Phân tích lọi ích chi phí hạ tầng khu công nghiệp trường hợp dự án khu công nghiệp Yên Bình tỉnh Thái Nguêyn

TP H Chí Minh – N m 2011

L I CAM OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n này hoàn toàn do tôi th c hi n Các đo n trích d n và s

li u s d ng trong lu n v n đ u đ c d n ngu n và có đ chính xác cao nh t trong ph m vi

hi u bi t c a tôi Lu n v n này không nh t thi t ph n ánh quan đi m c a Tr ng i h c Kinh t thành ph H Chí Minh hay Ch ng trình gi ng d y kinh t Fulbright

TP.HCM, ngày tháng 5 n m 2011

Tác gi

Tr ng Công D ng

L I C M N

Tôi trân tr ng g i l i bi t n sâu s c nh t đ n Ths Hu nh Th Du và TS Jay K Rosengard đã

t n tình giúp đ , h ng d n cho tôi trong su t th i gian nghiên c u và th c hi n đ tài này.Trong quá trình h c t p, th c hi n đ tài và nh ng thành qu đ t đ c hôm nay, tôi luôn ghi nh nh ng công lao gi ng d y cùng nh ng ki n th c quý báu c a Các Th y Cô đã truy n th và môi tr ng h c t p c a Ch ng trình gi ng d y Fulbright - Tr ng i h c Kinh t TP H Chí Minh trong nh ng n m qua

Chân thành C m n các Anh ch , B n bè và đ c bi t là Gia đình đã ng h , giúp đ và

đ ng viên tôi trong quá trình h c t p và nghiên c u

H c viên Ch ng trình gi ng d y kinh t Fulbright

Tr ng Công D ng

DANH M C T VI T T T

ADB: Ngân hàng phát tri n Châu Á (ADB)

BOT: Xây d ng - Ho t đ ng - Chuy n giao

DSCR: Debt Service Coverage Ratio (H s n ng l c tr n )

EOCK: Su t chi t kh u kinh t

EIRR: T su t n i hoàn kinh t

SWRF : Shadow wage rate factor ( h s l ng kinh t )

M C L C

CH NG 1 PH N M U 1

1.1 t v n đ 1

1.2 B i c nh nghiên c u: 2

1.2.1 Th c tr ng phát tri n các KCN 2

1.3 Gi i thi u d án đ u t h t ng KCN Yên Bình – T nh Thái Nguyên 4

1.4 M c tiêu nghiên c u: 5

1.5 Gi i h n ph m vi nghiên c u: 5

1.6 K t c u c a lu n v n: 6

2.1 Ph ng pháp nghiên c u, đánh giá hi u qu tài chính d án: 7

2.2 Ph ng pháp nghiên c u, đánh giá hi u qu kinh t c a d án: 9

CH NG 3: PHÂN TÍCH L I ÍCH VÀ CHI PHÍ C A D ÁN 12

3.1 Các thông s và ph ng pháp xác đ nh thông s : 12

3.1.1 Các thông s phân tích tài chính d án: 12

3.2.2 Các thông s s d ng cho phân tích kinh t 13

3.2 Phân tích l i ích – chi phí tài chính c a d án 15

3.2.1 Xác đ nh doanh thu: 15

3.2.2 Chi phí 18

3.2.3 Huy đ ng v n và chi phí tài chính: 19

3.2.4.Ngân l u và k t qu th m đ nh tài chính trên quan đi m t ng đ u t , ch đ u t 20 3.3.L i ích và chi phí kinh t c a d án 21

3.3.1 Ph ng pháp nghiên c u: 21

3.3.2 L i ích kinh t c a d án 21

3.3.3 Chi phí kinh t c a d án 23

3.4 Phân tích đ nh y, r i ro c a d án 25

3.4.1 Phân tích đ nh y: 25

3.4.2 Phân tích r i ro 29

CH NG 4: CÁC N I DUNG PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LU N 30

4.1.L i ích và chi phí c a d án trên quan đi m t ng đ u t , ch đ u t 31

4.1.2 K t lu n v nguyên nhân d án KCN Yên Bình không kh thi v m t tài chính 32

4.2 L i ích và chi phí kinh t c a d án 32

4.3 Phân tích xã h i 33

4.4.M t s bình lu n v hi n t ng phát tri n các KCN và các siêu d án 34

CH NG 5: K T LU N VÀ KHUY N NGH CHÍNH SÁCH 38

TÀI LI U THAM KH O 40

DANH M C CÁC PH L C

PH L C S 1: 41

PH L C S 2: 43

PH L C S 3: 44

PH L C S 4: 53

PH L C S 5: 54

PH L C S 6: 60

PH L C S 7: 61

PH L C S 8: 62

PH L C S 9: 64

PH L C S 10: 65

DANH M C CÁC B NG, BI U

BI U 3.1.PH NG ÁN TÍNH TOÁN T L L P Y GIAI O N 2011-2020…… 12

BI U 3.2 DOANH THU PHÍ H T NG HÀNG N M……… 16

BI U 3.3 DOANH THU PHÍ X LÝ N C TH I HÀNG N M………. 17

BI U 3.4 DOANH THU T HO T NG CHO THUÊ KHO BÃI HÀNG N M…… 17

BI U 3.5 D KI N CHI PHÍ V N HÀNH TRONG 10 N M U C A D ÁN… 18

BI U 3.6 D KI N CHI PHÍ B O TRÌ TRONG 9 N M U C A D ÁN……… 19

BI U 3.7 NGÂN L U RÒNG C A D ÁN TRÊN QUAN I M T NG U T , CH U T ……… 20

BI U 3.8 TH NG D S N XU T C A CÁC D ÁN U T TRONG KCN………… 22

BI U 3.9 L I ÍCH T VI C THU HÚT LAO NG PH THÔNG VÀO KCN………… 22

BI U 3.10 CHI PHÍ U T KINH T ……… 23

BI U 3.11 CHI PHÍ V N HÀNH D ÁN H T NG KCN……… 23

BI U 3.12 CHI PHÍ KINH T C A T NÔNG NGHI P……… 24

BI U 3.13 CHI PHÍ KINH T DO S D NG I N TRONG KCN………24

BI U 3.14 CHI PHÍ C H I C A LAO NG M T VI C LÀM, THI U VI C LÀM TRONG VÙNG D ÁN……….………….25

BI U 3.15 BI U NGÂN L U KINH T C A D ÁN……… 25

BI U 3.16 K T QU PHÂN TÍCH NH Y 1 CHI U C A NPV VÀ IRR TRÊN QUAN I M T NG U T VÀ CH U T THEO GIÁ THUÊ T……… 26

BI U 3.17 K T QU PHÂN TÍCH NH Y 1 CHI U C A NPV, IRR TRÊN QUAN I M T NG U T VÀ CH U T THEO T L L P Y……… 26

BI U 3.18 NH Y M T CHI U C A NPV KINH T THEO T L L P Y…… 27

B NG 3.19 NH Y 1 CHI U C A NPV KINH T THEO GTSX/1 HA T CN…… 28

B NG 3.20 NH Y 1 CHI U C A NPV KINH T THEO T L M T VI C LÀM SAU KHI CÓ D ÁN……… 28

B NG 3.21 NH Y 1 CHI U C A NPV KINH T THEO T L S D NG LAO NG PH THÔNG……… 29

TÓM T T

Thái Nguyên là m t t nh thu c khu v c Trung du mi n núi B c B , v i quy mô dân s

g n 1,2 tri u ng i; thu nh p bình quân đ u ng i vào kho ng 17 tri u đ ng, b ng 80% m c bình quân c a c n c V i m c tiêu công nghi p hóa t nh Thái Nguyên đang n l c xúc ti n

đ u t , nhi u d án có quy mô l n, đ c bi t là các d án đ u t h t ng khu công nghi p đ c xem xét c p phép đ u t , đ n nay t nh đã có 6 d án khu công nghi p đ c đ a vào quy ho ch

v i di n tích 1420 ha, song m i có 1 khu công nghi p đ c th c hi n đ u t v i t l l p đ y

