Luận văn tìm hiểu việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của một số dự án trên địa bàn huyện thanh trì hà nội

luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

HOÀNG THUÝ LINH

TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ TÁI ðỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI – 2010

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

T¸c gi¶ luËn v¨n

Hoµng Thuý Linh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đ nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đ tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường,Viện Sau Đại học, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo GPMB thành phố Hà Nội, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban bồi thường GPMB huyện Thanh Trì, UBND x Tứ Hiệp, UBND x Thanh Liệt, UBND x Ngọc Hồi, UBND x Đại áng đ tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Hà Nội, ngày tháng năm 2010

Tác giả luận văn

Hoàng Thuý Linh

2.1 Cơ sở lý luận của việc tìm hiểu ñánh giá hiệu quả công tác

2.2 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi nhà

nước thu hồi ñất ở Việt Nam 25

3 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 33 3.2 Nội dung nghiên cứu 33 3.3 Phương pháp nghiên cứu 35

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội 36 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 36 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 4.2 Tình hình chung về công tác bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư khi

nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Thanh Trì 50

4.2.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Thanh Trì năm

4.3 Giới thiệu về 3 dự dự án nghiên cứu 53 4.3.1 Dự án 1: Dự án xây dựng trụ sở làm việc công an huyện Thanh

4.3.2 Dự án 2: Dự án xây dựng hệ thống khu phục vụ bến xe buýt Cầu

4.3.3 Dự án 3: Dự án cải tạo nâng cấp ựường liên xã Vĩnh Quỳnh - đại Áng 57 4.3.4 Các văn bản pháp lý có liên quan ựến các dự án 59 4.4 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư

của 03 dự án trên ựịa bàn huyện Thanh Trì 61 4.4.1 đối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường, hỗ trợ 61 4.4.2 Giá bồi thường của các dự án 69 4.4.3 Chắnh sách hỗ trợ và tái ựịnh cư của các dự án: 76 4.4.4 Phân tắch ựánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện và trách

nhiệm của các cấp các ngành trong công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng khi thực hiện dự án 82 4.5 đánh giá chung việc thực hiện chắnh sách bồi thường hỗ trợ tái

ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án 86 4.6 Những giải pháp nhằm ựẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng

4.6.1 Hoàn thiện các quy ựịnh về thu hồi ựất, bồi thường và hỗ trợ ựối

với ựất nông nghiệp nói chung 91 4.6.2 Việc ựào tạo nghề và tạo việc làm cho người nông dân bị mất ựất 93 4.6.3 Mức giá ựất bồi thường 94

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

HðND : Hội ñồng nhân dân

UBND : Ủy ban nhân dân

TðC : Tái ñịnh cư

GPMB : Giải phóng mặt bằng

HðBT : Hội ñồng bồi thường

Nð - CP : Nghị ñịnh – Chính phủ

Qð - UBND : Quyết ñịnh – Uỷ ban nhân dân

TT – BTNMT : Thông tư – Bộ tài nguyên môi trường

TT – BTC : Thông tư - Bộ tài chính

CP : Chính phủ

TTLT : Thông tư liên tịch

sách hỗ trợ và tái ñịnh cư 81

4.5: Hình ảnh các hộ gia ñình phá dỡ công trình phục vụ nâng cấp cải

tạo ñường Vĩnh Quỳnh - ðại Áng 58 4.6: Vị trí ñoạn ñường Vĩnh Quỳnh - ðại Áng ñang trong quá trình thi

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng ðất ñai có những tính chất ñặc trưng khiến nó không giống bất

kỳ một tư liệu sản xuất nào ðất ñai là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng ðất ñai có vị trí cố ñịnh trong không gian không thể di chuyển ñược theo ý muốn chủ quan của con người Chính ñặc ñiểm này là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh ñất nằm ở các vị trí khác nhau

