MỘT SỐ TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG THỰC TIỄN XÉT XỬ ÁN TÍN DỤNG TẠI TÒA ÁN 1. Tình huống pháp lý 1 (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 3322016KDTMPT ngày 1732016 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng B và Công ty Q): Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP B Bị đơn: Công ty TNHH Q Ngân hàng TMCP B cho Công ty TNHH Q vay số tiền 22 tỷ đồng, thời hạn vay là 96 tháng (đáo hạn ngày 22012017). Mục đích vay vốn: Bổ sung vốn kinh doanh. Khoản vay nói trên được bảo đảm bởi các tài sản sau đây: Quyền sử dụng 13.860 m2 đất thuê thuộc Lô B4, B5 Cụm công nghiệp – dân cư Nhị Xuân, huyện Hóc Môn và tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng nhà xưởng (tài sản hình thành trong tương lai) theo Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Q đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền vốn và lãi nên Ngân hàng B yêu cầu Tòa án buộc Công ty Q phải trả các khoản nợ nói trên và các khoản lãi phát sinh cho đến khi hết nợ; trường hợp Công ty Q không trả nợ thì Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự phát mãi các tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng. Công ty Q thống nhất với lời trình bày của ngân hàng về các hợp đồng tín dụng đã ký kết, xác nhận công ty còn nợ ngân hàng số tiền vốn là 29.312.500.000 đồng và đồng ý trả nợ gốc cho ngân hàng nhưng xin thời hạn 12 tháng. Về tiền lãi, đề nghị ngân hàng xem xét giảm lãi cho công ty. Tuy nhiên, Công ty Q không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng đòi phát mãi tài sản gắn liền với đất của công ty vì đây là hợp đồng vô hiệu, Ngân hàng không thể yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất của công ty trong khi không thể phát mãi được quyền sử dụng đất (vì là đất thuê chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hướng xử lý: Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 1632006NĐCP ngày 29122006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 112012NĐCP ngày 22022012), tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch, trong đó bao gồm cả tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 1632006NĐCP nói trên (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 112012NĐCP), đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý. Trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm. Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 68 Nghị định 1632006NĐCP, trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (hoặc việc thế chấp quyền sử dụng đất không có hiệu lực như trong vụ án này) thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận với các bên liên quan. Do đó, Ngân hàng B dựa vào các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã ký giữa các bên (số 016TC2009 ngày 21012009 và số 0024TC2010 ngày 2852010) để yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất nói trên là có căn cứ, cần được chấp nhận. Bản án sơ thẩm lấy lý do công trình nhà xưởng của Công ty Q (xây dựng trên đất thuê) chưa được cấp giấy chứng nhận để không chấp nhận yêu cầu này của ngân hàng là không có cơ sở, cần được sửa lại cho phù hợp. Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty Q cho rằng Ngân hàng B không thể yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất của Công ty Q do không thể phát mãi quyền sử dụng đất và nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu là không có căn cứ pháp luật để chấp nhận. 2. Tình huống pháp lý 2 (Trích Bản án KDTM sơ thẩm số 7662013KDTMST ngày 0872013 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng N và Công ty ĐKQ, và các bản án, quyết định có liên quan): Nguyên đơn: Ngân hàng N Bị đơn: Công ty TNHH ĐKQ Theo đơn khởi kiện, ngày 1632010, Ngân hàng N ký với Công ty ĐKQ hợp đồng tín dụng theo đó NH đồng ý cho Cty ĐKQ vay số tiền là 2.300.000.000 đồng. Tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền của ông TVS và bà LTK theo Hợp đồng thế chấp tài sản chứng nhận ngày 1632010 tại Phòng Công chứng số 7 TPHCM. Thực hiện hợp đồng này, bị đơn đã được giải ngân qua 2 khế ước nhận nợ gồm khế ước ngày 1732010 là 1.500.000.000 đồng và khế ước ngày 1832010 là 800.000.000 đồng. Do cty không trả nợ khi đến hạn, NH khởi kiện yêu cầu công ty phải trả ngay số nợ gốc còn thiếu và tiền lãi tạm tính đến ngày 1652013 là 3.197.000.000 đồng, Nếu đến hạn không trả toàn bộ nợ trên thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Công ty ĐKQ xác nhận công ty có ký vay Ngân hàng N, tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền của ông TVS và bà LTK. Thực hiện hợp đồng, công ty chỉ trả được một phần tiền lãi do tình hình tài chính công ty gặp khó khăn, nay xác nhận nợ gốc còn thiếu là 2.300.000.000 đồng và lãi phát sinh, nay công ty không còn khả năng thanh toán, xin Tòa giải quyết theo quy định pháp luật. Đối với việc bảo lãnh, phía người liên quan cho rằng do hợp đồng ủy quyền bị làm giả, công ty không liên quan vì không biết việc ông S đưa người khác mạo danh bà K đến phòng công chứng lập hợp đồng ủy quyền nên ông S phải chịu hoàn toàn trách nhiệm từ việc ủy quyền thế chấp tài sản cho công ty vay nợ ngân hàng. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là bà NTBĐ xác nhận ngày 832010 ông TVS đưa một người phụ nữ lên Phòng Công chứng số 1 TPHCM khai là vợ ông tên LTK kèm theo có CMND lập hợp đồng ủy quyền cho bà được quyền thế chấp căn nhà 162 VTT, TB để vay tiền ngân hàng, việc ủy quyền được công chứng hợp pháp. Sau đó, ngày 1632010, bà đã thế chấp tài sản trên tại Ngân hàng N để đảm bảo cho Công ty ĐKQ vay nợ là 2,3 tỷ đồng, hợp đồng thế chấp được công chứng tại Phòng công chứng số 7 TPHCM và đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên môi trường quận Tân Bình theo quy định. Đến giữa tháng 42010, Công chứng viên gọi bà lên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng ủy quyền ngày 832010, bà không đồng ý thì công chứng viên cho bà biết lý do vì ông S đưa người khác giả bà K lên làm ủy quyền, sau đó làm áp lực nên bà đồng ý ký hủy bỏ ủy quyền vào ngày 1442010. Ngoài ra, bà còn xác nhận khi ký hợp đồng ủy quyền bà thực hiện với tư cách là cá nhân nên bà không có trách nhiệm gì trong việc trả nợ thay ông S và bà K. Khi hợp đồng ủy quyền bị hủy bỏ bà không liên hệ với Ngân hàng vì bà nghĩ rằng đây là trách nhiệm của bên chủ tài sản vì chính ông S là người thực hiện hành vi ủy quyền và đưa người khác giả mạo vợ mình ký ủy quyền chứ bà và Công ty ĐKQ không có lỗi, do đó, không đồng ý cho rằng hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Sở dĩ ông S ủy quyền cho bà thế chấp tài sản bảo lãnh cho Công ty ĐKQ vay nợ ngân hàng là do ông S thiếu nợ chồng bà (đã chết ngày 2542011). Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là ông TVS trình bày: Ông là chồng bà LTK, xác nhận tài sản thế chấp để bị đơn vay vốn tại ngân hàng mặc dù ghi tên vợ chồng nhưng không phải là tài sản chung của vợ chồng, vì đây là tài sản riêng của bà K được gia đình cho riêng. Tuy nhiên, ông xác nhận thời điểm lập hợp đồng ủy quyền giả mạo cho đến nay ông chưa xác nhận bằng văn bản tài sản đó là tài sản riêng của bà K theo quy định pháp luật. Về việc thế chấp tài sản trên, bà K không hay biết vì ông cần tiền để làm công việc riêng nên có người giới thiệu cho ông gặp ông H và bà Đ, với điều kiện là phải có giấy tờ để thế chấp, vì không muốn cho vợ biết nên ông đã lén lấy giấy tờ nhà số 162 VTT Tân Bình đưa ông H và bà Đ làm giả CMND và đưa người khác giả là vợ ông để thực hiện việc ủy quyền thế chấp cho bà Đ. Sau đó, ông nhận thấy việc làm trên là phạm pháp nên yêu cầu ông H và bà Đ hủy bỏ ủy quyền và trả lại giấy tờ chủ quyền nhà cho ông nhưng họ không thực hiện vì đã cầm giấy tờ nhà thế chấp tại Ngân hàng N. Sau đó, cơ quan điều tra khởi tố vụ án làm giả giấy tờ ủy quyền nên ông đã bị bắt giam và bị phạt tù 8 tháng, nay đã chấp hành án xong. Vì vậy, ông không còn trách nhiệm dân sự liên quan đến hợp đồng ủy quyền giả nữa, đồng thời ông không trực tiếp vay tiền Ngân hàng nên không chấp nhận cho ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là bà LTK trình bày: Ngay từ đầu, hợp đồng ủy quyền cho bà Đ được thế chấp tài sản của bà K đã bị làm giả (bản án hình sự sơ thẩm đã xác nhận ông S làm giả) nên bà K không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT quận Tân Bình vì hợp đồng ủy quyền giữa ông S, bà K với bà Đ vô hiệu dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm pháp luật. Đồng thời, hợp đồng thế chấp vi phạm khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự vì bà Đ là đại diện theo pháp luật cũng là thành viên công ty, làm chủ sở hữu công ty là giao dịch với chính mình nên hợp đồng này vô hiệu toàn bộ. Do đó, yêu cầu Tòa án tuyên bố: Hợp đồng ủy quyền giữa ông TVS, bà LTK với bà Đ ngày 832010 theo chứng nhận của Phòng công chứng số 1 TPHCM là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 1632010 giữa Ngân hàng N và bà Đ để bảo lãnh vay vốn cho Công ty ĐKQ là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Buộc Ngân hàng N hoàn trả cho bà LTK bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản chính tờ khai lệ phí trước bạ cùng các bản chính giấy tờ kèm theo. Hướng xử lý: Tòa sơ thẩm lần 1 (TAND TPHCM): Vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. Tòa phúc thẩm lần 1 (Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TPHCM): Hủy một phần bản án sơ thẩm, giao cấp sơ thẩm giải quyết lại yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp vì cho rằng không thể thi hành án nếu vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. Tòa sơ thẩm lần 2 (TAND Q10): Tiếp tục vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp (như sơ thẩm lần 1). Tòa phúc thẩm lần 2 (TAND TPHCM): Vô hiệu toàn bộ hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp (theo quan điểm của Tòa phúc thẩm lần 1). Tòa giám đốc thẩm (TAND cấp cao tại TPHCM): Hủy toàn bộ bản án phúc thẩm lần 2, giao TAND TPHCM xét xử phúc thẩm lại vì cho rằng vẫn có thể thi hành án được nếu vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. Tòa phúc thẩm lần 3 (TAND TPHCM): Vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. 3. Tình huống pháp lý 3 (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 8742018KDTMPT ngày 2892018 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng N và Công ty H) Nguyên đơn: Ngân hàng N Bị đơn: Công ty cổ phần H Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông L, bà H Nguyên đơn trình bày: Ngày 0692012, Công ty cổ phần H ký Hợp đồng tín dụng vay của Ngân hàng N số tiền gốc là: 10.997.286.000 đồng; thời hạn rút vốn vay là 12 tháng, thời hạn vay cho từng lần nhận nợ là 09 tháng, nhằm mục đích bổ sung vốn lưu động của công ty. Để bảo đảm khoản vay này, Công ty H và bà H, ông L (do bà H đại diện theo Hợp đồng ủy quyền ngày 2492010 tại Văn phòng công chứng B) đã đồng ý thế chấp bất động sản là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tọa lạc tại đường PĐL, quận B (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 67912008GCN do UBND quận B cấp ngày 13102008) theo Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 0692012, công chứng tại Văn phòng công chứng S và đã đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận B ngày 0692012. Do Công ty H không thanh toán nợ gốc và lãi vay đúng hạn nên Ngân hàng N đã khởi kiện Công ty H và bên thế chấp, yêu cầu Tòa án buộc Công ty H phải thực hiện ngay việc trả nợ theo Hợp đồng tín dụng đã ký, số tiền nợ tạm tính đến ngày 18102017 là 17.011.254.418 đồng (Trong đó, nợ gốc : 10.766.487.770 đồng, nợ lãi : 6.244.766.648 đồng), tiền lãi tiếp tục phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký cho đến khi thanh toán hết khoản tiền nợ gốc. Trường hợp Công ty H không thanh toán đầy đủ và bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật và các tài sản khác thuộc sở hữu của công ty để trả toàn bộ số tiền nợ gốc và lãi vay cho Ngân hàng. Bị đơn trình bày: Xác nhận Công ty cổ phần H có vay của Ngân hàng N số tiền là 10.997.286.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng ngày 0692012, hiện còn nợ Ngân hàng số tiền tạm tính đến ngày 18102017 là 17.011.254.418 đồng. Hiện nay, Công ty H không có khả năng thanh toán nên đồng ý bán nhà để thanh toán số nợ trên trong thời gian sớm nhất. Do tình hình khó khăn lâu dài và công ty còn các khoản nợ khác, nên đề nghị Ngân hàng đồng ý cho trả vốn và giảm toàn bộ tiền lãi. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà H, trình bày: Bà xác nhận bà có ký Hợp đồng thế chấp tài sản nói trên. Bà mong phía ngân hàng tạo điều kiện để bà và ông L tự bán nhà và hỗ trợ bà, ông L trong thời gian tìm người mua nhà, cũng như khi khách hàng có yêu cầu về hồ sơ nhà đất. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, ông L, trình bày: Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 0692012 vô hiệu vì những căn cứ sau: 1. Vi phạm về thẩm quyền ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản: Người ký tên bên được bảo đảm trên Hợp đồng thế chấp là ông T, trong khi ông T chưa được Hội đồng quản trị bổ nhiệm chức danh Giám đốc. Những thành viên Hội đồng quản trị không biết gì về cuộc họp ngày 3082012 (Biên bản họp Hội đồng quản trị về việc đồng ý vay vốn kinh doanh tại Ngân hàng N). 2. Vi phạm nguyển tắc thẩm định tài sản thế chấp và quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo: Tại biên bản định giá tài sản bảo đảm, các bên xác định tài sản thế chấp là căn nhà cấp 2, kết cấu 3 tầng, sân thượng với tổng diện tích là 349,4m2 . Trong khi đó, hiện trạng căn nhà đã xây 5 tầng từ năm 2008 theo Giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 1182008 với tổng diện tích là 500m2. Ngân hàng không thực hiện đầy đủ và chi tiết các bước theo quy trình được quy định tại Điều 30 Luật giá 2012, dẫn tới sự khác biệt về số tầng và diện tích. Trong Hợp đồng thế chấp, Ngân hàng ghi không đúng tên tài sản thế chấp (ghi nhầm sang một địa chỉ khác). Như vậy là sai về đối tượng thế chấp. Cũng tại Hợp đồng thế chấp, bà H với tư cách bên thế chấp nhưng khi ký tên đóng đấu lại với tư cách của công ty và đóng dấu công ty. Như vậy là sai tư cách. 3. Hợp đồng tín dụng không ghi ngày, chỉ ghi tháng 9 năm 2012. Vậy tài sản thế chấp được bảo đảm cho khoản vay nào? Theo hợp đồng tín dụng ngày nào? 4. Hợp đồng tín dụng ghi tên bà H với tư cách Chủ tịch Hội đồng quản trị, nhưng ký tên và đóng dấu với tư cách Giám đốc. Như vậy, bà H cùng lúc tồn tại 2 chức danh tại Công ty cổ phần H là sai. 5. Hợp đồng thế chấp tài sản và Hợp đồng tín dụng ký ngày 0692012 thì Công ty cổ phần H vẫn sử dụng con dấu cũ đã hết hạn pháp lý sử dụng. Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 0692012 vô hiệu và yêu cầu Ngân hàng N trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên và các giấy tờ liên quan khác cho ông L. Nhận định và hướng xử lý của Tòa án: Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L xác nhận có ký Hợp đồng ủy quyền ngày 2492010 tại Văn phòng Công chứng B, trong đó có nội dung ủy quyền cho bà H thay mặt ông bảo lãnh thế chấp cho bên thứ ba phần sở hữu của ông trong quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ đường PĐL, quận B căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do UBND quận B cấp ngày 13102008 (Dưới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận 6791). Ông L cũng xác nhận trước khi ký hợp đồng ủy quyền nói trên, vào năm 2008, ông đã tiến hành phá dỡ căn nhà cũ (3 tầng) được ghi trong Giấy chứng nhận 6791 và xây dựng lại căn nhà mới hoàn toàn gồm 5 tầng theo Giấy phép xây dựng được cấp vào tháng 8 năm 2008 nhưng chưa làm thủ tục hoàn công và căn nhà mới này tồn tại từ thời điểm đó cho đến nay (được xác định theo Bản vẽ hiện trạng công trình trong Chứng thư thẩm định giá ngày 2592018 của Công ty CP Định giá T). Ông L giải thích việc ghi tài sản thế chấp trên đất theo Giấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo thực trạng là để tạo thuận lợi cho bà H thế chấp, bảo lãnh cho công ty H vay vốn của các ngân hàng. Bà H cũng thống nhất xác nhận biết rõ sự việc như lời trình bày nói trên của ông L. Đại diện nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm cũng xác nhận trước khi ký Hợp đồng thế chấp ngày 0692012, đại diện ngân hàng có đến thẩm định tài sản bảo đảm vào ngày 0592012 và cũng biết rõ tài sản trên đất được thế chấp tại địa chỉ đường PĐL, quận B là căn nhà mới xây 5 tầng, không phải là căn nhà 3 tầng được ghi trong Giấy chứng nhận 6791, nhưng do căn nhà mới xây này chưa được cấp giấy chứng nhận nên hồ sơ tín dụng và hợp đồng thế chấp vẫn phải ghi theo Giấy chứng nhận 6791 để được công chứng. Như vậy, thực tế khi ký hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp nói trên, các bên liên quan đều biết rõ tài sản thế chấp trên đất tại địa chỉ đường PĐL, quận B là căn nhà mới xây 5 tầng chưa được cấp giấy chứng nhận, không phải là tài sản gắn liền với đất được ghi trong Giấy chứng nhận 6791, nhưng vì nhu cầu vay vốn của Công ty H và quy định của pháp luật về việc công chứng hợp đồng, các bên vẫn ký hợp đồng với nội dung ghi nhận về tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo hiện trạng tài sản tại thời điểm ký hợp đồng. Các bên liên quan cũng xác nhận khi ký các hợp đồng ủy quyền và thế chấp nói trên, không có bên nào nhầm lẫn hoặc bị lừa dối về đối tượng tài sản thế chấp. Từ sự xác nhận nói trên của các bên liên quan, có đủ cơ sở để xác định việc ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 ghi trong Hợp đồng ủy quyền ngày 2492010 và Hợp đồng thế chấp ngày 0692012 là giao dịch giả tạo, không có thật (vì các bên đều biết đối tượng của hợp đồng không tồn tại tại thời điểm ký hợp đồng) nhằm che dấu giao dịch thật là việc thỏa thuận ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng tại thời điểm ký hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch giả tạo này bị vô hiệu, giao dịch thật bị che dấu là việc ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng vẫn có hiệu lực vì giao dịch thật này có đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2005; các quy định của pháp luật có liên quan đến hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (các điều 323 và 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; Khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005; các điều 9 và 10 Nghị định số 1632006NĐCP ngày 29122006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm) không buộc giao dịch này phải có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký mới có hiệu lực. Còn việc thế chấp quyền sử dụng đất tại địa chỉ nói trên thì đã được công chứng đúng với thực tế (tại Văn phòng Công chứng S) và được đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 0692012 (tại Văn phòng đăng ký quyền sử đất quận B), nên đã phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại các điều 10 và 11 Nghị định số 1632006NĐCP ngày 29122006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, không có căn cứ để cho rằng giao dịch này vô hiệu.
