Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng công thương việt nam

Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤPQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM 46 tín dụng của Ngân hàng Công thương Việt Nam 46 thế chấp

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN

HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy

HÀ NỘI - 2012

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví

dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn ch•a từng đ•ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hồng Nhung

tn dụng của ngân hàng thương mại

trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

46

tín dụng của Ngân hàng Công thương Việt Nam

46

thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tn dụng

51

sử dụng đất trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công

thương Việt Nam

57

Ngân hàng Công thương Việt Nam

Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

77

dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương

mại

77

5

trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

tn dụng của ngân hàng thương mại

80

tín dụng của ngân hàng thương mại

82

động tín dụng của ngân hàng thương mại

83

để thu hồi nợ trong hoạt động tín dụng của ngân

hàng thương mại

87

trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công thương Việt

dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam - Chi nhánh

Thanh Xuân từ năm 2008 đến quý I năm 2010

50

7

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng đóng vaitrò quan trọng đối với việc phát triển kinh tế Với điều kiện kinh tế nước ta,tín dụng ngân hàng là hình thức tn dụng chủ yếu, là công cụ để các tổchức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủthể kinh tế cần thiết Để hoạt động này phát triển lành mạnh, cần có nhiềubiện pháp bảo đảm, trong đó có bảo đảm tền vay (còn gọi là bảo đảm tndụng) của tổ chức tn dụng Mục đích của việc áp dụng bảo đảm tền vay

là nhằm tạo thêm quyền cho các tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ngoàicác quyền theo hợp đồng tn dụng), nếu khách hàng không thực hiệnnghĩa vụ trả nợ khi đến hạn Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của cácngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và tại Ngânhàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) nói riêng, thế chấp quyền sử dụngđất được thực hiện rất phổ biến

Điều này phản ánh xu thế hiện nay là người sở hữu quyền sử dụng đấtthiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trongcuộc sống nên thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là biệnpháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn Đồng thời, với việc thế chấp quyền

sử dụng đất để vay vốn, tại thời điểm tến hành thực hiện các phương ánkinh doanh, giá trị tài sản hiện có của họ không bị suy giảm Tuy nhiên,xung quanh vấn đề này còn tồn tại nhiều vướng mắc về định giá, quản lý tàisản thế chấp; xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng vay vốnkhông thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Các vướng mắcnày trong hoạt động ngân hàng do nhiều nguyên nhân khác nhau mang lại,trong đó có nguyên nhân do các quy định pháp luật về vấn đề này chưa thực

sự đầy đủ và hợp lý Người viết chọn đề tài này vì những lý do sau đây:

(1) Mong muốn nghiên cứu đầy đủ và hệ thống các quy định củapháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề này Trên cơ sở đối chiếu so sánh vớithực trạng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tn dụng tại các ngânhàng thương mại nói chung, tại Vietinbank nói riêng, luận văn tm ranhững mặt hạn chế, tích cực của các quy định hiện hành Luận văn còntham khảo các quy định của pháp luật nước ngoài cũng như điều kiện kinh

tế, xã hội Việt Nam để đưa ra những giải pháp phù hợp, khắc phục hạnchế của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề thế chấp quyền sử dụngđất trong hoạt động ngân hàng

(2) Cần thiết hoàn thiện hơn nữa các quy định về hoạt động thế chấpquyền sử dụng đất để bảo đảm tn dụng Quy định pháp lý rõ ràng, toàndiện sẽ góp phần đảm bảo sự lành mạnh của hoạt động tn dụng ngânhàng, bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch đồng thời tạo điềukiện cho nền kinh tế phát triển (bởi hệ thống ngân hàng vốn được coi làhuyết mạch của nền kinh tế)

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn tốtnghiệp đại học, luận văn thạc sĩ, sách chuyên khảo về vấn đề bảo đảm tềnvay của các tổ chức tn dụng Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tndụng tại các tổ chức tín dụng đã được đề cập đến trong các công trình nghiêncứu như:

- Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tền vay bằng tài sản

của các Tổ chức tn dụng", của Lê Thị Thu Thủy, Nhà xuất bản Tư pháp, 2006.

- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Thế chấp tài sản để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam", của Nông Thị Bích Diệp,

Trường Đại học Luật Hà Nội, 2005

- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam", của

Trần Thị Thu Hường, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004

- Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất để bảo đảm tền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại thương Việt nam", của Nguyễn Văn Phương, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006.

