Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện thủy nguyên thành phố hải phòng

Nguyên nhân của các tranh chấp về hợp đồng nói chung về quyền sử dụng đất và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nói

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC

HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

HỌ VÀ TÊN: LÊ THỊ MAI

Người hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2018

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong và ngoài trường, bạn bè, đồng nghiệp, các thầy cô tại Viện Đại học Mở Hà Nội đã giúp đỡ và hỗ trợ tôi thực hiện các thủ tục trong quá trình hoàn thành luận văn

Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn!

Ký tên

Lê Thị Mai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân Tất cả các nguồn tài liệu đã được công bố đầy đủ, nội dung của Luận văn là trung thực

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4

3.1 Mục đích nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài 5

4.1 Đối tượng nghiên cứu 5

4.2 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài 5

5.1 Phương pháp luận 5

5.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài 5

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 6

7 Kết cấu của đề tài 7

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ GIẢI QUYẾT 8

1.1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng về quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 15

1.2 Những vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia

đình, cá nhân 22

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân 22

1.2.2 Phân loại các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân 27

1.2.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 28

1.2.3.1 Nguyên nhân khách quan 28

1.2.3.2 Nguyên nhân chủ quan 29

1.2.4 Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân 31

Kết luận chương 1 33

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN sHUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 35

2.1 Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân 35

2.1.1 Pháp luật về tố tụng 35

2.1.2 Pháp luật về nội dung 37

2.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân 46

2.3 Thực trạng giải quyết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng 49

2.3.1 Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng 49

2.3.2 Một số nhận định, đánh giá tổng quan về tình hình giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện Thủy Nguyên và nguyên nhân 55

2.3.2.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân 55

2.3.2.2 Những vướng mắc, hạn chế phát sinh trong quá trình giải quyết và nguyên nhân 57

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 65

CHƯƠNG 3 YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 66

3.1 Các yêu cầu cần đạt được nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân 66

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân 70

3.3 Một số giải pháp khác 74

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 77

KẾT LUẬN LUẬN VĂN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở, đất kinh doanh hay đất tại đô thị mà tranh chấp còn diễn ra sôi động đối với đất nông nghiệp ở các vùng nông thôn hoặc ở những địa bàn mới đô thị hóa, đặc biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau diễn ra ngày càng chiếm số lượng lớn với tính chất gay gắt và phức tạp

Nguyên nhân của các tranh chấp về hợp đồng nói chung về quyền sử dụng đất và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nói riêng có thể do tác động khách quan

từ nền kinh tế thị trường, tác động của sự nghiệp công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra quá nhanh khiến giá đất không chỉ ở đô thị mà ở các vùng ven đô và thậm chí là ở cả nông thôn tăng quá cao, người dân và nhà đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận là tối thượng nên bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch chuyển nhượng trái pháp luật, đầu cơ đất đai Mặt khác, điều không thể phủ nhận, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất chưa thực sự phù hợp, đầy tính khiên cưỡng và nhiều những khoảng trống là điều kiện châm ngòi cho những giao dịch bất hợp pháp phát sinh

Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp Thực tiễn xét

xử tại Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên, Tp Hải Phòng đối với các dạng tranh chấp này cũng gặp không ít khó khăn và số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng Cũng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp còn khá nhiều vướng mắc, tình trạng tồn đọng

án kiện, án cải, án sửa xảy ra là điều khá dễ nhận thấy về tính kém hiệu quả của việc thực thi phá luật về vấn đề này Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân vô hiệu được biểu hiện như: giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội

Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến tài sản này trên cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy định pháp luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là sự cần thiết khách quan Vì lẽ đó, việc đi vào nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân và hoạt động giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng này trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng nhằm tìm ra phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật Đó cũng chính là lý do để

tôi chọn đề tài: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng” cho luận văn thạc sỹ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố Điển hình phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học,

các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của

Luật hợp đồng ở Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia

Hà Nội năm 1993; Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp

đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999

thông qua tại cuộc họp lần 2 Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề

lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB

Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống

nhất pháp luật hợp đồng ở Việt Nam của Nhà Xuất bản Tư pháp 2005; tác giả

Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và những sai

phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội

2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu của

tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do

Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải

quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật,

Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai

2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà

nước và Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả

giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”; Lê Văn

Thiệp, Thực trạng và một số giải pháp khắc phục những kẽ hở khi áp dụng chế định uỷ quyền trong Bộ luật dân sự hiện hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao,

Số 5/2012, tr 50 - 53, 64; Lê Văn Thiệp, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân

tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51; Luận văn Thạc sỹ luật học: “Quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản” của Lương Khải Ân,

năm 2006; Luận án Tiến sỹ Luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong kinh doanh bất động sản” của Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012

Với hàng loạt các công trình nghiên cứu liệt kê ở trên cho thấy, tranh chấp

về hợp đồng nói chung trong giao dịch bất động sản là lĩnh vực cũng được nhiều

sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả và chúng được nhận định, phân tích,

đánh giá ở nhiều khía cạnh khác nhau Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu chuyên sâu xét ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân - một phạm vi hẹp của tranh chấp hợp đồng trong giao dịch bất động sản thì còn khá ít các công trình nghiên cứu riêng, độc lập Vì vậy, với mong muốn của tác giả là đi sâu nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân và vấn đề giải quyết hậu quả pháp lý của tranh chấp về hợp đồng đó trên thực tế, trên cơ sở phân tích và tìm hiểu nguyên nhân của tồn tại, vướng mắc trong sự kết hợp hài hoà giữa vấn đề lí luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc phục

