đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương, giai đoạn 2007 - 2012

Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sảndiễn ra khá phổ biến.Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán traotay và xây dựng tự phát… cò

LỜI CẢM ƠN

Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học.Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tàinguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp HàNội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tàinguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương,trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê,lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quátrình hoàn thành luận văn này

Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đắc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đắc

UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em

DANH MỤC BẢNG BIỂU

4.1.2.1 Dân số và lao động 54

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu

có cho mỗi dân tộc Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quanđiểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sựgiàu có cho mỗi dân tộc"

Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng ápbức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới,chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí

"Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012

Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trongtoàn quốc

Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạchhóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo địnhhướng XHCN Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình raquyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương Những vấn đề trên làđộng lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đềlớn đó là:

+ Hiệu quả kinh tế

+ Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thịtrường BĐS

+ Công bằng xã hội

Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếptục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấugiá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất"

Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vàithập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉgiảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nềnkinh tế toàn cầu Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sựtăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nayxuống còn 14% năm 2008 Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và

dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trìnhchuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN

Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụcông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồngthời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thutiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trongsuốt thời gian thuê Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đólàm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước.Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt cácnguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanhnâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấukinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tuy nhiên, bên cạnh nhữngmặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấugiá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém

Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêucầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và

sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn

Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thịtrường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trườngbất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường

Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sảndiễn ra khá phổ biến.

Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán traotay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thịtrường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theoquy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm

lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những

hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững

Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thịtrường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực

sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích,đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lýnhà nước về đất đai, do vậy em đã thực hiện đề tài:

"Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012"

1.2 Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài

1.2.1 Ý nghĩa khoa học

Đất đai được thừa nhận “có giá” Nhà nước xác định giá đất để quản lý,

từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất màcòn quản lý cả về giá trị

Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trênthị trường BĐS Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai tròmới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất và nâng cao hiệu quả sử dụngđất trong nền kinh tế thị trường

Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đấtđai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn

bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sửdụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượngtrong điều kiện bình thường trên thị trường.

Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản

lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này,nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng qua

hệ cung cầu trên thị trường Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóatrong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá,vừa không bị lãng phí nguồn thu

Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tínhcông khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiêncứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giáQSDĐ

Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phươngpháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhànước…

1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệpkhá sớm Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu côngnguyên mảnh đất này đã có người sinh sống Nam sách đã từng là đại bảndoanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc

Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp do vậycần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ đểgiao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gianthuê, hoặc trả tiền hàng năm Đánh giá thực trạng và phương hướng hoànthiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thungân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội.

1.3 Mục đích yêu cầu của đề tài

1.3.1 Mục đích của đề tài

Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách,giai đoạn 2007 - 2012

1.3.2 Yêu cầu của đề tài

Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương vàđịa phương

Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao

Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực,trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giáQSDĐ

Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn

PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thịtrường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình

hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theopháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, màchỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam làtrao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sảngắn liền với đất

2.1.2 Khái niệm về thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

nó là hàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác

Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theonghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịchbất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thờigian nhất định

Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động cóliên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS chịu sự chiphối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu vàtheo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sảnphẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quyđịnh nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khônghạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐSđều được mua, bán, cho thuê, thế chấp Trung Quốc quy định giao dịch BĐSbao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán đến vớinhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luậtcung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.3 Một số khái niệm khác

Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quyđịnh của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam Đấu giá tài sản là hìnhthức bán công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người thamgia trả giá Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm làngười mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá)

Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên thì tài sản là QSDĐ hoặc tàisản gắn liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trảgiá, ai trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người muađược tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá)

Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, ai nhận làm với giá rẻ nhấtthì được giao cho làm hoặc thi công

Định giá tài sản: Định giá là việc đánh giá các giá trị của tài sản phù hợpvới giá của thị trường tại một thời điểm, và địa điểm nhất định Định giáthông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá…Định giá tàisản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường và thúc đẩy thịtrường phát triển Định giá là hoạt động mang tính chất khách quan

Định giá QSDĐ: Định giá QSDĐ phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật,tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của QSDĐ và giá thị trường tại thời điểmđịnh giá Định giá phải khách quan, độc lập, trung thực, và phải tuân thủ theopháp luật hiện hành

Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị một tài sản, là số tiền thoảthuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thểlớn hơn hoặc nhỏ hơn giá thị trường của tài sản

Giá khởi điểm QSDĐ: Được xác định theo đúng quy định của pháp luật,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố giá đất côngkhai hàng năm và bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trênthị trường trong điều kiện bình thường

Bước giá để đấu giá: Là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất củavòng đấu trước trực tiếp với mức giá do hội đồng đấu giá công bố cho vòngtiếp theo Căn cứ vào thực tế của từng địa phương mà UBND tỉnh quy địnhxác định bước giá hoặc không cần quy định bước giá cho phù hợp thực tế

2.2 Cơ sở hình thành đấu giá QSDĐ

2.2.1 Nhà nước thừa nhận "Đất có giá"

Trước khi có luật đất đai 2003, Đảng và nhà nước đã có những văn bảnpháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai, chỉ thị 100 - CT/TWngày 13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, chỉ thị số: 13-CT/TW ngày28/03/1988 của ban chấp hành trung ương Đảng về việc thực thi luật đất đai

năm 1987, chỉ thị 47 - CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị giải quyếtmột số vấn đề cấp bách về ruộng đất.

Nghị quyết 10- NQ-TW ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp,đặc biệt là luật đất đai năm 1987 Các văn bản, nghị quyết và luật nêu trên đãlàm thay đổi căn bản quan hệ luật đất đai ở nước ta về mặt pháp lý như: khẳngđịnh quyền sở hữu tối cao nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụngđất được giao, được bán thành quả lao động và kết quả trên đất; giao đất cho

tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; quy định những nguyên tắc giải quyết tranhchấp đất đai Tuy nhiên, Luật còn mang tính hành chính mệnh lệnh (ngườiđược giao đất không phải trả tiền sử dụng đất, nghiêm cấm chuyển dịch đấtđai dưới mọi hình thức, không thừa nhận “đất có giá” ) Những điều luậtmang nặng tính hành chính đó đã làm cho đất đai không được vận động mộtcách tích cực, đất đai không còn là tài sản quý hiếm, tình trạng vô chủ, mấtđất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn ra mà Nhà nước không thểquản lý nổi

Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiên ,trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý, Luật Đất đai 2003 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm

1998 và năm 2001 ghi nhận “đất có giá” Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất cógiá” và mở rộng quyền cho người sử dụng được phép chuyển quyền sử dụngđất dưới các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất là nội dung quan trọng trongviệc hàng hóa là quyền sử dụng đất

Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất được Luật đất đai năm

2003 hiện hành quy định rõ ràng và chi tiết làm cho quan hệ đất đai được vậnđộng theo quy luật khách quan, từ đó đất đai mới bao hàm nội dung kinh tế, tạotiền đề cho việc tích tụ, tập trung đất đai, phân công lại lao động xã hội phục vụcho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở

nông thôn nước ta, đảm bảo lợi ích kinh tế của người sử dụng đất, tạo điều kiệncho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản trongquá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sảnđồng bộ ở nước ta Đó chính là điều kiện để xuất hiện việc đấu giá quyền sửdụng đất, làm cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả hơn.

2.2.2 QSDĐ là hàng hóa đặc biệt

Nghị quyết lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề ra quanđiểm đổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" nó có 6nét đặc trưng

Thứ nhất: Đất đai có trước con người… không phải sản phẩm do lao

động nên bản thân đất đai không có giá trị do vậy đất đai không phải là hànghóa Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo nên nhữnggiá trị mới của đất đai, không phải chỉ là giá trị trực tiếp lên từng thửa ruộng,

mà còn cả trong gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, do đó mà làm cho đất traođổi trên thị trường

Thứ hai : Tính giới hạn (tính khan hiếm) và không tái tạo của đất đai

làm tổng lượng cung loại hàng hóa là không đổi, trong khi nhu cầu về sửdụng đất ngày càng tăng…

Thứ ba: Vị trí cố định của đất đai là yếu tố quyết định đến giá trị đất đai,

không có cái thứ hai giống nó "độc nhất vô nhị"

Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp,

trong xây dựng cơ sở hạ tầng…

Thứ năm: Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại

hàng hóa khác, như đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sửdụng), đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, gópvốn, thừa kế (giữa những người sử dụng đất với nhau), …

Thứ sáu: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh của hàng hóa là đất

đai không hoàn hảo Giá cả biến động bất thường, hiệu quả đầu tư nhiều khirất cao nhưng cũng dễ gặp phải nhiều rủi ro hơn

Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng và nhà nước ta coi trọng

“quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” đã làm cơ sở cho việc ra đời các vănbản pháp luật, xác định được đúng bản chất của quan hệ Đất đai, làm cho đấtđai được vận động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền kinh tếthị trường

2.3 Giá đất, đấu giá đất của một số nước trên thế giới

2.3.1 Khái quát về giá đất trên thế giới;

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là mộttài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản Trong hoạt động định giá cóđịnh giá bất động sản và định giá đất Định giá bất động sản nói chung vàđịnh giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả cácnước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiêncứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp,Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bấtđộng sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quảnghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và bất độngsản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điềukiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạtđộng định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công

cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất độngsản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sựkiểm soát của Nhà nước

2.3.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới

2.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thànhphố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ

họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24,5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất

có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền

sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất)trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụngđất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất

Xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đấttổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuấtnhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở phảicăn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm củaUBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩntheo quy định của Chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thựchiện theo kế hoạch của UBND cấp huyện/ thị

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thứcđấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựngcông trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điềukiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không cóđiều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thươnglượng song phương

Phát triển bất động sản trên đất phải đúng mục đích và thời hạn ghi tronghợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thìphải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất;nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụngđất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vicủa Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị

mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúnghợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai,đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với

dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xâydựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấuthầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm

tư vấn Định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc giađầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc pháttriển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm đượcthành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương,CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốcgia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giábất động sản, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại

về bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứuthị trường bất động sản …

2.3.2.2 Đấu giá đất của Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày córuộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của côngcuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “bình quyền vềđất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợinhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do cácchủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này

và cách thức xúc tiến bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng

ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký

đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất

vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng

và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chươngtrình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích

sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoànthành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệchkhông phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc

sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các

đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% làmặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lêntrung bình là 6,4 lần

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt đượcngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạtầng" và đã đạt được các thành tựu sau:

(1) 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2) Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3) Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi giađình nắm giữ giảm xuống 12%

(4) Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5) Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6) Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7) Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâutóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ,mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụngđất đô thị một cách có hiệu quả, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những

đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan vớimột quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng

2.3.2.3 Đấu giá đất của Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối vớicác tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà

án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trườngBĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinhdoanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyếtnhững bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khitoà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toánđược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toáncho những khoản nợ

Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên

2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây:

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG SẢN

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền;

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản

cụ thể riêng

2.4 Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS nước ta những năm qua

Cùng với việc thừa nhận "đất có giá" đã làm cơ sở cho việc ra đời cácvăn bản pháp luật xác định được đúng bản chất của quan hệ đất đai, làm chođất đai được vận động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nềnkinh tế thị trường

Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vựcđịa lý nhất định trong thời điểm nhất định Thị trường BĐS bao gồm 3 thịtrường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp vàbảo hiểm Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thì thị trườngBĐS có 3 cấp gồm:

Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuêđất (QSDĐ) hay còn gọi là thị trường đất đai

Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê,…Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

2.4.1 Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước, trongmấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hìnhthành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề “giá đất” Đảng và nhà nước ta xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phầnvận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước Biến động đó đãảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS, trong đónhà nước đã thừa nhận "đất có giá" tức là giá đất có tham gia vào thị trường.Qua quá trình đó có thể chia sự hình thành và phát triển thành 5 giaiđoạn cụ thể là:

2.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giaiđoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bìnhđẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói lá kết quả của sự thỏathuận bình đẳng và tự nguyện, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thịtrường

là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng(Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằmngoài sự kiểm soát của pháp luật

2.4.1.3 Giai đoạn từ 1980 đến 1992

Tại điều 19 của hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp,tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 có quy định: Nghiêm cấm việcmua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyểnnhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng cácchế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận không có thị trường đất đai

mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở ( mặc dù thực tế thị trường ngầm về đấtđai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất độngsản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt : thị trường nhà ở và các công trìnhxây dựng khác gắn liều với đất đai là thị trường hợp pháp, thị trường đấtkhông được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