Trang 1MỘT SỐ TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG
THỰC TIỄN XÉT XỬ ÁN TÍN DỤNG TẠI TÒA ÁN
1 Tình huống pháp lý 1 (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 332/2016/KDTM-PT ngày 17/3/2016 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng B và Công ty Q):
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP B
Bị đơn: Công ty TNHH Q
Ngân hàng TMCP B cho Công ty TNHH Q vay số tiền 22 tỷ đồng, thời hạnvay là 96 tháng (đáo hạn ngày 22/01/2017) Mục đích vay vốn: Bổ sung vốnkinh doanh
Khoản vay nói trên được bảo đảm bởi các tài sản sau đây:
Quyền sử dụng 13.860 m2 đất thuê thuộc Lô B4, B5 Cụm công nghiệp –dân cư Nhị Xuân, huyện Hóc Môn và tài sản gắn liền với đất là công trình xâydựng nhà xưởng (tài sản hình thành trong tương lai) theo Hợp đồng thế chấp tàisản hình thành trong tương lai
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Q đã vi phạm nghĩa vụthanh toán tiền vốn và lãi nên Ngân hàng B yêu cầu Tòa án buộc Công ty Q phảitrả các khoản nợ nói trên và các khoản lãi phát sinh cho đến khi hết nợ; trườnghợp Công ty Q không trả nợ thì Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thihành án dân sự phát mãi các tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng
Công ty Q thống nhất với lời trình bày của ngân hàng về các hợp đồng tíndụng đã ký kết, xác nhận công ty còn nợ ngân hàng số tiền vốn là29.312.500.000 đồng và đồng ý trả nợ gốc cho ngân hàng nhưng xin thời hạn 12tháng Về tiền lãi, đề nghị ngân hàng xem xét giảm lãi cho công ty
Tuy nhiên, Công ty Q không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng đòi phátmãi tài sản gắn liền với đất của công ty vì đây là hợp đồng vô hiệu, Ngân hàngkhông thể yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất của công ty trong khi khôngthể phát mãi được quyền sử dụng đất (vì là đất thuê chưa có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất) và nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu
Hướng xử lý:
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 củaChính phủ về giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012), tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài
Trang 2sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch, trong đó baogồm cả tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữunhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đó mới được đăng kýtheo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 163/2006/NĐ-CP nói trên (đã được sửađổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP), đối với tài sản bảo đảm là tài sảnhình thành trong tương lai mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữunhưng bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tàisản khi đến hạn xử lý Trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai bị
xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứkết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền
sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tàisản bảo đảm
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP,trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền
sử dụng đất (hoặc việc thế chấp quyền sử dụng đất không có hiệu lực như trong
vụ án này) thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sảngắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận với các bên liênquan
Do đó, Ngân hàng B dựa vào các hợp đồng thế chấp tài sản hình thànhtrong tương lai đã ký giữa các bên (số 016/TC-2009 ngày 21/01/2009 và số0024/TC-2010 ngày 28/5/2010) để yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất nóitrên là có căn cứ, cần được chấp nhận Bản án sơ thẩm lấy lý do công trình nhàxưởng của Công ty Q (xây dựng trên đất thuê) chưa được cấp giấy chứng nhận
để không chấp nhận yêu cầu này của ngân hàng là không có cơ sở, cần được sửalại cho phù hợp
Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty Q chorằng Ngân hàng B không thể yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất của Công
ty Q do không thể phát mãi quyền sử dụng đất và nhà xưởng chưa có giấy chứngnhận quyền sở hữu là không có căn cứ pháp luật để chấp nhận
2 Tình huống pháp lý 2 (Trích Bản án KDTM sơ thẩm số 766/2013/KDTM-ST ngày 08/7/2013 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng N và Công ty ĐKQ, và các bản án, quyết định có liên quan):
Nguyên đơn: Ngân hàng N
Bị đơn: Công ty TNHH ĐKQ
Trang 3Theo đơn khởi kiện, ngày 16/3/2010, Ngân hàng N ký với Công ty ĐKQhợp đồng tín dụng theo đó NH đồng ý cho Cty ĐKQ vay số tiền là2.300.000.000 đồng Tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộcchủ quyền của ông TVS và bà LTK theo Hợp đồng thế chấp tài sản chứng nhậnngày 16/3/2010 tại Phòng Công chứng số 7 TPHCM Thực hiện hợp đồng này,
bị đơn đã được giải ngân qua 2 khế ước nhận nợ gồm khế ước ngày 17/3/2010 là1.500.000.000 đồng và khế ước ngày 18/3/2010 là 800.000.000 đồng Do ctykhông trả nợ khi đến hạn, NH khởi kiện yêu cầu công ty phải trả ngay số nợ gốccòn thiếu và tiền lãi tạm tính đến ngày 16/5/2013 là 3.197.000.000 đồng, Nếuđến hạn không trả toàn bộ nợ trên thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thuhồi nợ
Công ty ĐKQ xác nhận công ty có ký vay Ngân hàng N, tài sản thế chấp
là căn nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền của ông TVS và bà LTK.Thực hiện hợp đồng, công ty chỉ trả được một phần tiền lãi do tình hình tàichính công ty gặp khó khăn, nay xác nhận nợ gốc còn thiếu là 2.300.000.000đồng và lãi phát sinh, nay công ty không còn khả năng thanh toán, xin Tòa giảiquyết theo quy định pháp luật Đối với việc bảo lãnh, phía người liên quan chorằng do hợp đồng ủy quyền bị làm giả, công ty không liên quan vì không biếtviệc ông S đưa người khác mạo danh bà K đến phòng công chứng lập hợp đồng
ủy quyền nên ông S phải chịu hoàn toàn trách nhiệm từ việc ủy quyền thế chấptài sản cho công ty vay nợ ngân hàng