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lí luận và thực tiễn, nguyên nhân và các yếu tố tác động đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình cá nhân và vấn đề giải quyết tranh chấp đó trên thực tế Trên cơ sở đó nhằm tìm ra những tồn tại, vướng mắc và khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình cá nhân và nguyên nhân của thực trạng đó để có những đề xuất về giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp này trên thực tế trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn được xác định như sau:

- Nghiên cứu, làm rõ các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

- Phân tích thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân; tìm ra những ưu điểm, những bất cập, hạn chế, vướng mắc nảy sinh trong thực tiễn triển khai

- Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật và đảm bảo nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách về vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn

- Quy định hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

- Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Là các quy định của pháp luật đất đai hiện hành và

pháp luật khác có liên quan như: pháp luật dân sự, pháp luật công chứng, chứng thực, các văn bản hướng dẫn của Tòa án nhân tối cao về giải quyết tranh chấp dân sự có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

- Về địa bàn nghiên cứu: Việc áp dụng, thực hiện pháp luật về giải quyết

tranh chấp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Trên cơ sở vận dụng phương pháp luận, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

- Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, thu thập, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá tại Chương 2 khi nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Luận văn làm giàu thêm lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân Làm rõ mục đích,

ý nghĩ của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân

- Qua thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng, luận văn đã phát hiện những bất hợp lí, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân nói riêng

- Một số sai phạm điển hình phát sinh trong quá trình kí kết và thực hiện

hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân được luận văn phân tích, nhận định, đánh giá thận trọng qua các vụ việc cụ thể đã xảy ra trên thực tế Đây là những vụ việc có thật xảy ra trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng, có giá trị thực tiễn sâu sắc, phản ánh

trung thực những tồn tại và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân;

- Luận văn dự kiến đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của luận văn gồm ba chương Cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lí luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thủy nguyên- Thành phố Hải Phòng

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ

NHÂN VÀ GIẢI QUYẾT 1.1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng về quyền sử dụng đất

Để đảm bảo cho các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất (QSDĐ) được diễn ra thuận lợi, an toàn và hiệu quả, nhanh chóng và ít tốn kém, nhưng vẫn đảm bảo được sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước, phòng ngừa được tối đa các rủi ro khi tham gia giao dịch, cả Luật Đất đai (LĐĐ) và Bộ luật Dân sự (BLDS) đều dành các chế định điều chỉnh trực tiếp vấn đề này Tuy nhiên, không giống như BLDS 1995, BLDS 2005 quy định một cách cụ thể, chi tiết từng loại hợp đồng trong giao dịch về QSDĐ, kèm theo đó là quy định các nguyên tắc và điều kiện khi thực hiện giao dịch Với cách thức quy định như vậy khi thực hiện trên thực tế cho thấy, có rất nhiều những quy định trùng lắp, chồng chéo giữa BLDS và LĐĐ, thậm chí một số chế định lại mâu thuẫn, không thống nhất với nhau gây nên những khó khăn và vướng mắc nhất định trong quá trình

ký kết và thực hiện hợp đồng về QSDĐ, nhiều tranh chấp phát sinh từ hợp đồng

về QSDĐ có kết quả giải quyết hết sức khác nhau do quan điểm không thống nhất từ các quy định không giống nhau của 02 bộ luật này Khắc phục thực tế nêu trên, BLDS 2015 với sự thay đổi trong tư duy và cách thức xây dựng luật nói chung và trong các quy định liên quan đến đất đai nói riêng nên đã làm cho quy định về hợp đồng trong giao dịch về QSDĐ trở nên thông thoáng hơn, đơn giản, dễ hiểu hơn và điều cơ bản là hạn chế được sự mâu thuẫn hoặc trùng lắp không cần thiết giữa BLDS và LĐĐ Theo đó, các chế định liên quan đến hợp đồng về QSDĐ trong BLDS chỉ dừng lại ở những quy định chung mang tính nguyên tắc và những thể thức cần phải tuân thủ khi một chủ thể tham gia giao kết và thực hiện các giao dịch dân sự Còn những nội dung cụ thể, trực tiếp được xác định trên cơ sở tôn trọng các quy định của luật chuyên ngành - LĐĐ 2013

Mặc dù các quy định về hợp đồng trong giao dịch dân sự về QSDĐ trong BLDS 2015 chỉ là những quy định mang tính nguyên tắc chung nhưng có ý nghĩa quan trọng trong việc định hướng cơ bản cho các giao dịch về QSDĐ của các chủ thể khi ký kết và thực hiện hợp đồng Theo đó, các quy định về hợp đồng QSDĐ chỉ bao gồm 05 nội dung rất vắn tắt dưới đây, cho nên khi ký kết và thực hiện hợp đồng về QSDĐ đòi hỏi các chủ thể phải kết hợp rất chặt chẽ, cụ thể các quy định trong BLDS 2015 và LĐĐ 2013 Cụ thể:

Thứ nhất, định nghĩa về hợp đồng trong các giao dịch dân sự về QSDĐ

Điều 500 BLDS 2015 quy định: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất"

