Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu. Từ đó, đề xuất các giải pháp tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 04 năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tâm

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập tại Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại Học Huế đến nay khoá học sắp kết thúc Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu khoa học, được phép của Trường, khoa Quản lý Đất đai tôi tiến hành thực

hiện đề tài: “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thị

xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên”

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, khoa Quản lý Đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Hồ Kiệt đã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND thị xã Sông Cầu, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Sông Cầu và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 04 năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tâm

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên” nói riêng và trên địa bàn tỉnh

Phú Yên nói chung là một vấn đề khó khăn, phức tạp trong giai đoạn vừa qua

Mục đích của đề tài là đánh giá đúng thực trạng tạo quỹ đất để triển khai các dự

án phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên từ năm 2012-2016 nhằm tìm ra những yếu tố tích cực, những hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện để từ đó đề xuất những giải pháp tối ưu trong công tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn

Mục tiêu của đề tài là phản ánh đúng thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian qua; xác định được các giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian đến

Nội dung nghiên cứu là nghiên cứu những vấn đề liên quan đến công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên như: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên có ảnh hưởng tới quá trình tạo quỹ đất; hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai; nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội; đánh giá công tác tạo quỹ đất

để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội; đề xuất giải pháp về tạo quỹ đất phục vụ

đầu tư phát triển kinh tế- xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số

liệu thứ cấp, sơ cấp, phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Kết quả nghiên cứu cho thấy từ năm 2012 đến năm 2016, thị xã Sông Cầu đã thực hiện và áp dụng đầy đủ các chính sách pháp luật về đất đai; về thu hồi; bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư để triển khai thực hiện tốt hơn trong việc tạo quỹ đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế, xã hội trên toàn địa bàn Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn gặp phải nhiều khó khăn, bất cập, nhiều dự án chậm tiến độ dẫn đến dự án treo

Từ kết quả nghiên cứu của đề tài, đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch sử dụng đất; công tác thu hồi; bồi thường

và giải phóng mặt bằng tạo ra một quỹ đất sạch đáng kể để kêu gọi đầu tư góp phần phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu trong thời gian đến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT ĐỀ TÀI iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất 4

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4

1.1.2 Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất 5

1.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất 6

1.2.1 Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới 6

1.2.2 Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Việt Nam 11

1.2.3 Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Phú Yên 22

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 24

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 Nội dung nghiên cứu 25

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thấp số liệu 25

2.3.2 Phương pháp xử lý số liệu 26

2.3.3 Phương pháp tổng hợp số liệu 26

2.3.4 Phương pháp phân tích số liệu 27

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị xã Sông cầu 28

3.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu 30

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 33

3.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu từ năm 2012-2016 34

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 34

3.2.2 Biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 36

3.3 Nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 45

3.4 Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 46

3.4.1 Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu từ năm 2012-2016 46

3.4.2 Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu qua các năm 47

3.4.3 Đánh giá ảnh hưởng của việc lập, triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 59

3.4.4 Đánh giá thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu 63

3.4.5 Đánh giá thực trạng vai trò hoạt động của tổ chức tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tỉnh Phú Yên 72

3.5 Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách về tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu 79

3.5.1 Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho quá trình tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 79

3.5.2 Hoàn thiện quy định về tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội

80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Kiến nghị 86

2.1 UBND tỉnh Phú Yên 86

2.2 UBND thị xã Sông Cầu 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 90

12 TTBĐS Thị trường bất động sản

13 TCPTQĐ Tổ chức phát triển quỹ đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Chính sách bồi thường về đất cho đối tượng có đất bị thu hồi 18

Bảng 1.2: Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 22

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thị xã Sông Cầu 35

Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2012 đến 2016 37

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Sông Cầu 43

Bảng 3.4 Nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho việc triển khai các công trình-dự án dự kiến đến năm 2020 trên địa bàn thị xã Sông Cầu 45

Bảng 3.5: Thực trạng công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng từ năm 2012-2016 46

Bảng 3.6: Thực trạng thu hồi, giải phóng mặt bằng và tái định cư từ năm 2012-2016 47 Bảng 3.7: Các dự án hoàn thành trong năm 2012 48

Bảng 3.8: Các dự án hoàn thành trong năm 2013 52

Bảng 3.9: Các dự án hoàn thành trong năm 2014 54

Bảng 3.10: Các dự án hoàn thành trong năm 2015 55

Bảng 3.11: Các dự án hoàn thành trong năm 2016 57

Bảng 3.12: Dự án thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tồn đọng từ những năm trước chưa hoàn thành trong năm 2016 58

Bảng 3.13: Nguyên nhân gây chậm tiến độ thu hồi, GPMB 59

Bảng 3.14: Các dự án treo tại thời điểm 31/12/2016 60

Bảng 3.15: Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 63

Bảng 3.16: Bảng điều tra đánh giá sự minh bạch, tính phù hợp của quy trình thu hồi đất 66

Bảng 3.17: Công tác tạo quỹ đất ảnh hưởng đến người dân 70

Bảng 3.18: Công tác tạo quỹ đất ảnh hưởng đến doanh nghiệp 71

Bảng 3.19: Bảng nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Sông Cầu năm 2016 74

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 28

Hình 3.2: Biểu đồ các dự án tạo quỹ đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất 64

Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của doanh nghiệp 65

Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của người dân 66

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai nhìn dưới góc độ kinh tế hay pháp lý đều có vai trò và ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai là một nhân tố không thể thiếu trong quá trình phát triển của đời sống xã hội, nhất là đối với việc đầu tư và thu hút đầu tư tại Việt Nam Với vai trò to lớn như vậy nên đất đai luôn được đề cập trong các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, từ quá trình định hướng phát triển cũng như quản lý đất nước

