Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam từ thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố hà nội

Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực trạng nhu cầu sở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

TỪ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐỖ THỊ HỒNG

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

TỪ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu,

ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cam đoan

Đỗ Thị Hồng

LỜI CẢM ƠN

Luận văn Thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài “Hoàn thiện

pháp luật về Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hà Nội” là kết

quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân, sự hướng dẫn nhiệt tình của quý Thầy Cô cũng như sự động viên, khích lệ và giúp đỡ của bạn bè, đông nghiệp và người thân trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện Luận văn Qua trang viết này, tác giả xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các Quý thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và những người thân đã luôn giúp đỡ tôi để tôi có thể hoàn thiện được Luận văn của mình

Xin chân thành bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn đến Cô Nguyễn Thái Mai , người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện Luận văn

Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Viện Đại học Mở Hà Nội, khoa Đào tạo sau đại học đã tạo điều kiện cho tôi để tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài Luận văn Thạc sĩ một cách hoàn chỉnh

Người cảm ơn

Đỗ Thị Hồng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 3

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Error! Bookmark not defined. 5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu 6

7 Cơ cấu của luận văn 7

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 9

1.1 Cơ sở lý luận về Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 9

1.1.1 Quyền sở hữu nhà ở 9

1.1.2 Người nước ngoài 11

1.2 Đặc điểm và nội dung của quyền sở hữu nhà ở 13

1.2.1 Đặc điểm của quyền sở hữu nhà ở 13

1.2.2 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 14

1.3 Khái lược pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại một số quốc gia trên thế giới và tại Việt Nam 16

1.3.1 Pháp luật Singapore 17

1.3.2 Pháp luật Malaysia 20

1.3.3 Pháp luật Việt Nam 21

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 26

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27

2.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 27

2.1.1 Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam 28

2.1.2 Nội dung quan hệ pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại

Việt Nam 32

2.1.3 Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 37

2.1.4 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam 40

2.2 Thực trạng chung về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 45

2.3 Hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Hà Nội 52

2.3.1 Giới thiệu chung về thành phố Hà Nội 52

2.3.2 Thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hà Nội 55

2.4 Nhu cầu nhà ở của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 57

2.5 Những điểm tích cực và bất cập của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam 63

2.5.1 Những điểm tích cực 63

2.5.2 Những bất cập của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam 66

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 70

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 71

3.1 Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 64

3.2 Một số giải pháp khác 73

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 69

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

AEC Cộng đồng kinh tế ASEAN

ASEAN Economic Community GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HDB Housing Development Board

IRC Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Investment Registration Certificate TNHH Trách nhiệm hữu hạn

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam 35

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất

là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước công nghiệp hóa hiện đại hóa Một trong những chính sách được đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống Nếu như trước đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất cứng rắn trong lĩnh vực nhà

ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Có thể nói, số lượng người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam

là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con người, hơn nữa khi người nước ngoài đến, trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con nên nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của những đối tượng này Việc Quốc hội thông qua chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được quan điểm của Đảng

và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách đối với người nước ngoài trong giai đoạn mới

Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động hội

nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ mọi thời cơ

để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia

Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia, nhà khoa

học, nhà quản lý nước ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta

Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp

phần thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo

ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh

Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các điều ước

quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngoài và công dân Việt Nam

Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị, kinh tế, xã hội Bởi lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của thị trường bất động sản, tác động gián tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế Để hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, Nhà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật liên quan qua từng thời kỳ

Tuy nhiên cùng với thời gian các quan hệ xã hội phát sinh ngày càng đa dạng

và phức tạp dẫn tới những tồn tại, bất cập khi áp dụng các quy định về nhà ở trong đời sống thực tế Bên cạnh đó các quy định pháp luật ngặt nghèo, chưa thực sự phù hợp đã khiến số lượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài còn nhỏ, không phát huy được mục đích của Đảng và Nhà nước ta đã đề ra

Trước những hạn chế nói trên, Bộ Xây dựng đang dự định triển khai sửa đổi,

bổ sung pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam trình Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư

Như vậy có thể thấy, việc rà soát lại hệ thống pháp luật cả về hình thức và nội dung về vấn đề Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam, từ đó chỉ ra

những bất cập, hạn chế hiện nay để có phương hướng hoàn thiện là một nhiệm vụ mang tính cấp thiết Nhận thức được điều đó, học viên đã quyết định lựa chọn đề tài

“Hoàn thiện pháp luật về Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hà Nội.” làm luận văn để tiến hành nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được triển khai từ lâu, cùng với đó là một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về vấn đề này Với các nhà nghiên cứu, đây là đề tài mang tính thời sự khoa học vì nhà ở luôn

là vấn đề sinh tồn, quan trọng đối với người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam Trên thực tế, có không ít các công trình, đề tài, bài viết trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến vấn đề này Một số nghiên cứu tiêu biểu như:

- Doãn Hồng Nhung, New legal corridor oversea Vietnamese foreign

organization and individual using land in Vietnam, Vietnam Law and Legal Forum,

The only monthly English language law magazine in Vietnam (May 2004; Vol

10-No-117); ThS Doãn Hồng Nhung, Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Luật

học, Đại học Luật Hà Nội, số 01 năm 2005;

- ThS Chu Mạnh Hùng, Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại

Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008 Bài viết đã đánh giá sự cần thiết mở cửa

cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành;

- Nguyễn Mạnh Khởi, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình

xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà

Nội, 2009 Luận văn đã khai thác các nội dung liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, cơ quan đăng

ký, một số vướng mắc trong việc đăng ký quyền sở hữu và đề xuất giải pháp;

- Nguyễn Thị Minh Thu, Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố

Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010

Vấn đề chính mà luận văn nghiên cứu là các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận

và kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận;

- TS Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng,

2010 Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà

ở của người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật

về nhà ở;

Có thể khẳng định các công trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên quan đến nhà ở cho đối tượng là người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ đề cập ở khía cạnh vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc những quy định chung về pháp luật nhà ở áp dụng đối với người nước ngoài tại Việt Nam mà chưa có một nghiên cứu sâu về vấn đề sở hữu nhà ở của các đối tượng này Do vậy, luận văn sẽ tập trung phân tích cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá thực trạng,

cơ chế bảo vệ quyền sở hữu dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

và kiến nghị các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định pháp luật nhà ở cũng như các biện pháp đảm bảo sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được triển khai thực hiện có hiệu quả, thông thoáng, phù hợp với pháp luật quốc tế