Tuy nhiên, công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đấttrong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại gắn với thực tiễn tạiNgân hàng Công thương Việt Nam thì chưa được thực hiện

Trong thực tế, hoạt động tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất củacác ngân hàng thương mại trong đó có Ngân hàng Công thương Việt Nam đã

và đang diễn ra hiện nay còn nhiều bất cập Vì vậy, nghiên cứu một cách có

hệ thống việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tn dụng mang ýnghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc Đặc biệt đề tài đưa ra các giải pháphoàn thiện các quy phạm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo

sự thuận lợi, hợp lý trong việc cho vay và đi vay vốn của các ngân hàng vàkhách hàng có nhu cầu vay vốn, góp phần phát triển lành mạnh hoạtđộng tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển

3 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, những vấn đề pháp lýxoay quanh việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng với mụcđích:

- Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp,hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thếchấp, )

- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đấttrong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam, nguyênnhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc vàthiếu khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụngđất

- Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng,hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc

áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền vàlợi ích

của các chủ thể tham gia hoạt động tn dụng tại các ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Công thương Việt Nam nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đề tài có đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Namđiều chỉnh việc thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng củangân hàng thương mại và các quy định nội bộ của Ngân hàng Công thươngViệt Nam về bảo đảm tín dụng, trong đó có bảo đảm tín dụng bằng quyền sửdụng đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Luận văn giới hạn nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam

về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của ngânhàng thương mại và thực tễn áp dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam.Hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại được thực hiện thông quanhiều nghiệp vụ ngân hàng, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiếtkhấu, cho thuê tài chính và các nghiệp vụ khác Biện pháp bảo đảm thế chấpbằng quyền sử dụng đất thường hiện diện chủ yếu trong hoạt động cho vay,bảo lãnh ngân hàng; phổ biến nhất là trong hoạt động cho vay vốn của cácngân hàng thương mại Từ thực tiễn, luận văn tập trung đi sâu nghiên cứuthực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạtđộng cho vay của ngân hàng thương mại và thực tế áp dụng tại Ngân hàngCông thương Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài có sử dụng các phương pháp thống kê, phân tch, tổng hợp, sosánh trong quá trình nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận và thựctiễn về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của ngânhàng thương mại, thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụngđất tại Ngân hàng Công thương Việt Nam Từ đó đề xuất các giải pháp, kiến

nghị để hướng tới việc hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam vềthế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng.

6 Những đóng góp của đề tài

Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật thế chấpquyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại ởViệt Nam và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam, luậnvăn có những đóng góp mới là:

- Luận văn đã đưa ra những phân tch một cách khoa học về nhữngvấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm

tn dụng được sử dụng chủ yếu tại các ngân hàng thương mại Việt Namnói chung và Ngân hàng Công thương Việt Nam nói riêng

- Đưa ra thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể tại Ngân hàng Côngthương Việt Nam và những vướng mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từviệc áp dụng các quy định của pháp luật đó

- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằmhoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoànthiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế

và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tn dụng tạiNgân hàng Công thương Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nộidung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thế chấp

quyền sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của các ngân hàng thương mại ởViệt Nam

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về

thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng

thương mại và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạtđộng tín dụng tại Ngân hàng Công thương Việt Nam.

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Cho vay (hoạt động cơ bản và xuất hiện đầu tiên trong các hoạt độngtín dụng) là một hiện tượng xuất hiện khi xã hội có sự phân hóa giàu nghèogiữa các tầng lớp dân cư khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, cho vay đã xuấthiện với vai trò lịch sử vô cùng quan trọng, là hoạt động điều tiết vốn vô cùnghiệu quả trong nền kinh tế

Xét về bản chất, cho vay là một giao dịch dân sự dựa trên quan hệhợp đồng Trong giao dịch dân sự, cho vay dựa trên cơ sở hợp đồng vay tài

sản được quy định trong Bộ luật Dân sự, đó là "sự thỏa thuận giữa các bên,

theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định" [38, Điều 471],

ngoài ra, các bên thỏa thuận với nhau về việc cho vay và thỏa thuận cácquyền các bên được hưởng cũng như nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện

Hiện nay, một trong những hoạt động cho vay phổ biến và chủ yếutrong xã hội, đó là hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói chung vàcác ngân hàng thương mại nói riêng

Tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng kinhdoanh trong lĩnh vực tền tệ với hoạt động chủ yếu là huy động vốn, cấp tndụng, thực hiện dịch vụ thanh toán và ngân quỹ,… Các ngân hàng thực hiệncác hoạt động huy động vốn (huy động tền gửi) với trách nhiệm hoàn trả

và để có "nguồn" cấp tn dụng cho các tổ chức kinh tế, cá nhân có nhucầu sử

dụng vốn để đầu tư, phát triển kinh tế nhằm thu lợi nhuận trên cơ sở đảmbảo khả năng hoàn trả cả gốc và lãi Cho vay là một nghiệp vụ cấp tín dụngmang tính chất truyền thống lâu đời và chủ yếu của các tổ chức tín dụngđược thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàngvay

Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, hoạt động tín dụng của các tổchức tín dụng được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, các dịch vụngân hàng cũng được đa dạng hóa nhiều, đem lại những nguồn thu nhất địnhcho các ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động cho vay vẫn được coi là hoạt độngmang tnh truyền thống không chỉ của các ngân hàng ở Việt Nam mà còn củangân hàng ở các nước có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh như Pháp, Mỹ,

… Hoạt động này là hoạt động cơ bản của tổ chức tín dụng, đem lại nguồn

lợi nhuận chủ yếu cho các tổ chức này "Ước tính thu nhập bình quân mỗi

năm từ hoạt động cho vay chiếm đến 70% trong tổng thu nhập của ngân hàng" [42, tr 22].

Theo quy định tại Luật Các tổ chức tn dụng năm 2010, "Tổ chức tín

dụng được cấp tn dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính

và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước" [41].

Cho vay là hình thức cấp tn dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam

kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác địnhtrong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả

cả gốc và lãi

Bao thanh toán là hình thức cấp tín dụng cho bên bán hàng hoặc bên

mua hàng thông qua việc mua lại có bảo lưu quyền truy đòi các khoản phảithu hoặc các khoản phải trả phát sinh từ việc mua, bán hàng hoá, cung ứngdịch vụ theo hợp đồng mua, bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ

Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức

tín dụng cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiệnnghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc

thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ

và hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận

Chiết khấu là việc mua có kỳ hạn hoặc mua có bảo lưu quyền truy đòi

các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá khác của người thụ hưởng trướckhi đến hạn thanh toán

Tái chiết khấu là việc chiết khấu các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ

có giá khác đã được chiết khấu trước khi đến hạn thanh toán

Với vai trò là một trung gian tài chính trong lĩnh vực tiền tệ, hoạt độngchủ yếu là đi vay để cấp tín dụng, nên ngân hàng với vai trò vừa là chủ nợ,vừa là con nợ, ngân hàng cũng phải thực hiện sứ mệnh vô cùng quan trọng

đó là điều tiết quan hệ nguồn vốn trong nền kinh tế Đối tượng của hoạt độngcấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đó là tiền tệ, tiền tệ trong hoạtđộng cấp tín dụng trở thành hàng hóa chứ không còn là thước đo giá trị, làphương tện thanh toán theo đúng nghĩa của nó trong các hoạt động kinhdoanh khác Trong khi đó, chủ thể của quan hệ cấp tn dụng bao gồm haibên, một bên là các ngân hàng thương mại (Bên cấp tn dụng) và bên kia làcác tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng vốn để đầu tư phát triển kinh tế(Bên được cấp tín dụng) Các ngân hàng với tư cách là bên cấp tín dụng khicấp tín dụng phải đảm bảo nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn,khoản cấp tín dụng phải được sử dụng đúng mục đích như đã xác định trướckhi cấp tín dụng và mục đích đó phải là mục đích hợp pháp Tuy nhiên, hoạtđộng tn dụng của ngân hàng luôn thường trực và tềm ẩn rủi ro cao, nếu khicấp tn dụng mà nhiều khách hàng không trả được nợ đúng hạn theo như đãcam kết hoặc vì một lý do nào đó mà ngân hàng không thu được nợ thì ngânhàng sẽ mất vốn, trường hợp có nhiều Bên được cấp tn dụng không trả được

nợ thì có thể sẽ dẫn đến việc ngân hàng không trả được tiền vay của ngườigửi tiền, hay nói cách khác, nguy cơ dẫn đến mất khả năng thanh toán củacác ngân hàng khi đến hạn và hậu quả của nó ảnh hưởng rất lớn cho toàn bộ

nền kinh tế của mỗi quốc gia Trường hợp một ngân hàng rơi vào tnh trạngmất khả năng thanh toán thì nó

có ảnh hưởng dây chuyền và tác động rất lớn đến hệ thống ngân hàngnói riêng và đến nền kinh tế nói chung, bởi vì khách hàng (gửi tiền và vaytền) ở các ngân hàng là rất lớn, chỉ cần ngân hàng có dấu hiệu không bìnhthường có thể khiến người gửi tiền đến rút tiền ồ ạt trong một thời điểm vàđiều đó tất yếu sẽ ảnh hưởng dây chuyền đến toàn bộ hệ thống ngân hàng vànền kinh tế

