Luận văn thạc sĩ thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng,quảnlý...492.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quậnHàĐông...52 2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng

HÀ NỘI - 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận vănnàyđãđược cám ơn và các thôngtintrích dẫn trong luận vănnàyđều đã được chỉ rõnguồngốc

HàNội,ngày tháng năm2016

Tác giả

Phạm Quý Cường

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đạihọc Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc là ngườitrực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luậnvăn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môitrường quận Hà Đông, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông,UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã tạo mọiđiều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trongquá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngườithân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

MỤC LỤC

MỞĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆNCÁCQUYỀN SỬDỤNGĐẤT 5

1.1 Cơ sởlýluận 5

1.1.1 Kháiniệmvềđấtđai,vaitròcủađấtđaivớisựpháttriểnkinhtế,xãhội 5

1.1.2 Hệ thống pháp luậtđấtđai 5

1.1.3 Các quyền vềđất đai 6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trênthếgiới 9

1.2.1 Các nước pháttriển 9

1.2.2 Một số nước trongkhuvực 12

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ởViệtNam 18

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ởViệtNam 18

1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sửdụngđất 25

1.4 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất ởViệtNam 29

1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhânsửdụng 29

1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụngđất 30

1.4.3 Thị trường quyền sửdụngđất 31

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁCQUYỀNSỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀĐÔNG, THÀNH PHỐHÀNỘI 34

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quậnHàĐông 34

2.1.1 Điều kiệntựnhiên 34

2.1.2 Điều kiện kinh tế -xãhội 39

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quậnHàĐông 44

2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quậnHàĐông 44 2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 20104 7

2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng,quảnlý 49

2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quậnHàĐông 52

2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn quậnHàĐông 56

2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sửdụngđất 56

2.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sửdụngđất 67

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sửdụngđất 71

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sửdụngđất 76

2.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sửdụngđất 80

2.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiệncác quyền sửdụngđất 86

2.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quậnHà Đông, thành phốHàNội 88

CHƯƠNG3.ĐỂXUẤTMỘTSỐGIẢIPHÁPGÓPPHẦNNÂNGCAOQUYỀNCỦA NGƯỜISỬ DỤNG ĐẤTTRÊN ĐỊA BÀN QUẬNHÀĐÔNG,THÀNHPHỐHÀNỘI 91

3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật vềđấtđai 91

3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất92 3.3 Giảiphápvềnângcaođộingũcánbộ,côngchức,viênchứcvàcơsởvậtchất.94 3.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luậtđấtđai 95

KẾT LUẬN VÀKIẾNNGHỊ 96

DANH MỤC TÀI LIỆUTHAMKHẢO 99

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế giaiđoạn2010-2014 41

Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua cácnăm2010-2014 42

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quậnHàĐông 45

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sửdụngđất 47

quận Hà Đông giaiđoạn2010-2014 47

Bảng 2.5: Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng vàquảnlý 50

Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010-2014 56

Bảng2.7:TìnhhìnhchuyểnnhượngQSDĐcủa03phườnggiaiđoạn2010-2014 59

Bảng 2.8: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượngQSDđất 62

Bảng2.9:Kếtquảđiềutravềnguồnthôngtinchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất 63

Bảng 2.10: Tổng hợp địa điểm giao dịchchuyểnnhượng 64

Bảng 2.11: Tổng hợp thời gianthanhtoán 66

Bảng 2.12: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thứchợpđồng 66

Bảng 2.13: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010-2014 67

Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kếQSDđất 70

Bảng 2.15: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010-2014 72

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng choQSDđất 75

Bảng 2.17: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sửdụngđất 78

Bảng 2.18: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất củagiađình 79

Bảng 2.19: Tổng hợp quan hệ vớingườithuê 80

Bảng 2.20: Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010-2014 81

Bảng2.21:TổnghợpkếtquảđiềutraviệcthựchiệnquyềnthếchấpQSDđất 83

Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp,bảolãnh 85

Bảng 2.23: Tổng hợp lý dothếchấp 85

Bảng 2.24: Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụngđất 85

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phốHàNội 35

Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quậnHà Đông 58

Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế qua các năm của quậnHàĐông 68

Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kếQSDđất 70

Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quậnHàĐông 74

Hình 2.5: So sánh kết quả thế chấp qua các năm của quậnHàĐông 83

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đềtài

Đấtđaigắnvớisựtồntạivàpháttriểncủaconngười,củaxãhộiloàingười không chỉtheo ngh a duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển màtrênphươngdiệnkinhtế,đấtđailànơitạoracủacảivậtchất.Vìvậy,đấtđaicý n g h a

c ự c kquan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W Petty đã n i: lao động là cha,đất đai là m của mọi của cải

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tưliệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư,xây dựng và phát triển hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng

HiếnphápnướcCộnghoàxãhộichủnghaViệtNamnăm1992sửađổi,bổ

sungtheoNghịquyếtsố512001QH-10ngày25tháng12năm2001củaQuốchội

khoáXkhọpthứ10tạichươngI,điều5quyđịnh:Đ ấ t đaithuộcsởhữutoàndân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước c quyền địnhđoạtvềđấtđaivàđiềutiếtcácnguồnlợitừviệcsửdụngđất