Vai trò của ñất ñai với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng ñược nhìn nhận ñầy ñủ, toàn diện và khoa học ðặc biệt hiện nay chúng ta ñang phải ñối ñầu giữa phát triển kinh tế - xã hội và môi trường thì sự toàn cầu hoá cũng chính là sự khai thác tài nguyên ñất ñai trở nên rộng khắp, quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá ồ ạt cùng với nó là xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông ñường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới ñiện quốc gia và các trung tâm thương mại, dịch vụ du lịch… ðể xây dựng các công trình này nhà nước phải thu hồi ñất của người sử dụng ñất

và phải bồi thường cho người bị thu hồi

Bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất là chính sách lớn của ðảng, Nhà nước ta Thực tế công tác GPMB là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế - xã hội, tới mỗi người dân và cộng ñồng dân cư Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người có ñất

bị thu hồi dễ dàng xảy ra những khiếu kiện, ñó là khiếu kiện tập thể, gây mất ổn ñịnh xã hội… Do ñó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng ñến tiến ñộ giải phóng mặt bằng các dự án Nhiều dự án phải"treo” dăm bảy năm thậm chí hàng chục năm không giải phóng ñược mặt bằng Cùng với các tiêu cực nảy sinh, các khoản ñền

bự ủến người dõn khụng cũn nguyờn vẹn… Vậy nguyờn nhõn do ủõu? cỏc biện

phỏp khắc phục như thế nào?

Ngày 03/12/2004 Thủ tướng chớnh phủ ủó ban hành Nghị ủịnh số

197/2004/Nð-CP về bồi thường, hỗ trợ tỏi ủịnh cư khi nhà nước thu hồi ủất,

Nghị ủịnh này về cơ bản ủó ủược ỏp dụng hiệu quả, phự hợp với nguyện vọng

của ủại ủa số nhõn dõn, khắc phục ủược nhiều tồn tại vướng mắc của những

văn bản trước ủõy Tuy nhiờn, cũn những tồn tại trong cỏc văn bản và trong

quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch bồi thường, hõ trợ tái định cư của các dự án

trong cả nước núi chung và trờn ủịa bàn thành phố Hà Nội núi riờng

Xuất phỏt từ thực tế ủú, ủược sự phõn cụng của Khoa Tài nguyờn và

Mụi trường - trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực

tiếp của PGS TS Nguyễn Thanh Trà Tụi thực hiện ủề tài:"Tỡm hiểu việc

thực hiện chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ tỏi ủịnh cư của một số dự ỏn trờn

ủịa bàn huyện Thanh Trỡ, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục ủớch, yờu cầu:

1.2.1 Mục ủớch

- Tỡm hiểu việc thực hiện chớnh sỏch bồi thường GPMB của một số dự

ỏn trờn ủịa bàn huyện Thanh Trỡ, từ ủú rỳt ra những thuận lợi, khú khăn trong

việc thực hiện cỏc chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ và TðC

- ðề xuất một số giải phỏp, kiến nghị nhằm gúp phần hoàn thiện hơn

chớnh sỏch bồi thường hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ủất

1.2.2 Yờu cầu:

- Nắm vững cỏc văn bản liờn quan ủến ủất ủai, ủặc biệt là cỏc văn bản

liờn quan ủến việc thực hiện chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà

nước thu hồi ủất

- Số liệu ủiều tra khảo sỏt phải chớnh xỏc, khỏch quan và ủảm bảo ủộ tin cậy

và phản ánh đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Trì

2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận của việc tìm hiểu ñánh giá hiệu quả công tác GPMB

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, TðC

b Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [30] Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.[18]

c Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản,

di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế – xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ựất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ựất ựược bố trắ TđC bằng một trong các hình thức sau

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ựất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ựể người dân tự lo chỗ ở.[18]

TđC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trắ rất quan trọng trong chắnh sách GPMB

để thực hiện mục tiêu phát triển ựất nước, nền kinh tế, ựặc biệt là các

dự án phát triển ựô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế cần sử dụng ựất ựai như một nguồn lực ựầu vào tạo mặt bằng sản xuất Khi ựó nhà nước phải thu hồi ựất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và TđC cho các hộ bị thu hồi ựất

2.1.2 Giới thiệu chung về công tác giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường GPMB là một trong những vấn ựề ựược đảng và Nhà nước quan tâm ựặc biệt đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng Công việc này mang tắnh chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Và ngày nay công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do ựất ựai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh ựó công tác GPMB liên quan ựến lợi ắch của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các ựịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều ựặc ựiểm khác nhau do vai trò

và giá trị của ựất ựai là khác nhau Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý ựể thực hiện công tác này Có thể khái quát tắnh chất của công tác GPMB trên hai luận ựiểm lớn ựó là tắnh ựa dạng và tắnh phức tạp

- Tắnh ựa dạng thể hiện: Mỗi dự án ựược tiến hành trên một vùng ựất khác nhau với ựiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ựộ dân trắ nhất ựịnh đối với khu vực ựô thị, dân cư cao, ngành nghề ựa dạng, giá trị ựất và tài sản trên ựất lớn dẫn ựến quá trình GPMB có ựặc trưng nhất ựịnh đối với khu vực

ven ñô, mức tấp trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ … quá tình GPMB và giá ñất tính bồi thường cũng có ñặc trưng riêng của

nó Còn ñối với khu vực nông thôn hoạt ñộng chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do ñó, giải GPMB

và giá ñất tính bồi thường cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñất ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc hình thành ñất ñai khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và

do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất cho xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu TðC thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng một số nghề buôn bán nhỏ và

sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn bị di chuyển

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

Bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất bao gồm:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và các hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất

- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu TðC

Các hình thức TðC ñối với các trường hợp ñủ tiêu chuẩn ñược TðC bao gồm:

- TðC chủ yếu bằng nhà ở chung cư cao tầng ñối với hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, ñất ở mà phải di chuyển chỗ ở tại khu vực ñô thị

- TðC bằng ñất ở ñối với hộ gia ñình bị thu hồi nhà ở, ñất ở mà phải di chuyển chỗ ở tại khu vực nông thôn

- Bồi thường, hỗ trợ bằng tiền ñể hộ gia ñình, cá nhân tự lo chỗ ở mới

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

a Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

a.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất

ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội [29]

Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ

phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [29]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ

sở còn rất yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, TđC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND

xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB [3]

a.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai là có hạn, không gian sử dụng ựất ựai cũng có hạn để tồn tại

và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế -

xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng [19]

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch"treo”,

dự án"treo” [3]

a.3 Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao

ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [3]

a.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể"quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)

ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập

ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, [5]

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

a.5 Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất [9] Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có

thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

a.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [20]

b Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau [14]

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương [2]

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh

giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc"sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

c Thị trường Bất ñộng sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [29] Luật ñất ñai

2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh

chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục"Tài chính về ñất ñai và giá ñất”,"Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản"

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

2.1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số nước trên thế giới

a.Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các

hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử

dụng ñất và cho thuê ñất

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai Do vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả

ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi ñất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC , các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước

có chính sách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược thống nhất Khi không ñạt ñược thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với"Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

b Thái Lan

Chưa có chính sách bồi thường TðC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người

có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các qui ñịnh này, các ngành có qui ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật qui ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các qui ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án Ví dụ:

Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều

dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:" ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án

c Australia

Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc và thu ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyện không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước

cú nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu hồi ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất và các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu

mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn

ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phân xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñó có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo gía thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái ñịnh cư

d Nhận xét, ñánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần có ñất Do ñất ñai

có hạn, vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại

Bộ Luật ñất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñó phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trung thu ñất

và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước, Việt

Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ñể tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số ñiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy ñịnh về thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư, tạo việc làm của người có ñất bịthu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư

2.1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993

Trong mỗi kiểu Nhà nước tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñó ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương ứng với những thiệt hại của người

bị thu hồi ñất

Sau cách mạng tháng 8/1945, với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng ñất ra ñời nhằm thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế

ñộ phong kiến về chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng

Khi trưng thu ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng

dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất

bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể

về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá

và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật về thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi nhà nước trưng dụng ñất tại Thông tư 172/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ" chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang"ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của Hợp tác xã và của nhân dân" ñộng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792-TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục

vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị thu hồi.[14]

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn laị 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi ñất vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra và người bị thu hồi ñất làm nhà

ở sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai ñã ñược thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh,

so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất.v.v

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 thỏng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;[4] thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số

22/1998/Nð-CP[4] và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñó quy ñịnh rừ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

Từ khi có luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản sau ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;[5]

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;[7]

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên ñể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB ngày 25-5-2007, Chính phủ ñó ban hành Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;[6] Thông tư 06 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP[27], Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/204/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất[28]; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Về Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP về một số những vấn

ñề cơ bản chính sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDð, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư.[26]

Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP là ñảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng ñất, nhà ñầu tư và quyền của nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật

Quyết ñịnh số 18/2008/Qð- UBND ngày 29/09/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.[24]

Quyết ñịnh số 108/2009/ Qð- UBND ngày 29/09/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.[25]

Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường giải phóng mặt bằng ñó ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân

2.2 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

2.2.1.Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Trong những năm qua việc giải phóng mặt bằng, ñền bù ñất nông nghiệp ñang là vấn ñề ñược xã hội quan tâm nhiều.Tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập Trong ñó bao gồm cả các vấn ñề về chính sách, cách tổ chức, ñặc biệt

là khung giá ñền bù

Một công tác luôn ñi ñôi với thu hồi ñất là tái ñịnh cư ðối với những người bị thu hồi ñất ở thì việc cấp ñất tái ñịnh cư là việc làm cần thiết ñể ổn ñịnh ñời sống Ngoài những ñền bù, chuyển ñổi nghề nghiệp cho những hộ

mất ựất hoặc thiếu ựất sản xuất nông nghiệp cũng cần phải quan tâm ựúng mức, vì ảnh hưởng trực tiếp ựến các vấn ựề an sinh xã hội và ựời sống của người dân

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, trong 5 năm

từ 2001 ựến 2005, tổng diện tắch ựất sản xuất nông nghiệp ựã bị thu hồi là 366.440 ha, chiếm 3,89% diện tắch ựất sản xuất nông nghiệp ựang sử dụng năm 2005 Trong ựó, diện tắch ựất sản xuất nông nghiệp thu hồi ựể chuyển cho xây dựng các khu công nghiệp, cum công nghiệp là 39.560 ha, chiếm 10,80% diện tắch thu hồi, thu hồi ựể chuyển cho xây dựng ựô thị là 70.320 ha, chiếm 19,20% diện tắch thu hồi, thu hồi chuyển cho xây dựng cơ sở hạ tầng là 136.170 ha, chiếm 37,16% diện tắch thu hồi, còn lại thu hồi ựể chuyển cho các mục ựắch khác.[15]

đồng bằng sông Hồng có diện tắch bị thu hồi lớn nhất, chiếm tới 4,4% tổng diện tắch ựất nông nghiệp của cả vùng, trên 33.617 ha, tỷ lệ này ở đông Nam Bộ là 2,1%, trên 26.446 ha, các vùng khác chỉ chiếm trên dưới 0,5% tổng diện tắch ựất nông nghiệp

Hiện nay cả nước có hơn 12 triệu hộ nông thôn, trên 33 triệu lao ựọng nông thôn, chiếm 72% lao ựộng cả nước, trung bình mỗi hộ nông thôn có 1,5 lao ựộng và mỗi ha ựất thu hồi ảnh hưởng tới việc làm trên 10 lao ựộng nông nghiệp Như vậy việc thu hồi ựất nông nghiệp và ựất ở trong 5 năm từ 2001 ựến 2005 ựã tác ựộng ựến ựời sống của 627.495 hộ gia ựình, khoảng 950 nghàn lao ựộng và 2,53 triệu người

Việc làm và thu nhập của các hộ bị thu hồi ựất chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp (chiếm 60%), hộ làm dịch vụ chiếm 9%, hộ công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp chiếm 6%, hộ xây dựng và hộ thương nghiệp chiếm 2%

và các hộ khác Các hộ sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp là ựối tượng bị tác ựộng lớn nhất sau thu hồi ựất và gặp nhiều khó khăn trong việc

chuyển ñổi nghề và tìm việc làm mới, 53% số hộ có thu nhập giảm so với trước, chỉ có 13% số hộ có thu nhập tăng hơn trước

Tỉ lệ hộ có ñiều kiện sống tốt hơn trước ñây chiếm khoảng 29%, có ñiều kiện sống thấp hơn trước khoảng 34,5% và 36,5% có ñiều kiện sống không thay ñổi Trong tình hình hiện nay nông dân là tầng lớp có thu nhập và ñời sống thấp nhất trong xã hội, người nông dân mất ñất càng có khó khăn vất

vả hơn nhiều

Thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích khác nhau là việc làm khó tránh trong quá trình phát triển, cho nên việc ñền bù thiệt hại về ñất ñai, tài sản và tổ chức tái ñịnh cư cho nông dân có ñất bị thu hồi trở thành một nội dung hoạt ñộng quan trọng la tiền ñề của sự phát triển ðây là chính sách có liên quan ñến hàng trăm ngàn hecta ñất canh tác, hàng trăm ngàn hộ nông dân

