Thực trạng giá nhà đất hà nội năm 2013 và vai trò của gói tín dụng 30 000 tỉ đồng theo nghị quyết số 02NQ/CP NGÀY 7/01/2013 của chính phủ

Thực trạng giá nhà đất hà nội năm 2013 và vai trò của gói tín dụng 30 000 tỉ đồng theo nghị quyết số 02NQ/CP NGÀY 7/01/2013 của chính phủ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

-NIÊN LUẬNTHỰC TRẠNG GIÁ NHÀ ĐẤT HÀ NỘI NĂM 2013 VÀ VAI TRÒ CỦA GÓI TÍN DỤNG 30 000 TỈ ĐỒNG THEO NGHỊ QUYẾT SỐ 02/NQ-CP

NGÀY 7/01/2013 CỦA CHÍNH PHỦ

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

TS Bùi Đại DũngSINH VIÊN THỰC HIỆN

Lớp QH2011Ngành: TCNH-LK

Hà Nội – tháng 8 năm 2013

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU……… 3

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHU KỲ KINH TẾ VÀ VAI TRÒ CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ……… ………… 4

1 LÝ THUYẾT VỀ CHU KỲ KINH TẾ……….………4

1.1 Định nghĩa……… ……… 4

1.2 Các pha của chu kỳ kinh tế……… ………… ……… 4

1.2.1 Suy thoái……….……….4

1.2.2 Phục hồi……… 6

1.2.3 Hưng thịnh……… 6

1.3 Chu kỳ nhà đất……… …………6

2 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHU KỲ KINH TẾ……… 7

3 VAI TRÒ VÀ PHƯƠNG THỨC CỦA CHÍNH PHỦ TRONG VIỆC CAN THIỆP VÀO CHU KỲ KINH TẾ……… 9

3.1 Vai trò của chính phủ………9

3.2 Phương thức can thiệp của chính phủ……… …9

PHẦN 2: THỰC TRẠNG GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI NĂM 2013……….13

1 CHU KỲ DIỄN BIẾN CỦA GIÁ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2001 ĐẾN NAY…… 13

2 THỰC TRANG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI HIỆN NAY……….15

2.1.Khu vực đại lộ Thăng Long……….15

2.2.Các khu vực khác……….19

3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI HÀ NỘI……… 22

3.1.Nạn đầu cơ bất động sản……… 22

3.2.Khả năng quản lý của Nhà nước……… 23

3.2.1 Lỗ hổng trong luật đất đai ……… 24

3.2.2 Chính sách tiền tệ của chính phủ……… ……….25

4 GÓI TÍN DỤNG 30 000 TỈ ĐỒNG THEO NGHỊ QUYẾT SỐ 02/NQ-CP NGÀY 7/01/2013 CỦA CHÍNH PHỦ………27

4.1.Nội dung……… 27

4.2.Tính hiệu quả………29

PHẦN 3: KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH………31

Năm 2012 khép lại bằng bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt

về tài chính

Ngay từ đầu năm 2013, khi một số đề xuất nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng đi vào thực tiễn, thị trường đã bắt đầu có những chuyển động tích cực Cụ thể, nhiều DN bất ngờ tự nguyện xin chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội, điều mà trước đây dù được vận động, vẫn rất ít DN muốn làm

Tuy nhiên, mặc dù DN đã được “tiếp sức” bởi nhiều cơ chế, chính sách, nhưng đại diện nhiều

DN nhận định, năm 2013, DN ngành bất động sản vẫn chưa hết khó khăn và không phải DN nào cũng được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi của Nhà nước

Thời gian qua, chương trình gói hộ trợ mua nhà ở xã hội trị giá 30 000 tỷ nhận được sự quan tâm chú ý của người dân và hứa hẹn sẽ là động lực để vực dậy thị trường bất động sản ám đạm trong mấy năm trở lại đây Tuy nhiên thực tế việc giải ngân gói hỗ trợ này diễn ra rất chậm chạp và hầu như chưa có người thu nhập thấp nào được vay kể từ khi nghị quyết được ban hành

Nhận thức được những vấn đề đó, sinh viên đã lựa chọn đề tài niên luận: “Thực trạng giá nhà đất Hà Nội năm 2013 và vai trò của gói tín dụng 30 000 tỉ đồng theo nghị quyết số 02/NQ-

CP ngày 7/01/2013 của chính phủ” với nội dung:

Phần I: Khái quát về chu kỳ kinh tế và chu kỳ bât động sản

Phần II: Thực trạng nhà đất tại Hà Nội năm 2013

Phần III: Khuyến nghị chính sách

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHU KỲ KINH TẾ

VÀ VAI TRÒ CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ

1 LÝ THUYẾT VỀ CHU KỲ KINH TẾ

1.1 Định nghĩa

Tất cả nền kinh tế đều trải qua các giai đoạn tăng trưởng nhanh xen kẽ với giai đoạn tăng trưởng chậm, hay còn gọi là suy thoái Các nhà kinh tế gọi sự thay đổi ngắn hạn của sản lượng này là các chu kỳ kinh tế