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là bà NTBĐ xác nhận ngày8/3/2010 ông TVS đưa một người phụ nữ lên Phòng Công chứng số 1 TPHCMkhai là vợ ông tên LTK kèm theo có CMND lập hợp đồng ủy quyền cho bà đượcquyền thế chấp căn nhà 162 VTT, TB để vay tiền ngân hàng, việc ủy quyền đượccông chứng hợp pháp Sau đó, ngày 16/3/2010, bà đã thế chấp tài sản trên tạiNgân hàng N để đảm bảo cho Công ty ĐKQ vay nợ là 2,3 tỷ đồng, hợp đồngthế chấp được công chứng tại Phòng công chứng số 7 TPHCM và đăng ký thếchấp tại Phòng Tài nguyên môi trường quận Tân Bình theo quy định
Đến giữa tháng 4/2010, Công chứng viên gọi bà lên yêu cầu hủy bỏ hợpđồng ủy quyền ngày 8/3/2010, bà không đồng ý thì công chứng viên cho bà biết
lý do vì ông S đưa người khác giả bà K lên làm ủy quyền, sau đó làm áp lực nên
bà đồng ý ký hủy bỏ ủy quyền vào ngày 14/4/2010 Ngoài ra, bà còn xác nhậnkhi ký hợp đồng ủy quyền bà thực hiện với tư cách là cá nhân nên bà không cótrách nhiệm gì trong việc trả nợ thay ông S và bà K Khi hợp đồng ủy quyền bịhủy bỏ bà không liên hệ với Ngân hàng vì bà nghĩ rằng đây là trách nhiệm củabên chủ tài sản vì chính ông S là người thực hiện hành vi ủy quyền và đưa ngườikhác giả mạo vợ mình ký ủy quyền chứ bà và Công ty ĐKQ không có lỗi, do đó,không đồng ý cho rằng hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp bị vô hiệu
Sở dĩ ông S ủy quyền cho bà thế chấp tài sản bảo lãnh cho Công ty ĐKQvay nợ ngân hàng là do ông S thiếu nợ chồng bà (đã chết ngày 25/4/2011)
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là ông TVS trình bày: Ông làchồng bà LTK, xác nhận tài sản thế chấp để bị đơn vay vốn tại ngân hàng mặc
dù ghi tên vợ chồng nhưng không phải là tài sản chung của vợ chồng, vì đây là
Trang 4tài sản riêng của bà K được gia đình cho riêng Tuy nhiên, ông xác nhận thờiđiểm lập hợp đồng ủy quyền giả mạo cho đến nay ông chưa xác nhận bằng vănbản tài sản đó là tài sản riêng của bà K theo quy định pháp luật
Về việc thế chấp tài sản trên, bà K không hay biết vì ông cần tiền để làmcông việc riêng nên có người giới thiệu cho ông gặp ông H và bà Đ, với điềukiện là phải có giấy tờ để thế chấp, vì không muốn cho vợ biết nên ông đã lénlấy giấy tờ nhà số 162 VTT Tân Bình đưa ông H và bà Đ làm giả CMND và đưangười khác giả là vợ ông để thực hiện việc ủy quyền thế chấp cho bà Đ Sau đó,ông nhận thấy việc làm trên là phạm pháp nên yêu cầu ông H và bà Đ hủy bỏ ủyquyền và trả lại giấy tờ chủ quyền nhà cho ông nhưng họ không thực hiện vì đãcầm giấy tờ nhà thế chấp tại Ngân hàng N
Sau đó, cơ quan điều tra khởi tố vụ án làm giả giấy tờ ủy quyền nên ông
đã bị bắt giam và bị phạt tù 8 tháng, nay đã chấp hành án xong Vì vậy, ôngkhông còn trách nhiệm dân sự liên quan đến hợp đồng ủy quyền giả nữa, đồngthời ông không trực tiếp vay tiền Ngân hàng nên không chấp nhận cho ngânhàng phát mãi tài sản thế chấp
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là bà LTK trình bày: Ngay từ đầu,hợp đồng ủy quyền cho bà Đ được thế chấp tài sản của bà K đã bị làm giả (bản
án hình sự sơ thẩm đã xác nhận ông S làm giả) nên bà K không chấp nhận yêucầu phát mãi tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT quận Tân Bình vì hợp đồng
ủy quyền giữa ông S, bà K với bà Đ vô hiệu dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu
do vi phạm pháp luật
Đồng thời, hợp đồng thế chấp vi phạm khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự
vì bà Đ là đại diện theo pháp luật cũng là thành viên công ty, làm chủ sở hữucông ty là giao dịch với chính mình nên hợp đồng này vô hiệu toàn bộ
Do đó, yêu cầu Tòa án tuyên bố:
- Hợp đồng ủy quyền giữa ông TVS, bà LTK với bà Đ ngày 8/3/2010 theochứng nhận của Phòng công chứng số 1 TPHCM là vô hiệu do vi phạm phápluật
- Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 16/3/2010 giữa Ngân hàng N và bà Đ đểbảo lãnh vay vốn cho Công ty ĐKQ là vô hiệu do vi phạm pháp luật
- Buộc Ngân hàng N hoàn trả cho bà LTK bản chính giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và bản chính tờ khai lệ phí trước bạ cùng các bản chính giấy
Trang 5- Tòa phúc thẩm lần 2 (TAND TPHCM): Vô hiệu toàn bộ hợp đồng ủyquyền và hợp đồng thế chấp (theo quan điểm của Tòa phúc thẩm lần 1).
- Tòa giám đốc thẩm (TAND cấp cao tại TPHCM): Hủy toàn bộ bản án
phúc thẩm lần 2, giao TAND TPHCM xét xử phúc thẩm lại vì cho rằng vẫn có thể thi hành án được nếu vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp.
- Tòa phúc thẩm lần 3 (TAND TPHCM): Vô hiệu một phần hợp đồng ủyquyền và hợp đồng thế chấp
3 Tình huống pháp lý 3 (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 874/2018/KDTM-PT ngày 28/9/2018 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng N và Công ty H)
Nguyên đơn: Ngân hàng N
Bị đơn:Công ty cổ phần H
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông L, bà H
- Nguyên đơn trình bày:
Ngày 06/9/2012, Công ty cổ phần H ký Hợp đồng tín dụng vay của Ngânhàng N số tiền gốc là: 10.997.286.000 đồng; thời hạn rút vốn vay là 12 tháng,thời hạn vay cho từng lần nhận nợ là 09 tháng, nhằm mục đích bổ sung vốn lưuđộng của công ty
Để bảo đảm khoản vay này, Công ty H và bà H, ông L (do bà H đại diệntheo Hợp đồng ủy quyền ngày 24/9/2010 tại Văn phòng công chứng B) đã đồng
ý thế chấp bất động sản là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tọa lạc tạiđường PĐL, quận B (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở số 6791/2008/GCN do UBND quận B cấp ngày 13/10/2008) theoHợp đồng thế chấp tài sản ngày 06/9/2012, công chứng tại Văn phòng côngchứng S và đã đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất quận B ngày 06/9/2012
Do Công ty H không thanh toán nợ gốc và lãi vay đúng hạn nên Ngân hàng
N đã khởi kiện Công ty H và bên thế chấp, yêu cầu Tòa án buộc Công ty H phảithực hiện ngay việc trả nợ theo Hợp đồng tín dụng đã ký, số tiền nợ tạm tính đếnngày 18/10/2017 là 17.011.254.418 đồng (Trong đó, nợ gốc : 10.766.487.770đồng, nợ lãi : 6.244.766.648 đồng), tiền lãi tiếp tục phát sinh theo hợp đồng tíndụng đã ký cho đến khi thanh toán hết khoản tiền nợ gốc
Trang 6Trường hợp Công ty H không thanh toán đầy đủ và bên thế chấp khôngthực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quyđịnh của pháp luật và các tài sản khác thuộc sở hữu của công ty để trả toàn bộ sốtiền nợ gốc và lãi vay cho Ngân hàng.
- Bị đơn trình bày:
Xác nhận Công ty cổ phần H có vay của Ngân hàng N số tiền là10.997.286.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng ngày 06/9/2012, hiện còn nợ Ngânhàng số tiền tạm tính đến ngày 18/10/2017 là 17.011.254.418 đồng Hiện nay,Công ty H không có khả năng thanh toán nên đồng ý bán nhà để thanh toán số
nợ trên trong thời gian sớm nhất Do tình hình khó khăn lâu dài và công ty còncác khoản nợ khác, nên đề nghị Ngân hàng đồng ý cho trả vốn và giảm toàn bộtiền lãi
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà H, trình bày:
Bà xác nhận bà có ký Hợp đồng thế chấp tài sản nói trên Bà mong phíangân hàng tạo điều kiện để bà và ông L tự bán nhà và hỗ trợ bà, ông L trong thờigian tìm người mua nhà, cũng như khi khách hàng có yêu cầu về hồ sơ nhà đất
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, ông L, trìnhbày:
Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 06/9/2012 vô hiệu vìnhững căn cứ sau:
1 Vi phạm về thẩm quyền ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản: Người ký tênbên được bảo đảm trên Hợp đồng thế chấp là ông T, trong khi ông T chưa đượcHội đồng quản trị bổ nhiệm chức danh Giám đốc Những thành viên Hội đồngquản trị không biết gì về cuộc họp ngày 30/8/2012 (Biên bản họp Hội đồng quảntrị về việc đồng ý vay vốn kinh doanh tại Ngân hàng N)
2 Vi phạm nguyển tắc thẩm định tài sản thế chấp và quy định về đăng kýgiao dịch đảm bảo: Tại biên bản định giá tài sản bảo đảm, các bên xác định tàisản thế chấp là căn nhà cấp 2, kết cấu 3 tầng, sân thượng với tổng diện tích là349,4m2 Trong khi đó, hiện trạng căn nhà đã xây 5 tầng từ năm 2008 theo Giấyphép xây dựng do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 11/8/2008 với tổng diệntích là 500m2 Ngân hàng không thực hiện đầy đủ và chi tiết các bước theo quytrình được quy định tại Điều 30 Luật giá 2012, dẫn tới sự khác biệt về số tầng vàdiện tích Trong Hợp đồng thế chấp, Ngân hàng ghi không đúng tên tài sản thếchấp (ghi nhầm sang một địa chỉ khác) Như vậy là sai về đối tượng thế chấp
Trang 7Cũng tại Hợp đồng thế chấp, bà H với tư cách bên thế chấp nhưng khi ký tênđóng đấu lại với tư cách của công ty và đóng dấu công ty Như vậy là sai tưcách.
3 Hợp đồng tín dụng không ghi ngày, chỉ ghi tháng 9 năm 2012 Vậy tàisản thế chấp được bảo đảm cho khoản vay nào? Theo hợp đồng tín dụng ngàynào?
4 Hợp đồng tín dụng ghi tên bà H với tư cách Chủ tịch Hội đồng quản trị,nhưng ký tên và đóng dấu với tư cách Giám đốc Như vậy, bà H cùng lúc tồn tại
2 chức danh tại Công ty cổ phần H là sai
5 Hợp đồng thế chấp tài sản và Hợp đồng tín dụng ký ngày 06/9/2012 thìCông ty cổ phần H vẫn sử dụng con dấu cũ đã hết hạn pháp lý sử dụng
Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 06/9/2012 vô hiệu vàyêu cầu Ngân hàng N trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở nói trên và các giấy tờ liên quan khác cho ông L
Nhận định và hướng xử lý của Tòa án:
Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L xác nhận có ký Hợp đồng ủy quyền ngày24/9/2010 tại Văn phòng Công chứng B, trong đó có nội dung ủy quyền cho bà
H thay mặt ông bảo lãnh thế chấp cho bên thứ ba phần sở hữu của ông trongquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ đường PĐL, quận B căn
cứ theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do UBNDquận B cấp ngày 13/10/2008 (Dưới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận 6791)
Ông L cũng xác nhận trước khi ký hợp đồng ủy quyền nói trên, vào năm
2008, ông đã tiến hành phá dỡ căn nhà cũ (3 tầng) được ghi trong Giấy chứngnhận 6791 và xây dựng lại căn nhà mới hoàn toàn gồm 5 tầng theo Giấy phépxây dựng được cấp vào tháng 8 năm 2008 nhưng chưa làm thủ tục hoàn công vàcăn nhà mới này tồn tại từ thời điểm đó cho đến nay (được xác định theo Bản vẽhiện trạng công trình trong Chứng thư thẩm định giá ngày 25/9/2018 của Công
ty CP Định giá T) Ông L giải thích việc ghi tài sản thế chấp trên đất theo Giấychứng nhận 6791 mà không ghi theo thực trạng là để tạo thuận lợi cho bà H thếchấp, bảo lãnh cho công ty H vay vốn của các ngân hàng
Bà H cũng thống nhất xác nhận biết rõ sự việc như lời trình bày nói trêncủa ông L
Đại diện nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm cũng xác nhận trước khi kýHợp đồng thế chấp ngày 06/9/2012, đại diện ngân hàng có đến thẩm định tài sản
Trang 8bảo đảm vào ngày 05/9/2012 và cũng biết rõ tài sản trên đất được thế chấp tạiđịa chỉ đường PĐL, quận B là căn nhà mới xây 5 tầng, không phải là căn nhà 3tầng được ghi trong Giấy chứng nhận 6791, nhưng do căn nhà mới xây này chưađược cấp giấy chứng nhận nên hồ sơ tín dụng và hợp đồng thế chấp vẫn phải ghitheo Giấy chứng nhận 6791 để được công chứng.