Luật đất đai 2003 kh ng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđạidiệnchủsởhữut r ê n cơsởquántriệtchếđộsởhữutoàndânvềđấtđai.Quyền

sửdụngđấttừngbướcđượcmởrộngtừ5quyền:chuyểnđổi,chuyểnnhượng,cho

thuê,thừakế,thếchấpquyềnsửdụngđất(theoLuậtđấtđai1993)thành9quyền:

chuyểnđổi,chuyểnnhượng,chothuê,chothuêlại,tặngcho,thừakế,thếchấp,bảo

lãnh,gpvốnbằngquyềnsửdụngđất.LuậtĐấtđai2013tiếptụckhngđịnhđảm bảo cácquyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đ hộ gia đình, cá nhân được thựchiện 8quyền

Trong quátrìnhtổ chức thi hành Luật đấtđai,việc thực hiện các quyền sử dụngđất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều những vấn đề bất cập cần tiếp tục giảiquyết Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đấtnhằm đánh giá,đẩymạnhcôngtác quản lý và thực hiện các quyền của người sửdụngđất

Quận Hà đông c toạ độ địa lý20o59'v độ Bắc, 105o45'kinh Đông, nằm dọc

2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km vềphía Tây, cdiệntích tự nhiên4.963,95ha Gồm 17 đơn vị hành chính phường,cranhgiới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phíaNamgiáp huyệnThanh Oai, phía Đông giáp huyện Thanh Trì, phíaTâygiáp huyện Hoài Đức,huyệnQuốcOai Quận c vị tríđịalý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên c điều kiệnthuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế Là địa bàn mở rộngảnh hưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội Đồng thờichịutácđộng văn h a, khoa học -kthuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trungtâm thủ đô Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướngvềTây-Tây Namthủ đô Hà Nội kết nối với vùngTâyBắc và các tỉnh phía Nam.Trong những năm gần đây, quận Hà Đông c tốc độ đô thị h a cao, nhiều dự án đượctriển khai và đi vào sử dụng, do việc đô thị h a dẫn đến giá đất trên thị trường tăngcao và diễn biến phức tạp Mặt khác, do phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thực hiệncác quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng Hàng năm, trung bình trênđịabànquận Hà Đông c khoảng: 3.417 trường hợp chuyển nhượng, 267 trường hợp thừa

kế, 981 trường hợp tặng cho, 3840 trường hợp thế chấp thực hiện thủ tục đăng kýbiến động trên địa bàn.Tuynhiên,ngoài các trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng kýbiến động theoquyđịnh cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng kýbiến động theoquyđịnh Để phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quậnhiện nay, c cái nhìn chính xác và mang tínhthựctế và đề ra giải pháp nhằm đảm bảo

thực hiệncácquyền về sử dụng đất trên địa bàn quận tôi chọn đề tài:“Thực trạng

và giải pháp thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn2010-2014”.

2 Mục tiêu nghiêncứu

Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảmbảo thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiêncứu

- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố HàNội

- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 đồng thời rút ra được những tồntại cần giảiquyết

- Đề xuất một số giải pháp g p phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và công tác quản lý đất đai trên địa bànquận Hà Đông hiệuquả

4 Phạm vụ nghiêncứu

Đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụngđất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014

5 Phương pháp nghiêncứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:Thu tập thông tin, số liệu,

tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đếnviệc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố HàNội

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:Phương pháp này được sử

dụng để điều tra về tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tình hình chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp từ các cơ quan quản lý Nhànước

Phương pháp điều tra theo phiếu:Trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm

thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra:

Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch cácQSDĐ

Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân

đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ

Cáchchọnmẫuđiểmđiềutra:Cácmẫucđ i ề u kiệntươngtựnhauđượclựa chọn theophương pháp ngẫunhiên.

- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu:Trên cơ sở các số

liệu, tài liệu thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợptheo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lậpthành bảng bằng phần mềmExcel

- Phươngpháp chuyên gia:Sửdụngýkiếncủa cácchuyên gia, những nhà

quảnlýckinhnghiệmvềvấnđềliênquanđếnviệc thực hiện các quyềnsửdụngđất

Đất đaithườngxuyên chịu tác động của ngoại cảnh Trongđ,sựtác động củaconngườicảnh hưởngmangtính quyết định đếnđộphì của đất, đến hiệu quảsửdụngđất.Quảnlýphânbổhợplýtàinguyênđấtlàmộttrongnhữngbiệnphápmangtínhhiệu quả caotrong việc phát triểnkinh tế xãhội Kết hợp hiệu quả giữa khaithácvà sửdụng đất vớibảovệđấtvà hệsinh thái chungstạora sựphát triểnổnđịnh,lâudài.

Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lựclớnlêncác nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai Vì vậy, để khai thác sử dụngđất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủcác thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện

tự nhiên xã hội và nhânvăn

1.1.2 ệth n pháp u t đấtđai

Hệ thống pháp luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thốngdựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệthống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nướcthuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và

các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắcu(Nhánh Đức),Liên Xô và Đôngucũ ( Nhánh xã hội chủ ngh a) Tuy nhiên, Luật bất động sản củaĐức,c,Mkhông mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang Vì vậy,LuậtMđược hiểu theo ngh a chung và nguồn gốc chung của Luật không nhất thiếtdẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản[3].

