tập trung bao cấp, đất đai được giao cho người dân sử dụng nhưng họ không được quyền chuyển nhượng cho người khác mà sẽ trả lại cho Nhà nước khi không còn nhu cầu sử dụng nữa Điều đó không kích thích người sử dụng đất, làm họ không gắn bó với đất họ đang sử dụng Vào lúc đó, Việt Nam chưa thừa nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một thành phần của dân tộc Do đó mà địa vị pháp lý của chủ thể này trong lĩnh vực đất đai không được đặt ra

 Sau 1986, khi Việt Nam bước vào giai đoạn kinh tế thị trường, cơ chế quản lí kinh tế cũng thay đổi theo từ tập trung bao cấp sang quản lí kinh tế theo cơ chế thị trường Quy định của pháp luật được thay đổi để phù hợp với tình hình hiện tại Cụ thể,

Hiến pháp 1992 đã có quy định:“Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài”, “tổ chức cá nhân được chuyển QSDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”30 Như vậy, pháp luật đã thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ đã được Nhà nước giao Đây là quy định tiến bộ, chứng tỏ Nhà nước đang thay đổi chính sách quản lí đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường Quy định

đã giúp việc sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất được phát huy, kích thích họ tham gia vào quá trình sử dụng đất tại Việt Nam, khắc phục những khuyết điểm trước đây Đồng thời chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa nhận là bộ phận của dân tộc Việt Nam Do vậy bước đầu pháp luật đất đai có quy định cho họ thuê đất Tuy vậy

vì chưa nhận thức hết vai trò của họ nên pháp luật còn hạn chế ở chỗ quy định địa vị pháp lý của chủ thể này giống với tổ chức, cá nhân nước ngoài và chỉ quy định hình thức sử dụng đất mà không thừa nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền chuyển QSDĐ như Hiến pháp đã quy định Đến Luật Đất đai 2003, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của nền kinh tế thị trường là cần củng cố hơn nữa vai trò của sở hữu toàn dân cũng như mở rộng quyền cho các chủ thể sử dụng đất, địa vị pháp lý của các chủ thể sử dụng đất nói chung và của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hoàn thiện đáng kể so với trước Họ được sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và được quyền chuyển QSDĐ cho chủ thể khác Như vậy cơ chế quản

lí của Nhà nước đã góp phần thay đổi địa vị của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

30

Điều 18 Hiến pháp 1992

Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của họ ngày càng hoàn thiện và tạo nên một sự bình đẳng nhất định so với các chủ thể sử dụng đất khác

1.3.4 Hình thức sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất dưới các hình thức là: được giao đất có thu tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền thuê hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở Tùy vào họ sử dụng đất dưới hình thức nào mà pháp luật quy định họ có các quyền và nghĩa vụ khác nhau:

 Trường hợp được sử dụng đất dưới hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ giống như tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền này có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước31: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

 Tuy nhiên, khi sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của họ trong giao dịch QSDĐ khác với trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất Cụ thể là họ không được quyền

tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định 32

 Nếu họ sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì quyền

và nghĩa vụ của họ khác ở chỗ chỉ thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất mà không được thực hiện các giao dịch về QSDĐ Luật quy định họ được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, bán tài sản, cho thuê nhà ở mà không quy định họ được tặng cho tài sản

 Trường hợp sử dụng đất thông qua việc mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở chỉ

áp dụng cho những đối tượng thuộc trường hợp Điều 121 Luật Đất đai 2003 quy định Quyền và nghĩa vụ của họ về QSDĐ được thực hiện thông qua tài sản là nhà ở mà

không được thực hiện trực tiếp như khi sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Như vậy luật quy định nhiều hình thức sử dụng đất khác nhau cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tương ứng với mỗi hình thức đó thì quyền và nghĩa vụ của

họ sẽ có những điểm khác nhau nhất định Điều này giúp cho người Việt Nam định cư

ở nước ngoài lựa chọn được hình thức sử dụng đất phù hợp với nhu cầu của mình Việc Nhà nước đa dạng các hình thức sử dụng đất khác nhau cho đối tượng người Việt Nam

định cư ở nước ngoài cũng là một cách để khuyến khích họ sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.5 Mục đích sử dụng đất

Dựa vào quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất có tác động đến địa vị

pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Một

số trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới mục đích này thì quyền và nghĩa vụ pháp lý của họ sẽ hạn chế hơn so với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có mục đích sử dụng đất đất khác Ví dụ theo khoản 4 Điều 84 Luật Đất đai 2003 quy định trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê Tuy nhiên cũng trường hợp thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhưng không phải để bán mà là cho thuê thì hình thức sử dụng đất của

họ sẽ là giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm Như vậy quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất của những người sử dụng đất với mục đích thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê sẽ rộng hơn những người thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà

ở để bán Hay một trường hợp khác tại Điều 94, 95 Luật Đất đai 2003 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thăm dò, khai thác khoáng sản; sử dụng đất

để khai thác nguyên vật liệu xây dựng, làm đồ gốm được quy định sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm Cũng đối với những loại đất trên nhưng mục đích sử dụng đất để làm mặt bằng chế biến khoáng sản, làm mặt bằng sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thì sẽ được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê Như vậy mục đích sử dụng đất có tác động đến địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam Thông qua đó giúp xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của họ trong từng trường hợp sử dụng đất

1.3.6 Các yếu tố xã hội

Xuất phát từ nguyên nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài là những người công dân Việt Nam hoặc có gốc Việt Nam, do đó họ có mối quan hệ mật thiết với người Việt Nam đang sinh sống trong nước Trong đó mối quan hệ giữa những người trong gia đình, họ hàng là mật thiết nhất Chính vì mối quan hệ mật thiết đó mà tâm lí người Việt Nam xem họ như công dân Việt Nam mà không hề có sự phân biệt nào với người Việt Nam sinh sống trong nước Hơn nữa, bên cạnh tâm lí xem họ vẫn như người trong nước thì nhờ phong tục của người Việt Nam là luôn cố gắng giữ gìn mối quan hệ, giữ gìn liên lạc giữa những người cùng huyết thống nên dù có đi đâu thì người Việt Nam cũng hướng về gia đình tại Việt Nam cũng như người ở Việt Nam luôn hướng về người ở nước ngoài Chính vì những điều đó mà pháp luật đất đai hiện nay quy định địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có điểm gần với người Việt Nam trong nước và khác với người nước ngoài Chẳng hạn họ được sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trong khi chủ thể nước ngoài không có quyền này hay họ có quyền mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở khi thuộc đối tượng luật định còn cá nhân nước ngoài thì không được

Tuy nhiên xét ở một khía cạnh khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều điểm khác biệt so với những người Việt Nam sinh sống trong nước Bản chất họ

là người Việt Nam nhưng họ không còn sinh sống tại Việt Nam hay họ là những người

có gốc Việt Nam nhưng hiện tại đã không còn là công dân Việt Nam nữa Do vậy địa

vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thể ngang bằng với người Việt Nam trong nước mà sẽ có những điểm hạn chế nhất định Ví dụ như người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được sử dụng đất dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc trường hợp họ thuộc đối tượng sở hữu nhà ở thì pháp luật cũng chỉ thừa nhận cho họ được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở mà không được quyền xây dựng nhà ở cho mình Đây là các quy định nhằm bảo vệ cho những người sinh sống trong nước

Tóm lại, việc nghiên cứu những vấn đề lí luận về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam là một bước rất quan trọng Thông qua đó, ta xác định được đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được luật quy định gồm những ai; xác định được cơ sở hình thành và chấm dứt tư cách người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai cũng như nội dung các quyền và nghĩa

vụ mà pháp luật quy định khi họ sử dụng đất tại Việt Nam Từ đây tạo điều kiện cho việc tiếp cận nghiên cứu cụ thể các quy định pháp luật đất đai về địa vị pháp lý của chủ thể này toàn diện và đầy đủ hơn Qua đó đưa ra những nhận định đúng đắn về vai trò,

vị trí của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong pháp luật đất đai hiện nay

Chương 2: Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam theo pháp luật hiện hành và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Theo pháp luật, địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam được quy định cụ thể trong mục 4 chương IV về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất, được thiết lập dựa trên nhu cầu thực tế cũng như để cụ thể hóa các chính sách Nhà nước và xây dựng mối tương quan phù hợp giữa các nhóm chủ thể sử dụng đất Thông qua quy định của pháp luật, chính sách của Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thể hiện rõ ràng, có cơ sở đảm bảo cho nhu cầu sử dụng đất của họ; đảm bảo bình đẳng pháp lý giữa các chủ thể tùy theo đặc trưng của từng nhóm Để xác định địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầy đủ, ta dựa vào các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình họ sử dụng đất tại Việt Nam

2.1 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

2.1.1 Quyền khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam là khả năng mà pháp luật cho phép họ được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình

sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lí, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao Khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì người Việt Nam định cư ở nước

ngoài có các quyền sau:

2.1.1.1 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu tư

Trước đây, dựa theo Luật đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung và Pháp lệnh ngày 14/10/1994, có phân biệt rõ rệt giữa địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nhóm chủ thể sử dụng đất trong nước Những chủ thể trong nước dựa trên quy định được sử dụng đất dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Trong khi đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sử dụng đất với duy nhất một hình thức là thuê đất và không hề có sự lựa chọn nào khác Điều đó tạo tâm lí ngần ngại, cản trở họ sử dụng đất tại Việt Nam Và cũng không thể phát huy hiệu quả chính sách của Nhà nước khuyến khích họ quay về quê hương, đầu tư, đóng góp công sức vào quá trình xây dựng đất nước

Luật Đất đai 2003 ở một khía cạnh nhất định có dành sự ưu đãi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài chứ không phải chỉ có ưu tiên cho các chủ thể trong nước Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất là một chứng minh cụ thể cho điều này Trong khi tổ chức kinh tế trong nước được quy định quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất chỉ hai trường hợp là giao đất có thu tiền và thuê đất trả tiền thuê hàng năm; thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức sử dụng đất nhiều hơn, ngoài trường hợp trên thì họ còn được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần cho

cả thời gian thuê Việc lựa chọn hình thức sử dụng đất không được áp dụng cho mọi trường hợp mà giới hạn trong một số hoạt động:

 Sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam trừ các trường hợp bắt buộc phải thuê đất theo quy định pháp luật là sử dụng đất mặt nước ven biển; để thăm dò, khai thác khoáng sản; đất để khai thác nguyên liệu làm đồ gốm thì được thuê đất trả tiền thuê hàng năm33 Dự án đầu tư tại Việt Nam được quy định khá đa dạng nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài như đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng nhằm mục đích kinh doanh

 Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê34 Riêng trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì được lựa chọn giữa giao đất và thuê đất trả tiền thuê một lần (điểm a, c khoản 4 Điều 84 Luật Đất đai 2003)

Ngoài quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thì pháp luật cho họ quyền lựa chọn phương thức thanh toán là trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền thuê hàng năm khi thực hiện dự án nhà ở để cho thuê (Điều 27 Nghị định 84)