và hàng triệu lao ñộng, nhân khẩu, tác ñộng sâu và trực tiếp ñến sản xuất nông nghiệp, ñời sống của nông dân trên phạm vi cả nước Từ ñó có thể nhận ñịnh rằng chính sách thu hồi, bồi thường, tổ chức tái ñịnh cư ñối với ñất nông nghiệp và nông thôn còn nhiều nhược ñiểm gây trở ngại cho sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện ñại hoá ñất nước, hoàn thiện chính sách về mặt này là một hoạt ñọng rất quan trọng quyết ñịnh tiến ñộ và chất lượng của sự phát triển

2.2.2 Những ưu nhược ñiểm về tình hình giải phóng mặt bằng trong thời gian qua

Kết quả kiểm tra thi hành Luật ñất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường cho thấy việc thu hồi ñất ở phần lớn các ñịa phương ñang ách tắc, làm chậm tiến ñộ triển khai nhiều dự án ñầu tư, gây nên những bức xúc cho cả người sử dụng ñất, nhà ñầu tư và cơ quan chính quyền có trách nhiệm thu hồi ñất

Hiện nay, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB tại các ñịa phương có những mặt ñược và thiếu sót, yếu kém, bất cập như sau:

a Những mặt ñạt ñược:

- ðối với trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có ñất bị thu hồi

- Các quy ñịnh về thu hồi ñất, bồi thường, tái ñịnh cư ngày càng phù hợp hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn ñến lợi ích của người có ñất

bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi ñất ngày càng rõ ràng hơn

- Nhiều ñịa phương ñã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư thỏa ñáng nên việc thu hồi ñất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc

có rất ít khiếu nại

- Việc bổ sung quy ñịnh về tự thỏa thuận giữa nhà ñầu tư cần ñất với người sử dụng ñất ñã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất.[31]

b Những mặt thiếu sót và vướng mắc:

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách

là ñại diện sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền của người sử dụng ñất ñược pháp luật công nhận ðặc biệt là trong việc ñịnh giá ñất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá ñất thu hồi với giá ñất TðC (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có ñất bị thu hồi, nhất là ñối với nông dân không còn hoặc còn ít ñất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi ở cũ

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà ñầu tư cần sử dụng ñất với người có ñất bị thu hồi Việc quy ñịnh giá ñất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường tuy có tác ñộng tích cực tới việc việc khuyến khích nhà ñầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có ñất bị thu hồi

- Giá ñất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong

ñiều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá ñất cùng loại chuyển nhượng thực tế, ñặc biệt là ñối với ñất nông nghiệp trong khu vực

ñô thị và liền kề với khu dân cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa ñô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá ñất bồi thường, hỗ trợ

- Tiền bồi thường ñất nông nghiệp thường không ñủ ñể chuyển sang làm ngành nghề khác Những trường hợp bị thu hồi ñất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không ñủ ñể nhận chuyển nhượng lại ñất ở tương ñương hoặc nhà ở mới tại khu tái ñịnh cư

- Việc xác ñịnh tính hợp thức về quyền sử dụng ñất ñể tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñang là một vấn ñề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thức chưa ñược quy ñịnh rõ trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-

CP trước ñây Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ở các ñịa phương ñể giải quyết vấn ñề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng ñiều kiện

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñể giải phóng mặt bằng chưa thực hiện ñúng trình tự, thủ tục

từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết ñịnh thu hồi, v.v…cho tới khâu cưỡng chế

- Thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết ñịnh sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

- Nhiều dự án chưa có khu TðC ñã thực hiện thu hồi ñất ở Nhìn chung các ñịa phương chưa coi trọng việc lập khu TðC chung cho các dự án tại ñịa bàn, một số khu TðC ñã lập nhưng không bảo ñảm ñiều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, có trường hợp người có ñất bị thu hồi phải ñi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫn chưa ñược bố trí vào khu TðC

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC ngày càng ñược Nhà nước quan tâm giải quyết thoả ñáng hơn.Tuy nhhiên, việc thay ñổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay ñổi chính sách ñã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có ñất bị thu hồi Vì vậy việc GPMB ñể thực hiện một số dự án không bảo ñảm tiến ñộ