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài này là nghiên cứu, phân tích, đánh giá và đưa

ra các vấn đề, cơ sở lý luận liên quan đến pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài; chỉ ra các vấn đề còn tồn đọng trong quy định pháp luật và các bất cập, hạn chế trong thực tiễn triển khai các quy định của Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài; đưa ra các khuyến nghị, giải pháp có khả năng thực thi hướng đến việc hoàn thiện các quy định của pháp luật có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, đề tài sẽ tập trung thực hiện ba nhiệm vụ nghiên

cứu sau:

- Làm rõ cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đưa ra được các tiêu chí cho pháp luật về hoàn thiện quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Nêu được quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các vấn đề về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam như quy định hiện hành về điều kiện, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia, ….;

- Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam thông qua thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Hà Nội và các thành phố lớn; Chỉ ra các điểm tích cực đã đạt được

và các bất cập, hạn chế đang tồn đọng và nhu cầu cần có các khuyến nghị để giải quyết các vấn đề trên

- Đề xuất một số giải pháp, khuyến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam trong thực tiễn

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung hướng đến việc nghiên cứu những vấn đề lý luận vềpháp luật

và các tiêu chí pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đưa ra được các đánh giá đến quy định pháp luật hiện hành

Chỉ ra và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến đăng ký quyền

sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam thông qua các vấn đề điển hình phát sinh từ thành phố lớn là Hà Nội,…

Đề tài được giới hạn phạm vi nghiên cứu lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn triển khai các quy định có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam thông qua các số liệu thống kê, dữ kiện liên quan đến việc thực thi pháp luật tại các thành phố điển hình là Hà Nội,… nói riêng và từ đó đưa ra đánh giá tổng thể tại Việt Nam nói chung Đồng thời, luận văn cũng sẽ đánh giá hiệu quả áp dụng và thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam và đưa ra những giải pháp, khuyến nghị nhằm hướng đến việc hoàn thiện pháp luật có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước; các số liệu

về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam tại các cơ quan quản lý nhà ở; tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài

về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài;

- Phương pháp khảo sát thực tế để tìm ra những vấn đề vướng mắc, tồn tại trong lĩnh vực nhà ở đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài;

- Phương pháp so sánh các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở giữa Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật

về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

Thứ nhất, đề tài có vai trò xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về sở

hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài

Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề khá mới tại Việt Nam nên số lượng đề tài và các công trình nghiên cứu liên quan còn chưa nhiều Nhìn chung các nghiên cứu trước đây mới chỉ đưa ra vấn đề mà chưa có một nghiên cứu đi sâu đánh giá, phân tích quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của người nước ngoài Vì vậy, luận văn sẽ là một nguồn tài liệu tham khảo đối với hoạt động xây dựng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của nhà nước ta

Thứ hai, luận văn góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người

nước ngoài tại Việt Nam

Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho đối

tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập Xuất phát từ thực trạng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài, luận văn sẽ đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Thứ ba, luận văn có đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các chính sách

thu hút đầu tư, nhân tài, phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước

Có thể khẳng định, bên cạnh nhu cầu ăn, mặc thì nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mỗi người Đó là yếu tố cấp thiết cho sinh hoạt của con người cũng là yếu tố gắn kết con người với nơi mình sinh sống Chính sách nhà ở có vai trò khuyến khích đầu tư, thu hút nhân tài là người nước ngoài Đồng thời tác động trực tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế vì sự lớn mạnh của thị trường bất động sản thể hiện sức mạnh kinh tế của một quốc gia Tuy nhiên, để thực hiện được các mục tiêu trên thì cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý thông thoáng, phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài

Thứ tư, luận văn có ý nghĩa trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt

Nam

Kể từ Đại hội Đảng lần thứ X, Đảng và Nhà nước ta đã nhấn mạnh đến vai trò của các cá nhân, tổ chức nước ngoài trong tiến trình hội nhập của Việt Nam và thế giới Đây chính là cầu nối thúc đẩy quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội giữa Việt Nam và toàn cầu

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam;

Chương 2 Pháp luật và thực trạng đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người

nước ngoài tại thành phố Hà Nội;

Chương 3 Nhu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền

sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 1.1.1 Quyền sở hữu nhà ở

Như Karl Marx đã từng khẳng định, quy luật phát triển của lịch sử loài người

là: “con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính

trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo và v.v được”1 Nói cách khác, quyền cư trú, quyền

có chỗ ở hợp pháp được coi là một trong những quyền cơ bản của con người

Dưới góc độ nhân quyền, quyền cư trú, quyền có chỗ ở là một trong những

quyền được hưởng và duy trì tiêu chuẩn sống thích đáng (right to a standard of

living adequate) được đề cập trong Khoản 1 Điều 25 Tuyên ngôn Quốc tế Nhân

quyền (UDHR - Universal Declaration of Human Rights), trong đó nêu rằng: Mọi người đều có quyền được hưởng một mức sống thích đáng, đủ để đảm bảo sức khỏe

và phúc lợi của bản thân và gia đình, về các khía cạnh ăn, mặc, ở, chăm sóc y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết, cũng như có quyền được bảo hiểm trong trường hợp thất nghiệp, đau ốm, tàn phế, góa bụa, già nua hoặc thiếu phương tiện sinh sống do những hoàn cảnh khách quan vượt quá khả năng đối phó của họ

Nhà ở và quyền có nhà ở hợp pháp là một trong những yếu tố phản ánh bản chất của xã hội Nhà ở là tài sản quan trọng, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống kinh tế - xã hội như quy hoạch, đất đai, tài chính, đầu tư,… và có liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau như chính quyền, doanh nghiệp, công dân,

Có thể thấy, vấn đề nhà ở luôn được coi là vấn đề quan trọng, đặc biệt đối với người Việt Nam bởi tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy

nghĩ từ ngàn đời nay Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Công dân có quyền có

nơi ở hợp pháp” (Điều 22), “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…” (Điều 32) và Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (Điều 59) Việc hiến định về quyền có nơi ở

hợp pháp trong Hiến pháp 2013 thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước ta

1

C.Mác và Ph.Ăngghen (3/1875-5/1888), C.Mác và Ph.Ăngghen toàn tập, tập 19, NXB Chính trị Quốc gia,