Ngoài ra, hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nóichung và của Ngân hàng thương mại nói riêng đóng vai trò quan trọng đối vớiviệc cung ứng vốn cho nền kinh tế, vì vậy, những rủi ro tín dụng còn có tácđộng têu cực đối với nền kinh tế như những bài học từ sự đổ vỡ của hàngloạt các Tổ chức tn dụng ở nước ta trong những năm 1989 đến năm 1991cũng như sự sụp đổ của hàng loạt các ngân hàng lớn của Mỹ, Anh trong thờigian vừa qua như ngân hàng IndyMac - một trong những ngân hàng tndụng và cho vay lớn nhất ở Mỹ (sụp đổ chính thức vào ngày 11 tháng 7 năm

2008) đã "không thể cầm cự sau khi các nhà đầu tư ồ ạt rút hơn 1,3 tỉ USD

trong 11 ngày và IndyMac đã thua lỗ gần 900 triệu USD do giá nhà đất giảm

và số khách hàng vay vốn mua nhà tuyên bố phá sản tăng cao" [Dẫn theo

32], Lehman Brothers (chính thức sụp đổ vào ngày 12 tháng 9/2008), là nạnnhân của cơn bão tín dụng bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấptại Mỹ khi quá nhiều người mua nhà không có khả năng trả nợ ngân hàng; sự

của nó để lại cho nền kinh tế là vô cùng to lớn Do đó, pháp luật của mỗiquốc gia đều có những quy định riêng điều chỉnh hoạt động của các tổchức tín dụng, trong đó có hoạt động cấp tn dụng, Nhà nước Việt Namcũng luôn có những điều chỉnh kịp thời hoạt động cấp tín dụng của các ngânhàng, đảm bảo hoạt động cấp tín dụng luôn trong tầm kiểm soát và đảm bảo

an toàn như chấn chỉnh kịp thời hoạt động cho vay bất động sản, chứngkhoán,… trong thời gian vừa qua

Về bản chất, quan hệ cấp tín dụng giữa tổ chức tín dụng vàkhách hàng là quan hệ hợp đồng Theo đó, các bên có nghĩa vụ thực hiệnnhững điều khoản, những nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợpđồng cấp tn dụng.

Vấn đề bảo đảm cấp tín dụng được đặt ra để các bên bảo đảm một cáchtốt nhất việc thực hiện hợp đồng cấp tn dụng, quyền chủ nợ của ngân hàngđược đảm bảo, đảm bảo các biện pháp, phương thức cho quyền chủ nợ củangân hàng được thực thi trên thực tế và hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro chocác ngân hàng khi cấp tín dụng Các biện pháp đảm bảo cấp tn dụng được coi

là biện pháp quan trọng nhất để phòng ngừa rủi ro cho các ngân hàng và hơn

ai hết, các ngân hàng đã và đang sử dụng triệt để quyền và biện pháp này Từthực tiễn, kinh nghiệm nước ngoài và tại Việt Nam cho thấy hoạt động cấp tndụng của các ngân hàng thương mại dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảođảm là chủ yếu

1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

* Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản "được dùng để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự" [38, Điều 322] Quyền sử dụng đất là một quyền

tài sản đặc biệt, được dùng làm đối tượng để thế chấp vay tài sản nói chung

và vay tn dụng ngân hàng nói riêng Pháp luật đất đai thừa nhận đất đai làhàng hóa đặc biệt, có giá trị:

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấ u t h ầ u d ự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [37, Điều 55]