Với định nghĩa nêu trên cho thấy, bản chất của hợp đồng đối với các giao dịch về đất đai (QSDĐ) vẫn trên nền tảng của sự tôn trọng quyền được tự do thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch, theo đó, các chủ thể không phân biệt là tổ chức hay cá nhân, chủ thể trong nước hay ngoài nước khi ký kết và thực hiện các hợp đồng trong giao dịch về đất đai với bản chất là hợp đồng song

vụ nên đều có quyền bình đẳng ngang nhau, hai bên được tự do biểu đạt chí ý và nguyện vọng mà mỗi bên hướng tới trên tinh thần tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của phía bên kia, không ai có quyền ép buộc hay lệ thuộc ai Điều này khác hoàn toàn với hợp đồng về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được thực hiện bởi cơ quan Tài nguyên và Môi trường với các chủ thể sử dụng đất với tính chất là hợp đồng đơn vụ, theo đó, chỉ có quy định nghĩa vụ và trách nhiệm của người thuê đất, thuê lại đất được cơ quan Tài nguyên và Môi trường xác định rõ mà không

có sự thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của các bên Tuy nhiên, cần phải xác định rằng, sự thỏa thuận của các chủ thể trong các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ cũng được BLDS 2015 xác định rõ là phải tuân thủ các quy định của LĐĐ LĐĐ 2013 hiện hành quy định cụ thể về điều kiện của mỗi chủ thể, cũng như mỗi loại đất khi

giao dịch, về trình tự, thủ tục, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong giao dịch về QSDĐ Khi sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các các chủ thể và các điều khoản khác trong hợp đồng về QSDĐ tuân thủ đúng các quy định của LĐĐ 2013 thì chúng có giá trị ràng buộc các chủ thể phải thực hiện trên cơ sở

đó

Thứ hai, về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất

BLDS 2015 không phân tách các hợp đồng cụ thể nên cũng không có các quy định về nội dung hợp đồng riêng cho từng loại giao dịch về QSDĐ; theo đó, các chủ thể khi ký kết các hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất dựa vào các nội dung cơ bản của hợp đồng thông dụng để đàm phán, thỏa thuận Cụ thể, khoản 1

Điều 501 BLDS 2015 quy định như sau: "Quy định chung về hợp đồng và nội

dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" Điều đó có nghĩa rằng, hợp đồng về QSDĐ khi ký kết và thực hiện cũng

phải đảm bảo các nguyên tắc chung như bất kỳ ký kết một hợp đồng nào khác: bình đẳng thỏa thuận và thống nhất ý chí, tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau trên cơ sở không trái pháp luật và đạo đức xã hội Tất cả các điều khoản cơ bản của một hợp đồng thông dụng cũng chính là những điều khoản cần phải có và cần phải được các bên thỏa thuận cụ thể trong các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và tặng cho QSDĐ Hợp đồng thông dụng theo Điều 398 BLDS 2015 quy định bao gồm các nội dung cụ thể như: (1) Đối tượng của hợp đồng; (2) Số lượng, chất lượng; (3) Giá, phương thức thanh toán; (4) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; (5) Quyền, nghĩa vụ của các bên; (6) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; (7) Phương thức giải quyết tranh chấp Với các điều khoản chủ yếu nêu trên được quy định trong BLDS 2015, các bên khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng, để đảm bảo hợp đồng tuân thủ đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật, nhưng mặt khác quan trọng hơn là tránh các rủi ro, tranh chấp gây thiệt hại về quyền và lợi ích không chỉ cho các bên mà còn ảnh hưởng tới quyền lợi hợp

pháp của các chủ thể khác thì đòi hỏi các chủ thể phải nắm chắc các quy định của LĐĐ 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành khi thỏa thuận về 07 nội dung nêu trên của BLDS 2015 (Các điều khoản cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ được nghiên cứu sâu ở nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân ở chương 2 của luận văn này)

Thứ ba, về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

Điều 502 BLDS 2015 quy định như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng

đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ

luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Việc

thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan"

Với quy định tại Điều 500 BLDS 2015 đã phân tích ở trên và kết hợp với điều luật này cho thấy, các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và tặng cho QSDĐ phải được thiết lập bằng văn bản với nội dung các điều khoản cơ bản như đã phân tích ở trên, đồng thời phải tuân theo đúng các trình tự, thủ tục về chuyển QSDĐ được quy định trong LĐĐ

2013 và NĐ số 43/2014/NĐ - CP về hướng dẫn thi hành LĐĐ 20131

Thứ tư, về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa trong việc xác định

quyền và nghĩa vụ của các bên, quyền và lợi ích của chủ thể thứ 3 và là cơ sở cho việc giải quyết khi có mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng xảy ra Điều 502 BLDS 2015 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai" Theo đó, Tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" Về vấn đề này, cả BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đều thống nhất quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch về QSDĐ là thời điểm đăng ký tại

1

Điểm d khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai 2013 và các Điều 78,79,80,81 NĐ số 43/2014/NĐ-CP

cơ quan nhà nước có thẩm quyền và vào sổ địa chính Vì vậy, các chủ thể tham gia giao dịch về QSDĐ cần phải xác định rằng, công chứng, chứng thực về giao dịch QSDĐ thôi chưa đủ, chưa đảm bảo giao dịch đó đã thành công và rủi ro là không thể xảy ra Theo đó, bên nhận QSDĐ cần phải đặc biệt lưu ý để có những ràng buộc và thỏa thuận trong hợp đồng về trách nhiệm đến cùng của bên chuyển QSDĐ trong việc hợp tác và thực hiện giao dịch cho đến khi giao dịch