Hà Nội, 1995, tr 499-500

trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, nhằm giải quyết chỗ ở ổn định của người dân, bảo đảm được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ trẻ, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa, xã hội Theo đó, Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền có nơi ở của công dân và cần phải coi đây

là yếu tố cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước Quyền có nơi ở hợp pháp của công dân theo quy định tại Điều 22 Hiến pháp năm 2013 là sự ghi nhận và khẳng định trong văn bản có hiệu lực pháp

lý cao nhất quyền cơ bản của công dân thuộc nhóm quyền về kinh tế, khẳng định sự bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân và quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo môi trường, điều kiện, khung pháp lý thuận lợi cùng các giải pháp phù hợp để mọi người dân và các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia tích cực cùng Nhà nước phát triển và thực hiện chính sách về nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở về bản chất chính là quyền sở hữu đối với một đối tượng tài sản cụ thể là nhà ở Chính vì vậy, để đi đến được khái niệm về quyền sở hữu nhà

ở, ta cần đi từ khái niệm nguyên gốc của nó chính là quyền sở hữu

Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi công dân Theo từ điển Luật học, quyền sở hữu theo nghĩa khách quan là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định, là tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức

sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu Theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu là quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của mình bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể và nội dung2

Như vậy, có thể thấy trong các tài liệu pháp lý hiện nay, khái niệm quyền sở

2

Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa, NXB Tư pháp,

Hà Nội, tr.653-654

hữu được đề cập đến theo ba góc độ khác nhau: Một là tập hợp các quy định pháp luật về sở hữu (nghĩa khách quan); Hai là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan); Ba là một quan

hệ pháp luật dân sự về sở hữu có đầy đủ các cấu thành về chủ thể, khách thể, đối tượng, nội dung, căn cứ xác lập và chấm dứt Trên cơ sở đó, tác giả sẽ đưa ra khái niệm về quyền sở hữu nhà ở dựa trên khía cạnh thứ ba này

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các nước trên thế giới đều phân loại quyền sở hữu nhà ở là loại quyền sở hữu đối với bất động sản Xét về mặt bản chất quyền sở hữu nhà ở (quyền sở hữu bất động sản) hầu như không có điểm gì khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác Có thể hiểu, quyền sở hữu nhà ở là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở Quyền sở hữu nhà

ở chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng của quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở, có quyền tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở

Theo đó, quyền sở hữu nhà ở có thể được hiểu là một quan hệ pháp luật dân

sự phát sinh trong lĩnh vực nhà ở đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở và có nhà ở hợp pháp theo quy định, được Nhà nước ghi nhận và bảo hộ hợp pháp thông qua các quy định cụ thể

về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở

1.1.2 Người nước ngoài

Trong lịch sử phát triển của cộng đồng các quốc gia trên thế giới, công dân của các nước cùng chung sống trên lãnh thổ của một quốc gia có thể có nhiều nguyên nhân khác nhau Một trong số đó có thể kể đến như do chiến tranh dẫn đến việc di cư ồ ạt; do việc chia, tách lãnh thổ quốc gia; hay do hậu quả của thiên tai (động đất, núi lửa); do thay đổi chế độ chính trị - kinh tế; hoặc là do quá trình hợp

tác kinh tế, khoa học kỹ thuật, giao lưu văn hóa giữa các nước cũng như nhiều nguyên nhân khác

Như vậy, việc người dân của nhiều khu vực khác nhau trên thế giới sống cùng công dân nước sở tại trong lãnh thổ của một quốc gia là một hiện thực khách quan Việc nghiên cứu quy chế pháp lý của người nước ngoài không thể không tìm hiểu về khái niệm “người nước ngoài” đã được hình thành trong khoa học pháp lý Hiện nay, thuật ngữ “người nước ngoài” được sử dụng rộng rãi ở các nước cũng như tại Việt Nam

Xét theo nghĩa rộng, người nước ngoài sẽ hao hàm:

- Người mang một hoặc nhiều quốc tịch nước ngoài;

- Người không mang quốc tịch nước nào (gọi tắt là người không quốc tịch) Ngoài ra, khái niệm người nước ngoài hiểu theo nghĩa rộng không chỉ dùng

để chỉ thể nhân nước ngoài mà còn dùng để chỉ cả các pháp nhân nước ngoài, đôi khi còn có thể dùng để chỉ cả quốc gia nước ngoài nữa

Trong pháp luật của nhiều nước trên thế giới, có một nét đặc trưng chung nhất là đều lấy dấu hiệu quốc tịch để định nghĩa người nước ngoài Đơn cử như pháp luật Trung Quốc, thuật ngữ này được đề cập tại Điều 2 Quy tắc quản lý việc làm của người nước ngoài tại Trung Quốc Theo đó, thuật ngữ này dùng để đề cập đến những người không có quốc tịch Trung Quốc theo Luật Quốc tịch của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa3 Người nước ngoài theo quy định tại Điều 2 Luật sở hữu nhà ở của Singapore có nghĩa là bất kỳ người nào không phải là công dân, công ty, đối tượng có quan hệ đối tác trách nhiệm hữu hạn với Singapore hoặc thậm chí là xã hội Singapore Theo đó, Luật cũng có quy định rằng “xã hội nước ngoài” là bất kỳ

xã hội nào khác ngoài xã hội Singapore4 Pháp luật Slovakia cũng sử dụng dấu hiệu quốc tịch để định nghĩa, cụ thể, tại Khoản 2 Điều 2 Đạo luật số 404/2011 về cư trú

của người nước ngoài và những sửa đổi, bổ sung có quy định: “người nước ngoài là

bất kỳ ai không phải là công dân của Cộng hòa Slovak”5

Tổ chức di cư quốc tế - IOM (2014), Cư trú của người nước ngoài ở Xlôven, Tạp chí thông tin của Trung

tâm thông tin di dân, tr.004, tr.030

Tại Việt Nam, dấu hiệu quốc tịch cũng được sử dụng để xác định người nước ngoài Cụ thể, tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 3 Luật quốc tịch 2008 sửa

đổi, bổ sung năm 2014 quy định: “ Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công

dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam”,

“Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt

Nam” và “Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài” Còn theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhập

cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 thì:

“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người

không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”

Như vậy, nếu lấy dấu hiệu quốc tịch để định nghĩa thì có thể hiểu người nước

ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch

1.2 Đặc điểm và nội dung của quyền sở hữu nhà ở

1.2.1 Đặc điểm của quyền sở hữu nhà ở

Là một loại hình của quyền sở hữu, quyền sở hữu nhà ở cũng mang những đặc điểm đặc trưng của quyền sở hữu, là quyền đối vật và được áp chế trên mọi chủ thể, có quyền truy đòi khi tài sản bị chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và có quyền loại trừ