Hình thức văn bản pháp luật về đất đai

Khungpháplývềđấtđaiđượcquyđịnhtrongcácloạivănbảnphápluậtnhưsau:HiếnPháp;

Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013)

Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai

Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:

- Các quyền về đấtđai;

- Phạm vi giao dịch đấtđai;

- Quản lý nhà nước về đấtđai;

- Các ngh a vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đấtđai;

- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai3]

1.1.3 ácqu ền về đấtđai

1 1 3 1 uyền s h u

a hái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sảncủachủ sở hữu theo quyđịnh của pháp luật 1 9 ]

báchình thứcsh u về đất đai bất động sản g m:

- Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhànước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộngđồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cánhân)

cuyền của chủshu đất đai bất động sản:Chủ sở hữucquyền thực hiện bất

cứhoạtđộngnàomàkhôngtráiquyđịnhphápluật,khôngxâmphạmquyềnlợivàlợi

ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyểnnhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.

d)á c lậpquyềncủachủsh uđấtđaib ấ t độngsản:Quyềnsởhữuđấtđai,bất

độngsảnđượcxáclậpkhimộtphápnhântạođượcmộtbấtđộngsảnmớiđểsử

dụnghợpphápdomuabán,chuyểnnhượng,cho,tặng,thừakếhoặctheophán quyết của tòaán

e hấm dứt quyềnsh u đất đai, bất động sản:Quyền sở hữu đất đai, bất động sản

chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất độngsản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nướccthẩm quyền hoặctheophánquyết của Tòa án[3]

1.1 3 2 uyềnsh u toàn dân về đất đai

Sởhữuđấtđaicthểđượcbiểuhiệnởnhiềuhìnhthứckhácnhaunhưngsuy

chocùngtrongmọixãhội,mọihìnhtháikinhtế-xãhộicn h ànước,sởhữuđất

đaicũngchỉtồntạiởhaichếđộsởhữucơbảnlàsởhữutưvàsởhữucông.Cũng

cthểtrongmộtchếđộxãhội,mộtquốcgiachỉtồntạimộtchếđộsởhữuhoặclà

chếđộsởhữucônghoặclàchếđộsởhữutưnhânvềđấtđai,cũngcthểđanxencả hai chế độ sở hữu đ

V iệt Nam , c hế độ sở hữu v ề đ ất đ ai c ũn g được hình th àn h

th eo nhữngtiếntrìnhlịchsửnhấtđịnh,mangdấuấnvàchịusựchiphốicủanhững xãhộinhấtđịnhtronglịnhsử.Chếđộsởhữucôngvềđấtđaiở

hìnhtháikinhtế-ViệtNamđãđượcxáclậptừthờiphongkiếnởcáchìnhthứcvàmứcđộkhácnhau Tuy nhiên, quyền

sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được kh ng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 và sau đđược tiếp tục kh ng định và củng cố trong Hiếp pháp năm 1992[2]

Điều 17 Hiến pháp 1992 [14 kh ng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồnnước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùngtrờimàpháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước thốngnhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp1992)

Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế h a chính sách đất đai của Đảng và cụ thể

h a các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật đất đai 1993 quy định các nguyêntắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhấtquản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiếtkiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15].

Luật đất đai 2003 18 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai(Điều 5), Quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6), Nhà nước thực hiện quyền đạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai(Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thựchiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo chođấtđaiđược sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhànước cũng như của người sửdụng

1.1.3.3 uyền sử dụng đất

Nhànướclàngườiđạidiệnchonhândânthựchiệnquyềnsởhữutoàndânvề đất đai Nhà nước cquyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quyđịnh của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đ , cũng không được hiểu rằng Nhà nước c quyền sởhữu về đất đai màchỉlàđạidiệnchotoàndânthựchiệnquyềnsởhữuđt r ê n thựctế

Quyềnsửdụngđấtlàmột kháiniệmctínhsángtạo đặcbiệtcủa các nhà lậpphápViệt Nam Trong điều kiệnđất đai thuộcquyềnsở hữutoàndân và không thểphânchiathìlàmthếnàođể người dân thực hiện đượcquyềncủamình.Để ngườidâncthểkhaithác,sử dụngđấtđai chiệuquả, đáp ứngđượcnhu cầu củasản xuấtvàđờisốngmàlạikhônglàmmấtđiýnghatốicao của tính toàndân, khôngmấtđi vai tròquảnlý với tư cáchđạidiệnchủsởhữu của Nhànước Khái niệmquyềnsử dụngđấtcủangười sửdụngđấtchínhlàsự sáng tạopháp luật,giảiquyếtđượcmâu thuẫnnitrênvà làm hài hoàđượccáclợiíchcủaquốc gia,Nhànướcvàmỗi ngườidân20].NộidungQSDĐ của người sửdụngđấtbao gồm cácquyền năng luật định: quyền chiếmhữu (thể hiệnởquyềnđượccấpGCNQSDĐ, quyềnđược phápluậtbảovệkhi bịngườikhác xâmphạm); quyềnsử

củađấtvàđượchưởngthànhquảlaođộng,kếtquảđầutưtrênđấtđượcgiao)vàmộtsốquyền

nộidungQSDĐ được thể hiệnc khác nhautùythuộcvàongườisửdụnglà ai,sửdụngloạiđấtgìvàđượcNhànướcgiaođấthaychothuêđất?

kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụngđất.