đó được đăng ký vào sổ địa chính

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác

để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị Với bản chất là "mua đứt, bán đoạn" - chấm dứt quyền sử dụng đất đối với bên chuyển nhượng và làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai mới đối với bên nhận chuyển nhượng nên các quyền và nghĩa vụ của các bên được thỏa thuận hết sức

cụ thể, chặt chẽ trong hợp đồng chuyển nhượng và dưới sự kiểm soát, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ mang bản chất chung là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất song với sự khác biệt về tư cách chủ thể, về đối tượng giao dịch, về quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như hình thức và hiệu lực của giao dịch Thông qua hợp đồng, các bên tham gia thực hiện được mục đích giao dịch và có đầy đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho mình Song rõ ràng, quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản thông thường Theo quy định của Hiến pháp 2013 thì đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân và

Nhà nước là đại diện để thực hiện các quyền sử chủ sở hữu với đất đai2 Và quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai thể hiện ở điểm để thực hiện các quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát sinh trên cơ

sở Nhà nước cho phép sử dụng đất nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà biểu hiện cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn chịu

sự kiểm soát, ràng buộc và chi phối bởi Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cũng theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa

vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980, theo đó, giao dịch chuyển nhượng không phải bản thân đất đai mà được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng đât Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là

2

Điều 54 Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật Đất đai 2013

chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất Việc chấm dứt hay thiết lập quyền

sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất Khi Nhà

nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai cho nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất Từ đặc điểm này tồn tại tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao, người chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng

sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lại quyền sử dụng đất hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét

Thứ hai, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác

nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Thứ tư, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân cũng là một dạng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mang đầy đủ các đặc trưng cơ bản như đã nêu trên của giao dịch chuyển nhượng và cũng đáp ứng tất các yêu cầu về nội dung và hình thức của một giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Tuy nhiên, với tên gọi "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân" đã cho chúng ta thấy rõ: chủ

thể sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia

đình, cá nhân - chủ thể chiếm số lượng lớn hiện nay về sử dụng đất Theo ước

tính, cả nước hiện có 24,2 triệu hộ, tăng gấp đôi so với 25 năm trước và tăng gần hai triệu hộ so với năm 20093 Trong đó, số hộ gia đình ở nông thông có xu hướng tăng mạnh Tính đến thời điểm 01/7/2016 cả nước có 15,99 triệu hộ nông thôn Trong giai đoạn 2006-2016, số hộ nông thôn của cả nước tăng 2,22 triệu

hộ (tăng 16,1%), tập trung chủ yếu giai đoạn 2006 -2011 tăng 1,58 triệu hộ (tăng 11,4%)4 Đây là chủ thể sử dụng đất chiếm số lượng đông đảo nhất và nắm giữ diện tích đất sử dụng cũng lớn nhất trong tổng diện tích đất tự nhiên Theo đó, các hộ gia đình đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng.5 Cùng với đó, loại đất là đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất nông

nghiệp chứ không phải tất cả các loại đất Theo Báo cáo của Chính Phủ, cả nước

hiện có 33.123.078 ha, trong đó 31.010.279 ha đã được sử dụng vào các mục đích, chiếm 93,62% tổng diện tích tự nhiên.6 Trong tổng diện tích đất được phân

bổ và điều chỉnh như sau: nhóm đất nông nghiệp có 27.284.906 ha, chiếm 82,37% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,99% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp có 3.725.374 ha, chiếm 11,25% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 12,01% tổng diện tích đất đã sử dụng.7 Với con số cụ thể này cho thấy, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỉ lệ đa số trong diện tích đất tự nhiên, theo đó, lượng giao dịch đối với loại đất này cũng sẽ chiếm lượng lớn trong đời sống kinh tế xã hội Trong đó, giao dịch diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân là chủ yếu bởi phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định cho các hộ gia đình cá nhân, đặc biệt là với đất

https://baovemoitruong.com/tai-nguyen-thien-nhien/ket-qua-thong-ke-dien-tich-dat-dai-nam-2015-cua-viet-6 Báo cáo số 221/BC-CP của Chính Phủ ngày 31 tháng 5 nawm2018 về tình hình quản lý nhà nước về đất đai

7

Báo cáo số 221/BC-CP đã dẫn

nông nghiệp với việc giao đất theo hiện trạng sử dụng đất và quyền được sử dụng đất ổn định, lâu dài, hết thời hạn sử dụng đất được pháp luật quy định 50 năm Nhà nước còn cho phép người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất

và chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai thì được Nhà nước ưu tiên gia hạn tiếp Theo đó, như vậy, với số liệu nêu trên cho thấy, phần lớn đất nông nghiệp đã được giao sử dụng ổn định cho hộ gia đình, cá nhân Theo đó, nếu có nhu cầu sử dụng đất phát sinh thì chủ yếu được phân bổ và điều chỉnh lại thông qua các giao dịch dân sự về QSDĐ mà hiếm có trường hợp giao đất nông nghiệp mới cho hộ gia đình, cá nhân bởi thực tế quỹ đất chưa sử dụng còn rất ít, lại chủ yếu là quỹ đất ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, điều kiện để có thể đưa đất vào sử dụng cũng không phải dễ dàng Bởi vậy, các giao dịch dân sự về QSDĐ nhằm phúc đáp các nhu cầu khác nhau trong thực tế cuộc sống là tất yếu khách quan, trong đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp thông qua hợp đồng là một loại hình giao dịch phổ biến, chiếm số lượng lớn Theo đó, các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân có có nhu cầu về đất nông nghiệp và có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có thể chuyển nhượng QSDĐ cho nhau trên cơ sở tôn trọng quyền tự do thỏa thuận và thống

nhất ý chí của các bên Đến đây có thể hiểu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là sự thỏa thuận của các bên tuân theo các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan thông qua hợp đồng chuyển nhượng nhằm chuyển giao đất và tiền cho nhau trên cơ sở tôn trọng các cam kết thể hiện trong hợp đồng

* Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình và cá nhân

Bên cạnh các đặc điểm chung của hợp đồng về quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã đề cập ở trên thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân có một số đặc điểm riêng sau đây:

Về đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của các hộ

gia đình, cá nhân chính là QSDĐ nông nghiệp Theo từ điển Luật học thì“Đất

nông nghiệp là tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ” 8

Theo quan niệm thuần túy của người Việt Nam thì khái niệm đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn và một số loại cây ngắn ngày phục vụ cho cuộc sống thường nhất của người sử dụng đất Thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn để trồng các cây lâu năm có giá trị kinh tế cao, diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng các cây

và nuôi các loại gia cầm để nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, đất sử dụng để bảo tồn thiên nhiên, đất trồng rừng phục vụ nguồn nguyên liệu cho các ngành công nghiệp và chế biến, đất phục vụ cho các mục tiêu bảo vệ môi trường sinh thái Như vậy theo cách hiểu truyền thống, khái niệm về đất nông nghiệp sẽ có phạm vi hạn hẹp, được xác định chủ yếu là đất nhằm mục đích trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu về trồng trọt và chăn nuôi kể cả nuôi trồng thủy sản Tư duy này hướng việc phân loại đất vừa theo tiêu chí không gian và theo mục đích sử dụng chủ yếu mà chưa gắn với việc quản lý nhà nước

ở tầm vĩ mô Nếu hiểu đất nông nghiệp theo cách hiểu này sẽ dẫn đến tình trạng khi xen canh các loại đất khác nhau (như đất trồng lúa, đát trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản…), công tác quản lý sẽ rất khó khăn, phức tạp do mỗi một loại đất khác nhau lại có chế độ pháp lý khác nhau, đặc biệt trong chuyển mục đích

sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác

Vì vậy, quan niệm đất nông nghiệp trong pháp luật đất đai hiện hành đã phân nhóm đất nông nghiệp nhằm hướng tới viêc quản lý đất đai thuận tiện hơn, theo đó hướng tới việc mở rộng phạm vi khái niệm các loai đất nông nghiệp và dùng cụm từ “nhóm đất nông nghiệp” thay cho cụm từ “đất nông nghiệp” Việc

8

Từ điển Luật học, Viện khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, trang 237, 238

sử dụng cụm từ này nhằm mục đích tổng hợp nhiều loại đất, có cùng tính chất và chế độ sử dụng khá tương đồng trong phạm vi cơ cấu của một nhóm đất lớn có đặc trưng giống nhau nhất định về chế độ sử dụng Điều này giúp tập trung quản

lý cho từng nhóm chủ thể được giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.9

Như vậy, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân gồm tổng thể tất cả các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp như đã nêu trên Tuy nhiên, không phải QSDĐ nào của các chủ thể sử dụng cũng trở thành hàng hóa được lưu thông trên thị trường và trở thành đối tượng trong hợp đồng về QSDĐ Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, để trở thành đối tượng trong các hợp đồng về QSDĐ trước tiên QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện chung theo Điều 188 khoản 1 LĐĐ 2013 Theo đó, QSDĐ của các chủ thể phải (1) Có Giấy chứng nhận, (2) Đất không có tranh chấp, (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, (4) Trong thời hạn sử dụng đất Bên cạnh đó, có một số loại đất xuất phát từ tính chất đặc biệt về mục đích sử dụng, được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt thì ngoài 04 điều kiện chung nêu trên còn phải đảm bảo các điều kiện và yêu cầu khác như: đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi để lấy đất nông nghiệp khác trong cùng một đơn vị xã, phường, thị trấn10 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng đó11 Hoặc QSDĐ nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho đối với hộ gia đình, cá nhân cùng sống trong khu vực đó Hay đối với đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số theo chính sách của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất12

Về chủ thể tham gia giao dịch

Với chủ đề của luận văn chỉ nghiên cứu chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân nên chủ thể đương nhiên là

hộ gia đình, cá nhân và đương nhiên chủ thể này là chủ thể trong nước Tuy nhiên, thực tế cho thấy, QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong nước thì nguồn gốc hình thành của QSDĐ đa dạng và phức tạp hơn Theo đó, để QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trở thành đối tượng trong các hợp đồng về QSDĐ mà các chủ thể tham gia giao dịch thỏa thuận thì QSDĐ đó phải

có nguồn gốc hình thành từ các quyết định hành chính về giao đất không thu tiền trong hạn mức, giao đất có thu tiền, đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, đất do Nhà nước công nhận QSDĐ hoặc do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thông qua hình thức nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được tặng cho hoặc nhận thừa kế QSDĐ13 Trong trường hợp

11

Điều 192 Luật Đất đai 2013

12 Điều 192 Luật Đất đai 2013

13

Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

từ hình thức giao đất không thu tiền sang có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cũng được thực hiện các giao dịch dân sự về QSDĐ và cũng trở thành đối tượng trong các hợp đồng về QSDĐ14