đ t trên 30% Hi n t i Chính quy n đ a ph ng đang đ ngh Chính ph b sung vào quy

ho ch Khu công nghi p Yên Bình, v i di n tích 1.212 ha

đánh giá tính kh thi c a d án Yên Bình v m t tài chính c ng nh kinh t , tác gi

s d ng các công c phân tích chi phí – l i ích c a d án D a trên ph ng pháp chi t kh u ngân l u đ đánh giá hi u qu kinh t và tài chính c a d án, đ ng th i tác gi s d ng các công c phân tích đ nh y, phân tích r i ro đ xác đ nh các y u t có nh h ng l n đ n ngân

l u c a d án và m c đ ch c ch n đ d án hi u qu v m t tài chính và kinh t Tác gi đã

s d ng các s li u v k t qu đi u tra tình hình s n xu t công nghi p thu c d án khu công nghi p Sông Công thu c t nh Thái Nguyên đ xác đ nh các l i ích c ng nh chi phí kinh t mà các doanh nghi p s n xu t công nghi p t o ra trên 1 héc ta đ t công nghi p đ làm c s cho

vi c tính toán hi u qu kinh t c a d án Khu công nghi p Yên Bình K t qu phân tích cho

th y d án kh thi v m t kinh t , song không kh thi v m t tài chính

T k t qu phân tích, tác gi đã khuy n ngh các chính sách đ khuy n khích các nhà

đ u t th c hi n đ u t d án Khu công nghi p Yên Bình, đ ng th i t ng nh h ng c a các ngo i tác tích c c đ i v i n n kinh t và h n ch ngo i tác tiêu c c thông qua các chính sách v xúc ti n đ u t , h tr đào t o ngh Ngoài ra tác gi c ng đ xu t chính sách đ ng n ch n các nhà đ u t không đ n ng l c tài chính đ th c hi n d án, gi m thi u các d án ch m tri nkhai th c hi n

1.1 t v n đ

Thái Nguyên là m t t nh thu c vùng Trung du mi n núi B c B , cách th đô Hà

N i 80 km v phía B c, là m t trong nh ng trung tâm kinh t - giáo d c đào t o - y t c a Vùng Trung du mi n núi B c B v i di n tích t nhiên 3.526 km2

, dân s : 1.127 ngàn

ng i V i các ch tiêu kinh t - xã h i ch y u giai đo n 2006-2010 bao g m t ng tr ng kinh t bình quân 11,11%/n m, GDP bình quân đ u ng i 17,5 tri u đ ng/ng i/n m 2010; giá tr s n xu t công nghi p đ t 12.200 t VN , t ng bình quân hàng n m 18,7%; t

l lao đ ng qua đào t o đ t 45% Gi ng nh nhi u đ a ph ng khác, t nh Thái Nguyên đang tích c c thu hút đ u t trên các l nh v c phát tri n công nghi p, d ch v D án đ u t

t h p khu công nghi p- nông nghi p - d ch v - đô th Yên Bình là m t d án l n nh t v quy mô s d ng đ t, hi n đang đ c chính quy n đ a ph ng xúc ti n các th t c đ b sung vào quy ho ch chung c a c n c V i k v ng khi d án th c hi n s đem l i m t

di n m o m i cho t nh v mô hình phát tri n công nghi p, đô th g n v i phát tri n b n

v ng [5]

Trên th c t h u h t các đ a ph ng, v i m c tiêu công nghi p hóa, đã đ y m nh thu hút đ u t , song hi n tr ng h t ng ph tr cho phát tri n công nghi p v a y u v a thi u, m t khác v i k t qu c a s phát tri n t phát, thi u quy ho ch đ ng b nên đã phát sinh nhi u c s s n xu t công nghi p gây ô nhi m môi tr ng c n ph i ki m soát, x lý ô nhi m môi tr ng và di d i ra kh i khu v c đô th đáp ng các yêu c u trên, c n thi t

ph i đ u t xây d ng các khu công nghi p (KCN ), nh m đáp ng yêu c u m t b ng kinh doanh và phân b l i l c l ng s n xu t, đ ng th i ki m soát ô nhi m môi tr ng V i các chính sách thu hút đ u t vào l nh v c h t ng KCN, nhi u d án đ u t đã đ c th c hi n

và mang l i hi u qu rõ nét; Tuy nhiên nhi u đ a ph ng, công tác th m đ nh các d án

h t ng KCN ch a đ c quan tâm đúng m c, d n t i tình tr ng ch p thu n đ u t quá nhi u d án đ u t h t ng KCN, m t s d án đã đ u t xong h t ng nh ng không có nhà

đ u t thuê m t b ng, vi c thu h i đ t s n xu t nh ng không t o đ c vi c làm đã tác đ ng

x u đ n đ i s ng kinh t - xã h i vùng d án, lãng phí tài nguyên đ t, nh h ng t i an ninh l ng th c qu c gia

1.2 B i c nh nghiên c u:

Vào cu i th p niên 80 và đ u th p niên 90 c a th k XX, cùng v i đ ng l i đ i

m i kinh t c a Nhà n c Vi t Nam, các chính sách v thu hút đ u t Nhà n c chú tr ng,

v i vi c ban hành Lu t đ u t n c ngoài, Lu t khuy n khích đ u t , cùng v i đó là vi c ban hành Ngh đ nh s 322-H BT Ban hành quy ch Khu ch xu t (KCX) t i Vi t Nam; Ngh đ nh 192/CP Ban hành quy ch Khu công nghi p (KCN ) V i vi c ban hành các chính sách trên, các KCN, KCX c a Vi t Nam đ c hình thành, tiêu bi u là KCX Tân Thu n M c tiêu c a vi c hình thành các KCN, KCX nh m khuy n khích các doanh nghi p, các nhà đ u t s n xu t, gia công, l p ráp các s n ph m công nghi p đ xu t kh u

và tiêu dùng trong n c, h tr d ch v s n xu t công nghi p, đ u t kinh doanh công trình

c s h t ng Các doanh nghi p đ u t kinh doanh h t ng đ c h ng các chính sách u đãi v ti n thuê đ t, thu thu nh p doanh nghi p (thu TNDN) và đ c h tr đ u t h

260KCN đ c thành l p v i di n tích t nhiên 71.300 ha, di n tích đ t công nghi p có th cho thuê đ t trên 45.000 ha chi m 65% t ng di n tích t nhiên; trong đó 171 KCN đã đi vào ho t đ ng v i di n tích đ t t nhiên 43.580 ha và 89 KCN đang trong giai đo n đ n bù

gi i phóng m t b ng và đ u t h t ng v i t ng di n tích đ t t nhiên 25.673 ha Các KCN

c a c n c đã thu hút đ c 3.900 d án đ u t n c ngoài v i t ng v n đ ng ký g n 53,6

t USD và 4.664 d án đ u t trong n c v i t ng v n đ ng ký g n 310 ngàn t VN ; t l

l p đ y di n tích đ t công nghi p có th cho thuê đ t 46%, riêng các KCN đã v n hành đ t

t l l p đ y kho ng 65% V tình hình s n xu t kinh doanh: v n đ u t th c hi n c a các

DN có v n đ u t n c ngoài trong KCN đ n cu i n m 2010 đã đ t g n 20 t USD, chi m 37% v n đ u t đ ng ký, v n th c hi n c a các doanh nghi p trong n c trong KCN đ t 140.000 t VN , chi m 45% t ng v n đ u t đ ng ký; v n đ u t th c hi n c a các DNphát tri n k t c u h t ng KCN đ t kho ng g n 1 t USD và g n 50.000 t VN , chi m

t ng ng là 35% và 45% so v i t ng v n đ ng ký K t qu s n xu t kinh doanh c a các

DNtrong n m 2010 đ t doanh thu g n 19 t USD và 25.400 t VN , giá tr nh p kh u đ t 11,5 t USD, xu t kh u đ t 19 t USD, n p ngân sách đ t g n 1,4 t USD; gi i quy t vi c làm tr c ti p cho 1,6 tri u lao đ ng V i k t qu phát tri n KCN c a c n c nêu trên, nhi u KCN đã thành công trong vi c thu hút đ u t , góp ph n quan tr ng trong vi c gi i quy t vi c làm, t o ngu n thu cho ngân sách nhà n c và thúc đ y t ng tr ng kinh t , song m t s KCN do vi c xác đ nh nhu c u đ u t , n ng l c c a nhà đ u t h t ng h n

ch , đ u t thi u đ ng b , s d ng nhi u đ t nông nghi p nên đã d n đ n t l l p đ y đ t công nghi p th p, ng i dân vùng d án b m t đ t s n xu t song không chuy n đ i đ c ngành ngh , t l th t nghi p t ng cao(1)