Như vậy, thực tế khi ký hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp nói trên,các bên liên quan đều biết rõ tài sản thế chấp trên đất tại địa chỉ đường PĐL,quận B là căn nhà mới xây 5 tầng chưa được cấp giấy chứng nhận, không phải làtài sản gắn liền với đất được ghi trong Giấy chứng nhận 6791, nhưng vì nhu cầuvay vốn của Công ty H và quy định của pháp luật về việc công chứng hợp đồng,các bên vẫn ký hợp đồng với nội dung ghi nhận về tài sản gắn liền với đất theoGiấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo hiện trạng tài sản tại thời điểm ký hợpđồng
Các bên liên quan cũng xác nhận khi ký các hợp đồng ủy quyền và thế chấpnói trên, không có bên nào nhầm lẫn hoặc bị lừa dối về đối tượng tài sản thếchấp
Từ sự xác nhận nói trên của các bên liên quan, có đủ cơ sở để xác định việc
ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 ghitrong Hợp đồng ủy quyền ngày 24/9/2010 và Hợp đồng thế chấp ngày 06/9/2012
là giao dịch giả tạo, không có thật (vì các bên đều biết đối tượng của hợp đồngkhông tồn tại tại thời điểm ký hợp đồng) nhằm che dấu giao dịch thật là việcthỏa thuận ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng tại thờiđiểm ký hợp đồng Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm
2005, giao dịch giả tạo này bị vô hiệu, giao dịch thật bị che dấu là việc ủy quyền
và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng vẫn có hiệu lực vì giao dịchthật này có đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm2005; các quy định của pháp luật có liên quan đến hình thức của hợp đồng thếchấp nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (các điều 323 và 343 Bộ luật Dân
sự năm 2005; Khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005; các điều 9 và 10 Nghịđịnh số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảođảm) không buộc giao dịch này phải có công chứng, chứng thực hoặc đăng kýmới có hiệu lực Còn việc thế chấp quyền sử dụng đất tại địa chỉ nói trên thì đãđược công chứng đúng với thực tế (tại Văn phòng Công chứng S) và được đăng
ký giao dịch bảo đảm ngày 06/9/2012 (tại Văn phòng đăng ký quyền sử đất quậnB), nên đã phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại các điều
10 và 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giaodịch bảo đảm, không có căn cứ để cho rằng giao dịch này vô hiệu
Trang 9Các sai sĩt trong nội dung Hợp đồng thế chấp ngày 06/9/2012 mà ơng L vàLuật sư bảo vệ quyền lợi cho ơng L nêu ra trong đơn kháng cáo cũng như tạiphiên tịa phúc thẩm như việc ghi sai về địa chỉ tài sản thế chấp (tại Điều 4.3.1),
về tên của Biên bản kiểm định ngày 05/9/2012 (Điều 3.1), về số thứ tự cáckhoản trong Điều 8 (Khoản 8.5 ghi trùng lắp), đĩng dấu Cơng ty H khơng đúngchỗ … chỉ là lỗi đánh máy, lỗi sử dụng con dấu, khơng phải là căn cứ để chorằng hợp đồng thế chấp bị vơ hiệu
Yêu cầu của ơng L về việc trưng cầu giám định chữ ký của các thành viênHội đồng quản trị Cơng ty cổ phần H trong Biên bản họp Hội đồng quản trị màcơng ty đưa vào hồ sơ làm thủ tục vay tiền ngân hàng thuộc phạm vi tranh chấpgiữa các thành viên cơng ty, đang được Tịa án nhân dân TPHCM giải quyếttrong một vụ án khác, khơng thuộc phạm vi giải quyết của vụ án này TheoQuyết định giải quyết khiếu nại ngày 19/6/2017 của Tịa án nhân dân cấp cao tạiTPHCM, các quan hệ pháp luật trong hai vụ án này độc lập với nhau Mặt khác,theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, trường hợp hợp đồng cĩ nghĩa
vụ được bảo đảm bị vơ hiệu mà các bên đã thực hiện một phần hoặc tồn bộ hợpđồng thì giao dịch bảo đảm khơng chấm dứt, trừ trường hợp cĩ thỏa thuận khác
Do đĩ, yêu cầu của nguyên đơn địi phát mãi tài sản thế chấp là quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ đường PĐL, quận B theo hiện trạngtài sản là cĩ căn cứ, phù hợp với quy định tại Điều 95 của Luật Các tổ chức tíndụng năm 2010 và các điều 351, 355 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Tịa án cấp
sơ thẩm chấp nhận yêu cầu này là cĩ cơ sở, đúng pháp luật Kháng cáo của ơng
L yêu cầu hủy bản án sơ thẩm vì cho rằng Hợp đồng thế chấp ngày 06/9/2012giữa các bên bị vơ hiệu là khơng cĩ căn cứ để được chấp nhận
MỘT SỐ VỤ ÁN TÍN DỤNG KHÁC
Vụ án 1:
Theo đơn khởi kiện, Ngân hàng A có cho Công ty cổphần C vay 49.000.000.000 đồng Mục đích vay: mua nhàlập trường tiểu học và bổ sung vốn kinh doanh
Nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng trướcthời hạn và yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền vốncòn nợ 46.700.000.000 đồng và lãi phát sinh từ hợpđồng tín dụng nói trên
Trang 10Tài sản đảm bảo là quyền thuê tài sản gắn liềnvới đất là 13 biệt thự cổ tại Đà Lạt, Lâm Đồng vàcăn nhà số A9 UVK, quận Bình thạnh, TP HCM do Công ty
C làm chủ sở hữu Hợp đồng thế chấp căn nhà sốA9 UVK đã được công chứng số tại Phòng công chứngsố 5 TPHCM chứng nhận ngày 07/9/2005 và được đăngký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm thông tin tàinguyên – môi trường và đăng ký nhà đất TPHCMngày 07/9/2005
Nếu quá thời hạn mà bị đơn không trả được nợ thìphát mãi các tài sản thế chấp nói trên để thu hồinợ cho ngân hàng
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: UBND tỉnhLâm Đồng xác nhận có ủy quyền cho Sở Tài chínhtỉnh Lâm Đồng ký Hợp đồng cho thuê biệt thự thuộcsở hữu Nhà nước với Công ty C Công ty C đã thanhtóan được 13.790.000.000đ tiền quyền thuê 13 biệt thựtrong thời hạn 5 năm từ ngày 17/11/2005 đến17/11/2010 Khi công ty C đem quyền thuê 13 biệt thưnói trên đi thế chấp ngân hàng để vay tiền khôngbáo cho UBND tỉnh biết Mặt khác, trong hợp đồngcũng không qui định là công ty C được quyền thế chấpquyền thuê 13 biệt thự để vay tiền UBND tỉnh LâmĐồng không đồng ý phát mãi quyền thuê13 biệt thựđể trả nợ cho ngân hàng
Toà án đã triệu tập hợp lệ bị đơn là Công ty Cđể hoà giải và xét xử nhưng Công ty C đều vắngmặt nên không lấy được lời khai
Vụ án 2 :
Ngày 25/9/2006, bà PTKL có ký 2 HĐTD vay củaNgân hàng K 700.000.000 đồng, thời hạn vay là 12tháng
Tài sản bảo đảm nợ vay là quyền sử dụng đấtvà tài sản gắn liền với đất tại 220/69H và 220/69KHHT, quận Bình Thạnh, TPHCM do bà NTB và ông NVLđứng tên và tự nguyện thế chấp
Trang 11Do các khoản nợ vay đã quá hạn mà bà L vẫnkhông thanh toán được nên Ngân hàng K đã nộp đơnkhởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà L phải thanh toánsố nợ gốc là 700.000.000 đồng và lãi phát sinh chođến ngày trả hết nợ gốc, đồng thời buộc bà B vàông L phải bàn giao tài sản bảo đảm để phát mãithu hồi nợ cho ngân hàng.
Bà PTKL xác nhận và đồng ý thanh toán cáckhoản nợ nói trên cho Ngân hàng K, chỉ xin giảm bớtphần lãi phạt quá hạn (chỉ tính theo lãi suất vay tronghạn cho đến ngày trả hết nợ vốn) và xin trả trongthời hạn 60 ngày kể từ ngày xét xử
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà B vàông L xác nhận có ký hợp đồng thế chấp tài sảnđể bảo đảm cho khoản nợ vay theo hợp đồng tín dụngsố nói trên và hiện nay đang cho bà H và ông T sửdụng căn nhà mà mình đã thế chấp cho ngân hàng vìbà B có vay của bà H 180.000.000 đồng và ông L cóvay của ông T 90.000.000 đồng
Bà B và ông L không đồng ý cho phát mãi tàisản bảo đảm là 2 căn nhà nói trên vì ông L và bà
B không có ký hợp đồng bảo lãnh mà chỉ ký hợp
đồng thế chấp là không đúng quy định và cả 2
người này đều không đọc hợp đồng trước khi ký (do tintưởng bà PTKL)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà H vàông T xác nhận đúng như bà B và ông L trình bày vàkhông có ý kiến hoặc yêu cầu gì trong vụ án này,đề nghị Tòa án xét xử theo quy định của pháp luật(Nếu có tranh chấp với bà B, ông L, sẽ khởi kiệnthành một vụ án khác)
Vụ án 3:
Căn cứ Hợp đồng tín dụng vay bắt buộc do khôngthanh toán được nợ tín dụng thư, Công ty HL còn nợNgân hàng N số nợ gốc là 483.678,97 USD; số nợ lãi
Trang 12tính đến ngày 30/4/2005 là 706.812,86 USD., tổng cộnglà 1.190.491,83 USD
Khoản nợ nói trên được bảo đảm bởi 3 bộ khungkho Zamil Steel (xây dựng trên đất đã thế chấp choNgân hàng C) theo Hợp đồng thế chấp đã được côngchứng và quyền sử dụng 7.150 m2 đất tại Phường 12
TP Vũng Tàu theo Hợp đồng thế chấp đã được đăngký tại Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Bà Rịa – VũngTàu
Do Công ty HL không thanh toán được nợ (dù đãcam kết và được ngân hàng tạo điều kiện nhiều lần)nên Ngân hàng N khởi kiện yêu cầu công ty phảithanh toán khoản nợ nói trên và yêu cầu phát mãitài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng
Đồng thời, căn cứ vào các hợp đồng tín dụng đãký với Ngân hàng C, Công ty HL còn nợ Ngân hàng Csố nợ vay là 24.592.731.316 đồng, số nợ bảo lãnh là10.466.222.920 đồng và nợ lãi là 109.675.648.138 đồng,tổng cộng là 144.734.602.374 đồng
Để bảo đảm nợ vay và bảo lãnh, Công ty HL đãthế chấp cho Ngân hàng C các tài sản gồm:
- Quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích 50.000
m2 (trên đó có 3 khung kho Zamil Steel đã thế chấp choNgân hàng N) tại thị trấn Dĩ An, huyện Thuận An, tỉnhSông Bé, nay thuộc Khu công nghiệp Sóng Thần, tỉnhBình Dương (theo các Giấy thế chấp tài sản đã đượccông chứng) ï
- Tài sản gắn liền trên đất: Cụm nhà kho A1,A2, A3(ngoại trừ 3 bộ khung kho đã được thế chấp cho Ngânhàng N) có tổng diện tích xây dựng là 27.360 m2 vàcác công trình phụ trợ (theo Giấy thế chấp tài sản đãđược công chứng)
- Phần xây dựng cụm nhà kho B1, B2 có diện tíchxây dựng 8.760 m2 tại Khu công nghiệp Sóng Thần,
Trang 13tỉnh Bình Dương (theo Giấy thế chấp tài sản đã đượccông chứng)
Do Công ty HL không thanh toán được nợ nên Ngânhàng C khởi kiện yêu cầu công ty phải thanh toánkhoản nợ nói trên và yêu cầu phát mãi tài sản thếchấp để thu hồi nợ cho ngân hàng
Công ty HL xác nhận số nợ gốc đúng như Ngânhàng N yêu cầu nhưng đề nghị được xem xét lại việctính lãi phát sinh do công ty gặp rất nhiều khó khănvề tài chính Đối với yêu cầu của Ngân hàng C thì 2bên chưa xác định được số dư nợ, đồng thời Công ty HLcũng không thỏa thuận được với 2 ngân hàng về tỷlệ giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp cho Ngânhàng C và giá trị tài sản gắn liền với đất là 3 khungkho Zamil Steel đã thế chấp cho Ngân hàng N Do đó,việc hòa giải không thành và Tòa án phải đưa vụ án
ra xét xử
Vụ án 4:
Ngày 30/12/2009, Ngân hàng P có cho Công ty cổphần AP vay nợ theo Hợp đồng tín dụng hạn mức vàKhế ước nhận nợ ký cùng ngày 30/12/2009 với sốtiền vay là 5.800.000.000 đồng, thời hạn vay đến ngày03/5/2010, lãi suất 13,2%/năm
Tài sản bảo đảm cho khoản nợ nói trên là quyềnsử dụng 1.854 m2 đất của ông TVA và bà NTH tọa lạctại huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (theoHợp đồng thế chấp ngày 05/02/2010 đã được côngchứng và đăng ký thế chấp) và 1.000 tấn thépthuộc quyền sơ hữu của Công ty AP (theo Hợp đồngcầm cố ngày 30/12/2009 đã được đăng ký giao dịchbảo đảm ngày 31/12/2009)
Lô thép cầm cố nói trên được giao cho Công tyTNHH Thương mại Dịch vụ bảo vệ NL quản lý theo Hợpđồng bảo quản, quản lý hàng hóa nhập khẩu đểcầm cố, thế chấp ký ngày 30/12/2009 giữa NH, Công