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thếgiới

Ngày nay trên thế giới c 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu

và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn)

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộngđồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữutưnhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuycmộtsốđặcđiểmriêngsovớinhữnghànghatưliệutiêudùnghoặctưliệusảnxuấtkhác

Trong đ tài sản thuộc sở hữu cộng đồng c thể là các công trình văn h a,tínngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như M , Đức, Pháp,Nga,Nhật,Ý…chọnhìnhthứcđahìnhthứcsởhữutrongquảnlýđấtđai

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danhngh a, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữhoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thờihạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm

1 2 1 1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân vềđất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tạitrên rất nhiều l nh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt độnggiám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệthống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

HệthốngphápluậtvềđấtđaicủaThụyĐiểngồmcr ấ t nhiềucácđạoluật,

luật,pháplệnhphụcvụchocáchoạtđộngđođạcđịachínhvàquảnlýđấtđai.Cáchoạtđộngcụthểnhưhoạtđộngđịachính,quyhoạchsửdụngđất,đăngkýđấtđai, bất động sản và việc xây dựngngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá.Dướiđâylàmộtsốđiểmnổibậtcủaphápluật,chínhsáchđấtđaicủaThụyĐiển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiệnchuyểnnhượngđấtđai:Toàánthựchiệnđăngkýquyềnsởhữukhicc á c chuyển nhượng đấtđai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3thángsaukhimua.Bênmuanộphợpđồngchuyểnnhượngđểxinđăngký.Toàán

dụngchomộtcamkếtthếchấpthựcthếđượcthựchiệnsaukhiđăngký.Vănbản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ c ở Thụy Điển (2) Văn bản xácnhậnđủđiềukiệnthếchấpđượcgửichobênchovay.Khithựchiệnbước(1),toà

ánkhôngkiểmtra,xácminhcácyêucầuđốivớithếchấp.Yêucầuđốivớithếchấp

C ơ quanthihànhphápluật(EnforcementService).Nếuyêucầukhôngđượcchấp thuận, tài sản

s được bán đấu giá và bên cho thế chấp s được thanh toán khoảntiềnđãchothếchấp.Thủtụcnàyđượctiếnhànhkhánhanhchng.Vụviệcsđ ư ợ c

Vềquyềnlợivànghavụ,luậtphápÔxtrâyliathừanhậnquyềnsởhữutuyệtđối,

khôngbắt buộc phải sửdụng đất.Chủsởhữu cquyền chuyển nhượng,thếchấp,chothuêhoặc chuyển quyền theodichúc màkhôngcsựtribuộchoặc ngăn trở nào

Nhànướccq u y ề n trưngdụngđấtđểxâydựnghoặcthiếtlậpcáccôngtrình

côngcộngphụcvụquốckếdânsinh(Điều10,Sắclệnhvềđấtđai1902)nhưngchủ

sởhữuđượcNhànướcbồithường.Việcsửdụngđấtphảituântheoquyhoạchvà

phânvùngvàđấtphảiđượcđăngkíchủsởhữu,khichuyểnnhượngphảinộpphí trước bạ vàđăng kí tại cơ quan c thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) [9],[23]

1 2 1 3 ộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đốivới l nh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kếtvới chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lýbảo đảm cho quá trình chuyểnđổi

Đức, quyền c nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.Theođ,đấtvànhàkhông táchrời, nhà đất được mua-bántheonguyêntắc củathịtrường

Hiến phápCộng hòa LiênbangĐức(ĐiềuXIV)quyđịnhquyềnsởhữu đất đaivàquyềnthừakế xâydựngđượcNhànướcbảođảm,tuynhiên,chủ sở hữu cngha vụsửdụngkhôngđingược với lợi íchtoànxãhội.Kháiniệm về sở hữuđấtđaivànhàởĐức làthốngnhấtvớingoạilệ là: thứnhất, quyềnthừa kếxâydựng–vớiquyềnnàyngườiđượchưởngquyềnthừa kếxâydựng c thểxâydựng vàsửdụng trên mảnhđấtcủachủ khác–Bêngiaoquyềnthừa kếxâydựng theohợpđồngđược phépchomộtthờihạn tốiđalà 99 năm.Ngườimua quyềncnghavụphảitrảhàngnăm cho chủ đấtkhoảntiềnbằng6-7% giá trịcủamảnh đất Quyềnthừakế xâydựngđượcthếchấpvàhếthạn hợp đồng thì chủ

ngườimuacănhộtrong mộttòa nhà thìđược quyềnsởhữucăn hộvà mộtphầnđấttrongkhuôn viêntòa nhà Phầnđấtnàyđượcquyđịnhtheotỷlệ phụthuộcvào diện tíchvàvịtríkhông giancủa căn hộtrongtòa nhà6]

1.2.2 Mộtsnước tron khuvực

1.2.2.1 TháiLan

Theobáo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đấtđaicủamộtsốnướctrongkhuvựcvàtrênthếgiớiHoàngHuyBiều(2000)chobiết:

vàsởhữutưnhân.Cácchủsởhữu,sửdụngđấtđượccấpgiấychứngnhậnvềđất đai TháiLan c nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loạigiấychứngnhậncq u i địnhriêngnhằmhạnchếmộtsốquyềnvềđấtđaiđốivớichủsở hữu, sử dụngđất, cụthể:

+GiấychứngnhậnloạiNS3K:Đượccấpchothửađấtkhiranhgiớithửađất

đđ ư ợ c xácđịnhtrênbảnđồđượcthànhlậptừbảnđồảnhchưanắn.Loạigiấynày c quyền chuyểnnhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án c quyềnhuỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấychứngnhậnNS3KđượccấptừloạigiấyNS2thìtrongvòng10nămhạnchếviệc