1.2.1.2 Th c tr ng phát tri n KCN t nh Thái Nguyên

Theo quy t đ nh s 1107/Q -TTg ngày 21/8/2006 c a Th t ng Chính ph v

vi c phê duy t quy ho ch phát tri n các KCN Vi t Nam đ n n m 2015 và đ nh h ng đ n

n m 2020; v n b n s 1854/TTg-KTN c a Th t ng Chính ph V vi c đi u ch nh b sung quy ho ch các KCN t nh Thái Nguyên và các quy t đ nh phê duy t quy ho ch c m

CN c a UBND t nh Thái Nguyên, đ nh h ng đ n n m 2020 Thái Nguyên có 6 KCN v i

di n tích quy ho ch là 1.420 ha, di n tích các c m, đi m CN là 710 ha Hi n nay t nh đang

đ ngh b sung quy ho ch KCN Yên Bình v i di n tích 1.212 ha vào quy ho ch KCN c a

c n c, n u đ c b sung thì t ng di n tích quy ho ch các khu - c m CN c a t nh đ n

n m 2020 là 3.342 ha(2)

M c dù di n tích quy ho ch các khu công nghi p c a t nh là r t

l n, song hi n t i t nh Thái Nguyên m i có 01 KCN đi vào ho t đ ng KCN Sông Công I

đ c thành l p t n m 1999 v i di n tích quy ho ch là 320 ha do Công ty qu n lý h t ng KCN Sông Công là đ n v s nghi p tr c thu c UBND t nh Thái Nguyên làm ch đ u t

Do ngu n v n đ u t ch y u do ngân sách t nh và ngu n v n Trung ng h tr đ u t , giá thuê đ t và h t ng trong KCN do t nh quy đ nh v i m c u đãi r t cao(3)

, t n m 2010

tr v tr c m c thu t 3.500 VN -5.000 VN /m2/n m và ch a thu các kho n phí h

t ng KCN, phí n c th i Ngu n thu t ti n thuê đ t hàng n m không đ bù đ p cho ho t

đ ng c a Công ty H t ng KCN, v i ngu n v n h tr t ngân sách Trung ng t 9 đ n

1

Ngu n: V qu n lý các Khu công nghi p – B K ho ch và u t n m 2010

(2)

Ngu n: Báo cáo quy ho ch phát tri n KCN t nh Thái Nguyên đ n n m 2020( 2009)

(3) 2007, Ch ng trình kinh t Fulbright - Xé rào u đãi đ u t c a các t nh trong đi u ki n Phân c p

Vi t Nam: “Sáng ki n” hay “ L i b t c p h i”

10 t VN /n m Công ty qu n lý H t ng KCN Sông Công không có kh n ng th c hi n

gi i phóng m t b ng, đ u t h t ng t o qu đ t s ch đ thu hút đ u t Tính đ n h t n m

2010 KCN Sông Công m i đ u t h t ng và cho thuê đ c 70 ha đ t t l l p đ y 33,6%,

m c dù nhu c u thuê đ t s ch c a các DN vào KCN Sông Công là r t l n nh ng do không

có qu đ t s ch nên các DN ph i thuê l i đ t ngoài KCN ho c tìm ki m c h i đ u t các

đ a ph ng khác

Thái Nguyên v i v trí đ c xác đ nh là m t trong nh ng trung tâm kinh t c a Vùng Trung Du mi n núi B c B , trong nh ng n m g n đây đ c Nhà n c quan tâm đ u t phát tri n h t ng giao thông, đ c bi t là tuy n đ ng cao t c Hà N i - Thái Nguyên, đ c

kh i công xây d ng t tháng 11/2009 d ki n s hoàn thành vào cu i n m 2012; v i l i

th có h th ng tr ng đ i h c, cao đ ng và d y ngh v i quy mô l n th 3 c n c, m t khác các KCN thu c các đ a ph ng lân c n có l i th v h t ng giao thông, các h t ng

ph tr thu n l i h n ho c t ng t nh Thái Nguyên hi n nay c b n đã l p đ y và v i

m c giá cao, đây là l i th đ Thái Nguyên phát tri n h t ng các KCN thu hút đ u t (4)

Trong các n m qua t nh Thái Nguyên đã tích c c xúc ti n đ u t , nhi u d án đ u t h

t ng KCN đ c ch p thu n đ u t , tuy nhiên chính quy n đ a ph ng ch a xem xét m t cách c n tr ng v hi u qu tài chính, kinh t c a d án c ng nh các ngo i tác tác đ ng

V i m c tiêu tr thành t nh Công Nghi p vào n m 2020, hi n nay t nh đang xem xét ch p thu n đ u t cho m t s d án đ u t h t ng KCN v i quy mô r t l n, m t trong

s đó là d án u t h t ng KCN Yên Bình - T nh Thái Nguyên

1.3 Gi i thi u d án đ u t h t ng KCN Yên Bình – T nh Thái Nguyên

- Tên d án: H t ng KCN Yên Bình – t nh Thái Nguyên

- a đi m đ u t : T i Huy n Ph Yên và Phú Bình thu c t nh Thái Nguyên

- Quy mô đ u t giai đo n 1: 500 ha

ti n v n t i Ngoài ra trong KCN các ngành CN đ a ph ng hi n t i đang ho t đ ng s đ c quy ho ch, s p x p l i thành c m và h tr c s h t ng đ b o đ m ho t đ ng thu n ti n D

án đang trong giai đo n l p báo cáo nghiên c u ti n kh thi đ xem xét ch p thu n đ u t và b sung quy ho ch các KCN c a c n c đ n n m 2020

xem xét, đánh giá hi u qu c a vi c thu hút đ u t các d án h t ng KCN nêu trên, c n thi t ph i phân tích, đánh giá l i ích - chi phí c a d án đ t đó xem xét ch p thu n hay không ch p thu n đ u t , đ ng th i đ xu t các chính sách c th cho phát tri n

h t ng KCN Yên Bình nói riêng và các d án đ u t h t ng khác trên đ a bàn

Câu h i nghiên c u đ i v i v n đ trên là:

D án KCN Yên Bình có kh thi v m t tài chính hay không? D án có kh thi

v m t kinh t hay không?

V m t chính sách công thì nhà n c c n có nh ng can thi p gì đ i v i d án

c n c vào k t qu phân tích kinh t và tài chính?

1.4.M c tiêu nghiên c u:

Thông qua th m đ nh, phân tích l i ích - chi phí c a d án và phân tích các y u t

nh h ng đ n hi u qu c a d án, tác gi mong mu n đánh giá hi u qu tài chính, kinh t

c a d án đ tham gia vào c ch chính sách c a đ a ph ng, góp ph n ph n bi n đ i v i

vi c xem xét ch p thu n đ u t các d án đ u t h t ng KCN trên đ a bàn; đ ng th i đ

xu t các ki n ngh v chính sách h tr th c hi n d án

1.5 Gi i h n ph m vi nghiên c u:

D án t ng th bao g m đ u t khu công nghi p - nông nghi p - đô th và d ch v , song

tr c ti p tác đ ng đ n phát tri n là h t ng KCN do v y tác gi ch t p trung nghiên c u l i ích

và chi phí c a ho t đ ng đ u t h t ng KCN Yên Bình v m t tài chính và kinh t

Ngoài y u t tác đ ng v m t kinh t , d án còn có các tác đ ng v m t xã h i, môi

tr ng, k n ng lao đ ng, liên k t kinh t , song do ph m vi đánh giá r ng, ngu n d li u và

th i gian hoàn thành còn h n ch nên tác gi không đ c p trong n i dung báo cáo lu n v n.1.6 K t c u c a lu n v n:

Lu n v n đ c chia thành 05 ch ng v i n i dung c th nh sau:

Ch ng 1: Gi i thi u N i dung c a ch ng này bao g m ph n đ t v n đ , b i

c nh chính sách, gi i thi u d án đ u t h t ng KCN Yên Bình, câu h i nghiên c u, gi i

h n và ph m vi nghiên c u, m c tiêu c a nghiên c u và k t c u c a lu n v n

Ch ng 2: Khung phân tích

Ph ng pháp xác đ nh các l i ích - chi phí tài chính, kinh t c a d án khi chuy n

đ i m c đích s d ng đ t t đ t nông nghi p sang s d ng cho s n xu t công nghi p, thông qua các d li u th ng kê đ xác đ nh các thông s l i ích ròng/ha đ t nông nghi p,

l i ích ròng c a s n xu t CN trên đ a bàn t nh Thái Nguyên làm c s cho vi c tính toán và

gi đ nh các thông s c a d án

Ch ng 3 L i ích và chi phí c a d án Ch ng này bao g m các thông s c a d

án, phân tích l i ích tài chính, kinh t , phân tích r i ro c a d án

Ch ng 4: Các n i dung phân tích và bình lu n

Ch ng 5: K t lu n và ki n ngh ây là ch ng cu i c a lu n v n N i dung c a

ch ng này bao g m ph n tóm t t c a toàn b n i dung lu n v n và nêu ra các gi i pháp