Vì mức sản lượng của một quốc gia được xác định dựa trên GDP của quốc gia đó, nên

theo định nghĩa, Chu kỳ kinh tế (hay còn gọi là chu kỳ kinh doanh) là sự biến động

của GDP thực tế theo trình tự ba pha lần lượt là suy thoái, phục hồi và hưng thịnh (bùng nổ) Cũng có quan điểm coi pha phục hồi là thứ yếu nên chu kỳ kinh doanh chỉ gồm hai pha chính là suy thoái và hưng thịnh (hay mở rộng)

Mặc dù gọi là “chu kỳ” khiến ta có cảm giác sự thăng trầm này diễn ra đều đặn và có thể dự báo được, trên thực tế, chu kỳ kinh tế diễn ra rất không đều đặn, và khó có thể dự báo

1.2 Các pha của chu kỳ kinh tế

Đồ thị thẻ hiện chu kỳ kinh tế (ảnh coursera.org)

1.2.1 Suy thoái

Suy thoái là pha trong đó GDP thực tế giảm đi Không có một định nghĩa về suy thoái được áp dụng đồng loạt ở tất cả các quốc gia Nhưng thông thường, người ta thường cho rằng suy thoái sẽ là một khoảng thời gian (thường là một hoặc hai quí) khi qui mô của nền kinh tế thu hẹp lại Ở Mỹ và Nhật Bản, người ta quy định rằng, khi tốc độ tăng trưởng GDP thực tế mang giá trị âm suốt hai quý liên tiếp thì mới gọi là suy thoái Chẳng hạn, theo Cơ quan nghiên cứu quốc gia (NBER), Mỹ đã

có 11 cuộc suy thoái lớn kể từ năm 1945, tính cả lần suy thoái 2008-2009

đi tiếp theo sau cuộc khủng hoảng tài chính nợ dưới chuẩn Tính bình

quân, suy thoái ở các nước phát triển, ít nhất là trong giai đoạn sau thế chiến thứ hai, thường kéo dài khoảng 1 năm (bốn quí) và gây tổn thất sản lượng tích lũy khoảng 3% GDP Các cuộc khủng hoảng nghiêm trọng hơnthường kéo dài hơn và gây tổn thất sản lượng lớn hơn.

Thông thường, người ta chỉ nhận ra hai điểm đáy và đỉnh của chu kỳ kinh

tế khi nền kinh tế đã sang pha tiếp sau điểm ngoặt với dấu hiệu là tốc độ tăng trưởng GDP thực tế đổi chiều giữa mức âm và mức dương Trong thực tế, các nhà kinh tế học cố tìm cách nhận biết dấu hiệu của suy thoái vì

nó tác động tiêu cực đến mọi mặt kinh tế, xã hội Một số đặc điểm thường gặp của suy thoái là:

 Tiêu dùng giảm mạnh, hàng tồn kho của các loại hàng hóa lâu bền trong các doanh nghiệp tăng lên ngoài dự kiến Việc này dẫn đến nhà sản xuất cắt giảm sản lượng kéo theo đầu tư vào trang thiết bị, nhà xưởng cũng giảm và kết quả là GDP thực tế giảm sút

 Cầu về lao động giảm, đầu tiên là số ngày làm việc của người lao động giảm xuống tiếp theo là hiện tượng cắt giảm nhân công và tỷ

lệ thất nghiệp tăng cao

 Khi sản lượng giảm thì lạm phát sẽ chậm lại do giá đầu vào của sản xuất giảm bởi nguyên nhân cầu sút kém Giá cả dịch vụ khó giảm nhưng cũng tăng không nhanh trong giai đoạn kinh tế suy thoái

 Lợi nhuận của các doanh nghiệp giảm mạnh và giá chứng khoán thường giảm theo khi các nhà đầu tư cảm nhận được pha đi xuống của chu kỳ kinh doanh Cầu về vốn cũng giảm đi làm cho lãi suất giảm xuống trong thời kỳ suy thoái

Các cuộc khủng hoảng toàn cầu hiếm xảy ra hơn khủng hoảng quốc gia, vì khi

có những nền kinh tế suy thoái thì một số nền kinh tế khác vẫn có thể tiếp tụctăng trưởng Theo IMF đã có 4 cuộc suy thoái toàn cầu trong giai đoạn sau thế chiến thứ II: 1975, 1982, 1991, và 2009 Cuộc khủng hoảng năm 1975 đi theo ngay sau giai đoạn tăng mạnh giá năng lượng và thực phẩm bắt đầu từ năm 1973

Còn khi nền kinh tế hưng thịnh thì các dấu hiệu trên biến thiên theo chiều ngược lại so với khi suy thoái Trong pha hưng thinh, nên kinh tế có mức tăng trưởng cao Tăng trưởng nhanh thường đi kèm với mức việc làm cao hơn, hay tỷ lệ thất nghiệp thấp hơn, đặc biệt trong khu vực công nghiệp chế tạo và xây dựng Khi tăng trưởng nhanh cả con người và máy móc đều hoạt động hết tốc lực Giá cả thường tăng nhanh hơn khi sản lượng tăng trưởng mạnh

Trước đây, một chu kỳ kinh doanh thường được cho là có bốn pha lần lượt là suy thoái, khủng hoảng, phục hồi và hưng thịnh Tuy nhiên, trong nền kinh tế hiện đại, khủng hoảng theo nghĩa kinh tế tiêu điều, thất nghiệp tràn lan, các nhà máy đóng cửa hàng loạt, v.v… không xảy ra nữa Vì thế, toàn bộ giai đoạn GDP giảm

đi, tức là giai đoạn nền kinh tế thu hẹp lại, được gọi duy nhất là suy thoái Ở Việt Nam cho đến đầu thập niên 1990, trong một số sách về kinh tế các nước tư bản chủ nghĩa, khi nói về chu kỳ kinh tế thường gọi tên bốn pha này là khủng hoảng, tiêu điều, phục hồi và hưng thịnh Nay không còn thấy cách gọi này nữa

1.3 Chu kỳ nhà đất

Thị trường bất động sản là một phần của nền kinh tế, nên thị trường nhà đất cũng

có tính chất tương tự so với chu kỳ kinh tế Chu kỳ kinh tế nói chung và nhà đất nói riêng từ lâu đã được các nhà kinh tế nghiên cứu một cách kỹ lưỡng vì nó có vai trò dự báo rất quan trọng để đưa ra quyết định trong đầu tư và hoạch định chính sách đối với doanh nghiệp và kể cả quốc gia Dự báo chu ký bất động sản

vì thế cũng là một cách rất hữu ích để dự báo xu hướng của thị trường bất động sản Bài niên luận lần này sẽ tập trung nghiên cứu thị trường nhà đất tại Hà Nội trong vòng hơn 10 năm trở lại đây (từ 2000-2013)

2 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHU KỲ KINH TẾ

Chu kỳ kinh tế khiến cho kế hoạch kinh doanh của khu vực tư nhân và kế hoạch kinh tế của nhà nước gặp khó khăn Việc làm và lạm phát cũng thường biến động theo chu kỳ kinh tế Đặc biệt là trong những pha suy thoái, nền kinh tế và xã hội phải gánh chịu những tổn thất, chi phí khổng lồ Vì thế, chống chu kỳ là nhiệm vụ được nhà nước đặt ra.Tuy nhiên, vì cách lý giải nguyên nhân gây ra chu kỳ giữa các trường phái kinh tế học vĩ

mô không giống nhau, nên biện pháp chống chu kỳ mà họ đề xuất cũng khác nhau.Chủ nghĩa Keynes cho rằng chu kỳ kinh tế hình thành do thị trường không hoàn hảo, khiến cho tổng cầu biến động mà thành Do đó, biện pháp chống chu kỳ là sử dụng chínhsách quản lý tổng cầu Khi nền kinh tế thu hẹp, thì sử dụng các chính sách tài chính và chính sách tiền tệ nới lỏng Khi nền kinh tế khuếch trương thì lại chuyển hướng các chính sách đó sang thắt chặt

Các trường phái theo chủ nghĩa kinh tế tự do mới thì cho rằng sở dĩ có chu kỳ là do sự can thiệp của chính phủ hoặc do những cú sốc cung ngoài dự tính Vì thế, để không xảy

ra chu kỳ hoặc để nền kinh tế nhanh chóng điều chỉnh sau các cú sốc cung, chính phủ không nên can thiệp gì cả Hình dưới đây minh họa một trường hợp suy thoái do tổng cung giảm: vì lý do nào đó (ví dụ giá đầu vào tăng đột biến) tổng cung giảm từ AS xuống AS' khiến cho sản lượng giảm từ Q xuống Q' nhưng giá cả lại tăng từ P lên P' (lạm phát tăng)

Một số lý thuyết chính lý giải nguyên nhân của chu kỳ kinh tế là:

 Lý thuyết tiền tệ: cho rằng chu kỳ kinh tế là do sự mở rộng hay thắt chặt của

chính sách tiền tệ và tín dụng Đại diện tiêu biểu của lý thuyết này là nhà kinh tế học đoạt giải Nobel kinh tế năm 1976, người đứng đầu trường phái Chicago Milton Friedman Lý thuyết này tỏ ra phù hợp với cuộc suy thoái của kinh tế Hoa

Kỳ 1981-1982 khi Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất danh nghĩa tới 18% để chống lạm phát

 Mô hình gia tốc - số nhân: do Paul Samuelson đưa ra, mô hình này cho rằng các

biến động ngoại sinh được lan truyền theo cơ chế số nhân kết hợp với sự gia tốc trong đầu tư tạo ra những dao động có tính chu kỳ của GDP

 Lý thuyết chính trị: đại diện là các nhà kinh tế học William Nordhaus, Michał

Kalecki, Lý thuyết này quy cho các chính trị gia là nguyên nhân gây ra chu kỳ kinh tế vì họ hướng các chính sách tài khóa và tiền tệ để có thể thắng cử

 Lý thuyết chu kỳ kinh doanh cân bằng: với những đại diện như Robert Lucas,

Jr., Robert Barro, Thomas Sargent phát biểu rằng những nhận thức sai lầm về sựvận động của giá cả, tiền lương đã khiến cho cung về lao động quá nhiều hoặc quá ít dẫn đến các chu kỳ của sản lượng và việc làm Một trong những phiên bản của lý thuyết này là tỷ lệ thất nghiệp cao trong suy thoái là do mức lương thực tế của công nhân cao hơn mức cân bằng của thị trường lao động

 Lý thuyết chu kỳ kinh doanh thực tế: lập luận rằng những biến động tích cực

hay tiêu cực về năng suất lao động trong một khu vực có thể lan tỏa trong nền kinh tế và gây ra những dao động có tính chu kỳ Những người ủng hộ lý thuyết này là nhà kinh tế học đoạt giải Nobel năm 2004 Edward Prescott, Charles Prosser,

Tuy vậy, cho dù mỗi lý thuyết trên đây đều có tính hiện thực, không có lý thuyết nào tỏ

ra đúng đắn ở mọi lúc, mọi nơi

3 VAI TRÒ VÀ PHƯƠNG THỨC CỦA CHÍNH PHỦ TRONG VIỆC CAN THIỆP VÀO CHU KỲ KINH TẾ

3.1.Vai trò của chính phủ

Quan điểm của Keynes trong cuốn Lý thuyết Tổng quát (General Theory of

Employment, Interest and Money), được viết năm 1936 ngay trong những ngày của cuộc đại suy thoái cho rằng, giá có thể linh hoạt trong dài hạn, nhưng không thể làm cho nền kinh tế tự điều chỉnh trở lại trạng thái toàn dụng lao động Nhu cầu tiêu dùng hay tiết kiệm không chỉ phụ thuộc vào lãi suất mà còn cả kỳ vọng về tương lai Lãi suất thể hiện mức độ sẵn sàng giữ tiền của người dân, và Keynes gọi nhu cầu giữ tiền này là tính “ưa thanh khoản” (liquidity preference).Theo Keynes, với câu hỏi tại sao nền kinh tế có những giai đoạn tăng trưởng nhanh và suy thoái, xuất phát từ sự tồn tại của những bất trắc không thể suy giảm (irreducible uncertainties) trong một nền kinh tế sử dụng tiền tệ Các doanh nghiệp không thể biết chắc điều gì xảy ra trong tương lai Họ chỉ có thể dự đoán về khả năng lợi nhuận trong các dự án đầu tư, nhưng không bao giờ biết chắc là đầu tư đó sẽ lời hay

lỗ Họ chấp nhận những rủi ro đó Tuy nhiên, sự sẵn lòng chấp nhận rủi ro của họ,

mà Keynes gọi là “tinh thần bầy đàn”, không cố định theo thời gian Trong giai đoạn tăng trưởng chậm, họ thường tỏ ra bi quan, và trong thời kỳ bùng nổ,

họ lại quá lạc quan Khi họ không tin rằng hoạt động đầu tư của mình sẽ có lợi thì

họ giữ tiền mặt và trả bớt nợ (chứ không tăng đầu tư trong dài hạn và giúp nền kinh tế tự điều chỉnh như trong quan điểm cổ điển) Do đó tổng cầu sẽ đánh đu giữa đỉnh và đáy chủ yếu tùy vào tính bầy đàn của nhà đầu tư Một khi cầu bắt đầu đi xa khỏi quỹ đạo toàn dụng thì nền kinh tế có thể cứ thể lao xuống dốc theo

hình trôn ốc, và rất khó để đưa nền kinh tế trở về hướng đi toàn dụng nếu không

có sự hỗ trợ của nhà nước Một trong những hàm ý của quan điểm này là nền kinh tế không tự điều tiết, và chính phủ phải hành động để kích cầu khi nền kinh tế suy yếu, và làm nguội nền kinh tế khi quá nóng Hơn nữa, theo quan điểm của Keynes không có mối liên kết nào giữa những quyết định duy lý của từng cá nhân và sự cân bằng trong nền kinh tế vĩ mô Các quyết định duy lý của cá nhân, ví dụ tiết kiệm tiền trong giai đoạn suy thoái, có thể đẩy nền kinh tế xa mục tiêu toàn dụng hơn nữa (theo hướng thuận chu kỳ) Điều này rất “hợp lý” theo suy nghĩ thông thường của mỗi chúng ta, nhưng lại không thể chấp nhận được đối với các nhà kinh

tế cho rằng nền kinh tế cần phải và sẽ có thể tự điều tiết, hay có khuynh hướng đi tới sự cân bằng toàn dụng

3.2 Phương thức can thiệp của chính phủ

Theo học thuyết Keynes nêu trên, chính phủ có thể can thiệp vào chu kỳ kinh tế bằngcách sử dụng chính sách quản lý tổng cầu Khi thị trường thi hẹp, chính phủ sẽ sử dụng chính sách tiền tệ nới lỏng để khuyển khích sản xuất và ngược lại

Ngày nay, quan sát các chu kỳ kinh tế ở các nền kinh tế công nghiệp phát triển, người ta phát hiện ra hiện tượng pha suy thoái càng ngày càng ngắn về thời gian và nhẹ về mức độ thu hẹp của GDP thực tế Một trong những nguyên nhân quan trọng

là chính phủ các nước này đã hiểu biết và vận dụng tốt hơn những hiểu biết về kinh

tế vĩ mô Bằng cách kết hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, nhà nước

có thể ngăn chặn một cuộc suy thoái biến thành khủng hoảng Chu kỳ kinh doanh khốc liệt tàn phá chủ nghĩa tư bản trong những thời kỳ đầu của chủ nghĩa tư bản đã được chế ngự

Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính - kinh tế, hầu hết các nước đều thực hiệnđồng bộ 2 công cụ chính sách tài khoá và tiền tệ Một mặt, kích thích tiêu dùngchính phủ và kích thích tiêu dùng trong dân cư; mặt khác, giảm bớt khó khăn, giảmchi phí và giá thành cho các doanh nghiệp để có sản phẩm cạnh tranh hơn, giá rẻhơn theo hướng tăng tổng cầu có khả năng thanh toán trên đơn vị hàng hoá Đồngthời, trên thị trường tài chính, tập trung vào hỗ trợ và củng cố lại các định chế tàichính đã bị tổn thất do khủng hoảng tài chính gây ra như phối hợp giảm lãi suất,bơm mạnh cung tiền, cứu trợ trực tiếp các ngân hàng và tổ chức tài chính…

Cho đến nay, hàng loạt gói kích cầu khẩn cấp có giá trị lớn được chính phủ cácnước thông qua nhằm đối phó với khủng hoảng kinh tế Ngày 17-2-2009, Tổngthống Mỹ đã ký Luật tái đầu tư và phục hồi Mỹ (ARRA) với tổng trị giá 787 tỷUSD, bằng 6% GDP của nước Mỹ Mục tiêu của gói kích thích kinh tế thứ 2 này lànhằm tạo 3,5 triệu việc làm, giảm nhẹ tác động bất lợi của cuộc khủng hoảng đối vớingười thu nhập thấp; kích thích đầu tư và tiêu dùng để phục hồi tăng trưởng kinh tếtrong 2 năm tới 65% giá trị của gói kích thích này là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

và 35% là giảm thuế Như vậy, cho đến nay, tổng trị giá gói kích thích kinh tế của

Mỹ qua các đợt đã lên đến 2.250 tỷ USD

Các nước EU cũng triển khai các gói kích thích kinh tế lớn để đối phó với khủnghoảng EU khuyến nghị các nước thành viên cam kết không giảm ngân sách, thựchiện sớm kích cầu thông qua giảm thuế, tăng cho vay ngắn hạn, cải thiện môi trườngđầu tư, giảm chi phí hành chính và tăng cường đổi mới công nghệ Là một trongnhững nền kinh tế đầu tàu của EU, tháng 12-2008, Đức chi các gói cứu trợ kinh tếđầu tiên với 31 tỷ USD, gói thứ hai 50 tỷ USD được Hạ viện thông qua ngày 13-2-

2009, tập trung vào xây dựng trường học, đầu tư đường bộ, đường sắt, internet băngthông rộng, xây dựng, khai thác các nguồn năng lượng sạch

Ngay từ đầu khủng hoảng, Chính phủ Pháp liên tiếp đã đưa ra những biện phápđối nội và đối ngoại để để đối phó với khủng hoảng Dành 26 tỷ ơ-rô để đầu tư vào1.000 dự án ưu tiên trong các lĩnh vực: kết cấu hạ tầng đường bộ và đường sắt; xâydựng nhà ở xã hội; quốc phòng và an sinh; giáo dục bậc cao và nghiên cứu; bảo tồnbảo tàng Ngoài biện pháp hỗ trợ bán ô tô thông qua việc thưởng 1.000 euro chonhững người mua ô tô sạch, chính phủ dành 7,8 tỷ ơ-rô để hỗ trợ hai doanh nghiệpsản xuất ô tô PSA (Peugeot) và Renault Tây Ban Nha cũng nhanh chóng thành lậpQuỹ đặc biệt kích thích kinh tế và tạo công ăn việc làm của nhà nước với nguồn vốn

11 tỷ ơ-rô nhằm mục tiêu tạo ra 300.000 việc làm mới trong năm 2009

Trong các nền kinh tế châu Âu, Anh là nền kinh tế không sử dụng đồng ơ-rô(eurozone), và có cấu trúc, cách thức phát triển tương đối giống Mỹ, nên chịu tácđộng của khủng hoảng mạnh nhất trong nhóm các nước G20 Ngay từ tháng 9-2008,nước này đã đưa ra kế hoạch giải cứu tổng thể đầu tiên với 400 tỷ bảng nhằm cungcấp tín dụng, tiếp quản một số ngân hàng lớn có nguy cơ đổ vỡ… Tiếp đến, tháng11-2008, đưa ra gói giải pháp kích cầu trị giá 20 tỷ bảng nhằm giảm thuế VAT; tăngchi của chính phủ, điều chỉnh một số chính sách thuế với doanh nghiệp; an sinh xãhội

Mặc dù hệ thống ngân hàng của Nhật Bản hiện nay không bị nguy cơ đổ vỡ nhưcủa Mỹ và EU, nhưng các ngành kinh tế chủ lực của nền kinh tế bị đình trệ do xuấtkhẩu sụt giảm mạnh Đến nay, Nhật Bản đã công bố gói kích thích kinh tế 117 tỷUSD trong quý 4/2008 với mục tiêu tạo 1,5 triệu việc làm trong 3 năm, hỗ trợ tiêudùng các doanh nghiệp vừa và nhỏ; giảm thuế, đầu tư phát triển giao thông, trợ giánhiên liệu, lương thực…

Để đối phó với khủng hoảng, chính phủ Hàn Quốc đã nhanh chóng thực hiện

“chính sách kinh tế - xã hội mới” với chi phí 38 tỷ USD, nhằm phát triển cơ sở hạtầng để tăng việc làm, tạo điều kiện cho ngành xây dựng cũng như kinh tế địaphương phát triển Ngoài ra chính phủ nước này đã tuyên bố kế hoạch phát triểnkinh tế xã hội xanh để tạo 96 ngàn việc làm cho đến năm 2012 Hàn Quốc muốnthông qua những kế hoạch này trước mắt là tạo việc làm, song về lâu dài để nhằmcủng cổ các nền tảng cho sự phát triển sau khủng hoảng

Trung Quốc gây ngạc nhiên cho toàn thế giới khi công bố gói kích thích tài chínhtrị giá 4000 tỷ NDT (tương đương 586 tỷ USD) đến năm 2010 với 10 giải pháp vàcác hạng mục đầu tư khá rạch ròi, bao gồm: xây dựng các công trình đảm bảo đảmđời sống, xây dựng kết cấu hạ tầng nông thôn, đường sắt, đường bộ, sân bay; tăngchi cho phát triển y tế, giáo dục, môi trường sinh thái; phục hồi khu vực động đất;điều chỉnh cơ cấu; cải cách chính sách thuế giá trị gia tăng; cải tạo kỹ thuật, giảm

thuế cho các doanh nghiệp, tăng mức hỗ trợ tài chính - tiền tệ Chính sách kích cầucủa Trung Quốc nhìn chung khá linh hoạt và tỏ ra có hiệu quả bước đầu Có sự phânbiệt đối tượng hưởng thụ chính sách, không tràn lan, hướng nhiều đến cải cách hànhchính, điều chỉnh cơ cấu nền kinh tế, khu vực nông thôn, lao động, việc làm và y tế,giáo dục.

Các nước ASEAN chưa chịu tác động trực tiếp, nhưng khủng hoảng tài chính đãlàm bộc lộ điểm yếu của các nước này là lệ thuộc nhiều vào thị trường xuất khẩu(Mỹ, châu Âu) và chưa thực sự chú trọng thị trường trong nước Vì vậy, các biệnpháp kích thích của các nước đều hướng vào kích thích nhu cầu trong nước; giảiquyết việc làm, tăng cường đổi mới và nâng cao năng lực cạnh tranh.Cụ thể là: Xin-ga-po đã đưa kế hoạch phục hồi kinh tế trị giá 13,7 tỷ USD chủ yếu hỗ trợ cácdoanh nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh; Thái Lan thực hiện gói kích thíchkinh tế 8,7 tỷ USD với trọng tâm nhằm tăng sức tiêu thụ trong nước, hỗ trợ nôngdân, xuất khẩu, du lịch, giảm chi phí dịch vụ công, tạo công ăn việc làm; In-đô-nê-xi-a đang triển khai chương trình kích thích kinh tế 6,3 tỷ USD nhằm miễn thuếVAT cho 17 lĩnh vực ưu tiên, tạo việc làm và hỗ trợ doanh nghiệp tư nhân Phi-li-pin kích thích kinh tế với 6,3 tỷ USD, tập trung đầu tư công cho phát triển hạ tầng

và nông nghiệp, tăng cường an sinh xã hội, y tế, giáo dục…

Là một thành viên mới của WTO, lần đầu tiên Việt Nam chịu tác động một cách

rõ nét và trực tiếp nhất tác động của khủng hoảng tài chính - kinh tế thế giới Xuấtnhập khẩu, đầu tư nước ngoài giảm mạnh đã kéo tốc độ tăng trưởng kinh tế giảmxuống gây ra nhiều hệ lụy trong sản xuất, tiêu dùng, cải thiện điều kiện sống củangười dân

Trong bối cảnh chung đó, biện pháp mà chúng ta áp dụng để kích thích kinh tếcũng giống như các nước khác: thông qua “các gói kích cầu” Chính phủ đã banhành Nghị quyết số 30/2008/NQ-CP về những giải pháp cấp bách nhằm ngăn chặnsuy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội với những biệnpháp chủ yếu như: giảm thuế, giãn thuế và hoàn thuế; hỗ trợ lãi suất cho các doanhnghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng; hạ lãi suất cơ bản và tỷ lệ dự trữbắt buộc; tăng đầu tư công cho kết cấu hạ tầng từ nguồn trái phiếu chính phủ và hỗtrợ trực tiếp cho người dân thông qua các chính sách an sinh xã hội

Việc triển khai các gói giải pháp chống suy giảm kinh tế do Chính phủ đưa ra, đãmang lại cho nền kinh tế những dấu hiệu tích cực bước đầu: tốc độ tăng trưởng củaViệt Nam vẫn đạt tỷ lệ cao trong bối cảnh nhiều nền kinh tế có mức tăng trưởng âm.Nhiều tổ chức tài chính quốc tế như WB nhận định rằng khả năng khủng hoảng ởViệt Nam là thấp

PHẦN 2: THỰC TRẠNG GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI NĂM 2013

1 CHU KỲ DIỄN BIẾN CỦA GIÁ NHÀ TỪ NĂM 2001 ĐẾN NAY

Bùng nổ 2001-2002: Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm thị trường bất động

sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nỗ vào giai đoạn 2001 – 2002 Nguyênnhân của cơn sốt lần này cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế

và dòng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện

Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn lớn bên ngoài

sẽ đổ về nước để đầu tư bất động sản Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổviệc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng

Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan Năm 2000,tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đótăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện Thêm vào đó, tăng trưởng tín dụng được mởrộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999 Lạm phát năm 2001 và

2002 cũng xuống mức rất thấp Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phụchồi kinh tế

Nguội lạnh 2002 – 2006: Sóng tăng bất động sản 2001-2002 dường như đã đi quá đà.

Giá nhà đất được thổi lên quá cao đến mức nhiều người đánh bất động sản Việt Namđược đánh giá là “đắt nhất thế giới” Vì vậy, thị trường rơi vào một giai đoạn trầm lắng

từ 2002 đến 2006 Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!

Khác với đợt đóng băng trước đó, tăng trưởng kinh tế giai đoạn này vẫn được duy trìkhá tốt, lạm phát ở mức thấp và tăng trưởng tín dụng vẫn khá cao Nguyên nhân chínhdẫn đến sự trầm lắng của thị trường được cho là đã tăng quá mạnh trước đó và cácchính sách can thiệp của các cơ quan quản lý Chẳng hạn như Tp.HCM ban hành một sốbiện pháp can thiệp vào thị trường bất động sản như chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 về chấmdứt thí điểm phân lô lẻ để bán Các chính sách này đánh trúng vào điểm yếu của giớiđầu cơ làm thị trường đóng băng

Sốt nhà đất 2007 - 2008 và suy giảm từ giữa 2008 đến nay

Sốt nhà đất 2007-2008: Sau 4 năm trầm lắng thị trường bất động sản Việt Nam lại xuất

hiện một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO Cơn sốt này diễnkhi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vàolớn và tăng trưởng tín dụng cao

Liên tục trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%, đây là thời kỳ

có mức tăng trưởng cao thứ 2 từ trước tới nay Cùng với tăng trưởng kinh tế khả quanthì dòng vốn cũng ủng hộ cho thị trường bất động sảnbùng nổ Tăng trưởng tín dụngnăm 2007 lên tới hơn 50%, còn năm 2008 dù kìm chế vẫn tăng gần 30% Cũng trongkhoảng thời gian này thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng kiều hối, dòngvốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rấtlớn

Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 tỷUSD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếmhơn 40% tổng số vốn đăng ký Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Namđang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế Bên cạnh đó hai dòng vốnquan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷUSD đã thổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008

Thị trường trồi sụt từ giữa 2008 đến nay: Cơn sốt 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất

phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả

đất Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng vớitốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trườngbằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phisản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường

và kiềm chế lạm phát Ngân hàng Nhà Nước phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ Lãisuất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp(FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản

Với thị trường miền Bắc, có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thịtrường Bất động sản chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụtgiảm khoảng 10% vào năm 2008 Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thihành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng

đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm

Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trườnghồi sinh có tính chất cục bộ Tp.HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại HàNội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ dòngtiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế

Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã dập tắt cơn sốtcục bộ ở Đà Nẳng và Hà Nội Không những vậy, NHNN buộc các tổ chức tín dụng phảigiảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho bất động sảngần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờvực phá sản

Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt củagiá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềmchế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011

bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi

sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảmđạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản

Năm 2012, Thị trường đóng băng khiến nhiều doanh nghiệp rút lui, kéo theo đó là những đợt giảm giá mạnh để thu hồi vốn Khó khăn cũng thổi bùng những tranh chấp, khiếu kiện khi dự án chậm tiến độ hoặc hoãn vô thời hạn

Năm 2012 cũng là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 nămqua Theo thống kê của VCCI ( Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết,trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giảithể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậmchí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BẤT ĐỘNG SẢN Hàng loạt công ty dịch

vụ môi giới và cho thuê BẤT ĐỘNG SẢN đóng cửa Các Chủ Đầu Tư thiếu năng lực

về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán

Ngày 15/5, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã kí ban hành Thông tư số NHNN quy định về việc cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ Góivay 30.000 tỷ đồng cho bất động sản được giải ngân bắt đầu tư 1/6/2013 Tuy nhiênsau gần 2 tháng triển khai, gói vay này chưa phát huy được nhiều tác dụng, thị trườngbất động sản vẫn theo chiều hướng đi xuống Giá bất động sản tính đến tháng 8 năm

11/2013/TT-2013 gần như đã về mức đáy, nếu tiếp tục giảm giá thì có chăng là do các nhà đầu tưgiảm giá, đẩy hàng để cắt lỗ

2 THỰC TRẠNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI HIỆN NAY

2.1 Khu vực đại lộ Thăng Long

Đại lộ Thăng Long được chính thức thông xe từ 16/11/2010 Từ ngày 20/12, Sở Giao thông vận tải Hà Nội cho phép các phương tiện lưu thông trên đại lộ sẽ được chạy với tốc độ là 100km/h Những thông tin này làm những nhà đầu tư có đất thuộc các dự án dọc trục đại lộ xốn xang vui mừng Đường lớn, chạy xe thoải mái,thu ngắn quãng đường từ nhà vào trung tâm thành phố Tuy nhiên, có đi tìm hiểu thực tế mới thấy, quả đúng là đại lộ Thăng Long thênh thang đẹp thật, nhưng phầnlớn các dự án 2 bên đường vẫn còn ngổn ngang, nhiều dự án vẫn đang trong quá trình san lấp, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng

Theo thống kê của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, chỉ tính riêng khu vực từ đường vành đai 2 đến vành đai xanh sông Nhuệ có tổng cộng 744 dự án, đồ án nằm trong diện phải rà soát quy hoạch Trong đó, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ýcho phép thực hiện 244 dự án, đồ án, với diện tích chiếm đất khoảng 10.000 ha Tuy nhiên, theo một quan chức Bộ Xây dựng, việc xử lý các dự án trong khu vực

từ đường vành đai 4 đến vành đai xanh sông Nhuệ hiện đang hết sức khó khăn vì

đa phần các dự án còn lộn xộn, thậm chí có dự án còn chưa có đường vào

Năm 2009, với kỳ vọng quá lớn vào thị trường, nhiều người đã phải bỏ ra số tiền chênh lệch tới vài tỉ, thậm chí ngót chục tỉ đồng để sở hữu 1 nền đất liền kề hoặc biệt thự tại các dự án khu đô thị Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Vân Canh, Vườn cam Vinapol Càng gần đến ngày thông xe đại lộ Thăng Long, giá đất lại

bị “thổi” vô tội vạ Nếu như cuối năm 2009, giá đất liền kề, biệt thự tại Bắc An Khánh đã đạt kỷ lục với mức chênh lệch ngoài lên đến 7-8 tỉ đồng/căn, Nam An Khánh tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên mức 22 – 24 triệu đồng/m2 thì mức giá hiện tại đất nền Nam An Khánh đã bị đẩy lên từ 30-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí; khu Vườn cam Vinapol từ 32-45 triệu đồng; “sốt” nhất là khu dô thị Lê Trọng tấnkéo dài (Gleximco) khu A, B giá từ 48-60 triệu đồng/m2; mặt đường lớn giá từ 81-85 triệu đồng/m2; khu C giá cũng từ 33-38 triệu đồng/m2; còn những căn biệt thự ở Bắc An Khánh thì gần như không có người gửi bán, mà nếu có thì mức