2.4.1.4 Giai đoạn từ 1993 đến 2002

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lí Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động vàphát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một sốquan hệ đất đai đó được chế định lại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quyđịnh: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ,thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xácđịnh giá đất được pháp luật ghi nhận, là một chế định pháp luật và được đưathành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều

13 Luật Đất đai năm 1993)

2.4.1.5 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Từ sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Namhội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặcbiệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luậtkhác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”.Công tác định giá đất ngày càng phát triển Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu

tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thỏa mãn lượnglớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thịtrường BĐS nước ta

2.5 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở Việt Nam

2.5.1 Sự hình thành và phát triển

Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã cách đây gần ba ngàn ba trămnăm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước côngnguyên, bằng việc thách cưới các lễ vất cho Sơn tinh và Thủy tinh

Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, các giai đoạn

cụ thể là

2.5.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Nhà nước Pháp quyền thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc- Nam Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức làluật “Mẫu quốc” Tuy mỗi miền có những quy định riêng song các quy địnhchung đều xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và thựchiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định tại

Trung-dụ số 31 ngày 23/7/1934” Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định trướcthì thanh toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá…

2.5.1.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988

Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyểnđổi nền kinh tế năm 1986

2.5.1.5 Giai đoạn từ 2005 đến nay

Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP vềbán đấu giá tài sản thay thế nghi định 86/1996 Đây là văn bản pháp lý quantrọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trườngđịnh hướng XHCN Bên cạnh nghị định 05/2005/NĐ-CP còn có nhiều vănbản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như bộluật dân sự năm 2005, luật thương mại năm 2005, luật kinh doanh BĐS, nghị

định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai, nghị định84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất.

Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chếđấu giá QSDĐ

Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP vềbán đấu giá tài sản thay thế nghi định 05/2005 với những quy định mới, đẩymạnh xã hội hóa về bán đấu giá tài sản

2.5.2 Kết quả hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời gian qua

(bài giảng đào tạo nghề ĐG- Học viện tư pháp)

Sau khi thành lập và đi vào hoạt động, các tổ chức bán đấu giá tài sản(động sản và BĐS) đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần không nhỏvào phát triển kinh tế xã hội Theo thống kê của Bộ Tư Pháp từ năm 2005 đến

2010 thì các tổ chức bán đấu giá đạt được những kết quả như sau:

2.5.2.1 Ở các trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương

Theo báo cáo của 51 tỉnh thành thì số liệu cụ thể như sau:

+ Số hợp đồng ủy quyền đã ký: 15.064 hợp đồng

+ Số hợp đồng đã thực hiện xong: 9.260 hợp đồng

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 4.310,58 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.842,89 tỷ đồng

+ Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 532,31 tỷ đồng

Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiếntheo giá khởi điểm là: 12,35%

2.5.2.2 Ở các hội đồng bán đấu giá tài sản

Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 8.687 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 3.606,22 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.119,33 tỷ đồng

+ Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng

Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiếntheo giá khởi điểm là: 14,23%

2.5.2.3 Ở các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản

Theo con số thống kê của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (Các tỉnh tronggiai đoạn này hầu như không có) thì từ 16 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đãthực hiện được như sau:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 818 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 2.009,54 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 2.436,219 tỷ đồng

+ Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 426,68 trỷ đồng

Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiếntheo giá khởi điểm là: 21,23%

2.5.2.4 Ở các tổ chức phát triển quỹ đất

Theo thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, Thi hành nghịđịnh số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai thi trungtâm phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên & môi trường được thành lập Báocáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thấy:

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 106 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 295,88 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 302,71 tỷ đồng

+ Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng

Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiếntheo giá khởi điểm là: 2,31%

+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 698 cuộc

+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng

+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng

Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiếntheo giá khởi điểm là: 0,02%

Cả năm loại hình đơn vị thực hiện thành công 19.569 cuộc với tổng giá khởiđiểm 10.380,08 tỷ đồng Thực tế thu được 11.859,25 tỷ đồng chênh lệch giữa giátrúng đấu giá và giá khởi điểm là 1.479,17 tỷ đồng, cho ngân sách nhà nước

2.5.3 Hiệu quả

Tổng cộng 5 loại hình thực hiện đấu giá thành công được:19.569 cuộc.Tổng cộng các tài sản tính theo giá khởi điểm: 10.380,08 tỷ đồng

Tổng 5 loại hình đấu giá thu về cho nhà nước: 11.859,25 tỷ đồng

Tổng Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 1.479,17 tỷ đồng

2.5.4 Nhận xét

Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởiđiểm là 1.479,17 tỷ đồng, một khoản tiền không nhỏ cho ngân sách nhà nước.Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệpbán đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), còn các tổ chức tín dụngmang lại hiệu quả thấp nhất (0,02%)

Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hộihóa trong công tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010được ban hành

+ Hình thức bán đấu giá bằng bỏ phiếu kín là hình thức mà người muatài sản phải ghi giá mua của mình vào phiếu do tổ chức bán đấu giá phát hành

và bỏ vào hòm phiếu đúng thời gian quy định Có thể một vòng hoặc nhiềuvòng thùy theo quy chế trước khi mở cuộc đấu giá

+ Cuộc bán đấu giá không thành

2.6.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chothuê đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các

tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ (hoặc cho thuêđất) bằng hình thức đấu giá công khai

Đấu giá quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt so với hình thức đấugiá tài sản thông thường (như động sản) Sự khác biệt này xuất phát từ chínhđối tượng của đấu giá quyền sử dụng đất, một loại “hàng hóa đặc biệt” Việc

áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất là hoạt động của cơ quan nhà nước nhằmkhai thác đất đai về mặt kinh tế Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, giá đấtđược phản ánh đúng đắn và chính xác

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhànước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá trị thịtrường và khả năng sinh lợi của đất đai Đất đai dùng vào các mục đích khácnhau thì khả năng sinh lời khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sựthuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

Vị trí là một nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất ví dụ trongcùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền

sẽ có giá trị cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khutrung tâm văn hóa, kinh tế – xã hội, thương mại sẽ có giá trị cao hơn các vịtrí ở xa trung tâm (cùng đặt vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố,những vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các

vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất,điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnhhưởng đến giá đất

b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặttiền, nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, Khu đất sẽ có nhữnghạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư CSHT đồng bộnhư hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tinliên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn, (những yếu tốphục vụ trực tiếp và thiết thực với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầusản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trựctiếp tới giá đất

c) Điều kiện kinh tế – xã hội và khả năng hình thành các công trìnhdịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lơi cho kinh doanhthương mại, văn phòng, của hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện

có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vựcnày tăng lên Các khu vực công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế đượcđầu tư xây dụng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trongnước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp

d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo mục đích và yêu cầu khác nhauMột lô đất nếu được dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giáđất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sảnkhông giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự

cố định về vị trí, có quyền hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xácđịnh như nhà là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

2.6.2 Các trường hợp đấu giá QSDĐ

Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đấu giá để thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê đấu giá đểthuê đất trả tiền hàng năm

2.6.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ)

Vị trí của đất, hướng đất

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trìnhdịch vụ

Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác

Ngoài ra yếu tố phong thủy theo phong tục Á đông cũng ảnh hưởngkhông nhỏ đến giá trị của BĐS

2.6.5 Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường;

2.6.5.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường

Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong vài năm

gần đây đã hạn chế được những bất cập của giá đất hiện quy định còn thập.Việc định giá khởi điểm (giá sàn) làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất đượcxác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụngđất, làm cơ sở phát huy hết quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai Ngườitrúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửađất đấu giá và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của luật pháp về đấtđai, dân sự Trước đây, chính do việc chưa thừa nhận các quyền sử dụng đất

là hàng hóa đặc biệt nên các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những biệnpháp quản lý mang nặng tính pháp lý mà ít (hoặc chưa) chú ý đến các mốiquan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai Thực tế cho thấy, chính từ sự quan liêubao cấp này mà việc định giá quyền sử dụng đất và các dự án phát triển khu

đô thị còn có khoảng cách giữa giá quy định và giá thực tiễn

Từ khi Luật đất đâi 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bảnquy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất : Nghịđịnh 188/ 2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung các loạiđất; Nghị định 123/2007/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ- CP quy định bỗ sung về quy hoạch sử dụng đất,giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Tài Chính, do những đặc thù riêng, việcban hành bảng giá các loại đất cụ thể của một số tỉnh, thành phố chưa “sátvới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điềukiện bình thường” Thực tế việc xác định và thống nhất nguyên tắc này là rấtphức tạp, do còn thiếu thông tin về giao dịch nhà đất trên thị trường, thiếu tiêuchí để xác định như thế nào là “trong điều kiện bình thường”

Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố bắt đầu đưa ra khung giá đất,nhưng khung giá này mới chỉ bằng 60% giá thị trường Tại các địa phương như

Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp chỉ đạt khoảng 70% giá thị

trường Tại nhiều địa phương khác, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp chỉ bằng 70 – 90 % Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường.Sau 2 năm, chúng ta đã cải thiện được phần nào chênh lệch này Khunggiá đất mới năm 2008 đưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trên thực tếcũng chỉ bằng 80% so với giá thị trường.

Năm 2009, 2010 bảng giá đất tại các địa phương đã được xây dựng hợp

lý hơn, phù hợp với các điều kiện tại địa phương, tuy nhiên vẫn chưa thực sựsát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế Ví dụ: Theo giớichuyên môn, tại TP- Hồ Chí Minh, bảng giá đất áp dụng cho năm 2010 vẫncòn khoảng cách khá xa so với giá thị trường, trung bình khoảng từ 4-6 lần.Đơn cử, tại đường Đổng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) Ủy ban nhândân thành phố đề xuất vẫn giữ nguyên mức giá năm 2009 là 81 triệu đồng/m2,nhưng thực tế hiện giá thị trường ở ba tuyến đường này khoảng 650- 860 triệuđồng/m2

Những hạn chế về giá đất như trên có thể khắc phục bằng phương thứcđấu giá quyền sử dụng đất

2.6.5.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai

Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới, giữacác vùng đất được phép sử dụng và quản lý, loại tranh chấp này do hai bênkhông xác định được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nôngnghiệp với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản như đất(nuôi tôm), đất hương hỏa với đất thổ cư…

Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đất đai được mang ra đấugiá trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất, được các cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Đất đã được phân ô (Thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy địnhhoàn chỉnh Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tínhpháp lý của mảnh đất mà mình có được, không xảy ra tranh chấp quyền sửdụng đất đối với ô (lô) đất trúng giá.

2.6.5.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thựcthi các nghĩa vụ

Thực tế trong thời gian qua cho thấy không ít trường hợp người thi hành

án không có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử dụng đất Thậm chí, một sốtrường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệmthi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.Sau khi kê biên tài sản, nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giáquyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết một số lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặnđược nhiều trường hợp trốn tránh, trì hoãn thi hành án Tuy việc định giá quyền

sử dụng đất phải thi hành án để đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều quan điểmkhác nhau, xong chắc chắn việc đấu giá quyền sử dụng đất của người thi hành

án sẽ thu lại được một số tiền lớn mà được cả người thi hành án và người phảithi hành án chấp thuận, giải quyết được tình trạnh nợ đọng

2.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường côngtác QLĐĐ

Bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, với thửa đất đã được quy hoạch rõràng và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài đượcquy định rõ trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất Người trúng đấu giáquyền sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất,đơn giản nhất Việc lợi dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợicủa một số cán bộ công chức cũng được giảm đi rất nhiều

2.6.5 Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá

Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa là QSDĐ, nên việc đấu giá khôngchỉ tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản mà còn chịu sự điều

chỉnh của các văn bản pháp luật về đất đai Khi tiến hành bán đấu giá QSDĐ,các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc hội đồng đấu giá đặc biệt phải tuânthủ theo những quy định chặt chẽ Cụ thể quy trình từng bước như sau:

1 Giới thiệu năng lực, Tư vấn, Báo giá dịch vụ

2 Ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá

4 Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng

5 Xem tài sản bán đấu giá và lấy xác nhận theo mẫu

Trường hợp không có khách hàng xem tài sản sau khi thông báo, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.

6 Bán hồ sơ

Trường hợp không có khách hàng mua hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.

7 Nộp hồ sơ, tiền đặt trước, hoặc bảo lãnh ngân hàng

Trường hợp không có khách hàng nộp hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại hợp đồng ủy quyền.

8 Thông báo thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá(nếu thay đổi với

thông báo)

* Lập biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

* Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bản bán đấu giá không thành và ký lại hợp đồng ủy quyền

* Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giá nhưng không trúng đấu giá

10 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá

11 Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá

Lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ Lựa chọn tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất là thủ tục đầu tiên trong trình tự bán đấu giá quyền sử dụng đất

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định củapháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì tiến hành lựa chọn,hình thức bán đấu giá để bán đấu giá quyền sử dụng đất Tổ chức bán đấu giáchuyên nghiệp chỉ được quyền tiến hành bán đấu giá sau khi có sự ủy quyềncủa Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua một hợp đồng có hiệu lựcpháp luật, hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất (hợp đồng ủy quyền).+ Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất được ký kết giữa tổ chức bánđấu giá tài sản chuyên nghiệp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và phảilập thành văn bản có nội dung chính theo đúng nghị định 17/2010/NĐ- CPngày 04/3/2010

Xác định giá khởi điểm Giá khới điểm của quyền sử dụng đất đem ra

đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụngđất hoặc trước khi tiến hành thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản trongtrường hợp đặc bệt

+ Đối với quyền sử sụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất, thì giá khởi điểm được xác định theo giá thịtrường, và phải theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng không đượcthấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho một mét vuông + các chiphí khác phát sinh phục vụ cho công tác đấu giá (nếu có)

Chuẩn bị thủ tục bán đấu giá QSDĐ Sau khi tổ chức bán đấu giá

được lựa chọn và xác định được giá khởi điểm, tổ chức bán đấu giá đó phảitiến hành mọi công việc chuẩn bị cần thiết để tiến hành cuộc bán đấu giáthành công, công khai, minh bạch, trong đó có các công việc cơ bản

+ Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá QSDĐ

+ Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ

+ Xây dựng quy chế đấu giá

+ Nhận tiền đặt trước (đặt cọc) từ 1 - 15% giá khởi điểm của QSDĐ+ Tổ chức cho khách hàng đi xem đất trước khi tiến hành cuộc đấu giá

Tiến hành đấu giá QSDĐ: Để tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử

dụng đất, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có thể lựa chọn một trong cáchình thức đấu giá sau:

+ Đấu giá trực tiếp bằng lời nói;

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu;

+ Các hình thức khác do cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

và tổ chức bán đấu giá thỏa thuận ( Điều 33 NGhị định 17/2010/ NĐ – CP) Cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được tiến hành liên tục theotrình tự thủ sau đây:

+ Mở đầu cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá viên điều hànhcuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy củacuộc bán đấu giá; công bố danh sách người đăng ký tham gia đấu giá (muaquyền sử dụng đất) và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá có mặthoặc vắng mặt; giới thiệu từng quyền sử dụng đất bán đấu giá; nhắc lại giákhởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá;trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá (nếu có)

Giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá:

Căn cứ vào quyến định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất củangười trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định giao đât, cho thuê đất theo quy định của phápluật đất đai hiện hành

2.7 Quản lý nhà nước trong hoạt động bán đấu giá

2.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước

Thứ nhất, Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá có vai trò

quan trọng trong việc thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng mà trọngtâm là tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng và cải cách thủ tụchành chính

Những quan điểm và chủ trương, đường lối của Đảng được hiện thực hóatrong thực tiễn khi được Nhà nước thể chế hóa thông qua công cụ riêng củamình Đó chính là kết quả của việc ban hành hàng loạt các văn bản quy phạmpháp luật điều chỉnh trực tiếp các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đấu giá củacác cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong những năm gần đây Tiêu biểu làNghị định số 05/2005/NĐ-CP và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ

và những văn bản quy phạm pháp luật khác Những văn bản quy phạm pháp luậtnày tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thực hiện đường lối của Đảng đối vớihoạt động đấu giá ở Việt Nam hiện nay Mặt khác về phương diện Nhà nước cóthể nói hoạt động đấu giá đã góp phần quan trọng làm cho các hoạt động của các

cơ quan hành chính Nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ QLNN và các cơquan tư pháp giải quyết các vụ việc được nhanh chóng, khách quan, công khai,minh bạch