đ xu t chính sách h tr c a Nhà n c v đ u t h t ng, các chính sách u đãi n u cho

th y d án có hi u qu v kinh t , song ch a hi u qu v tài chính ho c đ b o đ m hi u

qu kinh t nhà n c c n can thi p v m t chính sách M t s gi i h n trong quá trình nghiên c u c ng đ c đ c p trong ph n này

CH NG 2: KHUNG PHÂN TÍCH L I ÍCH – CHI PHÍ D ÁN U

T H T NG KHU CÔNG NGHI P YÊN BÌNH

2.1 Ph ng pháp nghiên c u, đánh giá hi u qu tài chính d án:

Ho t đ ng kinh doanh h t ng các KCN đ c th c hi n thông qua vi c đ u t h

t ng KCN đ cho các DN s n xu t CN thuê l i đ t đã có h t ng đ s n xu t kinh doanh,

đ ng th i cung c p các d ch v h tr khác nh đi n chi u sáng, môi tr ng, h t ng giao thông, x lý n c th i, kho bãi

Các kho n chi phí đ u t bao g m: chi phí gi i phóng m t b ng và tái đ nh c ; san

l p m t b ng, xây d ng h th ng đ ng giao thông n i b , đi n chi u sáng, cây xanh, h

th ng cung c p đi n, n c, thoát n c và x lý n c th i; chi phí v n hành bao g m các kho n chi phí qu n lý, đi n n c, ti n thuê đ t, phí duy tu b o d ng, v n hành

Doanh thu ch y u c a ho t đ ng kinh doanh h t ng KCN bao g m doanh thu t

ho t đ ng cho DN thuê l i đ t, thông th ng kho n thuê này đ c áp d ng theo hai hình

th c DN thuê đ t tr 1 l n trong 50 n m ho c tr ti n thuê đ t hàng n m; doanh thu t phí

h t ng - phí x lý n c th i, kho n thu này đ chi cho công vi c v n hành các ti n tích công c ng trong KCN; doanh thu t ho t đ ng cho thuê kho bãi

Quá trình phân tích tài chính d án đ c th c hi n g m hai b c chính

Th nh t, phân tích l i ích và chi phí tài chính theo mô hình chi t kh u ngân l u

B c này s c l ng l i ích ròng mà d án mang l i cho ch d án và các bên tham gia tài tr v n vay cho d án b ng cách xem xét t t c các kho n thu, chi tài chính t c là c

l ng ngân l u vào và ngân l u ra v m t tài chính trong vòng đ i d ki n c a d án ó

là dòng ti n cu i cùng trong d án thu c v ch s h u và ch n

Trong d án h t ng KCN Yên Bình, ngân l u vào bao g m ti n cho thuê l i đ t đ xây d ng nhà máy, ti n thuê kho bãi, phí h t ng, phí x lý n c th i; ngân l u ra bao g m chi phí đ u t , chi phí v n hành, chi phí b o trì, ti n thuê đ t, thu TNDN T i th i đi m

l a ch n đ tài d án đang giai đo n trình duy t báo cáo đ u t , d ki n tri n khai trong

n m 2011, vì v y đ tài l a ch n n m g c là n m 2011 đ phân tích nghiên c u

V m t tài chính, đ tài đ c xem xét trên hai quan đi m:

(A)-Quan đi m t ng đ u t c a d án M i quan tâm c a các t ch c tài tr v n là xác đ nh hi u qu t ng th c a d án nh m đánh giá s an toàn c a s v n vay theo nhu

c u c a d án

A= Quan đi m t ng đ u t = L i ích tài chính tr c ti p – Chi phí tài chính tr c ti p –Chi phí c h i các tài s n hi n có.

B= Quan đi m ch đ u t , c ng nh t ch c tài tr , ch đ u t xem xét m c thu

nh p ròng t ng lên c a h t d án so v i tr ng h p không có d án, ch đ u t xem xét

nh ng kho n m t đi khi th c hi n d án là chi phí Khác v i ngân hàng, ch đ u t c ng kho n vay ngân hàng nh là kho n thu ti n m t và kho n tr g c và lãi cho ngân hàng nh

là kho n chi ti n m t Quan đi m ch đ u t B = A + V n vay - tr n g c và lãi vay.Tiêu chu n đ đánh giá đ u t đ c áp d ng là ch tiêu NPV và IRR c a d án NPV

là giá tr hi n t i ròng hay hi n giá ròng c a d án ó là giá tr hi n t i ròng c a dòng ti n

1(1 )

Cr

CFNPV

n t

r: Su t chi t kh u, hay m c sinh l i t i thi u mà nhà đ u t yêu c u

Tiêu chí đ quy t đ nh th c hi n d án là NPV l n h n ho c b ng không

IRR là su t sinh l i n i t i c a d án, đó là m c chi t kh u làm cho giá tr hi n t i ròng c a đ u t b ng không Tiêu chí đ quy t đ nh th c hi n d án là IRR l n h n ho c

b ng chi phí v n r c a d án

K t qu phân tích l i ích và chi phí c a b c xác đ nh ngân l u c a d án s giúp tr

l i câu h i, d án có kh thi v m t tài chính? Mà đ tài đã đ t ra.

B c th hai đ c áp d ng là các công c phân tích r i ro, phân tích đ nh y đ

phân tích tính b n v ng v tài chính c a d án d a trên các k t qu phân tích nêu trên D a vào ph ng pháp này, nh ng nguyên nhân d n đ n s b n v ng ho c không b n v ng

đ c xác đ nh đ làm c s đ a ra các gi i pháp hoàn thi n mô hình Thông th ng trong quá trình phân tích, đa s các thông s có nh h ng t i k t qu th m đ nh đ u có m c đ không ch c ch n Do v y, các k t qu th m đ nh c ng mang tính không ch c ch n h n

ch các y u t thay đ i này, d án đ c th m đ nh theo cách (i) Gi đ nh các bi n c x y

ra đúng nh k v ng (ii) Ti n hành phân tích r i ro b ng cách đánh giá tác đ ng c a

nh ng thay đ i thông s d án nh h ng t i k t qu th m đ nh i v i các bi n s thay

đ i, ta xác đ nh đ c các giá tr mà bi n s có th nh n đ c trong t ng lai, nh ng không

bi t đ c xác su t mà các bi n s này x y ra, cách th c gi i quy t là s d ng ph ng pháp phân tích đ nh y Phân tích đ nh y ki m đ nh đ nh y c a m t k t qu d án nh NPV,

IRR theo các thay đ i giá tr c a m t bi n s m i l n, ph ng pháp này cho phép ki m

đ nh xem bi n nào có t m quan tr ng nh là ngu n g c c a r i ro

i v i các bi n s r i ro, đ xác đ nh đ c các giá tr mà các bi n s có th nh n

đ c trong t ng lai c ng nh xác su t có th x y ra c a các giá tr này, chúng ta th c hi n phân tích mô ph ng Monte Carlo Ph ng pháp này có tính các phân ph i xác su t khác nhau v i các mi n giá tr khác nhau cho các bi n s c a d án, k t qu s t o ra m t phân

ph i xác su t cho các k t qu c a d án (Ngân l u, NPV c a d án) thay vì nh ng giá tr

c tính đ n l

Toàn b các tính toán trên s đ c th c hi n v i s h tr c a ph n m m microsoft excel 2007 và crystal ball

2.2 Ph ng pháp nghiên c u, đánh giá hi u qu kinh t c a d án:

Quá trình phân tích kinh t đ c th c hi n d a trên hai b c chính

Th nh t, là phân tích l i ích - chi phí kinh t theo mô hình chi t kh u ngân l u,

ph ng pháp này s c tính l i ích kinh t ròng mà d án mang l i cho n n kinh t b ng cách xem xét t t c các l i ích và chi phí c a d án đ i v i n n kinh t bao g m c nh ng

l i ích và chi phí không đ c ph n ánh b ng các kho n thu và chi tài chính th c, nh ng l i ích mà n n kinh t nh n đ c, c ng nh các chi phí c h i do ngu n l c xã h i đang đ c

s d ng cho các m c đích khác b m t đi trong vòng đ i d án Hi u s gi a ngân l u kinh

t vào và chi phí kinh t là ngân l u kinh t ròng c a d án [7]

i v i d án đ u t h t ng KCN, s n ph m hàng hóa c a d án là quy n s d ng

đ t, v i đ c đi m đ t đai là hàng hóa phi ngo i th ng, cung hoàn toàn không co giãn, di n tích đ t chuy n sang cho d án b t bu c ph i l y đi t m c đích s d ng đ t tr c khi có

d án, do v y vi c đ nh giá đ t ph i d a vào các ph ng pháp gián ti p thông qua kh

n ng sinh l i c a d án do đ t đai t o ra N u th tr ng là hoàn h o thì ti n thuê đ t chính

là giá kinh t c a đ t ( i v i đ t nông nghi p là ti n thuê đ t hay đ a tô) đ i v i m c đích

s d ng đ t khi ch a có d án, ti n cho thuê đ t c a DN đ u t h t ng KCN chính là giákinh t c a đ t; song trên th c t th tr ng đ t đai là không hoàn h o do nhi u nguyên nhân trong đó có s tr c p c a Nhà n c thông qua đ nh m c giá thuê đ t th p, h tr đ u

t h t ng nên r t khó có th c tính đ c giá đ t [1]

Nghiên c u chi phí - l i ích c a các KCN - khu ch xu t tr ng h p c a Malaysia

đã cho r ng do các chính sách u đãi đ thu hút đ u t c a các n c nh h tr v h t ng,

tr c p thu , giá đi n, ti n thuê đ t cho các DN đ u t h t ng c ng nh các DN s n xu t

trong KCN nên các chi phí và l i ích tài chính không ph n ánh đ y đ các l i ích và chi phí mà n n kinh t nh n đ c, do v y các tác gi đã s d ng các ph ng pháp c l ng gián ti p thông qua c l ng các l i ích ròng mà các DN t o ra trong KCN t ho t đ ng

s n xu t, l ng giá ti n l ng kinh t , giá đi n, t giá h i đoái đ xác đ nh các chi phí c

h i c a n n kinh t Ngoài ra s n l ng ho t đ ng s n xu t nông nghi p và các ho t đ ng

NBCt= (MWR-SWR)Lt+ (LP-MSC)Qt+ NPt–CAPt- ADMt

Trong đó : NBCt: L i ích kinh t ròng n m t;

MWR: Ti n l ng th c t trong KCX;

SWR: Ti n l ng kinh t (Shadow wage);

Lt, Qt: S l ng lao đ ng và l ng nguyên li u đ u vào n m t;

LP: Giá y u t đ u vào n i đ a và các ti n ích công c ng;

MSC: chi phí c h i c a các y u t đ u vào và các ti n ích công c ng;

NPt: Giá tr th ng d s n xu t n m t (đã tr chi phí v n);

CAPtvà ADMt: Chi phí đ u t h t ng KCX và chi phí v n hành (6)[21]Trong ph m vi h p KCN có m t s đ c đi m t ng t nh KCX ngo i tr các chính sách v thu xu t- nh p kh u, s n ph m s n xu t ra đ c tiêu th n i đ a không ph i

chu h n ng ch ho c thu nh p kh u Do v y tác gi d a trên mô hình phân tích trên đ xác

đ nh l i ích - chi phí cho KCN trên c s lo i tr ho c b sung các l i ích, chi phí kinh t

do s khác nhau v chính sách t o ra gi a hai lo i d án này

L i ích kinh t c a d án = (MRW-EOCL)Lt + NPt

Trong đó MRW: Ti n l ng c a lao đ ng ph thông trong KCN

EOCL: Chi phí c h i c a lao đ ng ph thông

(5) Petter WARR, (1987)

(6) Ngu n: Kakesu – Jayanthakumaran (2003) Development Policy Review , 21(1): 51-65)

NPt:Giá tr th ng d ròng c a ho t đ ng s n xu t (đã tr đi chi phí v n)

Lt: S lao đ ng ph thông làm vi c trong KCNChi phí kinh t c a d án = EPL +EOCE + OECL 1 + CAP + ADM

Trong đó: EPL: Chi phí c h i c a đ t

EOCE: Chênh l ch giá đi n kinh t - Giá tài chínhEOCL1: Chi phí c h i c a lao đ ng m t vi c làm, thi u vi c làmCAP: Chi phí đ u t (theo giá kinh t )

ADM: Chi phí v n hành, b o trì h t ng KCN

L i ích ròng c a d án s b ng l i ích kinh t - chi phí kinh t Tiêu chu n đ đánh giá đ u t đ c áp d ng là ch tiêu NPV và EIRR c a d án NPV là giá tr hi n t i ròng hay hi n giá ròng kinh t c a d án ó là giá tr hi n t i ròng c a l i ích nh n đ c tr chi

r

CFNPV

CAP: Chi phí đ u t theo giá kinh t

r : Chi phí v n c a n n kinh t (EOCK)

Tiêu chu n đ đánh giá hi u qu kinh t c a d án là NPV l n h n ho c b ng không; EIRR≥ EOCK(r)

K t qu c a ph ng pháp ngân l u s tr l i câu h i d án có hi u qu v m t kinh

t hay không?

B c th hai là th c hi n các công c phân tích r i ro, phân tích đ nh y đ phân

tích các y u t tác đ ng đ n l i ích ròng kinh t c a d án T ng t nh b c phân tích

r i ro đ đánh giá hi u qu v m t tài chính c a d án t i m c 2.1 d a vào ph ng pháp

phân tích đ nh y và mô ph ng đ xác đ nh nh ng nguyên nhân nh h ng đ n s b n

v ng ho c không b n v ng đ đ a ra các gi i pháp chính sách hoàn thi n mô hình

CH NG 3: PHÂN TÍCH L I ÍCH VÀ CHI PHÍ C A D ÁN

3.1 Các thông s và ph ng pháp xác đ nh thông s :

3.1.1 Các thông s phân tích tài chính d án:

- Quy mô c a khu công nghi p: 500 ha

- T l lãi vay: 13,5%

- T l l m phát gi đ nh là 8%

- Di n tích đ t CN cho các DN thuê l i sau khi tr đi các ti n ích h t ng công

c ng, giao thông, cây xanh b ng 65% t ng di n tích đ t khu công nghi p

-Giá cho thuê đ t tr 1 l n : 36 USD/m2 USD/m2(7)

Bình quân/n m

T l cho thuê BQ/n m

-Chi phí duy tu, b o d ng b ng 0,2% Giá tr xây l p – thi t b tài s n c đ nh

- Kh u hao: Toàn b chi phí đ u t xây d ng h t ng, san l p m t b ng và b i

th ng gi i phóng m t b ng, giá tr tài s n tính kh u hao là 2.436 t VN Th i gian kh u

(7) D án đ u t KCN Yên Bình

hao 10 n m đ i v i h ng m c san l p và gi i phóng m t b ng đ phân b vào chi phí cho thuê đ t 1 l n; đ i v i h ng m c xây l p và thi t b th i gian kh u hao trong 20 n m, kh u hao theo ph ng pháp đ ng th ng(8)

- Ti n thuê đ t hàng n m: B ng 0,5% giá đ t do UBND t nh quy đ nh(9)

- Thu Giá tr gia t ng, thu thu nh p DN: đ n gi n hoá trong quá trình tính toán,giá đ xác đ nh doanh thu và các kho n chi phí không bao g m thu giá tr gia t ng,

vì v y ngân l u ra c a d án không đ a vào dòng thu giá tr gia t ng

- D án đ u t h t ng KCN thu c danh m c d án đ c h ng u đãi đ u t v i

m c thu su t TNDN 0% trong 4 n m k t n m đ u tiên có l i nhu n, gi m 50% trong 9

n m ti p theo, các n m còn l i ch u thu su t 25%(10)

3.2.2 Các thông s s d ng cho phân tích kinh t

- Su t đ u t nhà máy/ha đ t công nghi p: 34,95 t VN /ha(11)

- Di n tích đ t dành cho tái đ nh c : 50 ha

- Giá tr s n xu t tr ng tr t/1 ha đ t nông nghi p: 59 tri u VN /ha(12 )

- Giá tr s n xu t c a các DN công nghi p/ha: 30,08 t VN /ha(13)

- Chi phí v n kinh t 8%/n m( 14)

- H s chi phí trong c c u giá tr s n xu t(15)

(Ph l c s 10)

- Thu nh p bình quân/lao đ ng nông nghi p (N m 2010): 13,8 tri u VN /ng i(16)

- Thu nh p bình quân/lao đ ng ph thông/n m trong KCN: 18,55 tri u VN

- T l th t nghi p t ng khi có d án là 1,94%; T l thi u vi c làm 35%(17)

- T su t l i nhu n/v n s n xu t kinh doanh: 3%(18)

- T l d án thuê đ t đi vào ho t đ ng trong th i gian ch a l p đ y khu công nghi p: 60% d án ho t đ ng, 30% trong giai đo n đ u t , 10% d án ch a th c hi n (Tác

gi gi đ nh t l các doanh nghi p đi vào ho t đ ng trong th i gian KCN ch a l p đ y)

-C c u ngành ngh d ki n thu hút vào KCN bao g m: Ngành may m c chi m 20%; C khí, c khí chính xác chi m 20%; thi t b đi n, đi n t 20%; ch t o máy, thi t b

ph ng ti n v n t i chi m 20%; CN đ a ph ng hi n có chi m 20%(19)

Chi phí c h i c a đ t: Chi phí c h i c a đ t đ c xác đ nh d a trên công th c EPLt= NB0*CI*(1+g)t (3.1)(20)

Trong đó: EPLt = giá kinh t c a đ t trên 1 héc ta trong n m t;

NB0= s n l ng hay l i ích ròng theo giá kinh t /1 ha c a m t lo i cây tr ng trong n m 0; CI= M c thâm canh; g= H s t ng n ng su t (có th d ng ho c âm)

Trong tr ng h p di n tích đ t h n h p g m nhà máy, th ng m i, nhà : ph ng pháp c tính chi phí c h i c a đ t đ c áp d ng nh cho đ t canh tác i v i di n tích

đ t dành cho tái đ nh c ho c n m trong vùng d án nh ng không thay đ i m c đích s

d ng đ c xác đ nh đ tính chi phí c h i, đ c minh h a nh s đ 2.1 Thay đ i m c đích s d ng đ t do tác đ ng c a d án21

S thay đ i m c đích s d ng đ t do m t d án gây ra đ c minh h a Hình 1.

Trong đó, các m c đích s d ng đ t v n gi nguyên m c đích trong t ng di n tích không đ c xác đ nh là chi phí c h i c a đ t; d án ph i di chuy n ho c đ c tái đ nh c

ra ngoài di n tích d án đ c tính vào chi phí c h i c a d án ( tr ng h p iv, b)

Tình hu ng d án KCN Yên Bình, di n tích đ t xem xét tính chi phí c h i g m

T ng di n tích đ t thu h i dành cho d án (S1) c ng v i di n tích tái đ nh c (S2), tr đi các d án s n xu t CN đ c s p x p l i trong KCN (S3), S=450 ha

i v i vi c xác đ nh giá kinh t c a đ t nông nghi p, vi c tính toán có th d a theo

ph ng pháp tính c a ADB, song vi c đi u tra chi ti t cây tr ng và m c đ thâm canh

ch a đ c th c hi n nên tác gi s d ng ngu n s li u có s n c a C c th ng kê Thái Nguyên và d a trên các h s c a b ng cân đ i liên ngành (I-O) đ xác đ nh giá tr ròng

c a đ t nông nghi p Chi phí kinh t c a 1 ha đ t nông nghi p đ c xác đ nh nh sau: EPLt=EPL0x(1+g)t(3.2) Trong đó EPLt: Chi phí c h i hay, l i ích kinh t /ha đ t NN

n m t, g: t c đ t ng giá tr gia t ng ngành nông nghi p hàng n m;

EPL0= Giá tr t ng thêm x T tr ng giá tr th ng d trong giá tr t ng thêm (20,87%) – chi phí v n Trong đó giá tr t ng thêm(VA) = Giá tr s n xu t (GO) x T tr ng giá tr t ng thêm trong giá tr s n xu t (55,55%)

T ph ng pháp tính toán trên v i giá tr s n xu t là 59 tri u/ha, t c đ t ng giá tr s n

xu t là 5,74% và các h s chi phí trung gian, tác gi tính toán giá tr th ng d s n xu t nông nghi p EPL0 = 5,07 tri u/ha trong tr ng h p chi phí c h i c a lao đ ng khác không,

EPL0= 32,77 tri u/ha trong tr ng h p chi phí c h i lao đ ng b ng không i v i tr ng

h p d án Yên Bình, hi n tr ng m c đích s d ng đ t ch y u là ho t đ ng s n xu t nông nghi p g m: tr ng lúa, cây màu và các lo i cây tr ng khác (chi m 61,5%), do v y tác gi c

l ng chi phí c h i theo đ t canh tác

Chi phí kinh t c a đ t nông nghi p n m t s là: EPLt*S (3.3)

3.2 Phân tích l i ích – chi phí tài chính c a d án

3.2.1 Xác đ nh doanh thu:

3.2.1.1 Doanh thu t ti n cho thuê đ t:

Ngu n thu ch y u c a các d án g m ti n cho thuê l i đ t v i th i h n 50 n m n giá cho thuê theo s li u c a d án trên c s so sánh l i th v i các đ a ph ng khác là 36 USD/m2/50 n m22

T l l p đ y KCN đ c xem xét trên c s Quy ho ch phát tri n CN t nh Thái Nguyên đ n n m 2020, kh n ng thu hút vào KCN Yên Bình đ c xác đ nh theo t tr ng quy mô c a d án và m c v n bình quân thu hút hàng n m theo su t đ u t /ha đ t công

22

Ngu n: D án KCN Yên Bình, Ban QL các KCN B c Ninh, B c Giang, V nh Phúc n m 2010

nghi p là 34,95 t VN /ha t ng đ ng v i su t đ u t KCN Sông Công, v i m c thu hút

là 10,5% di n tích/n m Trên c s các thông s tính toán doanh thu t ti n thuê đ t nh trên, doanh thu t ti n thuê đ t c a DN đ c xác đ nh nh sau:

Doanh thu n m th nh t = Di n tích d ki n cho thuê n m 1 (34,1 ha) x giá cho thuê (36 USD) x t giá USD (20.800 VN ) x h s l m phát n m 1(1,08) = 275,9 t VN

Các n m ti p theo đ c tính t ng t nh n m th nh t, song đ c đi u ch nh h

s l m phát 8%/n m, đ n n m th 10 di n tích l p đ y s đ t 100%, vì v y t n m th 11 doanh thu t ti n cho thuê l i đ t s không còn Vì th i h n c a d án là 50 n m, do v y v nguyên t c các DN thuê l i đ t t n m th 2 tr đi, s n m đ c thuê s gi m còn 49 n m,

48 n m…, đ đ n gi n hóa cách tính toán, tác gi gi đ nh giá thuê các n m sau v n gi nguyên m c dù s n m thuê l i đ t gi m

BI U 3.2 - DOANH THU TI N THUÊ T TR 1 L N

n v tính: T VN

275,97 298,05 321,89 347,64 375,45 405,49 437,93 472,96 510,80(Ngu n: Tác gi tính toán)

3.2.1.2 Doanh thu t thu phí h t ng:

Phí h t ng thu c a các DN thuê l i đ t theo di n tích đ t đ c thuê, phí h t ng s

đ t đ c thuê n đ nh là 345 ha (20 ha kho bãi), do v y doanh thu phí h t ng đ c xác

đ nh v i di n tích đ t cho thuê n đ nh là 345 ha

3.2.1.3 Doanh thu t thu phí x lý n c th i

Phí n c th i đ c xác đ nh trên l ng x n c th i c a c a t ng DN (t ng ng v i 80% l ng n c s ch tiêu th th c t c a DN), đ b o đ m ph ng án b o v môi tr ng,

đ ng th i đ n gi n hóa cách xác đ nh l ng n c th i, tác gi gi đ nh nhà máy x lý n c

th i đ c đ u t ngay giai đo n đ u c a d án, công su t ho t đ ng t ng ng v i t l l p

đ y KCN, đ n n m 10 nhà máy s ho t đ ng đ t 100% công su t Doanh thu phí n c th i

đ c xác đ nh nh sau:

Doanh thu n m 1= đ n giá (6.500 VN /m3) x công su t thi t k (8.000 m3/ngày) x

s ngày v n hành (300 ngày) x công su t ho t đ ng ( b ng t l l p đ y = 10,5%) x t l

3.2.1.4 Doanh thu t ho t đ ng cho thuê kho bãi.

Ho t đ ng cho thuê kho bãi đ c xác đ nh nh cho thuê l i đ t v i m c phí thuê kho bãi đ c tính hàng n m Doanh thu t ho t đ ng cho thuê kho bãi đ c xác đ nh nh sau:Doanh thu cho thuê kho bãi n m 1= di n tích cho thuê n m 1 (21.000 m2) x đ n giá thuê(2,44 USD/n m x20.800 VN ) x ch s giá n m 1 (1,08) =1,15 t VN

T n m 10 tr đi di n tích cho thuê kho bãi đ t công su t t i đa 200.000 m2

Giá cho thuê đ c đi u ch nh theo l m phát

n v tính: T VN

(Ngu n: Tác gi tính toán)

3.2.2 Chi phí

3.2.2.1 Chi phí đ u t :

Chi phí đ u t bao g m vi c th c hi n đ u t các h ng m c b i th ng GPMB, san

l p m t b ng, đ u t h t ng trong KCN Do vi c đ u t đ ng th i v i vi c cho thuê m t

b ng s n xu t nên toàn b lãi vay trong th i gian xây d ng đ c phân b tr c ti p vào chi phí kinh doanh c a d án

VN /n m Chi phí ti p th gi đ nh th c hi n trong 10 n m đ u khi d án ch a đ t t l l p

đ y 100%, kho n chi này ph c v cho công tác xúc ti n đ u t (Ph l c 3)

3.2.2.2 Chi phí v n hành h th ng x lý n c th i:

Chi phí v n hành h nhà máy x lý n c th i đ c tính toán theo đ n giá x lý

n c th i n m 2011 kho ng 3.700 VN /m3có đi u ch nh theo t l l m phát và công su t

3.2.2.2.3 Chi phí b o trì:

Chi phí b o d ng, s a ch a đ c xác đ nh b ng 0,2% giá tr tài s n c đ nh(không bao g m chi phí GPMB và san n n), công tác duy tu b o d ng đ c th c hi n b t

đ u t n m th 4, khi d án đã đ u t hoàn ch nh h th ng h t ng

Ph ng pháp kh u hao theo đ ng th ng, th i gian kh u hao trong 20 n m đ i v i giá

tr xây l p – thi t b ; 10 n m đ i v i giá tr san l p m t b ng, chi phí GPMB (ph l c 3)

3.2.3 Huy đ ng v n và chi phí tài chính:

Ngu n v n huy đ ng bao g m v n ch s h u: 500 t VN

Ti n đ s d ng v n vay: Ngu n v n ch s h u đ c s d ng đ th c hi n công tác

gi i phóng m t b ng, xây d ng h t ng n m đ u tiên, ngu n v n thi u h t s s d ng v n vay th ng m i D ki n vay 4 đ t v n vay vào n m 0, n m 1, 2 và n m 3 v i th i h n vay

7 n m, n g c tr đ u trong 6 n m, đ n h t n m th 9 d án s hoàn tr h t n vay và lãi vay (Ph l c s 3)

Chi phí v n:

V n ch s h u là 500 t VN , theo tính toán c a ch đ u t , m c lãi su t theo yêu

c u c a ch đ u t là 15% /n m23

( Re danh ngha = 15%), v i m c l m phát d ki n 8%/n m m c lãi su t th c là 6,5% có th ch p nh n đ c

S v n d ki n vay ngân hàng th ng m i là 1.636 t VN , v i m c lãi su t cho vay là 13,5%, th i gian vay 7 n m, tr n g c đ u t n m th 2 M c dù hi n t i m c lãi

su t huy đ ng và cho vay cao kho ng trên 18%/n m do l m phát k v ng n m 2011 t ng cao, tác gi c đoán v i m c l m phát trong dài h n là 8%/n m, m c lãi su t có th gi m

xu ng trong kho ng 13-14%/n m, do v y chi phí v n vay 13,5% đ a ra là h p lý

Ngu n v n còn l i đ c s d ng t ngu n doanh thu cho thuê l i đ t, v i s d ti n

m t h p lý, ch đ u t s d ng ngu n ti n này đ b sung ngu n v n đ u t còn thi u h t

D ki n ngu n v n doanh nghi p thuê l i đ t ng tr c là 300 t VN

23

Ngu n: D án KCN Yên Bình

V i c c u v n ch s h u, v n vay và ngu n v n t ti n thuê đ t c a các DN, tác

gi xác đ nh đ c t l n trên v n ch s h u bình quân c a d án D/E =0,154 chi phí

v n c a d án s là WACC = %D*d*(1-Tc) +%E*e = 84,6% x15% + 15,4% x 13,5% x (1-20,8%)= 14,43% (Ph l c s 2)

3.2.4.Ngân l u và k t qu th m đ nh tài chính trên quan đi m t ng đ u t , ch

đ u t

Ngân l u vào c a d án bao g m doanh thu t ti n cho thuê đ t, phí h t ng, phí x

lý n c th i; ngân l u ra c a d án g m chi phí đ u t , chi phí ho t đ ng, thu thu nh p

DN, tr n vay và lãi vay

Ngân l u ròng c a d án = Ngân l u vào – Ngân l u ra c a d án

3.2.4.1 Ngân l u và k t qu th m đ nh trên quan đi m t ng đ u t

Ngân l u danh ngh a trên quan đi m t ng đ u t

V i su t chi t kh u danh ngh a wacc = 14,43%

NPV T ng đ u t = - 68,57 t VN

IRR =13,67% < wacc = 14,43%

DSCR bình quân c a d án = 1,64 l n

Nh v y trên quan đi m t ng đ u t d án KCN Yên Bình có NPV âm, IRR=13,67% < WACC =14,43%, d án không hi u qu v m t tài chính DSCR bình quân =1,64, d án b o

đ m kh n ng tr n Ngân l u ch đ u t n m th 4, th 5 âm ( -92 ; - 28 t VN ), không

b o đ m ngu n tr n vay và lãi vay, các n m t n m 1 đ n n m th 5 ch s DSCR <1, m c

b o đ m n vay th p, song c giai đo n b o đ m đ c kh n ng tr n

3.2.4.2 Ngân l u và k t qu th m đ nh trên quan đi m ch đ u t

V i su t chi t kh u danh ngh a re= 15%, NPV = -68,60 t VN ; IRR=13,76%< Re

= 15% Nh v y v i k t qu trên, đ i v i ch đ u t d án có NPV<0, IRR < Re, d án không hi u qu v m t tài chính

3.3.L i ích và chi phí kinh t c a d án

3.3.1 Ph ng pháp nghiên c u:

Ngân l u kinh t c a d án đ c xác đ nh gián ti p thông qua k t qu ho t đ ng

s n xu t kinh doanh trong KCN, L i ích kinh t c a d án NBCt=( (MRW-EOCL)Lt +

NPt)- (EPL +EOCElictric + OECL 1 + CAP + ADM)

Nh v y l i ích ròng c a d án KCN theo ph ng pháp tính trên bao g m l i ích ròng c a vi c s d ng lao đ ng không k n ng + l i ích ròng c a các DN s n xu t tr đi chi phí (đ u t , chi phí v n hành KCN, chi phí kinh t c a đi n, chi phí c h i c a đ t nông nghi p, lao đ ng m t vi c làm) Cách xác đ nh các l i ích và chi phí trên đã đ c nêu trong khung phân tích c a đ tài, thông qua d báo quy mô các ngành s n xu t trong KCN và h

s chi phí trong giá tr s n xu t đ xác đ nh l i ích - chi phí i v i chi phí đ u t đ c chuy n đ i t giá tài chính sang giá kinh t b ng cách lo i tr thu , các kho n h tr trong

t ng m c đ u t vì đây là kho n chuy n giao

Su t chi t kh u đ tính NPV kinh t c a d án đ c gi đ nh b ng 8% ((Nguy n Phi Hùng ( 2010),(tr.36))

Trên c s xác đ nh ngân l u ròng kinh t c a d án, s tính toán đ c l i ích ròng

T n m 1 đ n n m 9 do m t s d án thuê l i đ t còn đang trong giai đo n đ u t

ch a có s n ph m, nên gi đ nh s d án s n xu t ch đ t 60%, sau n m th 9 khi t l l p

đ y đ t 100% thì các d án s n xu t s đ t 100% Trong các ngành s n xu t trong KCN có 20% di n tích dành cho các d án CN đã có tr c khi có d án KCN nên không tính vào

ti n l ng, v i t tr ng lao đ ng ph thông b ng 12,5% t ng l c l ng lao đ ng, ti n

l ng và SWRF= 0,74 D báo l i ích t s d ng lao đ ng nh sau:

L i ích t s d ng lao đ ng không có k n ng = (ti n công cho lao đ ng ph thông trong KCN - ti n l ng kinh t c a lao đ ng nông nghi p) x s l ng lao đ ng ph thông

-Chi phí b i th ng đ t nông nghi p -103,5 -103,5

(Ngu n: Tác gi tính toán)

Chi phí v n hành: Có m t s kho n chi phí đ c tr c p hay giá kinh t l n h n so

v i giá tài chính trong chi phí v n hành, song do không xác đ nh đ c c th , đ ng th i

m c đ nh h ng d ki n không l n, do v y tác gi xác đ nh giá kinh t b ng giá tài chính đ i v i kho n chi v n hành d án

Chi phí kinh t c a đ t nông nghi p:

Trên c s di n tích đ t nông nghi p, đ t và đ t khác đ c chuy n đ i sang m c đích s n xu t CN, tác gi tính toán th ng d s n xu t nông nghi p b m t đi do chuy n đ i

m c đích s d ng đ t tác gi đã xác đ nh giá tr th ng d /ha n m 0 b ng 5,07 tri u/ha, t c

đ t ng giá tr s n xu t là 5,74%/n m

T các thông s trên xác đ nh chi phí c h i c a di n tích đ t d án thu h i c th cho n m 0 = 450 (ha) x5,07 tri u/ha x(1+5,74%)^0 =2,3 t VN

BI U 3.13 CHI PHÍ KINH T C A T NÔNG NGHI P

n v tính: T VN

(Ngu n: Tác gi tính toán)

Chi phí kinh t c a đi n : S n l ng đi n đ c xác đ nh trên c s t l s d ng

đi n trong chi phí trung gian c a các ngành s n xu t trong KCN và giá tr s n l ng s n

xu t H s chuy n đ i giá đi n kinh t = Giá kinh t / giá tài chính, giá đi n kinh t đ c

gi đ nh b ng m c ngân hàng th gi i (WB) tính cho các d án vay v n Vi t Nam là 7 cent/kwh(24)/ 1.242 VN /kwh V i giá đ nh quy mô các ngành trong KCN sau khi l p đ y KCN, m c s d ng đi n gi đ nh không thay đ i trong su t vòng đ i d án

BI U 3.14 CHI PHÍ KINH T DO S D NG I N TRONG KCN

n v tính: T VN

(Ngu n: Tác gi tính toán)

Chi phí c h i c a lao đ ng nông thôn m t vi c làm và thi u vi c làm: Trong th i

gian đ u t xây d ng KCN m c dù d án đã t o vi c làm cho m t b ph n lao đ ng t i đ a

ph ng và m t s đ c đào t o ngh ng n h n đ làm vi c trong KCN, song có m t b

ph n lao đ ng nông nghi p không chuy n đ i đ c vi c làm b th t nghi p và thi u vi c làm T s li u kh o sát c a đ a ph ng đã th hi n trong b ng thông s , v i m c th t nghi p t ng thêm 1,94% và lao đ ng thi u vi c làm t ng 35%, v i m c gi m thu nh p 25% Gi đ nh sau khi KCN đ c l p đ y, s vi c làm t o ra t ng thêm vì v y s gi i quy t

đ c tình tr ng m t vi c làm và thi u vi c làm

(24) Ngu n: Project Appraisal document on The Phu My 2 Power Project (page 45); thông

t 05/2011/TT-BTC

BI U 3.15 CHI PHÍ C H I C A LAO NG M T VI C LÀM, THI U VI C LÀM

3.3.4.Ngân l u kinh t và k t qu th m đ nh kinh t

Ngân l u vào c a d án bao g n giá tr th ng d s n xu t ròng c a các d án đ u t trong KCN, l i ích t s d ng lao đ ng ph thông; chi phí kinh t bao g m chi phí đ u t , chi phí v n hành, chi phí c h i c a đ t nông nghi p, chi phí c h i c a lao đ ng m t vi c làm trong vùng d án, chi phí kinh t do s d ng đi n trong KCN theo giá bán đi n c a Chính ph

3.4.1.1 Phân tích đ nh y c a NPV tài chính

D báo các bi n s trong d án có kh n ng bi n đ ng l n đó là t l l p đ y KCN, giá cho thuê đ t và lãi su t cho vay: (i) T l l p đ y KCN, đây là y u t quan tr ng nh

h ng đ n doanh thu t ti n cho thuê đ t, phí h t ng và các doanh thu khác c a d án; (ii)Giá cho thuê đ t, do đ t đai là m t hàng phi ngo i th ng và có liên quan tr c ti p đ n

ho t đ ng kinh doanh c a DN, nhu c u thuê đ t ph thu c nhi u vào môi tr ng kinh doanh đ a ph ng Vi c đ nh giá thuê đ t ph thu c nhi u vào các y u t trên, đ ng th i giá thuê đ t c ng có nh h ng l n đ n doanh thu c a d án phân tích tác đ ng c a các y u t trên đ i v i NPV, IRR c a d án trên các quan đi m t ng đ u t và ch đ u t , tác gi s d ng ph ng pháp phân tích đ nh y đ đánh giá

BI U 3.17 K T QU PHÂN TÍCH NH Y 1 CHI U C A NPV VÀ IRR TRÊN

t ; trên quan đi m ch đ u t v i giá thuê đ t l n h n ho c b ng 37,4 USD/m2/50 n m, d

án cho NPV >0 Nh v y đ d án có hi u qu đ i v i nhà đ u t , giá thuê đ t ph i l n

h n ho c b ng 37,4 USD/m2/50 n m

BI U 3.18 K T QU PHÂN TÍCH NH Y 1 CHI U C A NPV, IRR TRÊN QUAN

IRR 7,0% 8% 9% 10% 11% 12% 13%

IRR D án 13,67% 11,40% 12,14% 12,80% 13,39% 13,94% 14,52% 15,07%NPV Ch đ u t -68,60 -370,84 -257,56 -168,71 -98,82 -41,38 10,04 52,77 IRR Ch đ u t 13,76% 10,8% 11,7% 12,5% 13,3% 14,2% 15,2% 16,4%

Ngân l u vào c a d án bao g m l i ích ròng t các DN s n xu t trong KCN, l i ích

t s d ng lao đ ng không có k n ng và các kho n thu s n xu t, nh v y dòng ngân l u vào chu tác đ ng c a các y u t (i) t l l p đ y KCN, t l l p đ y t ng thì th i gian đ

KCN l p đ y 100% s đ c rút ng n và nh v y s t o ra th ng d s n xu t l n h n; (ii) giá tr s n xu t/ha đ t CN, ch tiêu này ph n ánh k t qu s n xu t kinh doanh c a DN

trong KCN, d a vào ph ng pháp tính toán giá tr th ng d s n xu t d a vào h s chi phí

s n xu t, n u giá tr s n xu t/ha đ t CN càng cao thì th ng d s n xu t càng l n; cùng v i giá tr s n xu t/ha đ t CN, (iii) t l s d ng lao đ ng không k n ng trong các KCN c ng

có nh h ng đ n dòng ngân l u vào, trong đi u ki n th i gian s d ng lao đ ng và giá tr

s n xu t nông nghi p/lao đ ng th p vi c chuy n d ch c c u lao đ ng t nông nghi p sang các lnh v c CN d ch v s t o ra l i ích cho n n kinh t , tuy nhiên vi c s d ng lao đ ng không có k thu t ch ph bi n m t s ngành l nh v c yêu c u k n ng lao đ ng th p

nh ho t đ ng đ u t xây d ng k thu t th p, CN may m c, d y da…

Ngân l u ra c a d án bao g m: Chi phí đ u t , v n hành, chi phí c h i c a đ t nông nghi p, chênh l ch giá đi n kinh t và giá tài chính, lao đ ng m t vi c làm nông thôn Do v y tác gi xem xét s thay đ i v t l l p đ y KCN đ i v i s thay đ i NPV,

k v ng NPV s đ c c i thi n khi t l l p đ y t ng lên t ng ng, t l l p đ y đ c xem xét qua các t l 5%/n m, 8%, 11%, 14%, 15%