- Một số ñịa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận ñộng, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy ñịnh của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt ñiểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo dài nhiều năm

- ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB gồm các thành viên ñược trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về ñất ñai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy ñịnh của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc GPMB

- Nhiều nhà ñầu tư không ñủ khả năng về tài chính ñể bồi thường, hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà ñất chững lại cũng ảnh hưởng ñến việc huy ñộng vốn của nhà ñầu tư ñể triển khai dự án

- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã ñược giải quyết ñúng pháp luật, thoả ñáng nhưng người sử dụng ñất hoặc do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn ñể ñược bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất, thậm chí liên kết khiếu nại ñông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước Trong khi ñó, cơ chế về giải quyết ñơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập ñã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng.[31]

Nguyên nhân sâu xa của những biểu hiện nêu trên là chưa quán triệt và

chấp hành nghiêm chỉnh quan ñiểm, chủ trương, chính sách của ðảng về ñất ñai Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương ðảng khoá

IX về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước ñã nêu rõ phải giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, nhà ñầu tư và người sử dụng ñất ñã chưa thể hiện ñúng và ñầy

ñủ quan ñiểm ñó.[3]

2.2.3 Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi ñất ñể phát triển các khu công nghiệp, khu ñô thị và các công trình công cộng

Theo Kết quả nghiên cứu của Bộ Tài nguyên và Môi trường từ năm

2005 ñến nay[3], thực tế còn nhiều khó khăn trong công tác bồi thường GPMB tại huyện Thanh Trì nói riêng và các ñịa phương nói chung như sau:

- Diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi hầu hết là vùng ñất tốt, có ñiều kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích ñất ñền bù là ñất xấu, cách

xa khu dân cư và ñiều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn

- Việc thực hiện ñịnh giá ñền bù ñất cũng như tài sản trên ñất chưa phù hợp với giá thị trường và khu tái ñịnh cư

- Một số ñịa phương chạy theo phong trào phát triển các khu công nghiệp, khu ñô thị mà chưa cân nhắc ñến hậu quả; hoặc phát triển công nghiệp, dịch vụ bằng mọi cách mà chưa chú ý ñúng mức ñến tác ñộng ñối với người dân

- Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các khu ñô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến Quá trình quy hoạch chuyển ñổi mục ñích sử dụng cũng như thẩm ñịnh các phương án sử dụng ñất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sự tham gia ñầy ñủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc ñại diện cho quyền lợi của người dân

- Thời gian triển khai công tác thu hồi ñất kéo dài nhiều năm gây bất lợi ñến tâm lý cũng như việc ổn ñịnh ñời sống và việc làm của các hộ dân nằm

trong diện bị thu hồi ñất Các yếu tố trượt giá hầu như chưa ñược tính ñến trong ñịnh giá ñất bù cho người dân

- Công tác tuyển dụng lao ñộng tại các ñịa phương có ñất bị thu hồi chưa thực sự hiệu quả Do vậy lao ñộng nông nghiệp nhìn chung không ñáp ứng ñược yêu cầu của doanh nghiệp Hầu hết các lao ñộng nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi ñất sản xuất bị thu hồi: chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển sang nghề mới và tìm ñược việc làm ổn ñịnh Có tới

67 % số lao ñộng nông nghiệp bị thu hồi ñất vẫn giữ nguyên nghề sản xuất nông nghiệp; 13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn ñịnh

- Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà ñầu tư mà chưa cân ñối quyền lợi với người dân bị thu hồi ñất

2.2.4 Nhận xét chung về tổng quan các vấn ñề nghiên cứu

- Bồi thường GPMB khi thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất là vấn ñề không thể tránh khỏi trong mọi giai ñoạn phát triển của bất kỳ quốc gia nào

- Bồi thường GPMB là vấn ñề nhạy cảm, phức tạp, việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư tác ñộng sâu rộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế- xã hội

- Một trong những vấn ñề cơ bản ñể phát triển kinh tế- xã hội và môi trường bền vững là ñảm bảo ổn ñịnh cuộc sống cho người dân bị thu hồi ñất

ñể phát triển công nghiệp và ñô thị

Từ ñó cần phải nghiên cứu sâu rộng hơn nữa về việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư