Môn pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng BUỔI THẢO LUẬN LUẬN lần THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG (TIẾP THEO)

Đoạn trong trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trướcngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là: - “Năm 2009 bị đơ

Môn: Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng BUỔI THẢO LUẬN LUẬN LẦN THỨ BA: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP

ĐỒNG (TIẾP THEO) Lớp: 127 – DS46B1 Nhóm 04 DANH SÁCH SINH VIÊN THỰC HIỆN

2 TAND Tòa án nhân dân

VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC.

Tóm tắt Bản án số: 16/2019/DS-PT ngày: 19-3-2019 về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi.

Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N

Bị đơn: Ông Đoàn C và bà Trần Thị L

Nội dung: Năm 2009 ông Đoàn C có thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho ông Võ Sĩ M, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trongphần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư với giá 90.000.000đồng Ông M đã trả đủ cho ông C Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PTcho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng Ông Võ Sĩ M yêu cầuÔng Đoàn C phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho ông Tuy nhiên, khi lậphợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyênđơn Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản

có công chứng, chứng thực, đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viênnhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật Vì vậy, bịđơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giảiquyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.Kết quả: Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Sĩ M và bàPhùng Thị N Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Đoàn C, bà TrầnThị L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về việc tuyên bố hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quảcủa hợp đồng vô hiệu

Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT về vụ việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.”

Nguyên đơn: ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm

Bị đơn: ông Đoàn Cưu và bà Trần Thị Lắm

Nội dung: Vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai thỏa thuận chuyển nhượng cho

vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô đất B với giá 90 triệu đồng, sau vì không có

lô B đã đổi lấy lô A và bù thêm 30 triệu, tổng cộng là 120 triệu Hai bên thống nhấtông Mến, bà Nhiễm giao trước 20 triệu còn 10 triệu sẽ giao tiếp khi nào có sổ sangtên trước bạ Đối tượng của hợp đồng là một trong những lô đất được Nhà nướcgiao theo chính sách quy hoạch khu dân cư Ông Cưu, bà Lắm đã nhận tiền và đãgiao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Mến, bà Nhiễm sau khiđược nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên giao dịch vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đã vi phạm về hình thức do không được

công chứng, chứng thực Ông Cưu, bà Lắm đã có đơn phản tố yêu cầu tòa tuyênhủy hợp đồng vì cho rằng tại thời điểm chưa có đất và hợp đồng không được côngchứng, chứng thực Nhưng tòa nhận định hợp đồng trên không vi phạm về nộidung và mặc dù vi phạm về hình thức nhưng đã quá 2 năm kể từ ngày xác lập giaodịch, trong thời gian đó ông Cưu, bà Mến đã không yêu cầu Tòa tuyên bố hợpđồng này vô hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực theo quy định của pháp luật Kết quả: Tòa đã quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số68/2018/KN-DS và hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT vàgiao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúcthẩm

Câu 1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?

Trả lời:

BLDS 2015 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 Đoạn trong trong Bản án

số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trướcngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là:

- “Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏathuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diệntích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấpđất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định

cư tại khu Làng Cá Sa Huỳnh) với giá 90.000.000 đồng Nguyên đơn đã trả đủ90.000.000 đồng cho bị đơn”

- “Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sửdụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PT (Sau đây viết tắt là thửa 877) chonguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn,…”

Câu 2: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?

giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong

giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực Tòa án cấp sơ thẩm công nhận

hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tụcchuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhậnhiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đểđược công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật Hợp đồng

vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật dân sựnăm 2015 để giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm

2015 thì hợp đồng này được công nhận hiệu lực Tuy nhiên, cấp sơ thẩm khôngbuộc nguyên đơn trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.”

Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?

+ Quy định này nêu rõ chỉ áp dụng cho các loại giao dịch mà luật bắt buộc phảicông chứng, chứng thực, không áp dụng cho trường hợp khác về điều kiện có hiệulực hình thức của giao dịch (không được quy định trong Điều 129 như đăng ký).+ Trong trường hợp này, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là phải đăng ký theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013.+ Vậy nên dù một trong hai bên đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ hay thậm chí thực hiệnxong nghĩa vụ thì cũng không thể áp dụng Điều 129 BLDS BLDS

Câu 4 Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Theo nhóm em, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyênđơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là thuyết phục vì theo khoản 2, Điều 129 BLDS 2015thì: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắtbuộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất haiphần ba nghĩa vụ trong giao dịch.” Lúc này, phía bị đơn đã hoàn thành giao quyền

sử dụng đất cho nguyên đơn mà theo khoản 10, Điều 3 LĐĐ 2013 có đề cập:

“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người nàysang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, vậy bị đơn đãhoàn thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hoàn thành xong nghĩa vụtrong giao dịch Tuy nhiên, phía nguyên đơn lại chưa hoàn tất thủ tục giao thêm đủ

số tiền đã thoả thuận sau đó là 10.000.000 trên tổng 120.000.000 Vậy nguyên đơn

đã giao cho bị đơn 110.000.000, tức đã hơn 2/3 nghĩa vụ Đồng thời, tại Điều 129BLDS 2015 có nêu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụvậy lúc này bị đơn chỉ mới thực hiện xong nghĩa vụ và nguyên đơn đã thực hiện2/3 nghĩa vụ quy định của pháp luật Nên Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là thuyết phục

Câu 5:Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?

Trả lời:

Căn cứ tại tại mục [6], phần “Nhận định của Tòa án”:

“Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án

đã có hiệu lực pháp luật.”

Câu 6: Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Theo nhóm em, hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án thuyết phục Vì trường

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT tức là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thayđổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định củapháp luật Đồng thời, căn cứ tại điểm k, khoản 4, Điều 95 LĐĐ 2013 thì trườnghợp quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có sự thay đổi quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranhchấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận hay quyết định

hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đểđược thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp vớipháp luật thì phải thực hiện đăng ký biến động

Một trong các yêu cầu của hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến độngquyền sử dụng đất trong trường hợp trên được quy định tại khoản 5, Điều.9 Thông

tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bới khoản 3, Điều 7 Thông tư BTNMT, bao gồm:

33/2017/TT-Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản áncủa Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lựcthi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêucầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được bản gốc giấychứng nhận đã cấp;

Vậy lúc này Nguyên đơn có quyền đăng ký biến động đất đai hay được công nhậnquyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật

Câu 7: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Câu 8: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

“2 Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”

Như vậy, sau 2 năm kể từ ngày giao kết mà không có yêu cầu Tòa án tuyên bố vôhiệu thì giao dịch dân sự đó sẽ có hiệu lực mà không cần phải tiếp tục hoàn thiện

về mặt hình thức

Câu 9: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định

về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?

Trả lời:

Đoạn trong quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtngày 10/08/2009 chưa được công chứng, chứng thực là: “Tuy nhiên, từ khi xác lậphợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/04/2017, đã quá thời hạn hai năm, bịđơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132

Bộ luật Dân sự 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cóhiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.”

Câu 10: Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục, vì:

Thứ nhất, ngày 10/08/2009, nguyên đơn và bị đơn xác lập hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất nhưng không được đem đi công chứng, chứng thực nên hợpđồng đã vi phạm về hình thức theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai

Thứ hai, về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì được ápdụng theo BLDS 2015 vì theo điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 quy địnhnhững giao dịch trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực thì khi BLDS này có hiệu lực

sẽ áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật này Nhận thấy từ khi xác lập hợp đồngđến ngày nguyên đơn khởi kiện là 18/04/2017 đã quá thời hiệu 02 năm nhưng ôngCưu và bà Lắm không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên theo quy địnhtại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 nên hợp đồng vẫn có hiệu lực căn cứ theo khoản

2 Điều 132 Bộ luật này

Thứ ba, ông Mến, bà Nhiễm đã thanh toán tổng cộng 110.000.000 đồng cho ôngCựu và bà Lắm nên theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì các bên đã thực hiện ítnhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch Vì vậy, theo yêu cầu của một bên hoặc

các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự mà các bênkhông phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vì vậy, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng trên là thuyết phục

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC

TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện Thứ hai, hợp đồngghi bên mua là bà Dệt nhưng đứng ra giao dịch lại là ông Trương Văn Liêm làkhông đúng với quy định của pháp luật

Kết quả: Tòa án tuyên bố chiếc ô tô vẫn thuộc quyền sở hữu của công ty ĐôngPhong và kiến nghị Công an tỉnh Vĩnh Long thu hồi lại giấy đăng ký xe ô tô do bàDệt đứng tên Ngoài ra ông nguyễn Thành Tơ đã đóng trước bạ đăng ký xe ô tô4.880.000 nghìn đồng nên nay phía bị đơn phải trả lại cho ông Tơ số tiền này.Đồng thời, trước đó ông Liêm đã mua bảo hiểm xe với số tiền 4.361.600 đồng và

số tiền cọc cho công ty Đông Phong 63.000.000 đồng nên Tòa buộc công ty ĐôngPhong (đại diện là ông Nguyễn Thành Tơ) trả cho bị đơn tổng số tiền 67.361.600đồng

Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 407 và Điều 423 BLDS 2015, điểm giống và khác nhau giữa hợpđồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm là:

 Giống nhau:

Thứ nhất, về hệ quả pháp lý: Cả hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có viphạm đều có kết quả chung là không có giá trị thi hành, có thể phát sinh bồithường, chấm dứt những hoạt động đang thực hiện.

Thứ hai, về trách nhiệm: Khi hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có vi phạmxảy ra thì các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả đượcbằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại

- Do việc thành lập hợp đồng saitrái quy định của pháp luật quyđịnh từ Điều 127 đến Điều 138BLDS 2015

- Do vi phạm của các bênkhi thực hiện hợp đồng

Điều kiện

- Vi phạm điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng được áp đặt tạithời điểm giao kết

- Không có một trong các điềukiện được quy định tại Điều

117 BLDS 2015

- Do vi phạm phạm điều cấm củaluật, trái đạo đức xã hội

- Do giả tạo

- Do người chưa thành niên,người mất năng lực hành vi dân

sự, người hạn chế năng lựchành vi dân sự xác lập thựchiện

- Do nhầm lẫn

- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Do người xác lập không nhậnthức làm chủ hành vi của mình

- Do không tuân thủ quy định vềhình thức

- Do có đối tượng không thể thực

- Không phải vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được áp đặt tại thời điểm giao kết

- Vi phạm nghiêm trọngnghĩa vụ hợp đồng

- Do chậm thực hiện hợpđồng

- Do không có khả năng thựchiện

- Do tài sản bị mất, hư hỏng

- Trường hợp khác do phápluật quy định

Cơ sở pháp lý: Điều 423BLDS 2015

hiện được.

Cơ sở pháp lý: Điều 122, Điều

407, Điều 408 BLDS 2015

Tính chất

- Chưa bao giờ phát sinh quyền

kết nhưng vì phát sinh yếu

tố dẫn đến hủy hợp đồngnên hiệu lực này khôngđược chấp nhận

Hậu quảpháp lý

- Các bên khôi phục lại tình trạngban đầu, hoàn trả lại những gì

đã nhận

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phảibồi thường

Cơ sở pháp lý: Điều 131 BLDS2015

- Các bên không phải thựchiện nghĩa vụ thỏa thuận,trừ thỏa thuận về phạt viphạm, bồi thường thiệt hại

và thỏa thuận về giải quyếttranh chấp

- Các bên phải hoàn trả chonhau những gì đã nhận khitrừ chi phí hợp lý trongthực hiện hợp đồng và chiphí bảo quản, phát triển tàisản

- Bên bị thiệt hại do hành vi

vi phạm nghĩa vụ của bênkia được bồi thường

- Có quyền đòi lại phần lợiích cho việc đã thực hiệnphần nghĩa cụ thể hợpđồng

Cơ sở pháp lý: Điều 427BLDS 2015, Điều 314 Luậtthương mại

Quyền hạntuyên bố

- Hợp đồng vô hiệu được tuyên

đồng