Bên cạnh đó, với khách thể đặc biệt là nhà ở, quyền sở hữu nhà ở cũng có những đặc điểm khác biệt so với các loại hình sở hữu khác, chủ yếu liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của Nhà nước đối với chủ sở hữu Cụ thể là:

- Chỉ các chủ thể được pháp luật quy định là đối tượng được sở hữu nhà ở và đáp ứng được các điều kiện nhất định thì mới được công nhận quyền sở hữu nhà ở6;

- Nhà ở để xác lập quyền sở hữu hợp pháp phải có được theo hình thức luật định7;

- Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu thông qua việc cấp

6

Điều 7, Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014, Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật nhà ở năm 2014;

7

Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở năm 2014

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với nhà ở đó8;

- Quyền sở hữu nhà ở được công nhận trong một thời hạn nhất định đối với một số đối tượng và loại hình nhà ở, hết thời hạn này chủ thể phải bàn giao lại nhà ở hoặc có thể gia hạn để tiếp tục được công nhận về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật;

1.2.2 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Nội dung của quyền sở hữu nhà ở là tổng hợp các quyền năng mà chủ sở hữu được xác lập trên nhà ở đó Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi pháp luật La Mã, chính vì vậy mà quyền sở hữu nhà ở nói riêng và quyền sở hữu nói chung bao gồm ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Cụ thể là:

Thứ nhất, quyền chiếm hữu

Căn cứ vào quy định chung về các trường hợp chiếm hữu có căn cứ pháp luật thì việc chiếm hữu tài sản là nhà ở có thể được xác lập hợp pháp bởi các đối tượng như chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản và người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật Đối với từng đối tượng cụ thể thì nội hàm quyền chiếm hữu của các đối tượng này cũng khác nhau Theo đó:

+ Đối với người là chủ sở hữu nhà ở: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối nhà ở của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội9 Chủ sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật về nhà ở

và đất đai10;

+ Đối với người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý nhà ở: người được ủy quyền được quyền chiếm hữu nhà ở đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định11;

+ Đối với người được giao nhà ở thông qua giao dịch dân sự: người được

giao nhà ở thực hiện việc chiếm hữu nhà ở phù hợp với mục đích, nội dung của giao dịch12 Đồng thời người được giao nhà ở có quyền sử dụng nhà ở được giao, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở đó cho người khác nếu được chủ sở hữu đồng ý

và lợi ích hợp pháp của người khác

Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng không chỉ thuộc về chủ sở hữu nhà ở mà còn thuộc về những người không phải chủ sở hữu nhưng được chủ sở hữu giao quyền hoặc theo quy định của pháp luật (người thuê, thuê lại,… nhà ở thông qua các hợp đồng dân sự,…)

Thứ ba, quyền định đoạt

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hoặc từ bỏ quyền

sở hữu đó14 Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt của mình thông qua việc quyết định “số phận” pháp lý hoặc “số phận” thực tế của tài sản Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật

+ Đối với người là chủ sở hữu: Có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; Được bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng15;

+ Đối với người không phải là chủ sở hữu: chỉ có quyền định đoạt tài sản

theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật

Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện không trái quy định của pháp luật

Từng quyền năng trong nội dung quyền sở hữu có thể do chủ sở hữu hoặc người không phải chủ sở hữu thực hiện, nhưng việc thực hiện không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền thực hiện một cách độc lập không phụ thuộc vào người khác Cả ba quyền trên tạo thành một thể thống nhất trong nội dung quyền sở hữu, có mối quan hệ mật thiết với nhau nhưng mỗi quyền năng lại mang một ý nghĩa khác nhau

Nhà ở là một tài sản lớn của mỗi cá nhân, gia đình, chính vì vậy mà vấn đề về quyền sở hữu đối với nhà ở cũng vô cùng quan trọng và được người dân đặc biệt quan tâm Tại Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ta ghi nhận và bảo hộ hợp pháp, được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2014 Theo đó, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà

ở theo quy định của pháp luật16 Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, các hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều bị pháp luật nghiêm cấm

Từ những phân tích nêu trên có thể thấy rằng, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là quyền người không có quốc tịch Việt Nam, trong đó là người

có quốc tịch không phải là Việt Nam và người không có quốc tịch, được pháp luật cho phép là có quyền sở hữu tuyệt đối với bất động sản là nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam mà không vi phạm các quy định về an ninh quốc gia hay trật tự xã hội Người nước ngoài trên có các quyền tương đương với công dân nước Việt Nam về sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

16

Điều 5, Luật nhà ở 2014

1.3 Khái lược pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại một

số quốc gia trên thế giới và tại Việt Nam

1.3.1 Pháp luật Singapore

Cùng với sự hội nhập kinh tế - luân chuyển lao động giữa các nước thành viên thông qua cộng đồng kinh tế chung AEC17, ngày càng có nhiều người nước ngoài – đặc biệt là công dân các quốc gia thành viên mua bán bất động sản tại Singapore, với nhiều mục đích khác nhau như: thành lập công ty, đầu tư - kinh doanh, định cư, mua đi bán lại hoặc cho thuê, hoặc tạm trú Thị trường bất động sản

ở Singapore chia ra hai khu vực:

- Khu vực thứ nhất là nhà đất tư nhân do các công ty địa ốc cung cấp và là

đối tượng mà người nước ngoài, trong đó có người Việt Nam được phép mua như chung cư cao tầng (condominiums) hoặc căn hộ (apartments) trong những tòa nhà nhỏ hơn

- Khu vực thứ hai chuyên giao dịch các loại nhà ở do nhà nước xây, thường

gọi là nhà của HDB Loại hình nhà ở này do Ủy ban Nhà ở và Phát triển Xây dựng quản lý Loại bất động sản này thường hạn chế cho phép người nước ngoài sở hữu Nếu muốn mua bất động sản như các căn hộ của Ủy ban phát triển nhà ở (Housing Development Board - HDB), người mua cần phải liên hệ với HDB để tiến hành đăng ký mua

Luật sở hữu nhà ở năm 1973 (The Residential Property Act) sửa đổi, bổ sung năm 2017 đã đưa ra những quy định quyền sở hữu của người nước ngoài đối với đất đai và nhà ở Cụ thể, các loại hình nhà ở người nước ngoài có thể mua và sở hữu mà không cần phải xin giấy phép của Cơ quan Phê duyệt sử dụng đất (the Land

Dealings Approval Unit) bao gồm: nhà chung cư (Condominium unit); căn hộ (Flat

unit); nhà mặt đất (Strata landed house) nằm trong khu quy hoạch phát triển chung

cư được phê duyệt theo Luật quy hoạch (ví dụ nhà phố hoặc nhà cụm); Cửa hàng

(Shophouse) để sử dụng thương mại; Khách sạn đăng ký theo quy định của Đạo luật

17

Cộng đồng kinh tế ASEAN (Asean Economic Community) – khối kinh tế khu vực của 10 quốc gia thành viên ASEAN được chính thức thành lập vào ngày 31 tháng 12 năm 2015;

Khách sạn và các chung cư hành chính (Executive condominium unit), căn hộ HDB,

trong khu quy hoạch phát triển chung cư được phê duyệt theo Luật quy hoạch; Cửa hàng (Shophouse) để sử dụng cho mục đích phi thương mại; Cơ sở hiệp hội

(association premises); nơi thờ phụng (Place of worship) hoặc các căn hộ, nhà trọ,

nơi ở của nhân viên không đăng ký theo quy định của Luật khách sạn19 Với loại hình nhà ở này, diện tích mà người nước ngoài có thể sở hữu không được vượt quá 1.393.5 mét vuông hoặc 15.000 feet vuông Ngoài ra, tài sản không được nằm trong khu vực Good class bungalow (GCB) Để được phê duyệt sở hữu các loại hình nhà

ở hạn chế nêu trên thì người nước ngoài phải đảm bảo một số điều kiện như:

- Chỉ sử dụng đối tượng để bản thân và các thành viên trong gia đình làm nhà

ở chứ không phải cho thuê hoặc bất kỳ mục đích nào khác;

- Không xử lý tài sản trong vòng 5 năm kể từ ngày hoàn thành hợp pháp việc mua tài sản hoặc nếu tài sản đang được xây dựng thì thời hạn là 5 năm kể từ ngày cấp Giấy phép tạm thời hoặc Giấy chứng nhận hoàn thành theo luật định (tùy theo giấy phép nào được ban hành trước đó) cho tài sản;

- Không chia nhỏ các quyền sở hữu khi chưa được Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận

Một trong những yếu tố khác cũng được cân nhắc để phê duyệt đơn xin chấp thuận là Người nước ngoài thường trú tại Singapore ít nhất năm năm và có đóng góp kinh tế đặc biệt cho Singapore (có tính đến thu nhập việc làm của người đó có thể đánh thuế tại Singapore) hoặc có trình độ chuyên môn hoặc bằng cấp, kinh

18

Singapore Land Authority (2018), FAQs: Purchase of Restricted Property(Last updated on 04 Jun 2018),

Web: http://www.ifaq.gov.sg/sla/apps/fcd_faqmain.aspx#TOPIC_8995 , Accessed: 6/15/2018;

19

Singapore Land Authority (2018), Foreign Ownership of Properties, Web:

https://www.sla.gov.sg/Services/Restriction-on-Foreign-Ownership-of-Landed-Property , Accessed: 6/15/2018

nghiệm có giá trị và lợi ích cho Singapore20

Việc xét duyệt đơn sẽ được thực hiện trong khoảng 20 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được tất cả thông tin và tài liệu Thời gian xử lý bao gồm việc xác minh thông tin với các cơ quan khác, kiểm tra thông tin của người nộp đơn và người sở hữu tài sản bị hạn chế, cũng như đánh giá đơn đăng ký của Ủy ban tư vấn sở hữu nhà ở (Residential Property Advisory Committee) trước khi kiến nghị cuối cùng được gửi đến Bộ trưởng để xem xét Trong trường hợp đơn không

đủ điều kiện, người nộp đơn sẽ được nhận thông báo và có thể gửi kháng cáo cho

Bộ trưởng trong vòng 3 tháng kể từ ngày thông báo đó21

Người nước ngoài mua nhà sẽ phải đóng một số các chi phí khi mua nhà ở tại đảo quốc này Cụ thể, chi phí phải chịu khi sở hữu nhà ở tại Singapore sẽ bao gồm:

Chi phí khi mua (bao gồm 3% phí đóng dấu cho lần mua đầu tiên, 1% giá trị cho đại

lý môi giới bất động sản, Chi phí pháp lý cho luật sư, thường là 0.3% giá trị bất

động sản, Phí đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu); Thuế tài sản đóng hàng năm (được tính theo công thức: giá trị hàng năm x tỷ suất thuế); Thuế thu nhập từ việc

cho thuê bất động sản (Nếu chủ sở hữu có thu nhập từ việc cho thuê sau khi mua

bất động sản tại Singapore, cần phải khai báo khoản thu nhập này trong thuế thu nhập cá nhân Thu nhập từ việc cho thuê phải được liệt kê trong mẫu thuế ở mục

"Thu nhập khác: cho thuê bất động sản")

Có thể thấy rằng, các loại hình nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Singapore vô cùng đa dạng Pháp luật về sở hữu nhà ở của Đảo quốc sư tử hướng tới mục tiêu thúc đẩy sự phát triển của hệ thống nhà ở cũng như tạo điều kiện để người nước ngoài tham gia vào hoạt động đầu tư tại quốc gia này Singapore được mệnh danh là một trong những điểm đến kinh doanh và học tập hàng đầu châu Á Chính vì lẽ đó mà con rồng Châu Á đang ngày càng thu hút một lượng lớn người nước ngoài đến học tập và sinh sống Với việc mở rộng các loại hình nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu sẽ tạo điều kiện cho khu vực kinh doanh bất động sản trong nước phát triển và thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài Bên cạnh đó, việc quy định chặt chẽ về các điều kiện để được sở hữu nhà ở tại các khu vực cần có đơn xin chấp

thuận sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền có sự điều tiết nhất định để đảm bảo sự ổn định

và an ninh quốc gia Ngoài ra, việc đánh thuế hàng năm theo giá trị của căn nhà cũng góp phần bổ sung thêm vào ngân sách quốc gia một khối lượng đáng kể Đây chính là điểm thành công vang dội nhất của thị trường bất động sản Singapore

có giá từ 250.000 ringit trở lên Tuy vậy, đến năm 2006 quy định này đã được bãi

bỏ và tiến tới xóa bỏ hạn chế về số lượng nhà ở được sở hữu của người nước ngoài

Từ năm 2008 đến nay Malaysia đã nới lỏng quy định về người nước ngoài mua bất động sản, theo đó, người nước ngoài được mua không hạn chế đất và nhà ở với điều kiện mỗi mảnh đất và nhà phải có giá trị lớn hơn 250.000 ringit (khoảng 1,7 tỷ đồng), và tăng lên gấp đôi đối với người nước ngoài tham gia chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) và 1.000.000 ringit đối với các đối tượng người nước ngoài từ ngày 01/03/201422 Ngoài ra, Nhà nước Malaysia cũng hạn chế người nước ngoài mua nhà có giá trị thấp, nhà riêng lẻ và nhà xã hội cũng như những khu vực đất dành riêng của Malaysia Người nước ngoài khi mua nhà ở tại các khu vực này thì phải được phép của Ủy ban đầu tư nước ngoài Malaysia

Để quản lý người nước ngoài mua nhà ở nhằm mục đích kinh doanh, Chính phủ Malaysia đã áp dụng thuế thu nhập từ việc bán nhà ở, theo đó nếu bán lại nhà ở trong năm năm đầu thì áp dụng mức thuế suất là 30%, còn nếu bán sau 05 năm thì mức thuế phải đóng là 05% Đặc biệt gần đây, Malaysia còn có một chương trình là Malaysia My Second Home (MM2H), một chương trình định cư quốc tế cho phép người nước ngoài sống tại đây với visa lên tới 10 năm với một số điều kiện nhất

22

Economic Planning Unit (2014), Guideline on the Acquisition of Properties (effective on 1 March

2014), Prime Minister’s Department of Malaysia;

định Bên cạnh các chính sách ưu đãi của Chính phủ đối với người mua nhà là người nước ngoài, các ngân hàng cũng hỗ trợ người mua nước ngoài giảm lãi suất vay mua nhà và đưa ra các lựa chọn ưu đãi cho người mua đó Theo số liệu chính thức từ Malaysia Property Inc cho biết giá trị giao dịch bất động sản của Malaysia năm 2011 vào khoảng 127,8 tỷ RM, tăng 28% so với 207,4 tỷ RM năm 2010 Khoảng 2% của con số này là giao dịch bất động sản của người nước ngoài23

Có thể thấy rằng, các quốc gia đang có xu hướng mở rộng khuôn khổ pháp lý trong lĩnh vực sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài Theo đánh giá của các chuyên gia, so với hầu hết các nước ASEAN, Việt Nam hiện đang là nước có quy định chặt chẽ bậc nhất trong vấn đề bán và sở hữu nhà ở của người nước ngoài24 Trong bối cảnh mở cửa hội nhập như hiện nay, Việt Nam nên cân nhắc và tham khảo một số các kinh nghiệm của các nước trong khu vực về lĩnh vực này để đổi mới chính sách nhằm tạo ra động lực mới cho thị trường bất động sản tại Việt Nam

1.3.3 Pháp luật Việt Nam

Từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, Nhà nước Việt Nam đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam làm việc hoặc đầu tư được quyền thuê đất tại Việt Nam Năm 1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, trong đó có quy định các tổ chức nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam bao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự của nước ngoài, các đại diện của tổ chức Liên hiệp quốc tại Việt Nam, cơ quan tổ chức liên Chính phủ, tổ chức,

cá nhân nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài Đến năm

2001, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, Nhà nước mới có chính sách cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư xây dựng nhà

ở để khắc phục sự thiếu hụt về nhà ở Đến Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã mở rộng hơn quyền cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, nhà đầu tư được quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản của

23

Benny Teh Cheng Guan (2018), Retirement migration: The Malaysia my second home (MM2H) program

and the Japanese retirees in Penang, International Journal of Asia Pacific Studies, Vol 14, No 1, 79–106,

2018, https://doi.org/10.21315/ijaps2018.14.1.4 ;

24

PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2016), Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người

nước ngoài tại Việt Nam (sách chuyên khảo), NXB Xây dựng, Hà Nội, tr 312

mình trên đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, được bán tài sản gắn liền với đất thuê, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù đã có nhiều chính sách ưu đãi về đất đai đối với người nước ngoài tại Việt Nam, tuy nhiên phải đợi đến năm 2005, khi Luật nhà ở năm 2005 ra đời, quyền

sở hữu về nhà ở của người nước ngoài, tổ chức nước ngoài mới chính thức được ghi nhận Đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách về nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là sự ra đời của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định số 51/2009/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành một

số điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo đó, người nước ngoài sẽ được phép mua và sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại Số lượng nhà mà người nước ngoài được phép mua và sở hữu là một nhà

ở, kèm theo các điều kiện về đối tượng, thủ tục và giấy tờ để đăng ký sở hữu nhà ở Ngoài ra, pháp luật về nhà ở cũng quy định rất chặt chẽ về các giao dịch liên quan đến nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Mặc dù mới chỉ là chính sách “thí điểm” và việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài còn nhiều hạn chế, tuy nhiên sự

ra đời của Nghị quyết 19/2008/NQ12 đã mang đến nhiều tín hiệu đáng mừng trong

đó thể hiện quan điểm thông thoáng và mở cửa hội nhập của Đảng và Nhà nước ta,

cụ thể là đối với lĩnh vực sở hữu tài sản lớn như nhà ở tại Việt Nam dành cho đối tượng là người nước ngoài

Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho quyền có nhà ở được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2014 Luật nhà ở năm 2014 đã pháp điển hóa các quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Nghị quyết 19/2008/QH12 và mở ra nhiều quy định thông thoáng hơn dành cho người nước ngoài Trong đó các quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở, loại nhà

ở, cũng như số lượng nhà ở được sở hữu được mở rộng ra hơn so với những quy định trước đây

Một số tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà

ở của người nước ngoài tại Việt Namđể đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật đối với bất cứ đối tượng nào mà nó điều chỉnh, chúng ta cần quan tâm đến các khi cạnh tạo nên hiệu lực và giá trị áp dụng của nó Đối với pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng vậy, để xem xét mức độ hoàn thiện của pháp luật trong lĩnh vực này, một số tiêu chí cần được đánh giá như sau:

Thứ nhất, pháp luật của quốc gia có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam hay không Đối với vấn đề này, chúng ta có thể thừa nhận rằng pháp luật Việt Nam hiện hành đã và đang đưa ra các dự báo và ghi nhận một cách cụ thể quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam nhằm hướng đến giải quyết các vấn đề của toàn cầu hóa khi nhu cầu nhà ở tăng cao Điều đó thể hiện rõ qua các quy định tại Hiến pháp, Bộ luật dân sự và đặc biệt

là Luật đất đai, Luật Nhờ ở và Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh trực tiếp đối tượng và các quan hệ pháp luật liên quan đến đối tượng này trong các quy định

về quyền sở hữu nhà ở và các chính sách tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Như vậy, về mặt pháp lý, Nhà nước Việt Nam đã tạo điều kiện rất tích cực cho người nước ngoài đối với vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam, xây dựng các quy định mang tính chất hoàn thiện hệ thống và độ ổn định tương đối cho thời điểm cụ thể đó

Thứ hai, khi pháp luật quốc gia đã thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, để đánh giá mức độ hoàn thiện của lĩnh vực pháp luật này, chúng ta cần xem xét mức độ thừa nhận và giới hạn pháp lý mà pháp luật cho phép đối với quan hệ này như thế nào Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên, quyền này không được thực hiện một cách tuyệt đối mà nó bị giới hạn bởi một số quy định riêng Để có thể có được quyền sở hữu nhà ở, người nước ngoài phải đáp ứng một

số yêu cầu về nhân thân (như quốc tịch, ) mới có thể thực hiện được quyền này Bên cạnh đó, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu cũng bị giới hạn về số lượng Đặc biệt, đối với một số nhà ở thuộc khu vực cần đảm bảo an

ninh quốc gia, an toàn trật tự xã hội thì người nước ngoài không được phép sở hữu Tuy vậy, đây cũng vẫn là mức giới hạn sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam được xem như một bước tiến mới trong quản lý đất đai và nhà ở dành cho người nước ngoài

Thứ ba, cần xem xét đến tính khả thi của các quy định pháp luật về quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam nhằm đưa ra các giải pháp kịp thời trong quá trình xây dựng pháp luật có liên quan Với những quy định tương đối rõ ràng về quyền sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng trên, việc đưa các quy định này vào thực tiến để áp dụng cũng cần xem xét đến tính khả thi và các tác động của nó đến xã hội dân sự Đối với vấn đề thực hiện quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam về nhà ở, hiện nay còn nhiều vướng mắc chưa được giải quyết làm cản trở, ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đặc biệt là vấn đề thủ tục hành chính Bên cạnh đó, sự giới hạn quyền sở hữu cũng dẫn tới việc khó khăn trong giao kết các hợp đồng mua bán, ảnh hưởng đến vấn đề tranh chấp dân sự cũng như khả năng huy động vốn nước ngoài của nên kinh tế Điều này làm giảm tính khả thi trong việc thi hành và áp dụng các quy định liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài trong thực tiễn và được chỉ ra trong Chương 2 của luận văn này

Nhìn chung, pháp luật Việt Nam hiện hành cũng đã có những quy định cụ thể và rõ nét về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, tuy nhiên,

để quy định có thể được triển khai trên thực tiễn và không bị vướng mắc, các quy định của pháp luật có liên quan có thể đưa ra được các quy phạm mang tính chất

dự báo các quan hệ xã hội có thể thay đổi để đưa ra các quy tắc xử sự chung nhằm phù hợp với các quan hệ này Đồng thời, cơ chế điều chỉnh, thực hiện cũng đã được ban hành và áp dụng cần phải phù hợp với điều kiện thực tiễn và hướng theo nguyên lý phát triển của quan hệ xã hội liên quan đến sở hữu nhà ở của người nước ngoài để đảm bảo cho người nước ngoài có thể thực hiện các quyền của mình Tuy nhiên, đối với mức độ ghi nhận quyền, giới hạn ghi nhận quyền và thực tiễn hiệu quả áp dụng thi hành các quy định trên còn chưa đáp ứng được toàn diện nhu cầu

của xã hội Do đó, trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có những thay đổi

để có sự điều chỉnh phù hợp hơn

Tuy nhiên, cũng có có thể thấy rằng quy định về việc sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam đã được mở rộng hơn Đây là sự chuyển biến rất tiến bộ trong thời buổi kinh tế thị trường hiện nay, kích thích thị trường

kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ sau nhiều năm bị “đóng băng”, đẩy

mạnh hoạt động đầu tư từ nước ngoài vào thị trường Việt Nam

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Trong Chương 1, tác giả đã trình bày cái nhìn bao quát về mặt lý luận liên quan đến vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Có thể thấy rằng, để thúc đẩy sự mở cửa hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài cũng như những quyền lợi của họ khi tham gia vào quan hệ pháp luật này là hết sức cần thiết Trên cơ sở nghiên cứu mô hình pháp luật của một số nước như Singapore và Malaysia, có thể thấy để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia vào quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hành lang pháp lý cởi mở, rõ ràng là vô cùng quan trọng Chính vì vậy, Việt Nam nên cân nhắc và tham khảo các mô hình pháp luật này để ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật của nước ta

Việc tạo điều kiện về chỗ ở cho người nước ngoài khi vào Việt Nam đầu tư cũng như các cá nhân nước ngoài có nhu cầu sinh sống ổn định ở Việt Nam là một yêu cầu thực tế và cấp thiết Vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các vấn đề lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận thức bản chất của loại quyền đặc biệt này cũng như đánh giá hoạt động và xu hướng phát triển của đối tượng này trong tương lai Từ đó, tạo cơ sở để tác giả nghiên cứu các quy định của pháp luật và tình hình thực tế về hoạt động nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và đưa ra những nhận xét, đánh giá về thành quả đạt được cũng như những tồn tại khó khăn của pháp luật cần được điều chỉnh và khắc phục trong thời gian tới

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI

THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Lý luận về pháp luật về quyền sổ hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật có liên quan đến các quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch, phát triển về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã tạo lập hành lang pháp lý cho phép người nước ngoài tham gia vào các giao dịch nhà ở, là sự bảo đảm bằng pháp luật đối với các quyền của người nước ngoài liên quan đến nhà ở tại Việt Nam

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng là một quyền con người đáng được ghi nhận Pháp luật Việt Nam hiện nay đang có xu hướng phát triển tích cực, nới rộng và tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà ở với những người nước ngoài Hiến pháp Việt Nam hiện hành cũng đã có những quy định chung về quyền con người được bảo đảm, trong đó có các quyền về sở hữu, quyền dân sự - chính trị - xã hội cơ bản,và đặc biệt là quyền được đảm bảo một điều kiện sống cơ bản như một công dân của nước sở tại Bên cạnh đó, bộ luật dân sự trong phần các quyền tài sản cũng đã quy định rõ về các quyền này Đối với đối tượng là nhà ở và đất đai, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài sẽ được quy định chi tiết và cụ thể về điều kiện, cách thức và thủ tục để có thể sỗ hữu nhà ở tại Việt Nam

Tuy nhiên, việc xác lập và phân định quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài không thể được cho phép một cách tuyệt đối quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam luôn được pháp luật thiết lập một định mức và khuôn khổ nhằm vừa đảm bảo được điều kiện sống cơ bản của một con người, vừa đảm bảo

được quỹ đất của quốc gia và các lợi ích khác Do đó, pháp luật về sổ hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã quy định rõ về vấn đề này

2.1.1 Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên, để đảm bảo an ninh cũng như tính ổn định trong quá trình sở hữu, người nước ngoài muốn

sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đảm bảo một số điều kiện nhất định

2.1.1.1 Chủ thể được quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 159, 160 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở thì chủ thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là các tổ chức, cá nhân nước ngoài có những điều kiện sau:

Một là, đối với cá nhân nước ngoài thì phải là các cá nhân được phép nhập

cảnh vào Việt Nam, có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của

cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch25 và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam

Hai là, đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng đầu tư xây dựng

nhà ở theo dự án tại Việt Nam hoặc là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài

và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC - Investment Registration Certificate) hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở

Nếu như trước đây chỉ các cá nhân, tổ chức có đầu tư, kinh doanh trực tiếp tại Việt Nam hoặc các cá nhân có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam, những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà nước ta có nhu cầu đang làm việc ở Việt Nam cũng

25

Khoản 2 Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014;

như các cá nhân đã kết hôn với công dân Việt Nam26, những cá nhân nước ngoài

lưu trú tại Việt Nam trên một năm mới được mua và sở hữu nhà thì nay với sự ra

đời của Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ tháng 7/2015, những cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chứ không cần phải đảm bảo về thời gian cư trú như trước đây Ngoài ra, Luật mới cũng bổ sung thêm các chủ thể như: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để phù hợp hơn với xu hướng phát triển hiện nay của thị trường nhà ở

Có thể thấy rằng, pháp luật đã ngày càng mở rộng đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Điều này không chỉ đáp ứng được mong muốn của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, làm việc, sinh sống tại Việt Nam được có nhà ở mà đồng thời, nó còn góp phần tạo ra một môi trường đầu tư tốt, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài cũng như kích thích nền kinh tế phát triển, phù hợp với chủ trương của nhà nước và xu hướng toàn cầu hóa hiện nay

2.1.1.2 Hình thức sở hữu nhà ở

Một là, đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của

pháp luật Việt Nam27;

Hai là, được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

Ba là, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sở hữu nhà ở mà có

nhu cầu bán lại nhà ở này trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, không quy định người nước ngoài được mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam;

Bốn là, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc

nhận tặng cho nhà ở của tổ chức

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu số lượng nhà ở theo quy định của pháp luật tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu28không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính

phủ29 Các hình thức trên được coi là căn cứ để xác lập quyền sở hữu nhà ở cho đối tượng người nước ngoài tại Việt Nam

2.1.1.3 Loại hình nhà ở được phép sở hữu

Khác với các quốc gia trên thế giới, tài nguyên đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện sở hữu là Nhà nước, việc cấp quyền sở hữu nhà ở sẽ có mối quan hệ mật thiết đối với việc sử dụng đất đai và quyền sở hữu quyền sử dụng đất Các mối quan hệ về đất đai và nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam khá phức tạp, do vậy đối tượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam cũng có nhiều hạn chế

Tuy nhiên, với sự phát triển của nền kinh tế quốc tế, pháp luật cũng đang dần cởi mở hơn để mở rộng các quan hệ hợp tác và thu hút vốn đầu tư, thúc đẩy nền kinh tế phát triển Nếu như trước đây người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung

cư thì giờ đây, dựa trên quy định của Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật này, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua cả các nhà

ở riêng lẻ như nhà liền kề, nhà độc lập hay biệt thự trong dự án đầu tư xây dựng nhà

ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam30 Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay chưa cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam31 Thêm vào đó, đối với mỗi loại hình nhà ở được sở hữu, người nước ngoài cũng phải tuân thủ một

số các điều kiện sau:

Thứ nhất, đối với nhà chung cư

- Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế

và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư;

- Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương khu vực hành chính cấp phường nhưng có nhiều tòa chung cư thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn

hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này32;

- Đối với một tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà33

Thứ hai, đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) 34

Trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có:

- Một dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ: tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở riêng lẻ trong dự án đó và tối đa không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà;

- Hai dự án xây dựng nhà ở trở lên: tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ

mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà

- Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở: nếu tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo các trường hợp trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này

Tóm lại, để có thể sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam, tổ chức, cá nhân

nước ngoài phải thỏa mãn đủ các điều kiện trên Tổ chức và cá nhân nước ngoài sẽ không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở) mà chỉ có thể được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi35:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm

33

Điều 29, Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định

số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật Nhà ở;

34

Điều 29, Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định

số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật Nhà ở;

35

Điều 78, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở năm 2014

trong khu vực không thuộc diện được sở hữu hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định của pháp luật Khi đó, các chủ thể này có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở này;

- Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà

ở tại Việt Nam Tổ chức và cá nhân nước ngoài này có thể ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở đó

Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu thì đều không

có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở36

2.1.2 Nội dung quan hệ pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Nội dung của quan hệ pháp luật bao gồm quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật được nhà nước điều chỉnh Theo đó, đối với quan hệ pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản quy phạm pháp luật mà cụ thể là Luật nhà ở năm 2014 Quyền sở hữu được coi là vật quyền tuyệt đối và trọn vẹn nhất so với các loại vật quyền khác Chủ sở hữu có toàn quyền đối với vật, từ nắm giữ, kiểm soát về phương diện vật chất cho đến khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ vật và quyết định số phận vật chất, pháp lý của vật

đó Nhìn chung, các chủ thể được pháp luật cho phép sở hữu nhà ở, trong đó có cả các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì đều được nhà nước ghi nhận các quyền như37:

- Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

- Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

- Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của