đấtmàUỷbanCấpđấtQuốcgiathôngbáolàKhuvựcĐịachính.Loạigiấynàyc quyền thừa kế,

không c quyền chuyển nhượng trừ phi c dấu"Được sử dụng".Có

thểchuyểnthànhgiấychứngnhậnquyềnsửdụngNS3Ksaukhicấpítnhất3quí, hoặc chuyểnthành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá10năm

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúclợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyểnnhượng, chỉ c thể được thừakế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thôngqua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy nàykhông chuyển nhượngđược

- GiấychứngnhậnSPK-01:DoVănphòngCảicáchĐấtđaiNôngnghiệpcấp

dựatheoLuậtCảicáchđấtNôngnghiệpnăm1975chovùngđấtLâmnghiệpbịthoáihoá.Cácthửa đất này không được phép chianhỏ,không được chuyển nhượng chỉ được thừa

kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dâncgiấy 01thuộcvùngđấtdựtrữcholâmnghiệpđượcđổithànhgiấyNS4

chứngnhậnSPK Đất chưa c giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhânnhưngchưacấpđượcgiấychứngnhậnNS4hoặcNS3hoặcNS3K2]

1.2.2.2 Trungu ố c

Trong bài báo khoa học Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thịtrường bất động sản ở Trung Quốc Lưu Quốc Thái (2006) cho biết:

TheoĐiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoàNhândân TrungHoa,đất đai ởTrung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)hoặcsở hữu tập thể (đối vớiđất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý củachính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ởTrung Quốc đều dưới sự làm chủ của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù khôngthừanhậntưhữuđấtđainhưngtheoĐiều2củaHiếnphápđượcsửađổinăm1988,QSDĐ

đượcphépchuyểnnhượngtạiTrungQuốc.Trongđiềukiệnnày,QSDĐđãđượctách

rờikhỏiquyền sở hữu đấtđai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc c thể chia làm hai loại: QSDĐ được cấp

và QSDĐ được giao QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được ápdụngchocácdoanhnghiệpnhànước.Nhànướccấpđấtchocácdoanhnghiệpnhànước không thu tiềnhoặc thu rất ít và cthể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợpnày,QSDĐkhôngthểchuyểnnhượng,chothuêhaythếchấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ởTrungQuốcđã làm xuất hiệnhìnhthức QSDĐ giao Các doanhnghiệp,người sử dụngđất được phépmuaQSDĐgiaođối vớimộtthửa đất nhấtđịnhnàođtừ Nhà nước vớimộtkhoảngthờigiansửdụngcụthể(thôngthườngtừ40-70nămtuthuộcvàomụcđíchsử

dụng) Việc mua bán nàycthể được thực hiện thông quathoảthuận, đấuthầuhoặcđấugiá.Khi đãcđược QSDĐ người sửdụngđấtcthể thựchiệngiaodịchđất đai qua cáchình thứcsau:

Nhưvậy,các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêutrênc điểm giốngvớiđiềukiệnchuyểnnhượngQSDĐtheophápluậtViệtNamởhaiđiềukiệnđầu.Về

điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy địnhcủa pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyềncủa người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai.

Về thủ tục: Theo phápluậtTrung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐkhông nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từngàykýhợpđồng,ngườinhậnchuyểnnhượngQSDĐphảiđăngkýQSDĐtạiPhòngquảnlýNhànướcvềđấtđai,kèmvớiviệcnộpphíchuyểnnhượngtươngứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyểnnhượng Không cquy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyểnnhượng này, mà n do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượngthoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng thấp mộtcách đáng nghingờ, chính quyền địa phương c thể c quyền ưu tiên mua QSDĐ

Quyđịnhnàynhằmtránhnhữngtiêucực,giandốitrongchuyểnnhượngQSDĐ

ho thuê QSDĐ:

Ngườisửdụng đấtcthể cho thuê QSDĐđểnhận tiềnchothuê Giao dịchnàyphảiđượcthựchiệnthôngquahợpđồng Hai bên trong giaodịchphảiđếncơquanquảnlýnhànướcvề đất đaiđểđăngkýviệcchothuê trongthời hạn 20ngàysau khi hợp đồngchiệulực.Nội dungchínhcủa hợpđồnglà bênthuê phảisửdụngđấtđúng theo thờihạn, điềukiệnmàbên chothuêđãcamkếttrướcđây đểc được QSDĐ

Thế chấp QSDĐ:

NgườisửdụngđấtcthểthếchấpQSDĐthôngquagiấychứngnhậnQSDĐ

tạicáctổchứctíndụngởđịaphươngđểvayvốn.Giaodịchthếchấpphảiđượcthựchiệnthôngquahợpđồnggiữangườisửdụngđấtvàchủthểchovay.Nếuđếnhạn

thanhtoánmàngườithếchấpkhôngtrảđượcnợ,bênchovayct h ể phảiđăngký

quyềnsửdụngvớitưcáchlàngườisửdụngđấtmới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từcác tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn kh khăn, bởi họ thường được coi lànguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền củaTrungQuốc[22]

Ủybannàyquảnlýhơn880.000cănhộ,trongđh ơ n 90%thuộcsởhữucánhân

Chương trình nhà ở của Singapore c được thành công trên là nhờ kết hợpnhiềuyếutố.Quyhoạchcáckhuchungcưđượcthiếtkếhợplýngaytừđầunhằm mang lại trítưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tíchmỗicănhộcũngkhácnhiềusovớicáchđây40năm,trướckiangườidânchỉcần

nhữngcănhộcdiệntích35m2,naytốithiểuphải60m2với2-3phòngngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dựđịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán nhữngcăn hộ đ.Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sảnnàođđể họ gắn b,chăm lonvà cho cả đất nước Để dân chúngcthể mua được nhà,Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họcthể trích dưới 20% thunhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Qu nhà ở Trung ương (một dạng của qubảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấpsthấp hơn giáthịtrường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vìSingaporemangđặctínhđavănhavớinhiềudântộccùngchungsống.Đồngthời, mỗi khu nông thônlại c bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân c nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bốms được ưutiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sangnhững năm 90,Chínhphủcchương trìnhđổimớikhu cănhộcũ để ntiếptụchấp dẫnvàngười dân khôngdichuyển sangcác khumới.Ngoài ra,Chínhphủ

c hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen k Những hộ nào sống ở căn hộ đ 40 năm c thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấpdẫn hơn, những gia đình trẻ chưa c điều kiện c thể ở khu căn hộ cũ.

Nhằmthu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,Singapore thực hiện chính sách công ty h a các cơ quan trực thuộc Ủy ban Pháttriển nhà như xây dựng, thiết kế…và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng làSubana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trườngmột cách mạnhmhơn [26]

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở ViệtNam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển qu ền sử dụn đất ở ViệtN a m

1 3 1 1 Thời kỳ trước đổi mới (1986

- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đ c quy định

về quyền sở hữu ruộngđất

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đaicủa Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộnghòa

1 3 1 2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến

naya Giai đoạn 1986-1993

Ngày 29 12 1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điềuchỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế h a đường lối,chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)khngđịnhđấtđaithuộcsởhữutoàndândoNhànướcthốngnhấtquảnlý.Luậtđất

đaiđượcbanhànhđúngvàothờikđ ấ t nướctabướcvàogiaiđoạnđổimớivềkinh tế, đặc biệtthờiknày c nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ củaLuậtđấtđainăm1988là:Nhànướcgiaođấtkhôngthutiềnsửdụngđấtđốivớimọiloại đất, người đượcgiao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không cquyềnchuyểnQSDĐđaidướimọihìnhthứckhácnhau.Luậtquyđịnh:N g h i ê m c ấ m

m u a , b á n , l ấ n c h i ế m đ ấ t đ a i , p h á t c a n h t h u t ô d ư ớ i

m ọ i h ì n h t h ứ c , n h ậ n đ ấ t đ ư ợ c g i a o m à k h ô n g s ử

d ụ n g , s ử d ụ n g k h ô n g đ ú n g m ụ c đ í c h , t ự t i ệ n s ử

d ụ n g đất nông nghiệp, đất c rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai1 3 ]

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002) [10 : Sau 4 năm thi hành Luật đất đai năm

1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đ là người sử dụng đất thực sựkhông c quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyểnnhượng Họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vàohoặcrahợptácxã,tậpđoànsảnxuấtnôngnghiệp,lâmnghiệp;khihợptácxã,tập

Luậtđất đai năm 1993 đượcQuốchộithôngquangày14/07/1993vàchiệu

mộtsốquyềncủa người sử dụngđất.Cụ thểLuậtchophépngười sửdụngđượcthựchiện5quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,chothuê,thừa kế, thếchấpQSDĐ.Nhưvậy, luậtđưaranhữngquyđịnhtheo xuhướngngày càng mởrộngquyềncủangườisửdụng,cho họ địnhđoạt hạnchế QSDĐ củamình Ngha

làchuyểnQSDĐphảituântheođiềukiện,nộidung,hìnhthứcdoBộluậtdânsựvàphápluậtvềđấtđaiquyđịnh.

mớitrảtiềnthuêđấthàngnămthìchỉđượcchuyểnnhượng,thếchấptàisảnthuộc sở hữu củamình gắn liền với QSDĐ1 6 ]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nhưLuật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì LuậtĐất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chuơng trình xây dựngLuật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất đailại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29 6 2001 Quốc hội kh a X,

k họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 17];Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ nhưsau:

- Cho phép người sửdụngđất được chuyểnmụcđích sử dụng đấtnôngnghiệp,đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồngvậtnuôiđối với đất sử dụng vào mụcđíchnôngnghiệp,đất lâm nghiệp, đấtlàmmuối,đấtnuôitrồngthủysảnnhưngcũngphảicăncứvàoquyhoạch,kếhoạchsửdụngđất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân c quyền thế chấp giá trị QSDĐtheoquyđịnhcủaphápluậtcũngđượcbảolãnhbằnggiátrịQSDĐ,tàisảnthuộcsở hữu của mình gắn liềnvới đất đ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt độngtại Việt Nam Ngh a là người sửdụngđấtcũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng

c vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàngnướcngoàihoạtđộngtạiViệtNam,tổchứctíndụng100%vốnnướcngoài

c Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trongthờikđẩymạnhcôngnghiệphóa–hiệnđạiha,tìnhhìnhquảnlývà

sửdụngđấtsau3nămthựchiệnLuậtđấtđaisửađổi2001đãchothấycònbộclộ

nhữngthiếust,yếukém.Vìvậy,việctiếptụcsửađổiLuậtđấtđai1993(Luậtsửa đổi bổ sung

1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ nhữngvướngmắctrongcôngtácquảnlý,sửdụngđất,đảmbảotínhổnđịnhcủaphápluật, đồng thời thể chế h akịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng vềđất đai trong thờikmới Luật đất đai