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012, Hội nghị Trung ương 6 khóa

XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, định hướng: “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được xét duyệt” Nội dung này đã được cụ thể hoá trong Luật đất đai năm 2013 Tuy nhiên, cơ chế thu hồi đất thời gian qua chưa được các địa phương áp dụng rộng rãi, kết quả mang lại chưa tương xứng, đó là một trong những nguyên nhân làm cho việc tiếp cận về đất đai gặp khó khăn, việc thu hút đầu tư chưa được như mong muốn

Thị xã Sông Cầu nguyên là tỉnh lỵ của Phú Yên; có cảnh quan thiên nhiên đẹp,

bờ biển dài với nhiều đầm, vịnh đẹp, đặc biệt có Vịnh Xuân Đài là danh lam thắng cảnh cấp quốc gia; nguồn lợi thủy sản phong phú, đa dạng Thị xã có tuyến Quốc lộ 1, 1D ngang qua và tuyến ĐT642, ĐT644 nối từ Đông sang Tây, là cửa ngõ phía Bắc của tỉnh, tiếp giáp thành phố Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) Từ khi thành lập đến nay, thị xã Sông Cầu đã tập trung khai thác mọi nguồn lực để đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, từng bước thể hiện được vai trò là trung tâm phía Bắc của tỉnh Nghị quyết Đại hội

Đảng bộ tỉnh Phú Yên lần thứ XVI, nhiệm kỳ 2015-2020 đã đề ra mục tiêu: “Xây dựng thị xã Sông Cầu trở thành đô thị du lịch văn minh, hiện đại và thân thiện, hình thành thương hiệu “Du lịch Sông Cầu”; tập trung phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị, phấn đấu đến năm

2020, thị xã Sông Cầu được công nhận là đô thị loại 3 trực thuộc tỉnh”

Để đáp ứng mục tiêu trên thời gian qua, thị xã Sông Cầu đã và đang tích cực đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế, mở rộng thu hút đầu tư Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để có quỹ đất phục vụ các công trình, dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm trên địa bàn thị xã đã đạt được một số kết quả nhất định, nhiều dự án lớn đã khởi công xây dựng, bước đầu tạo được niềm tin cho các nhà đầu

tư, được đại bộ phận nhân dân trong thị xã đồng tình ủng hộ

Tuy nhiên, tồn tại thực tế hiện nay là các dự án triển khai chậm so với yêu cầu tiến độ; một số dự án không triển khai được phải thu hồi Nguyên nhân là do vướng

mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, do chưa chuẩn bị trước các khu tái định cư để phục vụ các dự án; tái định cư vẫn thực hiện theo hình thức xen ghép, thiếu chủ động;

thiếu vốn đầu tư tập trung Việc tổ chức thực hiện các quy hoạch phần lớn chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, tỷ lệ thực hiện thấp, thường xuyên phát sinh, bổ sung, điều chỉnh,

ảnh hưởng đến cơ cấu sử dụng đất và không phù hợp quy hoạch tổng thể Việc khai thác nguồn tài nguyên đất còn nhiều hạn chế, nguồn ngân sách từ kinh tế đất thấp, sử dụng thiếu tập trung, làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thị xã

Xuất phát từ lý do trên tôi đã chọn đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục

vụ phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên” làm đề tài

luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục đích và mục tiêu của đề tài 2.1 Mục đích của đề tài

Đánh giá được thực trạng tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu Từ đó, đề xuất các giải pháp tạo quỹ đất phục vụ đầu

tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

2.2 Mục tiêu của đề tài

- Phản ánh đúng thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian qua

- Xác định được các giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian đến

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3.1 Ý nghĩa khoa học

- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện một số mặt còn hạn chế trong công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội tại địa bàn nghiên cứu

- Là nguồn tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu tiếp theo

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Tạo ra quỹ đất sạch để kêu gọi các nhà đầu tư vào đầu tư trên các lĩnh vực kinh tế Góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu đáp ứng

với các chỉ tiêu kinh tế-xã hội mà Đảng bộ tỉnh Phú Yên và Đảng bộ thị xã Sông Cầu

đã đặt ra trong thời gian đến

- Rút ra được bài học kinh nghiệm trong công tác tạo quỹ đất; từ đó hoàn thiện một số mặt còn hạn chế trong quá trình thực hiện và đề xuất được các giải pháp tối ưu, nhằm đảm bảo trong thời gian tới việc thực hiện công tác tạo quỹ đất được tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

- Phát triển quỹ đất:

+ Phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của những biến đổi đang diễn

ra trong thế giới, là một thuộc tính phổ biến của vật chất trong đó có đất đai Phát triển quỹ đất cũng thể hiện một tính chất chung của tất cả những biến đổi ấy, về lượng (diện tích đất) thành những thay đổi về chất (tính chất của đất đai phù hợp sử dụng cho mục

đích cụ thể) và ngược lại của đất đai [14]

+ Quỹ đất: được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả nước,

tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông

nghiệp, đất chưa sử dụng) [24]

+ Phát triển quỹ đất: được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo quỹ

đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai)

+ Quản lý và phát triển quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ

đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai Tuy nhiên, các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất

+ Điều tiết đất đai: căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá

Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất Mục đích chính là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung cấp đất đai một cửa, quy phạm phương thức cung ứng đất đai, để đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá

trị, thu lợi lớn nhất của tài nguyên đất đai quốc gia Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất

- Tổ chức phát triển quỹ đất: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương,

ổn định thị trường bất động sản [10]

- Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động

theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục-đào tạo, dạy nghề, y

tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương; hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi; hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư [10]

Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc

ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật [22]

1.1.2 Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất

Có 3 yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến phát triển quỹ đất đó là:

- Yếu tố tài chính: việc Nhà nước thu hồi đất phải thực hiện việc bồi thường, hỗ

trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Do

đó, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một khoản rất lớn, gây khó khăn cho nguồn tài chính của các địa phương

- Yếu tố chính sách: đây là một trong những yếu tố chính sách pháp luật ảnh

hưởng lớn và trực tiếp đến người có đất bị thu hồi

- Yếu tố con người: đó là vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ

đất cấp tỉnh, cấp huyện trong quá trình thực hiện công tác tạo quỹ đất tại địa phương

1.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất

1.2.1 Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Nước Australia

Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ

sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo

di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại hình thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận

đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài

chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì

có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất

và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là

6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng

và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái định cư [25]

1.2.1.2 Nước Hàn Quốc

a Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất

Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu

Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự

án công tư kết hợp Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai

có sự tham gia của Nhà quản lý, các Luật sư, các Định giá viên và Chủ sở hữu tài sản

và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất

cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất

Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong

toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà) Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án

Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia

Nhiệm vụ của Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc là thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư

Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không

bị chia cắt manh mún Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia [2]

b Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả

- Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt Do vậy

đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất;

đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất Nhà nước thu hồi

- Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản

lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất

động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường [2]

c Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất

Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:

- Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;

- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;

- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;

- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;

- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;

- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở)

Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án [2]

1.2.1.3 Nước Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng) Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý

về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau:

- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước;

- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động;

Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:

- Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn);

- Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn;

- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện

có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc

sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử

dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người

dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất

đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại

có những đặc điểm riêng biệt Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ

được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý [1]

1.2.1.4 Bài học rút ra từ các nước

- Ở các nước này đều đã hình thành các Tổ chức phát triển quỹ đất (TCPTQĐ) dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Công ty đất đai, Tổng công ty phát triển đất ) TCPTQĐ do Nhà nước đứng ra thành lập, có mô hình TCPTQĐ kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp 100% (Trung Quốc), có TCPTQĐ hoạt động bằng nguồn vốn tự trang trải một phần hoặc tự trang trải toàn bộ (Trung Quốc, Hàn Quốc, Úc)

- Hoạt động của TCPTQĐ thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản lý (dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất động sản (TTBĐS)

Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho TCPTQĐ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất

- TCPTQĐ đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trưng mua) của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước, để cung ứng đất đai cho thị trường bất động sản

- TCPTQĐ luôn luôn có lượng đất dự trữ khá lớn để làm nhiệm vụ điều tiết TTBĐS khi cần thiết

- TCPTQĐ ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham gia TTBĐS với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường

1.2.2 Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Việt Nam

Chính sách về đất đai đã có sự đổi mới qua từng giai đoạn, từ chỗ chưa công nhận QSDĐ là một loại hàng hóa sang ghi nhận QSDĐ trở thành một loại hàng hóa trên thị trường Sự chuyển biến ấy được thể hiện qua các kỳ Đại hội Đảng và có ảnh hướng khá sâu sắc đến việc phát triển quỹ đất để đưa đất đai trở thành một nguồn vốn, một nguồn nội lực trong phát triển kinh tế

Sau năm 2001, Nhà nước đã cho phép hình thành và phát triển TTBĐS bao gồm

cả QSDĐ theo quy định của pháp luật Việc phát triển thị trường trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCNQSDĐ; làm cho GCNQSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển

Khắc phục tồn tại vướng mắc trong phát triển thị trường bất động sản, đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất

đai được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh QSDĐ được xác định một loại hàng hóa đặc biệt và được định giá theo cơ chế

thị trường có sự quản lý điều tiết của Nhà nước [15]

Do đó, yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách nói chung và các chính sách liên quan đến công tác tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội (đặc biệt là mục tiêu phát triển kinh tế) cũng được hoàn thiện qua từng thời kỳ

1.2.2.1 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004

Trong giai đoạn này các quy định pháp luật về tạo quỹ đất ở Việt Nam cơ bản theo một hình thức là chuyển đổi đất đai bắt buộc dựa trên cơ sở quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất; giao đất hoặc cho thuê đất cho người khác sử dụng; người được giao đất hoặc thuê đất phải chi trả tiền bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất và nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất cho Nhà nước (có thể được xem xét giảm một phần số tiền bồi thường đã trả cho người bị thu hồi đất)

Pháp luật quy định, Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nhưng cơ chế tạo quỹ đất thông qua biện pháp thu hồi đất này được áp dụng cho cả các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư Vì vậy, các quy định của pháp luật về công tác tạo quỹ đất trong giai đoạn này cơ bản được đề cập là các quy định về thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội

Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Bộ Luật Dân sự cùng rất nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư được ban hành, trong đó quy định cụ thể về chính sách đền bù và TĐC như: Mỗi xã được để lại không quá 5% đất nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích của xã, quỹ đất công ích này có thể được dùng để đền bù cho đất xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan có thẩm quyền cho phép; Người SDĐ lâm nghiệp được cấp GCNQSDĐ được đền bù, bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất lâm nghiệp được giao theo thời giá thị trường và đất trồng rừng trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.[5]

Để phát triển quỹ đất thực hiện dự án, việc chuyển đổi đất đai sang khu vực đầu

tư có hiệu quả cao hơn đã có những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người có đất thuộc khu vực quy hoạch dự án Nhận thức được tầm quan trọng của công tác này, việc hoàn thiện cơ chế chính sách, phương thức tổ chức thực hiện bồi thường thiệt hại, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất luôn được các cấp, các ngành quan tâm

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất có giá và mở rộng thêm các quyền của người SDĐ Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng So với các văn bản trước, đây là một văn bản mang tính toàn diện hơn, nhưng trước thực tiễn Việt Nam bắt đầu ký kết các hiệp định vay vốn của một số tổ chức quốc tế thì đã nảy sinh một số bất cập, công tác GPMB trở nên khó khăn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách

Ngày 24 tháng 4 năm 1998, Nghị định số 22/NĐ-CP được ban hành áp dụng thống nhất cho các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, an ninh, quốc phòng và mục đích phát triển kinh tế, với những điểm mới về chính sách hỗ trợ và lập khu TĐC, người bị thu hồi đất được lựa chọn đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền, trao trách nhiệm tổ chức thực hiện đền bù cho địa phương Bên cạnh những ưu điểm, lại có những bất cập mới nảy sinh như về điều kiện được đền bù, thời điểm tính giá đền bù, xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi, giá chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức và lựa chọn các hình thức lập khu TĐC, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi, quyết định đền bù; thiếu tổ chức chuyên trách thực hiện công tác GPMB…[15]

đã dẫn đến những trở ngại đến công tác thu hồi, làm cho chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước chậm đi vào cuộc sống, ảnh hưởng đến đời sống của một bộ phận nhân dân có đất bị thu hồi Về phía các nhà đầu tư cho rằng thực hiện theo cơ chế thu hồi nêu trên là rất phức tạp Để tiếp cận được đất đai, nhà đầu tư phải thảo luận trực tiếp với cả 3 cấp chính quyền tỉnh, huyện và xã, trong nhiều trường hợp cũng phải thông qua các thủ tục phức tạp và phát sinh những chi phí không chính thức Lúc này, họ đề nghị phải đổi mới

cơ chế thực hiện, tăng mức độ công khai và tốt nhất là nhà đầu tư có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ

Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã tự thực hiện

cơ chế chuyển đổi đất đai Nhưng do chưa có quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật

về cơ chế tạo quỹ đất thông qua biện pháp chuyển đổi đất đai tự nguyện nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và yêu cầu các nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình của chuyển đổi đất đai bắt buộc Thực tiễn này đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục đổi mới hệ thống pháp luật đất đai theo hướng xác định nội dung cụ thể của cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện và đã được thể chế hóa ở giai đoạn sau năm 2002

1.2.2.2 Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014

Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước để pháp luật đất đai đi vào cuộc sống và thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu phục vụ lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước (người đại diện chủ sở hữu) và các chủ thể SDĐ Liên quan đến công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định

cụ thể về công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, GPMB, bồi thường, hỗ trợ và TĐC

- Về quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp (trung ương, tỉnh, huyện, xã) Ngoài

ra, các Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết cho toàn khu; Ban quản lý KKT có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết đối với phần diện tích đất giao cho Ban quản lý được xác định trong quy hoạch SDĐ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ đối với phần diện tích đất còn lại được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cấp huyện thuộc tỉnh và quy hoạch, kế hoạch SDĐ chi tiết của cấp xã UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch SDĐ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội

Nội dung lập quy hoạch gồm điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng SDĐ; đánh giá tiềm năng đất đai; xác định phương hướng, mục tiêu SDĐ trong kỳ quy hoạch; xác định diện tích các loại đất phân

bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh; xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; xác định các biện pháp sử dụng, bảo

vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch SDĐ [6]

- Chính sách giao đất, cho thuê đất:

+ Về chính sách giao đất: Căn cứ vào mục đích hoạt động của các tổ chức, cá

nhân, Nhà nước tiến hành giao đất có thu tiền hoặc giao đất không thu tiền Đối tượng

áp dụng của chính sách giao đất có thu tiền là các cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam Chính sách giao đất có thu tiền là phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư từ đất để phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, đồng thời cũng góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai được sử dụng tiết kiệm, kinh tế và hiệu

quả hơn [6]

+ Về chính sách cho thuê đất: Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

theo cơ chế thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế trong nước; Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn một

trong hai hình thức (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) [6]

- Về chính sách thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư:

Các quy định về thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế, bồi thường,

hỗ trợ, TĐC được quy định tại Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định

số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và TĐC Chính sách thu hồi đất thể hiện theo hệ thống văn bản nêu trên như sau:

+ Phạm vi áp dụng chính sách: Áp dụng đối với các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế (bao gồm các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức)

+ Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC: Người đang SDĐ, tài sản gắn liền với đất có QSDĐ, quyền sở hữu, sử dụng tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật mà bị thiệt hại về QSDĐ, bị thiệt hại quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì sẽ được bồi thường đất, bồi thường tài sản và được hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất

+ Chính sách bồi thường về đất:

Về nguyên tắc bồi thường: Ưu tiên thực hiện bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất thì việc bồi thường có thể tiến hành bằng nhà hoặc bằng tiền, trong đó có tính đến việc thanh toán giá trị bồi thường chênh lệch và các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai của người bị thu hồi đất đối với Nhà nước với mức trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất Chính sách bồi thường chi tiết theo bảng 1.1

+ Quy định bồi thường tài sản gắn liền với đất:

Về nguyên tắc bồi thường tài sản: Nhà nước không bồi thường đối với các tài sản tạo lập sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc tạo lập trái với mục đích SDĐ, hoặc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố và công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật không còn sử dụng được Chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển

Về bồi thường đối với tài sản: Chính sách quy định cụ thể việc bồi thường hoặc bồi thường cộng với hỗ trợ tùy vào mục đích nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt hay không phục vụ sinh hoạt song mức tối đa không vượt quá 100% giá trị xây dựng mới tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại Ngoài ra, trường hợp chỉ phá dỡ một phần mà phần còn lại của công trình ấy còn có thể sử dụng hoặc không thể sử dụng thì

sẽ có các mức bồi thường khác nhau Riêng đối với nhà ở đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước thì được cho thuê nhà ở tại nơi TĐC, hoặc được hỗ trợ tiền bằng 60% giá trị đất

và 60% giá trị nhà đang thuê để tự lo chỗ ở mới

+ Quy định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất, tài sản:

Về giá đất để tính bồi thường: Được xác định là giá đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định ban hành, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp giá đất quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể Ngoài ra, thời điểm tính giá đất bồi thường còn căn cứ vào các trường hợp thực hiện bồi thường chậm do người bị thu hồi đất hay do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra

Về giá tính bồi thường đối với tài sản: Giá trị nhà, công trình xây dựng tính bồi thường theo đơn giá quy định về xây dựng mới của nhà, công trình Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giá trị hiện có của vườn cây, chi phí đầu tư, chăm sóc để tính bồi thường được lấy theo giá bán và mức chi phí trung bình trên thị trường ở địa

phương tại thời điểm thu hồi đất

+ Quy định các khoản hỗ trợ:

Về hỗ trợ di chuyển: Đối với các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở được hỗ trợ mỗi hộ từ 3-5 triệu đồng/hộ để di chuyển; tổ chức phải di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt Đối với hộ gia đình bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở, trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở theo thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

Về hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Chính sách này chỉ áp dụng trong hai

trường hợp: Một là, đối với các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị

thu hồi đất nông nghiệp, thì tùy vào mức diện tích đang sử dụng bị thu hồi (từ 30-70%

hay trên 70%) và phạm vi địa bàn di chuyển sẽ được hưởng thời gian hỗ trợ là từ

6-12-24 hay 36 tháng Mức hỗ trợ được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo/nhân

khẩu/tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương; Hai là, tổ

chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất

kinh doanh thì được hỗ trợ bằng 30% một năm thu nhập sau thuế tính theo mức thu nhập bình quân của 03 năm trước đó được cơ quan thuế xác nhận

Về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu hồi đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tế, các địa phương còn quyết định một số khoản hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất

+ Quy định xây dựng các khu tái định cư và bố trí tái định cư:

Việc thực hiện đầu tư xây dựng, tạo lập các khu, điểm TĐC thuộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng và sử dụng chung cho nhiều dự án với cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ Đối với trường hợp chưa có khu TĐC hoặc có nhưng không phù hợp để bố trí cho dự án, thì khi triển khai thực hiện dự án phải đồng thời xây dựng hoặc tạo lập các điểm TĐC phục vụ cho người bị thu hồi đất của dự án

Về bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất: Hộ gia đình bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương và không phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC Việc

bố trí TĐC thực hiện công khai đến từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ

ở về dự kiến phương án bố trí TĐC (địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC; dự kiến thời gian bố trí TĐC)

Về diện tích, giá đất và giá nhà TĐC: Diện tích giao đất ở TĐC không vượt quá hạn mức giao đất ở mới do địa phương quy định; diện tích nhà bố trí TĐC có thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở bị thiệt hại tùy thuộc vào diện tích quỹ nhà bố trí TĐC Giá đất tính thu tiền SDĐ tại nơi TĐC, giá bán nhà TĐC do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù với thực tế tại địa phương Hộ gia đình, cá nhân được giao đất, mua nhà, thuê nhà tại nơi TĐC phải nộp tiền SDĐ, tiền mua nhà, tiền thuê nhà theo quy định của pháp luật và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu có chênh lệch thì thực hiện thanh toán bằng tiền phần chênh lệch đó theo quy định

- Về tổ chức thực hiện chức năng tạo quỹ đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày

13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ và Thông tư liên tịch số BNV-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ

01/2010/TTLT-BTNMT-và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức 01/2010/TTLT-BTNMT-và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập tại 2 cấp: cấp tỉnh và cấp huyện Ở cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường Ở cấp huyện là đơn vị trực thuộc

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Bảng 1.1: Chính sách bồi thường về đất cho đối tượng có đất bị thu hồi

- Đất bị thu hồi không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất

có nhà ở riêng lẻ; đất vườn,

ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông

- Đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn, thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, khu dân

cư

- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ

- Theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

- Theo giá đất nông nghiệp

- Theo giá đất

nghiệp (Diện tích bồi thường

= hạn mức giao đất, có thể được xem xét giao thêm nhưng không vượt quá diện tích bị thu hồi)

- 30% - 70% giá đất ở của thửa đất

bị thu hồi x diện tích bị thu hồi (DT

hỗ trợ < 5 lần hạn mức giao đất ở)

- 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi (diện tích hỗ trợ < 5 lần hạn mức giao đất

ở tại địa phương)

bị hạn chế khả năng SDĐ

- Theo mức thiệt hại thực

tế

2 Tổ chức - Đất được giao hoặc nhận

chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã nộp, đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đất được giao hoặc cho thuê không phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền SDĐ đã nộp

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Chi phí đã đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường

- Bồi thường bằng đất

- Không được bồi thường về đất

1.2.2.3 Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến nay

Luật Đất đai năm 2013 ban hành vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời

đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Để triển khai thực hiện tốt các quy định của Luật đất đai năm

2013, Chính Phủ đã ban hành nhiều Nghị định hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê mặt nước; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khu giá

đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Tài chính cũng đã ban hành các Thông tư hướng dẫn về thi hành Luật đất đai và các Nghị định của Chính Phủ như: Thông tư 36/2014/TT-BTNTM ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về tiền sử dụng đất Theo

đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như sau:

- Luật đất đai năm 2013 đã thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

- Luật cũng quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác) nhằm hạn chế tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng gây lãng phí đất đai Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

- Quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó làm rõ các công trình thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tránh lạm dụng trong quá trình thực thi Đối với các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế,

hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án đầu tư Bổ sung quy định về các trường hợp Nhà nước trưng dụng đất, thẩm quyền, thời hạn, hiệu lực, hình thức của việc trưng dụng đất Quy định cụ thể trong luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực

hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất

- Đổi mới về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua các quy định:

giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất; bồi thường khi thu hồi đối với từng loại đất và từng đối tượng cụ thể Quan tâm hơn đến đảm bảo sinh kế cho người có đất thu hồi thông qua quy định các khoản

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất

ở mà phải di chuyển chỗ ở và một số khoản hỗ trợ khác Quy định trách nhiệm trong việc lập các khu tái định cư đảm bảo cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền;

quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư Bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ cũng như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân

- Tiếp cận và thể hiện đầy đủ các vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; đồng thời phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cụ thể:

Quy định nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc

sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau thì có mức giá như nhau Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động; đồng thời quy định xử lý đối với giá đất giáp ranh

Quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất và trường hợp UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất cụ thể Quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất

1.2.3 Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Phú Yên

1.2.3.1 Hình thức thực hiện tạo quỹ đất ở Phú Yên

Theo quy định hiện hành thì có hai cơ chế tạo quỹ đất đó là cơ chế thu hồi đất;

cơ chế thỏa thuận và phạm vi áp dụng của hai cơ chế này được xác định theo bảng 1.2

Bảng 1.2: Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận

Mục đích thực hiện dự án Cơ chế thu

hồi đất

Cơ chế thỏa thuận

Lợi ích có thể có trong loại hình dự án

- Mục đích chính trị, xã hội

Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Thuộc phạm vi áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh

tế, công cộng và quốc

gia) + Dự án đầu tư sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà

dự án đó không thể đầu tư trong KCN, KCNC, KKT;

Thuộc phạm vi áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích kinh tế chiếm

ưu thế

+ Dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

Thuộc phạm vi áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh tế, công cộng và quốc gia) + Dự án có 100% vốn đầu tư

nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà

dự án đó không thể đầu tư trong KCN, KCNC, KKT;

Thuộc phạm vi áp dụng

Không áp dụng

Lợi ích đan xen (kinh tế, công cộng và quốc gia)

+ Dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

Có thể áp dụng

Thuộc phạm vi

áp dụng

Lợi ích kinh tế

Việc xác định phạm vi áp dụng các cơ chế trên có 03 vướng mắc nảy sinh cơ bản đó là:

- Sự lựa chọn mức vốn đầu tư làm ranh giới cho việc áp dụng là chưa hoàn toàn thỏa đáng, mà cần phải có sự phân định dựa trên tiêu chí vì lợi nhuận riêng hay không

vì lợi nhuận riêng, có mục đích sử dụng đất thuần túy vì lợi ích kinh tế hay có xen lẫn với lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh dịch vụ, du lịch, xây dựng khu đô thị, khu dân cư mới mang tính vì lợi ích chung của xã hội nhiều hơn, nhưng mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư, chưa có sự phân phối địa tô phù hợp ở đây chính là nguyên nhân dẫn đến các vụ khiếu nại, khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua;

- Đang tồn tại sự bất bình đẳng giữa các dự án có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư nước ngoài

1.2.3.2 Các chính sách tạo quỹ đất được áp dụng trong giai đoạn từ năm 2003 đến ngày 01/7/2014

- Chính sách chung: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-

CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số

84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định

bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC

- Chính sách của tỉnh: Quyết định số 2098/2005/QĐ-UBND ngày 15/9/2005

của UBND tỉnh Phú Yên về việc ban hành Quy định mức hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Quyết định số 471/2010/QĐ-UBND ngày 16/3/2010 của UBND tỉnh Phú Yên về việc Quy định chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Phú Yên; Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND ngày 23/4/2013 của UNBD tỉnh Phú Yên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên

1.2.3.3 Các chính sách tạo quỹ đất trong giai đoạn từ 01/7/2014 đến nay

- Chính sách chung: Luật đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị

định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định

số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Chính sách của tỉnh: Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 07/11/2014 của UBND tỉnh Phú Yên quy định về trình tự phối hợp thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên đại bàn tỉnh Phú Yên; Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Phú Yên về việc ban hành cơ chế, chính sách tạo quỹ đất sạch, quản lý và khai thác quỹ đất công theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên; Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Phú Yên về việc quy định chi tiết một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên;

Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016 của UBND tỉnh Phú Yên quy định chi tiết trình tự, thủ tục định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Phú Yên

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

- Đào Công Hòa và Cộng sự (2007), “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế hoạt động và tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất”, đề tài

nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Đỗ Thị Thanh Vân (2013) “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách về tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển kinh tế, xã hội tại Việt Nam”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Tổng cục quản lý đất đai chủ trì;

- Nguyễn Thị Ngọc Lanh và Cộng sự (2009), “Nghiên cứu mối quan hệ giữa nội dung hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy nguồn lực đất đai-bất động sản”, đề tài nghiên cứu khoa học

cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Những nghiên cứu trên mang tầm vĩ mô, phạm vi nghiên cứu rộng và đưa ra những kết luận chung nhất về chính sách, pháp luật về đất đai; về tổ chức và hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất; hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất với thị trường bất động sản Còn ở luận văn này chỉ tập trung nghiên cứu những khó khăn, bất cập ngay tại địa phương đối với việc lập quy hoạch, triển khai quy hoạch; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; các vấn đề khác có liên quan đến công tác tạo quỹ đất để phục vụ cho việc phát triển kinh tế, xã hội ngay tại địa phương và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có liên quan đến công tác tạo quỹ đất phục

vụ phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu theo không gian: Địa bàn nghiên cứu là thị xã Sông Cầu,

tỉnh Phú Yên

- Phạm vi nghiên cứu theo thời gian: Giai đoạn từ năm 2012-2016 trên địa bàn

thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến công tác tạo quỹ đất để thực hiện các

dự án phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên có ảnh hưởng tới quá trình tạo quỹ đất

- Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

- Nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

- Đánh giá công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

- Đề xuất giải pháp về tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển kinh tế- xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thấp số liệu

2.3.1.1 Thu thập các số liệu thứ cấp

Phương pháp này để tìm hiểu và thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu

đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu

- Thu thập văn bản pháp luật, thông tư, nghị định và các quy định của địa phương liên quan đến việc tạo quỹ đất được thực hiện trong giai đoạn nghiên cứu

- Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quy định về cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của tổ chức tạo quỹ đất

- Thu thập nguồn thông tin, số liệu báo cáo về công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu trong giai đoạn 2012-2016 phục vụ cho đề tài nghiên cứu

- Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết công tác tạo quỹ đất của Sở Tài nguyên và Môi trường, các tổ chức tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu qua các năm có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài

- Tham khảo các công trình đã nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của các tác giả tham khảo trên internet và các nguồn khác

2.3.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

- Tiếp cận các hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp bị thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã Sông Cầu để phỏng vấn, trao đổi, thu thập thông tin với hình thức bằng phiếu điều tra Do đặc điểm các dự án ở thị xã Sông Cầu tương đối đồng nhất nên chỉ điều tra số lượng mẫu tối thiểu là 30 phiếu và chia thành hai cụm:

cụm các xã 15 phiếu và cụm các phường 15 phiếu

- Tiếp cận cán bộ địa phương thực hiện công tác tạo quỹ đất để phỏng vấn, trao đổi, thu thập thông tin về tình hình thực hiện công tác tạo quỹ đất trên địa bàn nghiên cứu

- Tiếp cận các tổ chức thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã Sông Cầu để phỏng vấn, trao đổi, thu thập thông tin về tình hình thực hiện công tác tạo quỹ đất trên địa bàn nghiên cứu và tổ chức thu thập thông tin với hai tiêu chí theo cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận

2.3.2 Phương pháp xử lý số liệu

Các số liệu thứ cấp và sơ cấp thu thập được xử lý, tính toán từ đó làm rõ các vấn đề trong thực trạng của địa phương về công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội Các số liệu được xử lý với sự hỗ trợ của các phần mềm máy tính hiện nay

2.3.4 Phương pháp phân tích số liệu

Sau khi xử lý, tổng hợp số liệu thành bảng biểu, sử dụng phương pháp phân tích các số liệu theo bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh nhằm so sánh, đánh giá thực trạng công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị xã Sông cầu

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Ngày 27 tháng 8 năm 2009 thị xã Sông Cầu thuộc tỉnh Phú Yên chính thức được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và nhân khẩu của huyện Sông Cầu theo Nghị quyết số 42/NQ-CP, ngày 27/8/2009 của Chỉnh Phủ Thị xã Sông Cầu nằm

ở phía Bắc của tỉnh Phú Yên

- Có giới cận:

+ Phía Bắc giáp: thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

+ Phía Nam giáp: huyện Tuy An

+ Phía Tây giáp: huyện Đồng Xuân

+ Phía Đông: giáp Biển Đông

Tổng diện tích tự nhiên (theo số liệu kiểm kê năm 2016): 49.279,21 ha Dân số (theo số liệu thống kê năm 2016 của Cục Thống kê tỉnh Phú Yên): 101.934 người,

trong đó: khu vực thành thị: 34.638 người; nông thôn: 67.296 người

Thị xã Sông Cầu có 14 đơn vị hành chính gồm 4 phường: Xuân Yên, Xuân Phú, Xuân Thành, Xuân Đài và 10 xã: Xuân Lộc, Xuân Bình, Xuân Hải, Xuân Hòa, Xuân Cảnh, Xuân Thịnh, Xuân Phương, Xuân Lâm, Xuân Thọ 1, Xuân Thọ 2

3.1.1.2 Địa hình địa mạo

Địa hình, địa mạo của thị xã Sông Cầu có 3 dạng như sau:

- Dạng địa hình núi cao: chiếm phần lớn diện tích tự nhiên khoảng 27.059 ha

(khoảng 55,30% diện tích tự nhiên); phân bố chủ yếu về phía Tây, Tây Bắc và Bắc với các đỉnh núi cao trên 500m như: núi Mô Cheo 814m (Xuân Lâm), núi Hòn Kè 832m (Xuân Lâm), núi Gà 708m (Xuân Lâm), núi Hòn Gió 794m, núi Hòn Khô 716m (Xuân Lộc), núi Tướp Vung 673m (Xuân Hải),… độ dốc phổ biến trên 250, mức độ chia cắt mạnh Đây là vùng đầu nguồn đã có nhiều diện tích rừng trồng, rừng tự nhiên che phủ, có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ môi trường sinh thái, giữ ẩm, giữ nước - bảo vệ vùng hạ lưu

- Dạng địa hình núi thấp: chiếm khoảng 6.535 ha diện tích đất tự nhiên (khoảng

13,36% diện tích tự nhiên); phân bố ở độ cao từ 200 - 500m như núi Yên Beo 336m (Xuân Bình), núi Ông Định 305m (Xuân Yên), độ dốc phổ biến từ 150 – 250 Đây là vùng tiếp giáp với các vùng đồng bằng, tất cả 14 xã, phường đều có diện tích đất đai khá lớn ở dạng địa hình này Vùng này được trồng các loại cây lâu năm như Điều, cây

ăn quả, rừng trồng keo lai và cây hàng năm mía, sắn…

- Dạng địa hình thung lũng, đồng bằng và sông suối: chiếm khoảng 15.334 ha diện tích đất tự nhiên (khoảng 31,34% diện tích tự nhiên); phân bố dọc theo vùng bờ

biển, xung quanh đầm Cù Mông, vịnh Xuân Đài, hạ lưu các sông, suối dọc 2 bên tuyến quốc lộ 1, gồm các đồng bằng hẹp, vùng này có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình dưới 50m, độ dốc dưới 150 như đồng bằng Xuân Lộc, Xuân Bình, Xuân Phương, Xuân Lâm, Xuân Phú, Xuân Thọ 1 Đây là vùng tập trung các hạ tầng, khu dân cư, cơ sở sản xuất, trồng lúa nước, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối…

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thị xã Sông Cầu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm và chịu

ảnh hưởng của khí hậu đại dương

b Nhiệt độ

Theo kết quả theo dõi thay đổi nhiệt độ tại trạm khí tượng thủy văn cho thấy nhiệt độ trung bình năm thường dao động trong khoảng từ 26,6oC-27,7°C Tháng lạnh nhất từ 22-23oC, tháng nóng nhất từ 29-30oC

c Nắng

Sông Cầu là khu vực có tổng giờ nắng cao, trung bình đều hơn 2000 giờ/năm, phân bố không đều theo mùa

- Mùa nắng từ tháng 01 đến tháng 8, trung bình có 200-260 giờ nắng/tháng

- Mùa mưa từ tháng 11 đến tháng 12, trung bình có 140-200giờ nắng/tháng

Mùa nắng gắn liền với nhiệt độ cao, gió Lào, lượng mưa ít và độ ẩm thấp đã gây nhiều thiệt hại về sản xuất nông nghiệp, thiếu nước sinh hoạt cục bộ một số vùng của Thị xã

3.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu

3.1.2.1 Điều kiện phát triển kinh tế

Theo Báo cáo số 247/BC-UBND ngày 17/11/2016 của UBND thị xã Sông Cầu

về tình hình thực hiện nhiệm vụ Kinh tế-Xã hội, Quốc phòng-An ninh năm 2016 và Phương hướng nhiệm vụ năm 2017 đã đánh giá cụ thể như sau:

a Lĩnh vực thương mại, dịch vụ

Phát triển ổn định, tổng giá trị sản xuất ngành thương mại, dịch vụ năm 2016 đạt 4.451.140 triệu đồng, tăng 22% so với năm 2015; hàng hóa đa dạng, phong phú về chủng loại, đáp ứng nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng, nhất là trong các dịp lễ, tết

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ xã hội đạt 1.892.460 triệu đồng, tăng

10% so với cùng kỳ, đạt 100% so với kế hoạch, trong đó: Kinh tế nhà nước 179.000 triệu đồng, kinh tế tư nhân 858.320 triệu đồng, kinh tế cá thể 850.500 triệu đồng, kinh

tế có vốn đầu tư nước ngoài 4.640 triệu đồng

b Lĩnh vực công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp

Các cơ sở sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp hoạt động ổn định; giá trị sản xuất công nghiệp đạt 1.281.744 triệu đồng, tăng 3,5% so với năm 2015, tăng 3,1%

so với kế hoạch năm 2016, trong đó: khu vực kinh tế nhà nước 144.606 triệu đồng, khu vực kinh tế ngoài nhà nước 1.135.908 triệu đồng, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài 1.230 triệu đồng

c Lĩnh vực nông, lâm, ngư nghiệp

Tổng giá trị sản xuất của ngành nông, lâm, ngư nghiệp năm 2016 đạt 1.956.706 triệu đồng, tăng 3,3% so với năm 2015

- Nông nghiệp: Tổng diện tích cây lúa gieo sạ đạt 2.333,95 ha; cây mía niên vụ

2015-2016 thu hoạch 390,8 ha, năng suất 467 tạ/ha, sản lượng 18.250 tấn, niên vụ

2016-2017 trồng mới 400 ha, đạt 102,35% so với kế hoạch

- Lâm nghiệp: Tổng diện tích trồng rừng tập trung đạt 700,35 ha, bằng 89,26%

so với cùng kỳ Chăm sóc 1.048,76 ha rừng trồng Chỉ đạo tập trung khai thác tốt các phương án, kế hoạch bảo vệ rừng và phòng cháy chữa cháy rừng năm 2016

- Ngư nghiệp: Tổng diện tích ao, đìa được đưa vào thả nuôi các loại hải sản đạt

648 ha, đạt 108% kế hoạch năm và bằng 91% so với cùng kỳ; sản lượng đạt 2.936 tấn, đạt 117% so với kế hoạch và bằng 82% so cùng kỳ Năm 2016 trên địa bàn thị xã có 2.142 hộ nuôi thủy sản lồng bè với 1.229 bè nuôi, tăng 145 hộ so với cùng kỳ

Thị xã hiện có 2.559 phương tiện tàu thuyền (giảm 141 phương tiện so với cuối năm 2015) Sản lượng khai thác thủy sản ước đạt 26.000 tấn, đạt 100% kế hoạch và bằng 90,62% so với cùng kỳ

d Về Quy hoạch, Quản lý đô thị, Giải phóng mặt bằng

- Quy hoạch: Hoàn thành việc lập đồ án Quy hoạch chung xây dựng đô thị

Sông Cầu đến năm 220 và định hướng đến năm 2030

- Quản lý đô thị: Hoàn thành Đề án Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ

thuật thị xã Sông Cầu đạt tiêu chí loại 3 đến năm 2020 và Đề án xây dựng đô thị văn minh trên địa bàn thị xã Sông Cầu giai đoạn 2016-2021

- Giải phóng mặt bằng: Trong năm 2016 triển khai thực hiện công tác GPMB

17 công trình-dự án; tổng diện tích đất thu hồi 1.183 ha với 3.213 đối tượng bị ảnh