Thứ hai, QLNN đối với hoạt động đấu giá nhằm tạo ra môi trường cạnh

tranh công bằng, lành mạnh trong mua bán BĐS

Trong nền kinh tế thị trường việc bảo đảm quan hệ cung cầu không phải dễdàng, tình trạng một bán nhiều người muốn mua là điều xảy ra khá phổ biến.Tình trạng độc quyền trong mua bán BĐS trong thời kỳ sôi động hoặc bất kỳlĩnh vực nào, dễ sinh ra tình trạng mua ép, bán ép QLNN đối với hoạt động đấugiá có vai trò tạo ra cơ chế, sân chơi để những người muốn mua tài sản có thểcạnh tranh một cách công khai, bình đẳng về giá cả

2.7.2 Hiệu quả quản lý nhà nước đối với tổ chức, hoạt động của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và Hội đồng bán đấu giá;

Dưới sự quản lý của Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương, hoạt động của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp vàHội đồng bán đấu giá kết quả đạt được như sau:

1) Trung tâm dịch vụ bán đấu giá

Hiện nay trong cả nước đã có 63/63 địa phương thành lập Trung tâmdịch vụ BĐGTS cấp tỉnh Việc kiện toàn tổ chức, đầu tư cơ sở vật chất, tăngcường hiệu quả hoạt động của các Trung tâm dịch vụ BĐG được các địaphương chú trọng và quan tâm

Các địa phương đã có Trung tâm dịch vụ BĐG đã và đang thực hiện việccủng cố, kiện toàn về tổ chức, cán bộ, cơ sở vật chất của Trung tâm theo quyđịnh của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Hiện tại, 48 Trung tâm có trên 4 đấugiá viên (đặc biệt TP Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Dương có trên 6đấu giá viên)

Các Trung tâm hiện nay hoạt động theo 03 mô hình cơ chế tài chính: cóTrung tâm tự chủ hoàn toàn, có trung tâm tự chủ một phần và có Trung tâm vẫn

Một số doanh nghiệp đã phát triển chi nhánh ở các địa phương khác, tuynhiên, có thể thấy rằng các doanh nghiệp mới chỉ tập trung ở các tỉnh, thànhphố có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, có nguồn BĐS bán đấu giá dồidào Mặt khác, đa số doanh nghiệp bán đấu giá kinh doanh đa ngành nghề,trong đó bán đấu giá chỉ là một lĩnh vực đăng ký kinh doanh mới được bổsung, do vậy tính chuyên nghiệp của các doanh nghiệp này còn chưa cao 3) Hội đồng BĐGTS

Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, chỉ có hai loại Hộiđồng BĐGTS được phép thành lập, đó là: Hội đồng BĐGTS cấp huyện: đượcthành lập để BĐGTS là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính theo quyđịnh của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính (Điều 19); Hội đồng BĐGTStrong trường hợp đặc biệt: được thành lập để BĐGTS nhà nước, tài sản làquyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mà cógiá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấugiá chuyên nghiệp (Điều 20)

Hiện nay, Hội đồng BĐGTS ở các địa phương về cơ bản được thành lập

và hoạt động theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Một số địaphương đã tiến hành thành lập Hội đồng BĐGTS trong trường hợp đặc biệt đểbán đấu giá quyền sử dụng đất (Đắk Lắk, Hải Dương, Vĩnh Phúc )

Tuy nhiên, ở một số địa phương, nhiều Hội đồng BĐGTS cấp huyệnchưa thực hiện đúng quy định của pháp luật, ví dụ: không thuê đấu giá viên

để điều hành cuộc bán đấu giá theo quy định của Nghị định số

17/2010/NĐ-CP (Tây Ninh, Phú Yên, Bình Thuận );

Bên cạnh đó, ở một số nơi Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất đượcthành lập theo Quyết định số 216/2005/TTg vẫn còn tình trạng chưa kết thúcviệc bán đấu giá quyền sử dụng đất, thậm chí còn cố ý kéo dài hoạt động; với

lý do là tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chưa đủ năng lực, điều kiện đểđảm nhận việc bán đấu giá quyền sử dụng đất (VD: Hà Nội )