20 03 đ ã được Qu ốc hội nước Cộ ng h òa xã hội chủ ngh a ViệtNam kh a XIkhọp thứ 4 thông qua ngày 26 11 2003 và c hiệu lực từ ngày 0172004

thếchấp,bảolãnh,gpvốnbằngQSDĐ;quyềnđượcbồithườngkhiNhànướcthu hồi đất (Điều106)18]

Quyền và ngh a vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại ViệtNam:Luậtđấtđai2003quyđịnhtổchức,cánhậnnướcngoàithuêđấtcc á c quyền

tươngứngvớihìnhthứctrảtiềnthuêđấthàngnămhaytrảtiềnmộtlầnchocảthời

gianthuê.BổsungquyềnđượcđầutưxâydựngkinhdoanhnhàởtạiViệtNam

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, Ngày

29 11 2013, tạikhọp thứ 6, Quốc hội kh a XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013.Luật đất đai năm 2013 đã thể chế h a đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướngnêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ƯơngĐảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chếphát

sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 được hoànthiện theo hướngquyđịnh cụ thể các quyền, ngh a vụ của từng đối tượng sử dụng đất(cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanhnghiệp c vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân ) phù hợp với hình thứcgiao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người

sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụngđất

Luật đất đai năm 2013 c một số những điểm mới sau:

màcchungquyềnsửdụng đất (khoản2Điều 167)20.Nhmngườisửdụng đấtgồm:hộgiađình,cánhân thìcquyềnvànghavụnhư quyềnvànghavụcủahộgia đình,cánhân.Trườnghợptrongnhmcthành viênlà tổchức kinhtếthìcquyềnvànghavụcủatổchức kinhtế.TrườnghợpQSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trongnhm, nếutừng thành viên củanhmmuốnthựchiệnchuyểnđổi với phần QSDĐ củamìnhthì phảithực hiện thủ tục tách thửa theoquyđịnhvà làmthủ tụccấpGCNvàthực hiệnquyềnvàngha vụcủa ngườisửdụng đất theoquyđịnh.Trườnghợpkhông phânchiađượctheotừngphầnthìủyquyềnchongườiđạidiệnđểthựchiện

+ Quyền và ngh a vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tạiĐiều 179 Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời c các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền đấthàngnămđượcbántàisảnthuộcsởhữucủamìnhgắnliềnvớiđấtthuêkhiđủđiều

kiện theo quy định của pháp luật và cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự (Điều 179); bổ sungquyđịnh vềquyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179)20].

+VềquyềnvànghavụcủangườiViệtNamđịnhcưởnướcngoài,tổchức nước ngoài cchức năng ngoại giao, doanh nghiệp c vốn đầu tư nước ngoài sửdụngđất.Nộidungmụcnàybổsungmộtsốnộidungsau:

- Quy định quyền và ngh a vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người ViệtNam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tạiViệt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 vàluật h a Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều186)

- Bổ sung quy định về quyền và ngh a vụ của người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp c vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm(Điều 187)20]

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là một mụcmới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

ánđầutư;cn g à n h nghềkinhdoanhphùhợpvớidựánđầutư;khôngviphạmcác

quyđịnhcủaphápluậtđấtđaiđốivớitrườnghợpđãđượcNhànướcgiaođất,cho thuê đất đểthực hiện dự án trước đ

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đượcNhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặngcho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sửdụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trướcbạ

- Điều191quy địnhvềnhững trườnghợpkhôngđược nhận chuyểnnhượng,nhậntặng cho quyềnsửdụng đất Theo quy địnhnày,hộgiađình,cánhânkhôngtrựctiếpsảnxuấtnôngnghiệp khôngđượcnhậnchuyểnnhượng, nhậntặng choquyềnsửdụng đất trồnglúa Hộgia đình,cánhânkhông đượcnhậnchuyểnnhượng,nhận tặngcho quyềnsửdụngđấtở,đấtnôngnghiệptrong khu vực rừng phòng hộ,trongphânkhu bảovệnghiêm ngặt,phân khu phục hồisinhtháithuộcrừng đặc dụng, nếukhôngsinhsống trong khu vựcrừngphònghộ, rừng đặc dụngđ

nhượng,tặngchoQSDĐc điềukiện.Theoquyđịnhnày,Hộ giađình,cánhân đangsinhsốngxenktrong phânkhu bảovệnghiêm ngặt,phân khu phục hồi sinhthái thuộcrừng

đượcchuyểnnhượng,tặng cho quyền sửdụngđấtở,đấtrừngkết hợp sản xuấtnôngnghiệp,lâmnghiệp,nuôitrồngthủysảnchohộgiađình,cánhânsinhsốngtrongphânkhuđ

Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dầndần đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất

ổ định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai g p phần quantrọng trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được ngiều vấn đề cấpthiết trong đời sống

1.3.2 ơsở pháp ý về thực hiện các qu ền sử dụnđất.

