Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở việt nam hiện nay

KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nh

KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nước và Pháp luật

Mã số: 60 38 01 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH

HÀ NỘI – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Vũ Thị Hồng Xuyên

DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT

1 CNH : Công nghiệp hóa

2 HĐH : Hiện đại hóa

3 ISO

: International Organization for Standardization

Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế

5 NQ : Nghị quyết

6 GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 NSNN : Ngân sách nhà nước

8 XHCN : xã hội chủ nghĩa

9 TTHC : Tố tụng hành chính

10 UBND : Ủy ban nhân dân

11 BLDS : Bộ luật dân sự

12 QSDĐ : Quyền sử dụng đất

13 CT : Chính trị

14 QH : Quốc hội

15 CLB : Câu lạc bộ

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ĐẶT VẤN ĐỀ 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN ERROR!

BOOKMARK NOT DEFINED

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, ERROR!

BOOKMARK NOT DEFINED

DEFINED

1.1 Khái quát chung về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất Error! Bookmark not defined

1.1.1 Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.2 Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.

1.2 Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay Error!

Bookmark not defined

1.3 Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

1.3.1 Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.2 Đặc điểm của thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.3 Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY ERROR!

BOOKMARK NOT DEFINED

2.1 Thực trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

2.1.1 Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển

not defined.

2.1.2 Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.

2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

2.2.1 Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền

sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.3 Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.

2.3 Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực hành chính khi người

sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined

2.3.1 Thực trạng về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền chuyển

defined.

2.3.2 Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân về thủ tục hành chính

not defined.

2.4 Thực trạng về những vi phạm pháp luật của người sử dụng đất khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

sử dụng đất Error! Bookmark not defined

2.4.1 Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.2 Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của các doanh nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.3 Nguyên nhân của những vi phạm pháp luật đất đai khi hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.

2.5 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đấtError! Bookmark not

defined

2.5.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5.3 Giải pháp nâng cao năng lực tuyên truyền thực hiện pháp luật khi

not defined.

KẾT LUẬN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED TÀI LIỆU THAM KHẢO 4

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Sự cần thiết thực hiện đề tài

Việt Nam là một trong số ít các nước duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng ra thực thi quyền sở hữu và tiến hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định tại Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai năm 2013), còn việc sử dụng đất đai trên thực tế thì giao cho các chủ thể khác nhau như tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân Vì vậy, khi bàn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đó chính là các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu và học tập rút ra kinh nghiệm từ các nước trên thế giới để áp dụng ở Việt Nam, nhưng vấn đề thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính, nếu căn cứ vào pháp luật đất đai hiện nay thì hệ thống pháp luật đất đai chưa thể hiện được một cách cụ thể về yêu cầu của thị trường, lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước và của cộng đồng dân cư trong thực hiện quyền sử dụng đất Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền

sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Mặc dù, trong thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đã

có nhiều qua nhiều lần sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, hiệu quả kinh tế mang lại chưa cao, chưa trở thành một nguồn vốn thực sự cho việc phát triển kinh

tế Pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành còn gặp khó khăn lúng túng và trong

nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân

sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Những bất cập này đã có những ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể

sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải

kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình Hiện tượng trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách, pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai Từ thực tiễn nói trên,

trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giả xin viết về “Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất

cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh

đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay

2 Mục tiêu của đề tài

- Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

- Đề xuất các giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch

3 Tình hình nghiên cứu

Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp,

Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật,

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Ban chấp hành Trung ương (2003), Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng

3 năm 2003 của Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất nước

2 Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, Nghị quyết Hội nghị

lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

3 Báo tintuc.vn, Nhiều vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai

2013, Website: http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/nhieu-vuong-mac-trong-trien-khai-thi-hanh-luat-dat-dai-2013-20150603074911246.htm

4 Bộ Chính trị (1998), Nghị quyết 06 tháng 11/1998 của Bộ Chính trị về "Một

số vấn đề nông nghiệp và nông thôn"

5 Bộ Chính trị (1998), Nghị quyết 10 ngày 05/4/1988 về “Đổi mới quản lý

nông nghiệp”

6 Bộ Thủy sản -Tổng cục Quản lý ruông đất (1991), Thông tư liên bộ số

05-TT/LB ngày 18-12-1991,Hướng dẫn việc quản lý, sử dụng đất có mặt nước

để nuôi trồng thủy sản

7 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của

Chính phủ về công chứng, chứng thực

8 Chính phủ (2004),Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 nghị

định về Thi hành Luật Đất đai

9 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi

hành Luật Đất đai năm 2013

10 Chính phủ (2014), Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

11 Cục Đăng ký Quốc gia về Giao dịch bảo đảm (2011), "Thực tiễn thi hành

và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về thế chấp quyền sử dụng đất", www.moj.gov.vn

12 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ VIII, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội

13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ IX, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội

14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới

(Đại hội VI, VII, VIII, IX), Nhà xuất bản Chính trị Quốc Gia, Hà Nội

15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ X, Nhà xuất bản Quốc gia Chính trị Quốc gia, Hà Nội

16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần

thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội

17 Doãn Hồng Nhung (2012), Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản

Việt Nam: kỷ yếu hội thảo khoa học , Trường Đại học Luật Hà Nội Khoa

pháp luật kinh tế

18 Doãn Hồng Nhung, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp

tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghiên cứu lập pháp – Văn

phòng Quốc hội, số 19/2011

19 Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng

đất trong hoạt động ngân hàng, Web ngân hàng Nhà nước

20 Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng đấttrong

hoạt động ngân hàng, đăng trên trang Web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

21 GS TS Lê Minh Tâm – chủ biên (2009), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp

luật - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội- 20091,

22 Hoàng Thị Kim Quế - chủ biên (2005), Giáo trình Lý luận chung về nhà

nước và pháp luật, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nhà xuất bản

Đại học Quốc gia Hà Nội

23 Nguyễn Cảnh Quý (2010) Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán

bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” , Nxb Tư

pháp, Hà Nội