Khách quan có thể khẳng định rằng, dù chúng ta đang ở những giai đoạn cuối của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, song tỉ lệ lao động nông nghiệp hiện nay vẫn đang chiếm số lượng cao khoảng trên 60% so với lực lượng lao động trong cả nước Theo đó, bên cạnh việc chiếm giữ và làm chủ đất nông nghiệp với tư cách là tư liệu sản xuất chính không gì thay thế được để tạo

ra của cải vật chất cho xã hội thì nhu cầu chuyển dịch đất nông nghiệp giữa các chủ thể giữa các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng rất lớn Việc thừa nhận và cho phép các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp là tất yếu khách quan góp phần thúc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai ở phạm vi quy mô rộng lớn để tăng gia sản xuất, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và tập trung vốn, tập trung sức sản xuất để phát triển nền sản xuất nông nghiệp theo mô hình của nền sản xuất hàng hóa, thay thế cho nền sản xuất tiểu nông tự cung, tự cấp Đây cũng là quá trình kích thích và khuyến khích những người lao động có tay nghề giỏi, có kinh nghiệm tốt và với lối tư duy sáng tạo để làm giàu trên đất, biến những vùng đất, những mảnh đất khô cằn, hoang hóa, khai thác kém hiệu quả trở thành những mảnh đất bờ xôi ruộng mật, có giá trị kinh tế cao

Tuy nhiên, mặt trái của cơ chế thị trường hiện nay cũng đã và đang tạo ra trong xã hội một lớp người có tiềm lực tài chính mạnh, muốn thâu tóm đất đai nhằm thống lĩnh thị trường, tạo ra những ông chủ đất nắm quyền chiếm giữ đất trong tay để độc quyền khai thác và làm giàu, đầu cơ đất đai Hệ lụy cùng với đó

là người nông dân sẽ mất đất, mất tư liệu sản xuất, trở thành lao động làm thuê của các ông chủ đất Tình trạng phân hóa giàu nghèo chắc chắn sẽ nảy sinh, đẩy

14

Điểm a khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013

đời sống của hơn 60% lực lượng lao động nông nghiệp vốn đang chủ động cho cuộc sống của chính mình trở thành người sống phụ thuộc vào những ông chủ đất Ở phạm vi nhỏ hơn, với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, giá đất ngày càng tăng cao và trở nên khan hiếm, đất đô thị dường như hệ

số đã lấp đầy, vì vậy, xu hướng đầu tư về những vùng đất nông nghiệp ven đô, cận trung tâm hành chính, gần trục đường giao thông, đất có khả năng chuyển mục đích sang kinh doanh thương mại sẽ không ngừng tăng cao, theo đó, các giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng ngày càng lớn Lợi nhuận từ các giao dịch này cũng là sức hút lớn cho các nhà đầu tư Vì vậy, không loại trừ các giao dịch ngầm, giao dịch trá hình và thậm chí là bất cấp các quy định của pháp luật, các chủ thể tham gia dịch thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp bất hợp pháp Đây là nguyên nhân châm ngòi cho những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng xảy ra

1.2 Những vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình,

về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Đến khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm

198015 thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý thì các tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển

15

Điều 19 Hiến pháp 1980

nhượng QSDĐ Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất Kể từ khi Hiến pháp 1992

và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 Bởi vậy, trong giai đoạn hiện nay, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư

từ các giao dịch này lớn, bởi vậy các nhà đầu tư bất chấp các quy định của pháp luật thực hiện các giao dịch hợp đồng trái luật Các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán song chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn

và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một cách chung nhất, theo từ điển tiếng Việt, tranh chấp là tranh dành nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên Theo từ điển pháp luật Việt Pháp: “Litige” - vụ tranh chấp được giải thích như sau: Người ta nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phân

xử16

Dưới góc độ pháp lí, khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 ghi nhận khái niệm

về tranh chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân có mâu thuẫn, bất đồng xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: các bên tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng không thực hiện hoặc thực hiện

16

Nhà pháp luật Việt Pháp, Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Hà Nội, 2009, tr 516

không đúng các quy trình, thủ tục cần thiết theo yêu cầu của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, hoặc một trong các bên khi tham gia giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật, hoặc QSDĐ nông nghiệp tại thời điểm tham gia giao kết không

đủ điều kiện để chuyển nhượng Mặt khác, không loại trừ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp còn có thể xảy ra xuất phát từ trước đó một hợp đồng khác trái pháp luật được "biến tướng", đến nay giá đất nông nghiệp tăng cao hoặc do Nhà nước quy hoạch từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp có giá trị cao hơn nên người chuyển nhượng muốn đòi lại đất đã chuyển nhượng hoặc yêu cầu phía bên nhận chuyển nhượng trả thêm phần tiền chênh lệch Dù ở nguyên nhân tranh chấp xuất phát từ đâu thì khi tranh chấp này cũng sẽ ảnh hưởng tới đời sống, tâm lý, tình cảm giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau Nhiều tranh chấp gay gắt khởi kiện ra tòa án mà việc giải quyết không

hề đơn giản bởi đất nông nghiệp bị chuyển giao qua nhiều chủ thể

Đến đây có thể hiểu: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết

và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất nông

nghiệp mà không có quyền sở hữu đối với đất đai QSDĐ nông nghiệp của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức Mặt khác, như đã phân tích quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và mang đặc tính của tài sản vô hình17 Như vậy, trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho, người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì

17

Điều 18 BLDS 2005, Điều 15 BLDS 2015

chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai Điểm khác biệt về nguồn gốc hình thành về QSDĐ nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân phong phú và đa dạng hơn so với các tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài Theo đó, khái niệm công nhận QSDĐ chỉ đặt ra đối với hộ gia đình, cá nhân Vì vậy, khi hộ gia đình cá nhân

đủ điều kiện để được công nhận QSDĐ nông nghiệp theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì đây cũng là chủ thể hoàn toàn có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp nói riêng và quyền sử dụng các loại đất khác nói riêng

Thứ hai, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng

và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Đối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng vật quyền chứ không phải bản thân đất đai Tuy nhiên, xuất phát từ quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Một là, về mặt đối tượng

Nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng là tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước

Hai là, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng

Nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, phải được công chứng, chứng thực và chỉ có hiệu lực đầy đủ thi hành sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

Ba là, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước

Nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp

lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp Đây cũng là yếu

tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước

Tóm lại, đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp là quyền và lợi ích phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả khi vi phạm hợp đồng mà không hoàn toàn là một loại tài sản hữu hình cụ thể

Thứ ba, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của

các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây tác động xấu đến trật tự kinh

tế - xã hội và ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý trật tự hành chính của Nhà nước đối với đất đai Mà đất đai còn là một trong những lĩnh vực nhạy cảm

của xã hội, bởi vậy những tranh chấp đất đai kéo theo nhiều hệ lụy đối với các bên trong tranh chấp, xã hội và Nhà nước Đặc biệt là đối với đất nông nghiệp, loại tư liệu sản xuất trực tiếp gắn bó với đời sống hàng ngày, đối tượng lại là những hộ nông dân thường cùng sinh sống, lao động trên cùng địa bàn là chủ yếu nên mối quan hệ gần gũi, thân thuộc hàng ngày Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, trước tiên, chúng ảnh hưởng lớn đến mối quan hệ tình cảm xóm làng, cộng đồng thân thuộc, đến đời sống văn hóa cộng đồng làng xã vốn yên bình, thân thương và chia sẻ lẫn nhau, chúng làm phá vỡ

1.2.2 Phân loại các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ nông nghiệp như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng; + Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;

+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa

thuận);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình

trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên

chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp

giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy

bỏ, bị vô hiệu

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai

bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng

không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

1.2.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai

1.2.3.1 Nguyên nhân khách quan

Tìm hiểu về tranh chấp đất đai, chúng ta thấy rằng loại tranh chấp này phát sinh có nguồn gốc từ các nguyên nhân khách quan chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà thực hiện cải cách ruộng đất tịch thu ruộng đất của thực dân, địa chủ, phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất đai cho họ Tiếp đó, những năm 1960 của Thế kỷ XX, Đảng ta phát động

phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân tự nguyện đóng góp ruộng đất,

trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 được ban hành với quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) đó đánh dấu việc hoàn thành quốc hữu hoá đất đai trong phạm vi cả nước

Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiều biến động phức tạp hơn Trong 09 năm kháng chiến (từ năm 1945 –1954), Chính quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân vào các năm

1949 - 1950 và năm 1954 Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền Nam dựng lên

chính quyền tay sai Ngô Đình Diệm Năm 1957, chính quyền Ngô Đình Diệm

đã tiến hành việc cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” ruộng đất của

nông dân nhằm xoá bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân Sau khi thống nhất đất nước (tháng 4/1975), Nhà nước ta tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp cùng với việc xây dựng các nông, lâm trường quốc doanh.Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lãng phí, kém hiệu quả Đặc biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1978 - 1979 và năm 1982 - 1983; cùng với chính sách chia cấp theo kiểu bình quân đó dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất,

về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất

Thứ hai, trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá

Trước đây trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hoá cao độ; đất đai không được thừa nhận có giá Nó chỉ

được coi là một thứ “phúc lợi xã hội” được Nhà nước thay mặt xã hội thực hiện

việc phân phối cho các nhu cầu sử dụng Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất Mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất

đai, “phát canh thu tụ” dưới mọi hình thức bị pháp luật nghiêm cấm Khi nền

kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Đất đai từ chỗ không được thừa nhận có giá đó được pháp luật xác định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc gúp vốn trong sản xuất - kinh doanh … Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai Điều này vô hình chung cũng là một nguyên nhân khách quan làm nảy sinh tranh chấp đất đai

1.2.3.2 Nguyên nhân chủ quan

Bên cạnh nguyên nhân khách quan, tranh chấp đất đai còn phát sinh từ các nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, việc buông lỏng công tác quản lý đất đai của Nhà nước

Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp đối với đất đai, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở Có thời kỳ, mỗi loại đất được giao cho một ngành quản lý: Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm nghiệp

do ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào, ngành ấy quản

lý Điều này dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý song cũng có loại đất không do cơ quan nào quản lý

Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập theo Nghị định số 404/CP ngày 09/11/1979 của Chính phủ, giúp Chính phủ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước Tuy có nhiều cố gắng nhưng quản lý đất đai vẫn còn lỏng lẻo,

có khi sai phạm Hồ sơ địa chính được xây dựng nhưng chưa được “số hoá” hoàn toàn và có không ít trường hợp không chỉnh lý kịp thời với những biến động của hiện trạng sử dụng đất Trước đây, việc đo vẽ bản độ địa chính chủ yếu dựa vào máy móc, thiết bị lạc hậu (thậm chí có nơi đo vẽ thủ công) nên có sự khác nhau giữa số liệu địa chính với số liệu đất đai thực tế sử dụng; chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất còn thấp … Nên những trường hợp vi phạm đất đai xảy ra thiếu cơ sở pháp lý để xử lý

Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp

với thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp v.v Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh

tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới …còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích Hơn nữa, chính sách, pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát triển đất nước Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về nội dung trong một số quy định của pháp luật đất đai

Thứ ba, việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính xã,

huyện ở một số địa phương song nội dung xác định địa giới hành chính thực

hiện không kịp thời hoặc không rõ ràng, cụ thể đó làm cho tình hình tranh chấp đất đai phức tạp thêm

Thứ tư, trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại hạn chế về mặt chủ

quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền để tham nhũng, tiêu cực về đất đai Công tác giải quyết tranh chấp đất đai có trường hợp chưa đúng pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị - xã hội

Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến, pháp luật đất đai đạt hiệu quả

thấp Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân có ý thức phap luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật hoặc

vi phạm các quy định về thủ tục chuyển QSDĐ … làm phát sinh các tranh chấp đất đai v.v

1.2.4 Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân

Giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên

vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Hay nói cách khác là giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, trên cơ

sở kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai Có thể nhận thấy sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở hai

điểm như sau:

Thứ nhất, xét dưới góc độ kinh tế:

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân, các bên trong tranh chấp sẽ mất thời gian tiền bạc để có thể giải quyết được tranh chấp Mà các vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng thường kéo dài, hệ quả là dẫn đến những thiệt hại kinh

tế nặng nề cho các bên tranh chấp Ngoài ra, trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội Mặt khác, nếu không giải quyết tốt những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ gây ảnh hướng xấu, bất lợi cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng Như vậy, rõ ràng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp gây ra những thiệt hại cho các bên trong tranh chấp và cũng gián tiếp gây ra những bất lợi cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất Song nếu công tác giải quyết những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng được giải quyết tốt sẽ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất đồng thời cũng làm lành mạnh thị trường giao dịch quyền sử dụng đất

Thứ hai, về mặt chính trị - xã hội:

Các tranh chấp phát sinh có thể gây ảnh hưởng xấu, gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giảm hiệu quả thực hiện các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước Hiện nay, các tranh chấp xảy ra nếu không được giải quyết kịp thời, triệt để thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta trong hoạt động quản lí đất đai Song nếu giải quyết tốt các tranh chấp này sẽ đảm bảo trật tự chính trị - xã hội, đảm bảo pháp chế xã hội chủ

nghĩa, tạo được lòng tin trong nhân dân với chính sách của Đảng và Nhà nước Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp chủ yếu phát sinh giữa các hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, gắn bó tình làng, nghĩa xóm, quan hệ thân thuộc Nếu không được giải quyết, mâu thuẫn nội bội trong thôn xóm làng bản, tình nghĩa xóm làng sẽ ảnh hưởng lớn tới đời sống văn hóa, tinh thần của người dân ở nông thôn, bất ổn định xã hội là điều khó tránh khỏi

Thứ ba, về nền pháp chế XHCN cần phải được tôn trọng và tuân thủ Mục

đích cuối cùng của hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân nói riêng và các tranh chấp đất đai nói chung là nhằm triệt tiêu những mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên, khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể bị xâm hại và cao hơn là ổn định đời sống sản xuất, giúp các bên nhận thức sâu hơn về quyền và nghĩa vụ pháp lý khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai, từ đó mà tự giác tuân thủ và nghiêm túc chấp hành pháp luật, tôn trọng những cam kết, thỏa thuận của các bên Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là cơ hội để các hộ gia đình, cá nhân có tranh chấp nhận thức được và thấm nhuần được các giá trị ấy Thông qua đó mà tự giác tuân thủ Giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng đất nông nghiệp hay bất kỳ tranh chấp đất đai nào khác có hiệu quả, các phán quyết của Tòa thấu tình đạt lý sẽ còn có tác dụng phòng ngừa hoặc hạn chế các tranh chấp mới phát sinh Và như vậy, pháp chế trong lĩnh vực đất đai sẽ được tăng cường hơn

đất tăng cao trong một thời gian ngắn, giao dịch đất ở khu vực này cũng ngày càng trở nên sôi động, thậm chí là sôi động hơn so với các vùng đô thị sẵn có Vì vậy, vì lợi nhuận nên thực tế nhiều giao dịch thực hiện không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật nên khi giá đất tăng là nguy cơ xảy ra nhiều tranh chấp, bất đồng Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhìn nhận trên cả ba phương diện: kinh tế, chính trị, xã hội Qua

đó nhận thấy được mức độ nguy hại của các tranh chấp đất đai cũng như tính cấp bách trong việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này nhằm ổn định xã hội, tạo

đà phát triển cho nền kinh tế của đất nước

2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, tăng cường tính pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai

3 Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là lĩnh vực pháp luật rộng lớn, bao gồm cả pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng, đó là những văn bản pháp luật được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp áp dụng để giải quyết Mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh song thực tiễn giải quyết vẫn còn nhiều vướng mắc

do hệ thống pháp luật này chưa thực sự đầy đủ, thống nhất Các nội dung tiếp sau của luận văn này sẽ làm rõ vấn đề đó