Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Bình Hưng Nam Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Khu vực giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân khu vực, khai thác tối đa các điều kiện tự nhiên để tạo không gian quy hoạch phong phú, đóng góp vào cảnh quan chung củatoàn khu vực; - Nh

CHƯƠNG I 4

PHẦN MỞ ĐẦU 4

I LÝ DO THIẾT KẾ VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH 4

1 Lý do và sự cần thiết lập thiết kế quy hoạch: 4

2 Mục tiêu và nhiệm vụ đồ án: 7

II CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH 8

1 Các cơ sở pháp lý: 8

2 Tiêu chuẩn và quy chuẩn thiết kế 10

3 Các nguồn tài liệu, số liệu: 10

III TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN QUY HOẠCH 10

1 Tên dự án: 10

2 Vị trí: 11

3 Tính chất và chức năng: 11

I VỊ TRÍ VÀ GIỚI HẠN KHU ĐẤT 12

1 Vị trí khu vực nghiên cứu Quy hoạch: 12

2 Giới hạn khu vực nghiên cứu Quy hoạch: 12

II ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG 13

1 Đặc điểm tự nhiên: 13

1.1 Địa hình, địa mạo: 13 1.2 Khí hậu: 13 1.3 Đặc điểm địa chất công trình, địa chất thủy văn: 13 2 Đặc điểm hiện trạng: 14

2.1 Hiện trạng cảnh quan tự nhiên

14

2.2 Hiện trạng sử dụng đất

14

2.3 Hiện trạng dân cư, nhà ở và lao động

14

3 Hiện trạng hệ thống h tầng đô thị 15

3.1 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 15 a Nền xây dựng và hệ thống thoát nước mưa: 15

b Hệ thống giao thông: 15

c Hệ thống cấp nước: 15

d Hệ thống cấp điện 15

e Hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường 16

4 Đánh giá tổng hợp hiện trạng: 16

CHƯƠNG III 17

CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN 17

1 Chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị: 17

2 Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch 18

3 Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch đô thị 19

CHƯƠNG IV 22

ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH 22

I ĐỊNH HƯỚNG CHUNG 22

1 Tầm nhìn - viễn cảnh tương lai đối với khu vực: 22

2 Dự báo quy mô dân số 22

3 Định hướng chung 22

II CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN VÀ CÁC CHỨC NĂNG: 22

1 Quan điểm thiết kế: 22

2 Đề xuất quy hoạch: 23

3 Phương án cơ cấu: 28

4 Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 28

5 Phân khu chức năng quy hoạch: 32

6 Các nguyên tắc Quy hoạch sử dụng đất: 32

1.1 Các nguyên tắc thiết kế đô thị 34

1.2 Xác định các công trình điểm nhấn trong khu vực quy hoạch 34

1.3 Xác định chiều cao xây dựng công trình 34

1.4 Xác định khoảng lùi công trình trên từng đường phố, nút giao thông: 35

1.5 Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc 35

1.6 Hệ thống cây xanh, mặt nước và quảng trường 36

1.7 Quy định về cây xanh đô thị 37

CHƯƠNG V 44

QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT 44

I QUY HOẠCH GIAO THÔNG 44

1 Các tiêu chuẩn thiết kế: 44

2 Giải pháp thiết kế 44

3 Bảng thống kê khối lượng 46

Bảng thống kê khối lượng đường giao thông 46

II QUY HOẠCH CHUẨN BỊ KỸ THUẬT 48

1 Quy hoạch san nền: 48

2 Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa 49

III QUY HOẠCH CẤP THOÁT NƯỚC 54

1 Quy hoạch cấp nước 54

2 Quy hoạch thoát nước thải và vệ sinh môi trường 57

IV QUY HOẠCH CẤP ĐIỆN 62

1 Phạm vi nghiên cứu và nguyên tắc thiết kế: 62

2 Yêu cầu cấp điện: 63

3 Nguồn điện: 63

4 Lưới điện trung thế trong khu quy hoạch: 63

5 Trạm biến áp phân phối trong khu qui hoạch: 64

6 Định hướng di chuyển hoàn trả lưới điện: 65

V HỆ THỐNG CHIẾU SÁNG CÔNG CỘNG 66

1 Phạm vi nghiên cứu và nguyên tắc thiết kế 66

2 Hệ thống chiếu sáng công cộng 67

VI THÔNG TIN LIÊN LẠC 68

1 Cơ sở thiết kế: 68

2 Tiêu chuẩn áp dụng: 69

3 Phạm vi thiết kế: 69

4 Chỉ tiêu thiết kế: 69

CHƯƠNG VI 71

ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC 71

I CĂN CỨ PHÁP LÝ 71

II MỤC ĐÍCH VÀ NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC 71

1 Mục đích: 71

2 Nội dung: 71

III HIỆN TRẠNG, DỰ BÁO TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG: 71

1 Hiện trạng môi trường trước khi thực hiện dự án : 71

1.1 Môi trường không khí: 71 1.2 Môi trường nước: 72 1.3 Môi trường đất: 72 1.4 Môi trường sinh thái cảnh quan: 72 2 Dự báo tác động môi trường trong giai đoạn xây dựng dự án: 72

2.1 Các nguồn gây tác động tới môi trường không khí: khí thải, bụi thải, tiếng ồn

72

2.2 Các nguồn gây tác động tới môi trường nước

72

2.3 Chất thải rắn

73

2.4 Các nguồn gây tác động khác

74

3 Tác động môi trường trong giai đoạn đưa dự án vào hoạt động: 74

3.1 Tác động trên môi trường không khí:

IV CÁC GIẢI PHÁP XỬ LÝ NHỮNG TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG: 76

1 Trong giai đoạn xây dựng: 76

1.1 Giảm thiểu tác động tới môi trường không khí do khí thải, bụi thải, tiếng ồn

3.1 Các công trình xử lý môi trường

80

3.2 Công trình thoát nước mưa và xử lý nước thải:

80

3.3 Công trình xử lý rác thải:

80

3.4 Chương trình giám sát môi trường:

81

V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ VỀ VẤN ĐỀ MÔI TRƯỜNG 81

CHƯƠNG VII 82

PHÂN KỲ ĐẦU TƯ VÀ DỰ TOÁN KINH PHÍ ĐƠN VỊ Ở 3 82

I PHÂN KỲ ĐẦU TƯ: 82

II TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 82

a Giá trị tổng mức đầu tư 82

b Nguồn vốn thực hiện: 83

c Kế hoạch kinh doanh 83

CHƯƠNG VIII 84

KẾT LUẬN 84

CHƯƠNG I PHẦN MỞ ĐẦU

I LÝ DO THIẾT KẾ VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH

1 Lý do và sự cần thiết lập thiết kế quy hoạch:

Huyện Bình Chánh có diện tích rộng và trải dài 25.268,5 ha nằm ở phía Tây Nam cáchtrung tâm Sài Gòn 20 km, tiếp giáp với các quận 7, quận 8, quận Bình Tân, huyện HócMôn và tỉnh Long An Vị trí tọa lạc của huyện rất quan trọng là cửa ngõ giao thương kếtnối giữa các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long với vùng kinh tế trọng điểm của phía Nam

Do vậy, trong những năm gần đây chính quyền thành phố Hồ Chí Minh đã có những chủtrương chính sách, nhằm tạo động lực cho huyện phát triển

Mặc dù có vị trí thuận lợi, giá đất rẻ hơn so với các khu vực khác thuộc Thành phố HồChí Minh nhưng vài năm trước người dân và các nhà đầu tư vẫn rất ngần ngại khi tìmmua nhà đất tại khu vực này do những rủi ro liên quan đến giấy tờ, pháp lý, quyền sửdụng đất thì cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, tốc độ đô thị hóa diễn ra chậm khiến chongười dân và các nhà đầu tư chưa mặn mà với nhà đất nơi đây

Theo định hướng quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh, huyện Bình Chánh sẽ làtrung tâm kinh tế, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp dịch vụ, đầu mốigiao thông và hạ tầng kỹ thuật phía Tây Nam thành phố Bên cạnh đó, một phần huyệnBình Chánh được định hướng là khu đô thị mới của phía Nam thành phố, nên quá trình

đô thị hóa khu vực này diễn ra mạnh mẽ Nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội được đầu tư bài bản và đông bộ Do đó, không gian đô thị ngày càng mở rộng, bộ mặtnông thông dần thay đổi Nằm ở vị trí kết nối chiến lược với các tỉnh đồng bằng sôngCửu Long nên các tuyến giao thông liên vùng huyết mạch được đầu tư như: quốc lộ 1,quốc lộ 50, đường cao tốc Sài Gòn – Trung Lương,…giúp cho việc di chuyển đến khu

vực trung tâm hay tới các quận huyện dễ dàng hơn và thu hút người dân về đây sinh sốnggóp phần làm giảm áp lực về dân số ở khu vực thành thị.

Theo quy hoạch được huyện Bình Chánh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 củaUBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành theo Quyết định số 6013/QĐ-UBND về việcđiều chỉnh xây dựng quy hoạch Bình Chánh theo hướng công nghiệp tỷ lệ 1/5.000 Hìnhthức quy hoạch phân bổ sẽ phù hợp với từng khu vực, địa bàn khác nhau Chi tiết quyhoạch:

Xã Bình Hưng được định hướng trở thành một trong những khu dân cư phát triểnthuộc huyện Bình Chánh Hiện trạng ở đây đã có các công trình xây dựng nhưng đa sốvẫn là đất ruộng Vì vậy, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại địa bàn nói riêng và của

huyện Bình Chánh nói chung thì việc lập quy hoạch cho khu vực cần phải được thực hiệnnhanh chóng.

Khu vực dự án trước đây chưa được lập quy hoạch phân khu, do đó, việc lập quyhoạch là hoàn toàn cần thiết, góp phần hoàn chính quy hoạch chung của huyện BìnhChánh, phủ kín quy hoạch, kết nối với các khu vực đã được lập quy hoạch chi tiết trongđịa bàn xã Bình Hưng

- Khu vực giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân khu vực, khai thác tối đa các điều kiện

tự nhiên để tạo không gian quy hoạch phong phú, đóng góp vào cảnh quan chung củatoàn khu vực;

- Nhanh chóng hình thành khu dân cư, dịch vụ văn minh, hiện đại, đồng bộ, tạo môitrường sống ổn định, lâu dài;

- Khu vực được hình thành cung cấp thêm nguồn nhà ở, dịch vụ cho thị trường, đa dạnghóa loại hình, trong đó hướng đến các tầng lớp dân cư;

- Làm cơ sở để triển khai lập dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật;

- Tạo cơ sở pháp lý để thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị theo đúng các quy địnhhiện hành;

- Là công cụ để quản lý và phát triển đô thị

b Nhiệm vụ:

- Xác định ranh giới và quy mô lập quy hoạch chi tiết;

- Phân tích đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng về kinh tế - xã hội; dân số, laođộng, sử dụng đất đai, hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật

và vệ sinh môi trường để giải pháp quy hoạch đề xuất phù hợp nhất;

- Xác định tổng thể phân khu chức năng phát triển dài hạn của khu đô thị, dịch vụ côngcộng;

- Đề xuất các không gian hoạt động chủ yếu của khu vực;

- Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan có tính thẩm mỹ cao, hài hoà vớicảnh quan khu vực;

- Lựa chọn các tiêu chuẩn áp dụng phù hợp cho từng lô đất quy hoạch;

- Lập kế hoạch khai thác sử dụng đất đai hợp lý đến từng lô đất theo quy hoạch pháttriển không gian;

- Đề xuất không gian công năng các khối nhà ở trong khu vực cho phù hợp với từng đốitượng sử dụng;

- Định hướng các nội dung về thiết kế đô thị;

- Đảm bảo tiêu chuẩn môi trường về cây xanh, không khí, mặt nước Tạo cảm giác tronglành, gần gũi với cảnh quan hiện trạng;

- Quy hoạch hệ thống hạ tầng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, khớp nốiđồng bộ giữa khu vực xây dựng mới với khu dân cư hiện trạng và dự án xung quanhtheo quy hoạch;

- Thiết lập quy định quản lý xây dựng, làm cơ sở cho việc quản lý đầu tư xây dựng theoquy hoạch

II.CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH

1 Các cơ sở pháp lý:

- Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành theo Quyết định số04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng;

hướng dẫn việc áp dụng Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng;

hành hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng và Quyết định số04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc banhành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

Thành phố về việc Ban hành quy định về điều chỉnh quy hoạch đô thị tại thành phố HồChí Minh;

Thành phố về việc lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh;

hoạch Kiến trúc về việc Hướng dẫn nội dung thành phần hồ sơ thuộc thẩm quyền giảiquyết của Sở Quy hoạch Kiến trúc trong công tác quản lý quy hoạch đô thị để triểnkhai thực hiện các Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 19 tháng 5 năm 2011;Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 49/2011/QĐ-UBND và Quyết định

số 50/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố;

Thành phố về phê duyệt quy hoạch phát triển mạng lưới trường học ngành giáo dục vàđào tạo thành phố đến năm 2020;

huyện Bình Chánh về việc Quy hoạch mạng lưới các công trình giáo dục đến năm

2020 trên địa bàn huyện Chánh;

thành phố Hồ Chí Minh về việc duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng huyện BìnhChánh đến năm 2020

- Văn bản số 9945/SGTVT-CTN ngày 15 tháng 05 năm 2013 của Sở Giao thông Vận tải

về việc xử lý sông, kênh, rạch trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh

triển Nông thôn về việc có ý kiến về san lấp rạch trong 02 đồ án quy hoạch phân khu

tỷ lệ 1/2000: Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng và Khu dân cư phía Bắc xãPhong Phú, huyện Bình Chánh

Hưng về việc tổng hợp ý kiến góp ý nhân dân về đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ1/2000 Khu dân cư Bình Hưng Nam, xã Bình Hưng

2 Tiêu chuẩn và quy chuẩn thiết kế

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “các công trình hạ tầng kỹ thuật (QCVN07:2016/BXD);

- Tiêu chuẩn thiết kế đường đô thị, quảng trường TCXDVN 104-2007;

- Các tiêu chuẩn xây dựng khác có liên quan;

3 Các nguồn tài liệu, số liệu:

- Hồ sơ thiết kế hạ tầng kỹ thuật liên quan đến dự án;

- Các tài liệu về đo đạc địa hình, về địa chất, thuỷ văn theo tiêu chuẩn hiện hành tại khuvực nghiên cứu

- Các văn bản pháp lý có liên quan;

- Bản đồ hiện trạng địa chính tỷ lệ 1/2000 do Sở Tài nguyên Môi trường đo vẽ năm

2004 bổ sung năm 2006

- Bản đồ địa hình do Sở Tài nguyên Môi trường đo vẽ năm 2004

III TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN QUY HOẠCH

+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi và rạch Tắc Họa

- Quy mô diện tích lập quy hoạch: 243,54ha

- Quy mô dân số khoảng: 36.000 người

CHƯƠNG II

VỊ TRÍ, GIỚI HẠN VÀ ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG

I VỊ TRÍ VÀ GIỚI HẠN KHU ĐẤT

1 Vị trí khu vực nghiên cứu Quy hoạch:

- Vị trí: Thuộc xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi dự án như sau:

2 Giới hạn khu vực nghiên cứu Quy hoạch:

Ranh giới quy hoạch được giới hạn như sau:

+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi và rạch Tắc Họa

II ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG

1 Đặc điểm tự nhiên:

1.1 Địa hình, địa mạo:

Tương đối phẳng và thấp, bị chia cắt bởi khá nhiều sông rạch Hướng đổ dốc không rõrệt Cao độ mặt đất thay đổi từ 0,0 m đến 0,54 m Nền thổ cư có cao độ từ 1,30 m đến1,87 m.Cụ thể như sau:

+ Cao độ nền khu vực ao, hồ: 2,3m-3,5m

+ Cao độ nền khu vực ruộng canh tác: 2,9-4,9m

+ Cao độ nền công trình nhà điều hành hiện trạng: 2,9-4,9m

+ Cao độ nền khu vực xây dựng lân cận dự án:4,6m-5,3m

1.2 Khí hậu:

Khu vực nghiên cứu cùng chung với khí hậu của Thành phố Hồ Chí Minh mang đặctrưng khí hậu nhiệt đới gió mùa và ảnh hưởng của đại dương nên độ ẩm phong phú, ánhnắng dồi dào, thời gian bức xạ dài, nhiệt độ và tổng tích ôn cao, biên độ nhiệt ngày vàđêm giữa các tháng trong năm thấp, ôn hòa Cụ thể như sau:

+ Giờ nắng trung bình năm : 2750 giờ

+ Độ ẩm trung bình : 77% (mùa khô), 83% (Mùa mưa)

+ Không bị ảnh hưởng bởi lũ lụt, có bị ảnh hưởng triều cường trong mùa lũ, tuy nhiêntác động là không lớn

1.3 Đặc điểm địa chất công trình, địa chất thủy văn:

Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa cũ,thành phần chủ yếu là cát, cát pha sét, trộn lẩnnhiều sạn sỏi, thường có màu nâu, đỏ nâu Sức chịu tải của nền đất khoảng 1,0kg/cm2.Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất khoảng 1,0m Riêng khu vực nền đất thấpphía nam ven rạch Cầu Suối có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét,bùn sét lẩn nhiều tạp chất hữu cơ, sức chịu tải của nền đất thấp, thường dưới 0,7kg/cm2.Khu đất quy hoạch nằm trong lưu vực thoát nước của rạch Gò Nổi Sông rạch chịu ảnhhưởng của chế độ bán nhật triều không đều trên biển Đông, các số liệu quan trắc thủy văntại trạm Nhà Bè như sau:

2 Đặc điểm hiện trạng:

2.1 Hiện trạng cảnh quan tự nhiên

Cảnh quan tự nhiên nổi bật trong khu vực là cảnh quan nông nghiệp, cỏ và các kênhmương tưới tiêu nội đồng Trong quá trình phát triển đô thị, cần thiết phải nhận diện rõgiá trị để có các tác động nhằm bảo vệ và nâng cao chất lượng cảnh quan môi trườngthiên nhiên, tạo điều kiện phát huy ý nghĩa và vai trò chức năng của khu vực này

2.3 Hiện trạng dân cư, nhà ở và lao động

Khu vực quy hoạch hiện đang có dân số khoảng 2500 người

3 Hiện trạng hệ thống h tầng đô thị

a.Nền xây dựng và hệ thống thoát nước mưa:

Khu vực chưa xây dựng hệ thống thoát nước, nước mưa tiêu thoát trên đồng ruộng,sông rạch Nước thải bẩn được thoát chủ yếu ra ao, ruộng hay các rạch nhánh không qua

xử lý

Khu vực chịu ảnh hưởng bán nhật triều không đều trên sông Nhà Bè thông qua cácrạch Xóm Củi, Bà Lào Mực nước cao nhất ứng với tần suất 25 % là 1,41 m Rác sinhhoạt chủ yếu được đổ xuống ao, rạch hoặc được đốt Chưa có hệ thống thu gom rác

b.Hệ thống giao thông:

Khu vực quy hoạch hiện nay có 01 đường đất (lộ giới khoảng 5m) hướng Bắc Nam làđường lưu thông chính trong khu vực Ngoài ra, bao gồm các đường đất (lộ giới từ 2÷4m)

hướng vào các nhà, ao cá, ruộng, vườn… Hiện chưa có đường mới trong khu vực quyhoạch.

Các tuyến đường nội bộ như đường đường Bến Lội, đường 3A - 3B (đường đá) và một

e.Hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường

Khu vực quy hoạch hiện nay chưa có hệ thống cống thoát nước cũng như chưa có hệthống thu gom rác

- Hệ thống rạch phong phú, thuận lợi cho việc tổ chức thoát nước

- Nằm sát Khu đô thị mới Nam Thành phố, sẽ là một hấp lực rất lớn cho khu vực quyhoạch

b Điểm yếu:

- Khu đất có địa hình thấp, việc san nền sẽ rất tốn kém

- Hệ thống hạ tầng đô thị hầu như phải xây dựng mới từ đầu

CHƯƠNG III CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN

1 Chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị:

- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đề xuất của đồ án được xác định dựa vào “Quy chuẩn kỹthuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”- (QCVN : 01/2008/BXD); Điều kiện thực tếkhu vực lập quy hoạch và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam khác cụ thểnhư sau:

- Loại đô thị: Thuộc đô thị loại I

Bảng chỉ tiêu tính toán cân đối sử dụng đất

A Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu m 2 /người 67,65

B Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở trung bình toàn khu m 2 /người 48,20

C Các chỉ tiêu sử dụng đất trong đơn vị ở

Đất cây xanh sử dụng công cộng (Không bao gồm 1

m 2 /người đất cây xanh trong nhóm nhà ở) m

2 /người 2,20

Đất đường giao thông cấp phân khu vực km/km 2 12,03

D Các chỉ tiêu hạ tầng kĩ thuật đô thị

Đất giao thông bố trí đến mạng lưới đường khu vực

(Từ đường khu vực trở lên), bao gồm giao thông tĩnh %

16,85 (Tính

từ đường phân khu vực)

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải kg/người/ngày 1,0-1,3

E Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị toàn khu

2 Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch

Dựa vào tính chất, điều kiện hiện trạng sử dụng đất của khu vực quy hoạch, căn cứ vàocác chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được xác định theo Nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ1/2000 Khu dân cư Bình Hưng Nam xã Bình Hưng (đã được Sở Quy họach - Kiến trúctrình Ủy ban nhân dân Thành phố tại Tờ trình số 2453/TTr-SQHKT ngày 30 tháng 7 năm2013) và theo Đồ án quy hoạch chung xây dựng huyện Bình Chánh đến năm 2020 (đãđược Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 6013/QĐ-UBND ngày 26tháng 11 năm 2012), toàn khu quy hoạch được chia làm 3 đơn vị ở như sau:

 Đơn vị ở 1:

+ Phía Đông : Giáp rạch Tắc Họa

+ Phía Tây : Giáp rạch Bà Lào

 Đơn vị ở 3:

+ Phía Đông : Giáp rạch Gò Nổi

3 Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch đô thị

(ha)

Tỷ lệ (%)

Trường mầm non 2,26

Trường trung học cơ sở 3,16

3 Đất cây xanh công cộng trong đơn vị ở (Không kể

1m 2 /người đất cây xanh trong nhóm nhà ở) 7,92 3,25

Đường giao thông 41,03 16,85

CHƯƠNG IV

ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH

I ĐỊNH HƯỚNG CHUNG

1 Tầm nhìn - viễn cảnh tương lai đối với khu vực:

- Khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, hiện đại, đáp ứngbán kính phục vụ, nhu cầu của dân cư

- Phục vụ cư dân ở tầm trung, loại nhà ở đa dạng, ưu tiên cho việc phát triển thươngmại

- Ưu tiên việc phát triển các không gian công viên, cảnh quan trục phố, tăng khoảngxanh

- Khu vực mang tính mở, kết nối với không gian dân cư hiện hữu

2 Dự báo quy mô dân số

- Quy mô dân số: khoảng 36.000 người

3 Định hướng chung

- Dự kiến phát triển xây dựng các trục giao thông chính gắn kết với các trục giao thông

kế cận khu quy họach là đường Vành Đai Trong và đường Ba Xã Cánh Nam theo đồ

án quy họach chung xây dựng huyện Bình Chánh đã được phê duyệt

- Ngoài 2 trục đường kể trên, dự kiến xây dựng mới các tuyến đường , trong đó có 2tuyến có chức năng là liên khu vực (đường số 03, 13) và khoảng 11 tuyến đường cóchức năng là tuyến đường khu vực, nội bộ lộ giới từ 16÷20m

- Giao thông đối ngoại : Trong khu vực có tuyến đường Vành Đai Trong (lộ giới 40m)nối từ Nguyễn Văn Linh xuyên qua dự án mang tính chất giao thông đối ngoại

II.CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN VÀ CÁC CHỨC NĂNG:

1.Quan điểm thiết kế:

- Tạo tiền đề cho việc hình thành một không gian tiện nghi hiện đại phù hợp với nhữngkhuynh hướng phát triển trong tương lai Nội dung quy hoạch sẽ căn cứ trên mô hình

chung về quy hoạch tổ chức khu dân cư và điều kiện thực tế phát triển xã hội - kinh

tế khu vực;

- Phân bố các khu chức năng phù hợp với tính chất hoạt động, đồng thời đảm bảo sự

phối hợp chặt chẽ giữa các khu vực này trong hoạt động tổng thể vùng xung quanh;

- Đảm bảo các bán kính phục vụ của công trình công cộng như : công trình mẫu giáo,

nhà trẻ có bán kính phục vụ không quá 300m, trường THCS không quá 500m Qui

mô các qũy đất CTCC được xác định, cân đối trên mối quan hệ phục vụ nội vi nghiên

cứu quy hoạch và kế cận;

- Nâng cao đời sống vật chất và sinh hoạt của nhân dân, đầu tư đồng bộ các công trình

phúc lợi, văn hóa giáo dục, y tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Ngoài những khoảng xanh cần thiết trong khu ở, phương án còn đưa yếu tố này vào

trong hình thức nhà ở của khu vực bằng các dạng nhà vườn và phố liên kế có sân

vườn; Khu vực CTCC được tổ chức gắn kết với các quảng trường công viên, hoa

viên cây xanh riêng cho khu vực, hoặc tạo không gian thoáng bằng khu công viên tập

DÂN SỐ (người)

CHỈ TIÊU (m2/người)

TẦNG CAO TỐI ĐA (tầng)

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG (%)

HỆ SỐ SDĐ (lần)

DỰNG MỚI CAO TẦNG

I-5

ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG

TRONG ĐƠN VỊ Ở, CÔNG

I-16 ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG

II-14 ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG

ĐẤT KHU DÂN CƯ, CÂY

XANH CÔNG CỘNG TRONG

III.5.2 - ĐẤT CÂY XANH CÔNG

III-10 ĐẤT CÂY XANH CÔNG CỘNG

ĐẤT GIAO THÔNG ĐỐI NỘI 8,49

ĐẤT GIAO THÔNG ĐỐI NGOẠI 4,43

3.Phương án cơ cấu:

- Tổ chức cơ cấu sử dụng đất gồm các khu nhà ở riêng lẻ thấp tầng, khu nhà ở caotầng, công cộng và cây xanh mặt nước

- Công viên trung tâm và trục cảnh quan kết nối các chức năng chính của đô thị

- Toàn dự án được phân chia thành 3 đơn vị ở chính, trung tâm của các đơn vị ở là cáccông trình công cộng (trường học, văn hóa, y tế) Các khu công cộng ở vị trí kết thúccủa trục cảnh quan hoặc ở trung tâm nhóm nhà, thuận tiện cho việc tiếp cận, sử dụng,tạo sức sống cho đô thị

4.Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

a Không gian tổng thể:

- Tổng thể của khu vực là các công trình thấp tầng kết hợp không gian rỗng như câyxanh, mặt nước, bãi đỗ xe Các vị trí tiếp giáp hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế,kênh rạch được bố trí cây xanh tạo khoảng cách lý nhất định

- Tổ chức đô thị với ba trục không gian chính, mỗi trục khai thác lợi thế riêng

- Trục thứ nhất: Là đường Vành Đai Trong, phân chia đơn vị ở 2 và đơn vị ở 3, nốiRạch Bà Lào và Rạch Xóm Cống, cư dân từ dự án có thể đi theo tuyến đường này để

đi về Quận 8 và huyện Nhà Bè, đẩy mạnh việc phát triển thương mại dọc trục đường,vỉa hè được mở rộng, chiều rộng các lô liền kề tối thiểu 6m, tầng cao tối đa 6m Tổchức công trình TMDV tạo điểm nhấn tại ví trí cổng vào dự án Trong giai đoạnđầu, , cải tạo lại thành khu showroom, văn phòng làm việc Trong giai đoạn sau đầu

tư xây dựng tòa TMDV hỗn hợp phục vụ các nhu cầu: ẩm thực, vui chơi trong nhà,cửa hàng đại diện…

- Trục thứ hai: kết nối từ cao tốc và đường đi từ Quận 7 vào khu vực, đây sẽ là tuyếnđường xương sống tại dự án, tạo dựng cảnh quan đẹp cho hai bên tuyến đường, điểmtập trung là khu công viên với quảng trường tổ chức sự kiện

- Trục thứ 3: Là đường kết nối từ đường Nguyễn Văn Linh vào dự án, khi khu vựctương đối được lấp đầy có thể tạo thành trục cảnh quan, tuyến phố đi bộ với TMDVhai bên đường

- Tổng thể mặt bằng dự án như sau:

b Không gian chi tiết từng khu:

 Các khu công cộng:

- Khu công cộng gồm các công trình về văn hóa, giáo dục bố trí trong nội bộ các nhómnhà để đảm bảo việc đi bộ có thể tiếp cận được Công trình thấp tầng, mật độ xâydựng thấp tạo thành khoảng rỗng về không gian Ở các vị trí là điểm nhìn quan trọng,trong khuôn viên công trình có bố trí các điểm nhấn cảnh quan, vật kiến trúc, biểutượng.

 Khu nhà ở riêng lẻ thấp tầng

- Khu nhà liên kế vườn và nhà vườn xây dựng mới phải xây dựng đồng bộ khi có dự

án đầu tư, nhằm tạo cảnh quan cho khu vực phải xây dựng thống nhất về màu sắc,mặt đứng, hình thái kiến trúc, tường rào… trên từng dãy phố nhưng để tránh đơn điệucần phải có sự chuyển đổi nhẹ nhàng, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên

- Khu nhà liên kế phố : ưu tiên xây dựng tại các trục đường lớn quanh khu trung tầmthương mại để người dân vừa ở vừa kết hợp buôn bán tạo bộ mặt xầm uất cho khutrung tâm thương mại

- Hạn chế việc đấu nối từ các khu nhà ở ra các khu kênh rạch và hành lang bảo vệtuyến điện cao thế, tổ chức khu công viên nhỏ để giảm chiều dài liên tục giữ các dãynhà Các khu công viên này được thiết kế chiều rộng tối thiểu 10m để đảm bảo bố tríđược các vườn dạo, cây xanh cơ bản

- Giữa các dãy nhà xác định khoảng lùi tối thiểu 1m mỗi nhà, khống chế bằng chỉ giớixây dựng

 Khu nhà ở cao tầng

- Các khu nhà ở cao tầng được bố trí đều tại 3 đơn vị ở thuộc dự án, định hướng hạnchế chiều cao 15 tầng, thay vào đó là tổ chức tăng mật độ xây dựng, vừa giảm thiểuđược chi phí đầu tư, vừa khai thác hiệu quả quỹ đất Trong nội bộ các khu nhà ở đều

có các tiện ích cây xanh sân vườn, chỗ đỗ xe và sân thể thao

- Tầng hầm, phần nổi tầng hầm tính đến sàn tầng trệt không quá 1,2m so với cao độvỉa hè Vị trí đường xuống tầng hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m

- Thiết kế các dãy nhà cũng theo hướng nắng, hướng gió phù hợp, hạn chế căn hộ cóhướng Tây Vị trí tiếp giáp nhà xưởng trồng cây xanh mật độ lớn

 Khu công viên cây xanh

- Khu công viên tập trung với quy mô khoảng 12,07ha trong đó diện tích hồ cảnh quankhoảng 2,57ha, với các khu chức năng chính: quảng trường tập trung tổ chức sự kiện,khu chơi trẻ em và thanh thiếu niên, người cao tuổi, khu đường dạo bộ, cafe, đồ ănnhanh, khu tổ chức cắm trại, tiệc nướng ngoài trời

- Các công viên nội bộ chủ yếu phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn với đường dạo,cây xanh

- Tổ chức khu cây xanh TDTT với quy mô 1,82ha với các sân thể thao như: sân bóngmini, sân tennis, cầu lông, nhà bóng bàn

 Các khu thương mại, dịch vụ

- Là các công trình điểm nhấn cho khu vực, xây dựng các khối cao tầng, kiến trúc côngtrình phải phù hợp với chức năng, phân rõ luồng hàng, luồng người, màu sắc trangnhã không sử dụng màu đen, màu sẫm Phải bố trí bãi đậu xe phù hợp với quy môcông trình Công trình quay mặt ra đường chính, khoảng lùi tối thiểu 6m đối vớiđường phụ (lộ giới ≤ 16m) và tối thiểu 10m đối với đường chính (lộ giới >16m)

 Các công trình công cộng, giáo dục:

- Khu giáo dục: gồm trường mẫu giáo, trường tiểu học, trung học cơ sở, trường trunghọc phổ thông xây dựng mới Công trình phải đảm bảo đủ diện tích Ưu tiên xâydựng các dãy phòng học theo hướng Bắc Nam

 Công trình phải bố trí bãi tập kết xe và người trước cổng : cổng và phần rào 2bên cổng lùi sâu khỏi ranh giới khu đất, tạo thành chổ tập kết có chiều sâu tốithiểu 4m, chiều ngang tối thiểu bằng 2 lần chiều rộng của cổng

 Phải đảm bảo khoảng lùi tối thiểu 6m với các công trình xung quanh và vớichỉ giới đường đỏ

- Khu ban ngành – văn hoá – y tế : dành quỹ đất để bố trí trạm y tế và các công trìnhphục vụ hành chính, cung văn hoá, nơi hội họp cho khu vực, các công trình này kếthợp với khu công viên tập trung tạo thành cụm công trình trung tâm, là không gian

mở cho khu quy hoạch

- Các biển báo và quảng cáo phải phù hợp với mỹ quan đô thị không được bố trí chekhuất các công trình kiến trúc Không nên bố trí hình ảnh động trên các tuyến đườnglớn dễ tạo sự mật tập trung khi lưu thông, nên bố trí tại các quảng trường.

- Khi thiết kế xây dựng công trình, tổ chức sân bãi, cây xanh trong khuôn viên cần tuânthủ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Cần đảm bảo cho người tàn tật sử dụng thuậntiện

5.Phân khu chức năng quy hoạch:

Tổng thể khu vực gồm các chức năng: công cộng, ở, cây xanh – mặt nước, cụ thể:

 Khu đất công cộng: công trình nhà văn hóa kết hợp y tế, các khu hành chính cấp

xã, trường mầm non, trường tiểu học, trường THCS, công trình TMDV

6.Các nguyên tắc Quy hoạch sử dụng đất:

- Hệ thống các nguyên tắc quy hoạch sau đây có thể mô tả việc quy hoạch, tổ chức sửdụng đất một cách khái quát

a Tính nhạy cảm:

- Do các loại sử dụng đất khác nhau có mức độ nhạy cảm khác nhau đối với tiếng ồn

và ô nhiễm, theo nguyên tắc hướng dẫn, đất sử dụng có độ nhạy cảm thấp với tiếng

ồn và ô nhiễm sẽ được bố trí gần hơn với nguồn gây ô nhiễm tiềm tàng và chất gây ônhiễm Đất sử dụng có độ nhạy cảm cao sẽ được bố trí cách xa những nguồn này hơn.Các đất sử dụng khác sẽ được phân phối theo mức độ nhạy cảm

b Tính tương thích:

- Tiếp theo tính nhạy cảm của đất sử dụng là tính tương thích của đất sử dụng Các loạiđất sử dụng khác nhau sẽ được sắp xếp và kết hợp làm sao để phù hợp với tính tươngthích của chúng Tính tương thích của đất sử dụng là cốt yếu để tránh việc xung đột

sử dụng, nhưng để tối đa hoá các lợi ích của sự tổng hợp và chia sẻ các nguồn tàinguyên, và để thấy được tầm quan trọng của việc phụ thuộc lẫn nhau giữa các loạiđất sử dụng khác nhau

c Khả năng tiếp cận:

- Hình thức theo đuổi công năng Tương tự như vậy, khả năng tiếp cận được sắp xếptheo việc sử dụng đất và cường độ , phương thức sử dụng đa dạng và thứ bậc sử dụngkhác nhau Sử dụng nhiều hơn và cường độ cao hơn yêu cầu mức độ khả năng tiếpcận lớn hơn và ngược lại Cũng như thế, các giao điểm hoạt động và các điểm trungchuyển sẽ được thiết kế có khả năng tiếp cận cao, nhưng những khu vực có mức độriêng tư cao

d Tính khác biệt:

- Tính khác biệt là đặc điểm chủ yếu để phân biệt giữa cái tốt và cái tuyệt vời Các khuvực để tập trung tạo nên một thành phố tuyệt vời sẽ bao gồm :

- Các tiêu chuẩn định hình - trong mọi khía cạnh từ cơ cấu sử dụng đất đến chia lô đấtchi tiết cho các căn nhà riêng (cũng như là thiết kế đô thị chi tiết và chất lượng xâydựng).

- Các yếu tố gây sự hấp dẫn và bản sắc riêng - thông qua việc xác định vị trí, thiết kế

và tạo nên các‘điểm nhấn’

- Các khu vực đi bộ (vùng không đi xe ô tô) - những đường đi bộ hoặc đường dạo bộliên tục và không bị cắt ngang kết nối và đến được mọi góc và mọi khu vực của thànhphố được coi như là một đặc điểm xác định và bền vững - giúp cho những cư dân vàkhách tham quan được trải nghiệm một thành phố đi bộ trong một môi trường sạch

sẽ, an toàn và thú vị

III THIẾT KẾ ĐÔ THỊ

I.1 Các nguyên tắc thiết kế đô thị

Tính hài hòa:

- Quá trình xây dựng khu ở mới trên nền của cấu trúc không gian làng xã lâu đời cần

có sự cân nhắc xem xét để đảm bảo tính hài hòa giữa những phát triển mới với nhữnggiá trị hiện hữu Về quy hoạch, cấu trúc khu ở mới không được mâu thuẫn, làm tổnhại đến các cấu trúc làng xã truyền thống, đồng thời tính toán giữ lại và tạo mớinhững kết nối cần thiết Về thiết kế kiến trúc, không cần phải đồng nhất với các khuvực xung quanh Nhà ở trong khu ở mới có thể mang hình thức kiến trúc đặc trưng,hiện đại, tuy nhiên không nên lựa chọn loại hình kiến trúc ngoại lai quá kì dị Tínhtoán có sự chuyển tiếp dần dần về tầng cao giữa không gian làng xã với đô thị mới

Tính bền vững:

- Tính bền vững trong thiết kế đô thị thể hiện ở sự cân bằng giữa các giá trị kinh tế, xãhội, văn hóa và vật chất trong quá trình phát triển và vận hành đô thị Thiết kế đô thịkhông chỉ làm đẹp diện mạo các công trình xây dựng, hạ tầng, phố xá, khu phố màcòn có tác dụng bảo vệ các giá trị văn hóa vật thể và phi vật thể, tăng cường các hoạtđộng kinh tế, xã hội

Tính thực dụng:

- Thiết kế đô thị cho khu ở dựa trên tính chất của nó, là khu ở dành cho dân cư ở mứcthu nhập trung bình, thấp Thiết kế cảnh quan, thiết kế cây xanh, thiết kế kiến trúccũng như quy định quản lý cần phải phù hợp với đời sống của đối tượng ở trong khu

ở mới, sao cho vừa thẩm mỹ vừa có tính ứng dụng cao

I.2 Xác định các công trình điểm nhấn trong khu vực quy hoạch

- Xác định công trình điểm nhấn trong khu vực khối TMDV ở vị trí cổng vào khu đôthị, khuyến khích việc xây dựng theo hình thức hiện đại, tạo quảng trường nhỏ ở gócđường, sử dụng vật liệu địa phương, thân thiện với môi trường Công trình sẽ là điểm

ấn tượng khi di chuyển từ trung tâm Phố Mới cũng như từ làng xóm lân cận

I.3 Xác định chiều cao xây dựng công trình

Chiều cao xây dựng tuân thủ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành

- Đối với công trình công cộng ( trường học, nhà văn hóa) chiều cao: số tầng cao tối đa

4 tầng, chiều cao tầng 1 3,9m; tối đa 17,5m

- Đối với công trình nhà ở thấp tầng: số tầng cao tối đa 5 tầng, chiều cao tầng 1 3,9m;tối đa: 20m

- Đối với công trình thương mại-dịch vụ: số tầng cao tối đa 5 tầng, chiều cao tầng 14,5m; tối đa: 22,5m

- Đối với công trình nhà ở cao tầng: số tầng cao tối đa 15 tầng, chiều cao tầng 1 4,5m;tối đa: 70m

I.4 Xác định khoảng lùi công trình trên từng đường phố, nút giao thông:

- Khoảng lùi của công trình tuân thủ khoảng lùi tối thiểu đã được quy định theo Tiêuchuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất trên tuyến phố.Trong khu vực quy hoạch đề xuất khoảng lùi tối thiểu cho tuyến phố như sau:

+ Đối với các công trình công cộng: 0-3m

+ Đối với công trình thương mại: 6m

+ Đối với các công trình nhà ở thấp tầng là 0-3m

I.5 Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc

I.5.1 Đối với các khu nhà ở thấp tầng

- Hình thức kiến trúc chủ đạo:

+ Hình thức kiến trúc hiện đại, độ vươn ra của các chi tiết kiến trúc như mái đón, mái

hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…) phải đảm bảohài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về độ vươn ra với các côngtrình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích nghiêncứu xây dựng độ vươn ra của các chi tiết kiến trúc công trình bằng nhau

+ Tầng cao: tầng 1 3,9m; các tầng trên 3,6m, tầng mái 2,5m

+ Độ vươn ban công: không quá 1,2m

mảng màu nhấn có thể dùng màu đậm và sặc sỡ tuy nhiên cần tiết chế về diện tích

sử dụng, các màu nhấn như: cam, màu cafe

- Đối với biển quảng cáo công trình nhà ở kết hợp thương mại: biển ngang từ cao từ0,7m-2m, chiều cao biển không che lối thoát hiểm của mặt tiền nhà Biển dọc cao từ1m-3m

I.5.2 Công trình công cộng

- Hình thức kiến trúc chủ đạo:

+ Các công trình được bố trí theo hướng chủ đạo Bắc Nam Kiến trúc hiện đại, thấptầng Riêng khối mầm non chọn lựa hình thức kiến trúc mở, đưa cảnh quan thiênnhiên vào công trình, giúp trẻ em có thể học hỏi và thích ứng với môi trường tựnhiên

+ Tầng cao: tầng cao 3,9m; các tầng trên 3,6m, tầng mái 2,5m

+ Màu sắc: sử dụng màu sắc trang nhã, hài hòa

I.6 Hệ thống cây xanh, mặt nước và quảng trường

I.6.1 Vườn hoa cụm nhà ở