Trên cơ sở đó, pháp luật đất đai đã khẳng định quyền sử dụng đất làmột loại quyền về tài sản Trong quá trình khai thác và sử dụng quyềnnày, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được lưu chuyển chúng trên thịtrường thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất - một hình thức lưu chuyểnđặc biệt dưới dạng "quyền" chứ không phải bản thân tài sản đó Đây chính lànét khác biệt trong luật dân sự và pháp luật đất đai ở Việt Nam Quá trìnhthực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụngđất được đánh giá là quyền năng có ý nghĩa quan trọng và thiết thực bậc nhấtđối với người sử dụng đất; quyền này đã và đang ngày càng trở nên phổbiến và không thể thiếu trong đời sống kinh tế của người dân

Tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất: là một quyền tài sản phátsinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất hoặccho thuê đất Là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất nên quyền sửdụng đất còn có đặc tính là một quyền tài sản không đầy đủ Người sửdụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước đối với đất đai với tưcách đại diện chủ sở hữu Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất

hợp pháp cũng có đầy đủ các quyền: "Quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất" [37, Điều 106] Người sử dụng đất không được

tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉđược phép quyết định một số vấn đề, còn về cơ bản vẫn phải hành động theo

ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Ví dụ rõ ràng nhất vềquyền hạn chế của người sử dụng đất là trong trường hợp Nhà nước ra quyếtđịnh thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Đất đai năm 2003,người sử dụng đất chỉ được hưởng bồi thường mà không có quyền chốnglại, hay tự quyết số phận của mảnh đất mà minh đang sử dụng hợp pháp

Tính chất đặc biệt này làm cho quyền sử dụng đất khác hẳn so với cácloại tài sản, quyền tài sản khác Tại Việt Nam, có sự tách bạch giữa chủ sở

hữu (Nhà nước là đại diện chủ sở hữu) và chủ sử dụng đất trong quan hệ đấtđai Còn đối với các loại tài sản (ô tô, tền, sổ tết kiệm, giấy tờ có giá…), quyềntài sản khác (quyền đòi nợ, quyền đối với cây trồng, vật nuôi, quyền tác giả…),chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

* Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của ngân hàng thương mại

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên sửdụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm

việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp) "Bên thế

chấp được tếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp" [38, Điều 715].

Bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiệnnghĩa vụ dân sự là chủ sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minhquyền sử dụng đất của mình cho bên nhận thế chấp mà không phải chuyểngiao quyền sử dụng đất đó

Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định trongLuật Đất đai năm 1993, sau đó là Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật Các tổ chức

tn dụng năm 1997 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sựnăm

2005 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 cũng đã quy định thế chấpquyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm cấp tín dụngtrong hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng, trong đó có cácngân hàng thương mại Theo đó, người sử dụng đất được dùng quyền sửdụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệtín dụng tại ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của ngân hàngthương mại là việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùngchính quyền sử dụng đất của bên thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ

trong quan hệ tín dụng ngân hàng Bên thế chấp ở đây có thể là chínhngười đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong trường hợp bênthế chấp

không phải là người đề nghị cấp tn dụng, không có quan hệ tn dụng với ngânhàng và như vậy, đương nhiên họ không phải là người có nghĩa vụ trả nợngân hàng, đó là trường hợp thế chấp của bên thứ ba) Bên thứ ba dùngchính quyền sử dụng đất của mình để cam kết, đảm bảo nếu người đượccấp tín dụng không trả được nợ thì họ sẽ đứng ra để trả thay.

Trong quan hệ tn dụng ngân hàng, cũng như thế chấp tài sản khác,người sử dụng đất khi thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay tạingân hàng không phải chuyển giao cho ngân hàng giữ, bảo quản, sử dụngchính đất đã mang đi thế chấp mà chỉ phải chuyển giao các giấy tờ hồ sơpháp lý liên quan đến thửa đất theo quy định tại Luật Đất đai, Bộ luật Dânsự,

Cũng như bất kỳ một biện pháp bảo đảm nào khác, thế chấp quyền

sử dụng đất là cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng của các tổchức tn dụng nói chung, các ngân hàng thương mại nói riêng; kích thíchhoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại; có vai trò quan trọngtrong việc hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại có một số đặc điểmchung, đó là:

- Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính

Thế chấp quyền sử dụng đất không tồn tại một cách độc lập mà luôngắn liền với nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ chính), không có nghĩa vụchính thì không có nghĩa vụ thế chấp