1 3 2 1 ác văn bản Luật

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992 Hiếnpháp;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đấtđai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994, Luật Thuế chuyểnQSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ Luật Dânsự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đấtđai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyểnQSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đấtđai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đấtđai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005, Bộ luật Dânsự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của LuậtNhà ở và Điều 121 của Luật đấtđai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đấtđai;

1 3 2 2 ác văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 64 NĐ-CP ngày 27 9 1993 của Chính phủ về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sảnxuấtnghiệp

- Nghị định số 90 NĐ-CP ngày 17 8 1994 của Chỉnh phủ ban hành quy định

về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng

- Nghị định 114 NĐ-CP ngày 05 9 1994 của Chỉnh phủ quy định chi tiết thihành Luật thuế chuyểnQSDĐ

- Nghị định số 04 NĐ-CP ngày 10 01 1997 của Chính phủ về xử lý vi phạmhành chính trọng l nh vực quản lý, sử dụng đấtđai

- Nghị định số 17 NĐ-CP ngày 29 3 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, g p vốnbằng gia trịQSDĐ.

- Nghị định số 85 NĐ-CP ngày 28 8 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều của Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việcgiao đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâudài

- Nghị định số 19 NĐ-CP ngày 08 6 2000 của Chính phủ quy định chi tiết thihành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuếchuyển q uyền sử sụngđất

- Nghị định số 79 NĐ-CP ngày 01 11 2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều của Nghị định 17 NĐ-CP ngày 29 3 1999 của Chính phủ về về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, g pvốn bằng gia trịQSDĐ

- Nghị định số 181 NĐ-CP ngày 29 10 2004 của Chính phủ về thi hành Luậtđấtđai

- Nghị định số 182 NĐ-CP ngày 29 10 2004 của Chính phủ về xử phạt viphạm hành chính trong l nh vực đấtđai

- Nghị định số 197 NĐ-CP ngày 03 12 2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất

- Nghị định số 198 NĐ-CP ngày 03 12 2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụngđất

- Nghị định số 17 NĐ-CP ngày 27 01 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định

số 187 NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổphần

- Nghị định số 84 NĐ-CP ngày 25 5 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đấtđai

- Nghị định số 69 NĐ-CP ngày 13 8 2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái địnhcư

1 3 2 3 ác văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 278 TT-ĐC ngày 07 3 1997 của Tổng cục Địa chính hướngdẫn thực hiện Nghị định số 04 NĐ-CP ngày 10 01 1997 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trọng l nh vực quản lý, sử dụng đấtđai

- Thông tư số 17 2009 TT-BTNMT ngày 21 10 2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền vớiđât

- Thông tư 20 2011 TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 11 2011 của liên Bộ Tàinguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền vớiđất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 5 2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền vớiđất

- Thông tư số 76 2014 TT-BTNMT ngày 16 6 2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45 2014 NĐ-CP ngày

15 5 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụngđất

1.3.2.4 ác văn bản quy định thực hiện SDĐ tại thành phố HàNội

- Quyết định số 158 2002 QĐ-UB ngày 25 11 2002 của UBND Thành phố

Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), g p vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền

sở hữu nhà trên địa bàn thành phố HàNội;

- Quyết định số 156 2004 QĐ-UB ngày 15 102004của UBND Thành phốHàNộivềviệcsửađổi,bổsungmộtsốđiềucủaQuyếtđịnhsố1582002QĐ-UB ngày 25 11

2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuêlại,thừakế,thếchấp(hoặcbảolãnh),gpvốnbằnggiátrịquyềnsửdụngđất,

chuyểnquyềnsởhữunhàtrênđịabànthànhphốHàNội;

- Quyết định số 39 2008 QĐ-UBND ngày 22 10 2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làmnhàởnông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố HàNội;

- Quyết định số 117 2009 QĐ-UB ngày 01 12 2009 quy định về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nướcngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bànthành phố HàNội

- Quyết định số 02 2010 QĐ-UBND ngày 18 01 2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểmdân cư nông thôn trên địa bàn thành phố HàNội

- Quyết định số 13 2013 QĐ-UBND ngày 24 4 2013 của UBND thành phố

Hà Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phốHàNội

quyềncủaỦybannhândân Thành phố đượcLuậtĐất đai2013vàNghịđịnhcủaChínhphủgiaovềhạn mức giaođất;hạn mứccôngnhận quyềnsửdụng đất;kíchthước,diệntích đấtởtối thiểu được phép tách thửa chohộgiađình,cánhântrênđịabàn thành phốHàNội

- Quyết định 24 2014 QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyềncủaỦy ban nhân dân thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chínhphủgiao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tàisản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sảnkhácgắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnhcư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, aoliền kềvà đất vườn, ao xen k t trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ởtrên địabàn thành phố HàNội

1.4 Tổngquan về việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở ViệtNam

1.4.1 Tình hình iao đất cho các tổ chức, hộ ia đình cá nhân sử dụn.

Nhànướcgiaođấtchocáctổchức,hộgiađình,cánhânsửdụng.Tronggiai

đoạntừnăm1990đếnnăm2000Nhànướcđãtraoquyềnsửdụngbằnghìnhthức giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, giao đất c thu tiền sử dụng đất, cho thuê cthutiềnsửdụngđất,chothuêđấtchokhoảng13triệuhộgiađình,cánhân(trong đ c 60.000

hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanhnghiệpnhànước;70.000côngtyvàdoanhnghiệptưnhân;4.000tổchức,cánhân nước ngoài.Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hộiđượcđápứng,Nhànướcđãphânbốquđấtchocácmụcđíchsửdụngvàgiảmdiệntích