Trong quan hệ thế chấp với ngân hàng, nghĩa vụ chính ở đây chính lànghĩa vụ trả nợ vốn vay khi đến hạn Có nghĩa là nếu các chủ thể trong quan

hệ tín dụng (Bên được cấp tín dụng) thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ củamình theo như cam kết trong hợp đồng cấp tín dụng thì việc thế chấp

quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản tín dụng sẽ chấm dứt ngay sau khiBên được cấp tín dụng thực hiện xong nghĩa vụ của mình đối với Bêncấp tín

dụng Chỉ khi nào bên được cấp tín dụng vi phạm nghĩa vụ trả nợ (không thựchiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ) thì thế chấp quyền sử dụngđất mới phát huy vai trò của nó, có nghĩa là thế chấp quyền sử dụng đất chỉ

là một biện pháp mang tính dự phòng Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp vàmọi quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp chỉ phát sinh khi có sự viphạm nghĩa vụ trả nợ xảy ra Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện thì quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất cũng mặc nhiên chấm dứt

Điều 681 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan cũng quy định: "Hợp

đồng bảo đảm chỉ có thể được thiết lập cho một nghĩa vụ đang có hiệu lực Một nghĩa vụ trong tương lai hoặc một nghĩa vụ có điều kiện có thể được bảo đảm cho sự kiện, mà khi xảy ra bảo đảm có hiệu lực" [1] hoặc tại Điều

698 quy định: "Người bảo đảm được miễn trách nhiệm ngay sau khi nghĩa vụ

của người mắc nợ đã chấm dứt bằng bất cứ lý do nào" [1].

Như vậy, biện pháp bảo đảm bằng tài sản nói chung và thế chấpquyền sử dụng đất nói riêng chỉ là một biện pháp bảo đảm mang tính chất

bổ sung cho nghĩa vụ chính mà thôi

- Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ tín dụng, nhất là trách nhiệm của bên được cấp tín dụng

Khi các bên trong quan hệ tín dụng xác lập quyền và nghĩa vụ củamình, không ai muốn mình là người sẽ vi phạm nghĩa vụ (trừ trường hợp cómục đích lừa đảo ngay khi giao kết) Tuy nhiên, trong quá trình thực hiệnnghĩa vụ trả nợ, có thể vì các lý do nào đó (có thể do làm ăn thua lỗ, ) màbên được cấp tín dụng không thể thực hiện được hoặc không muốn thực hiệntếp nghĩa vụ trả nợ của mình (cố tnh chây ỳ, không muốn trả nợ, ) Do vậy,

để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, bên cấp tín dụng thường áp dụng cácbiện pháp bảo đảm tền vay để trường hợp bên được cấp tn dụng không

33thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên cấp tndụng còn

có cơ sở và tài sản của bên được cấp tín dụng (hoặc của người thứ ba trongtrường hợp cấm cố, thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba) để đảm bảobuộc bên được cấp tn dụng phải thực hiện Do vậy, nếu bên được cấp tíndụng dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình (hoặc của người thứ banào đó) để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo như

đã cam kết thì họ sẽ cố gắng bằng mọi cách để thực hiện cho bằng đượcnghĩa vụ trả nợ, nếu không quyền sử dụng đất của họ sẽ có khả năng bị xử lý

để trả nợ, và một khi họ đã mang tài sản (quyền sử dụng đất) của mình

ra để bảo đảm cho khoản cấp tín dụng thì họ có khả năng bị mất nó nếubên được cấp tn dụng không cẩn thận trong việc sử dụng số tền vay/thựchiện nghĩa vụ được bảo lãnh và xảy ra rủi ro tín dụng Cũng chính vì vậy,khi áp dụng biện pháp bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụngđất nói riêng thì bên được cấp tín dụng cũng sẽ cẩn trọng và có tráchnhiệm hơn khi sử dụng vốn vay/thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bênđược bảo lãnh

- Thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận của các bên (bên được cấp tín dụng, bên cấp tín dụng, bên thứ

chức tn dụng năm 2010 quy định: "Tổ chức tn dụng có quyền xem xét,

quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba"

35[41] Điều này khẳng định rằng việc thế chấp hay không thế chấp là hoàntoàn do các bên thỏa thuận.

Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của ngân hàngthương mại bắt buộc phải lập thành hợp đồng và phải được cơ quan có thẩmquyền xác nhận việc thế chấp đó Một bên trong quan hệ thế chấp quyền sửdụng đất luôn luôn là ngân hàng (bên nhận thế chấp) Thế chấp quyền

sử dụng đất trong hoạt động tn dụng của các ngân hàng chính là một

trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng, theo đó ngân hàng (bên cấp tín dụng, bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên được cấp tín dụng hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) về việc dùng quyền sử dụng đất của chính bên được cấp tín dụng (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản đảm bảo cho khoản tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ khi bên được cấp tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy

đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng cấp tín dụng.

1.3 VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất hiện đang là ưu tiên số một khingân hàng quyết định nhận các biện pháp bảo đảm tền vay Điều nàycũng phổ biến ở một số nước như Trung Quốc, Thái Lan,… và theo một số tác

giả thì đây lại là loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", bởi lẽ, nó không bao giờ bị mất giá hoàn toàn và nhiều khi lại trở thành "tài sản vô giá" [42, tr 66].

Tại Việt Nam, trong quá trình thực hiện các giao dịch quyền sử dụngđất, thế chấp quyền sử dụng đất được đánh giá là quyền năng có ý nghĩaquan trọng và thiết thực bậc nhất đối với người sử dụng đất Quyền này đã

và đang ngày càng trở nên phổ biến và không thể thiếu trong đời sống kinh

tế của người dân

Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh:

Mang lại cơ hội sống tốt hơn khả năng hiện tại: thông qua nguồn vốnvay từ việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp người nông dân thực hiệncác

hoạt động khác để tạo ra nguồn lợi có khả năng hoàn lại khoản tài chính

mà họ đã vay từ các tổ chức tn dụng, ngân hàng

Thông qua thế chấp quyền sử dụng đất giải quyết tình trạng khó khăn

về vốn cho nhu cầu têu dùng và sản xuất, kinh doanh, đặc biệt đối vớicác chủ thể mới bắt đầu hoạt động kinh doanh Đồng thời tại thời điểm tếnhành thực hiện các phương án kinh doanh, giá trị tài sản hiện có của họkhông bị suy giảm do trong suốt quá trình thế chấp vay vốn ngân hàng, bênthế chấp không mất đi quyền sử dụng đất trên thực tế, quyền khai thác côngdụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của mình

Đối với Nhà nước, các ngân hàng:

Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành "chiến lược" chủ yếu để Nhànước đầu tư vốn của mình

Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - những tổ chức có chức năngkinh doanh tiền tệ, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn mở rộng và làmphong phú, đa dạng hơn hoạt động kinh doanh của các tổ chức này

Biện pháp bảo đảm tín dụng bằng thế chấp quyền sử dụng đất tránhđược rủi ro cao nhất cho ngân hàng khi cho vay, vốn và lãi sẽ không mất đingay cả khi bên vay vốn không có khả năng trả nợ, bởi vì quyền sử dụng đất làmột tài sản có giá trị lớn, mang tnh ổn định, không thể di dời và khó bị phântán, không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại, giá trị quyền sử dụngđất ngày càng tăng theo thời gian do dân số ngày một gia tăng mà diện tíchđất đai không thay đổi Thuộc tính ưu việt của đất đai so với các tư liệu sảnxuất khác là nếu đầu tư hợp lý có thể cho lợi nhuận mà không mất đi tất cảvốn đầu tư trước

1.4 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật vềthế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàngthương mại

bao gồm các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể:bên nhận thế chấp, bên thế chấp, bên vay vốn (trong trường hợp thế chấpquyền sử dụng đất của bên thứ ba); về hợp đồng thế chấp quyền sử dụngđất, đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất… Đây là bộphận pháp luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai vàpháp luật dân sự; trong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ ưu tên ápdụng pháp luật chuyên ngành (pháp luật ngân hàng) trước để giải quyếttranh chấp Sau đây luận văn xin làm rõ nội dung chủ yếu của bộ phận phápluật này.

1.4.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

a Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đấtđai, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất phong phú

và đa dạng Tương ứng với từng chủ thể, pháp luật đã quy định cụ thể quyền

và nghĩa vụ của họ trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất Do đó, chỉ cónhững chủ thể đáp ứng được những điều kiện nhất định do pháp luật quyđịnh mới được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để đề nghịcấp tín dụng phát triển sản xuất, kinh doanh

Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạtđộng tại Việt Nam để đề nghị cấp tín dụng phát triển sản xuất, kinhdoanh, bên thế chấp phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân

sự theo quy định của pháp luật Việt Nam Luật Đất đai năm 2003 quy địnhnhững trường hợp sau đây được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp

tn dụng:

* Đối với tổ chức:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: