THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………………….1 CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………………………... 4 1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản 4 1.1.1 Khái niệm bất động sản 4 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 5 1.1.3 Phân loại bất động sản 7 1.2 Thị trường bất động sản 8 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 8 1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 13 1.3 Nội dung nghiên cứu thị trường bất động sản 15 1.3.1 Khách hàng 15 1.3.2 Hàng hóa bất động sản 17 1.3.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản 18 1.3.4 Hình thức phân phối 19 1.3.5 Tình hình cạnh tranh 19 1.3.6 Cơ sở hạ tầng 20 1.3.7 Cung cầu và biến động giá cả 21 1.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 23 1.4.1 Cung – cầu trên thị trường bất động sản 23 1.4.2 Sự phát triển kinh tế 23 1.4.3 Sự gia tăng dân số 24 1.4.4 Yếu tố pháp luật nói chung trong lĩnh vực đất đai 25 1.4.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU………….28 2.1 Thực trạng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 28 2.1.1 Khách hàng 28 2.1.2 Hàng hóa bất động sản 29 2.1.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản 30 2.1.4 Hình thức phân phối 33 2.1.5 Tình hình cạnh tranh 33 2.1.6 Cơ sở hạ tầng 34 2.1.7 Cung cầu và biến động giá cả 35 2.2 Thực trạng về các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 49 2.2.1 Cung cầu trên thị trường bất động sản 49 2.2.2 Sự phát triển kinh tế 50 2.2.3 Sự gia tăng dân số 53 2.2.4 Yếu tố pháp luật chung trong lĩnh vực đất đai 54 2.2.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ 56 2.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản hiện nay trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 57 2.3.1 Những kết quả đã đạt được 57 2.3.2 Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 58 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU……………………………………………….63 3.1 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam tới trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 63 3.1.1 Xu hướng và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 63 3.1.2 Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới: 66 3.2 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 67 3.2.1 Đối với Nhà nước. 67 3.2.2 Đối với hệ thống Ngân Hàng 75 3.3.3 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư 77 KẾT LUẬN………………………………………………………………………..84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………..85 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Hình 1.1 Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu nhà ở 17 Hình 1.2 Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu bất động sản 24 Biểu 2.1 Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDPđầu người 29 Biểu 2.2 Diễn biến VNindex 31 Hình 2.3 Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị 32 Hình 2.4 Nhu cầu đầu tư bất động sản 32 Biểu 2.5 Giá thép xây dựng trong năm 2010. 35 Biểu 2.6 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội 36 Biểu 2.7 Nguồn cung văn phòng Hà Nội 38 Biểu 2.8 Nguồn cung phân theo vị trí tại thị trường Hà Nội 38 Biểu 2.9 Nguồn cung khách sạn 35 sao tại TP Hồ Chí Minh năm 2011 39 Biểu 2.10 Nguồn cung và tỷ lệ trống của các trung tâm mua sắm hiện đại 41 Biểu 2.11 Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM 42 Biểu 2.12 Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam 43 Biểu 2.13 Giá thuê cao nhất tại một số thành phố tiêu biểu Châu Á ( QII2010) 48 Biểu 2.14 Vốn FDI đăng ký vào BĐS các năm qua 52 Biểu 2.15 Tỷ lệ FDI đăng ký năm 2010 và 2011 53 Bảng 2.1 Khung giá đất ở tại đô thị 45 Bảng 2.2 Thị trường văn phòng Hà Nội Q32010 (nguồn: CBRE) 47

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Chuyên ngành: Thương mại quốc tế

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU……….1

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……… 4

1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 5

1.1.3 Phân loại bất động sản 7

1.2 Thị trường bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 8

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 13

1.3 Nội dung nghiên cứu thị trường bất động sản 15

1.3.1 Khách hàng 15

1.3.2 Hàng hóa bất động sản 17

1.3.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản 18

1.3.4 Hình thức phân phối 19

1.3.5 Tình hình cạnh tranh 19

1.3.6 Cơ sở hạ tầng 20

1.3.7 Cung cầu và biến động giá cả 21

1.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 23

1.4.1 Cung – cầu trên thị trường bất động sản 23

1.4.2 Sự phát triển kinh tế 23

1.4.3 Sự gia tăng dân số 24

1.4.4 Yếu tố pháp luật nói chung trong lĩnh vực đất đai 25

1.4.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ 26

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU………….28

2.1 Thực trạng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 28

2.1.1 Khách hàng 28

2.1.2 Hàng hóa bất động sản 29

2.1.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản 30

2.1.4 Hình thức phân phối 33

2.1.5 Tình hình cạnh tranh 33

2.1.6 Cơ sở hạ tầng 34

2.1.7 Cung cầu và biến động giá cả 35

2.2 Thực trạng về các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 49

2.2.1 Cung cầu trên thị trường bất động sản 49

2.2.2 Sự phát triển kinh tế 50

2.2.3 Sự gia tăng dân số 53

2.2.4 Yếu tố pháp luật chung trong lĩnh vực đất đai 54

2.2.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ 56

2.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản hiện nay trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 57

2.3.1 Những kết quả đã đạt được 57

2.3.2 Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 58

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU……….63

3.1 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam tới trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 63

3.1.1 Xu hướng và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 63

3.1.2 Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới: 66

3.2 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 67

3.2.1 Đối với Nhà nước 67

3.2.2 Đối với hệ thống Ngân Hàng 75

3.3.3 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư 77

KẾT LUẬN……… 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……… 85

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu nhà ở 17

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu bất động sản 24

Biểu 2.1 Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người 29

Biểu 2.2 Diễn biến VN-index 31

Hình 2.3 Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị 32

Hình 2.4 Nhu cầu đầu tư bất động sản 32

Biểu 2.5 Giá thép xây dựng trong năm 2010 35

Biểu 2.6 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội 36

Biểu 2.7 Nguồn cung văn phòng Hà Nội 38

Biểu 2.8 Nguồn cung phân theo vị trí tại thị trường Hà Nội 38

Biểu 2.9 Nguồn cung khách sạn 3-5 sao tại TP Hồ Chí Minh năm 2011 39

Biểu 2.10 Nguồn cung và tỷ lệ trống của các trung tâm mua sắm hiện đại 41

Biểu 2.11 Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM 42

Biểu 2.12 Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam 43

Biểu 2.13 Giá thuê cao nhất tại một số thành phố tiêu biểu Châu Á ( QII/2010) 48

Biểu 2.14 Vốn FDI đăng ký vào BĐS các năm qua 52

Biểu 2.15 Tỷ lệ FDI đăng ký năm 2010 và 2011 53

Bảng 2.1 Khung giá đất ở tại đô thị 45

Bảng 2.2 Thị trường văn phòng Hà Nội Q3/2010 (nguồn: CBRE) 47

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Hà nội, ngày tháng năm Giáo viên hướng dẫn ký PGS,TS Bùi Ngọc Sơn

DANH MỤC VIẾT TẮT

1 DANH MỤC VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT

Chữ viết tắt Tên tiếng việt

2 DANH MỤC VIẾT TẮT TIẾNG ANH

Chữ viết tắt Tên tiếng anh Tên tiếng việt

động sản CB Richard Ellis Vietnam

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Giữ một vị trí vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của mỗiquốc gia, thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường khácnhư thị trường lao động, thị trường nguyên vật liệu xây dựng, thị trường công nghệ

và đặc biệt là thị trường tài chính Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, tỷtrọng bất động sản trong tổng của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thườngchiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi quốc gia Các hoạt động gắn

Trong suốt hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản luôn là thị trường đóng vaitrò chủ chốt trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam Dù còn non trẻ, song thịtrường bất động sản nước ta đã có những thành tựu nhất định Cụ thể, thị trường bấtđộng sản Việt Nam đã trải qua ba cơn sốt vào các năm 1993-1994, cơn sốt thứ haivào năm 2001-2002 và đặc biệt gần đây nhất là năm 2007- 2008 với sự bùng nổ củaphân khúc căn hộ cao cấp và các khu nghỉ dưỡng

Tuy nhiên, vào năm 2008, nền kinh tế Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nghiêmtrọng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, mà lý do chính xuất phát từ cuộckhủng hoảng tài chính của Mỹ, dẫn tới thị trường bất động sản nước ta suy giảmmạnh và hiện tại vẫn đang loay hoay tìm lối thoát Để ổn định nền kinh tế vĩ mô,Nhà nước đã ban hành một số chính sách về tài chính và tín dụng Tuy nhiên, nhữngchính sách này vẫn chưa thực sự hiệu quả, mà còn làm giảm tính thanh khoản củathị trường bất động sản

Khó khăn về nguồn vốn là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến dự bất ổncủa thị trường

Chính vì vậy, để khắc phục những thiệt hại mà thị trường bất động sản phảigánh chịu, và thúc đẩy sự phục hồi của của thị trường bất động sản Việt Nam, Nhànước cần kết hợp với hệ thống ngân hàng cũng như các doanh nghiệp kinh doanhtrong lĩnh vực này để tìm ra đường lối đúng đắn và phương thức hợp lý đưa thị

1 http://nhathanggroup.com.vn/vi/tin-thi-truong/m1349/ba-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san.html

trường bất động sản nước ta thoát khỏi sự bế tắc

2 Tình hình nghiên cứu

Khủng hoảng kinh tế luôn là một đề tài hấp dẫn thu hút nhiều chuyên gia, cácnhà nghiên cứu kinh tế trên thế giới đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu về nguyên nhâncốt lõi của nó để tìm ra giải pháp Trường hợp cụ thể, cuộc khủng hoảng Châu Ávào năm 1997 đã được rất nhiều nhà kinh tế học mang ra phân tích, mổ xẻ một cáchrất chi tiết, kỹ lưỡng Trong đó, phải kể đến “ Suy ngẫm lại sự thần kỳ của Đông Á”của nhà kinh tế học Joseph E.Stiglitz Cuốn sách là một tổng kết khá mới mẻ và thú

vị về nhiều khía cạnh của Đông Á sau khi đã khảo sát về cuộc khủng hoảng cũngnhư sự phục hồi của khu vực này

Bên cạnh đó, có thể khẳng định, BĐS là một bộ môn nghiên cứu khoa học phổbiến trên thế giới với nhiều khía cạnh nhỏ như kinh tế học BĐS, kinh doanh BĐS,hay tài chính BĐS…Có thể kể đến một số nghiên cứu về BĐS như “Kinh tế họcBĐS ” năm 2006, của đồng ba tác giả là Walter Roy Huber, William H.Pivar vàLevin P.Mesick viết về nền kinh tế BĐS cũng như mối quan hệ cung cầu trên thịtrường đó Ngoài ra, cũng đã có những nghiên cứu về những giải pháp để đối phóvới tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008- 2009 đến TT BĐS Việt Nam

ví dụ như khóa luận tốt nghiệp Đại Học Ngoại Thương 2010 “ Một số giải phápnhằm đối phó với những tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế 2008- 2009 đến TTBĐS Việt Nam hiện nay” của sinh viên Phan Xuân Cảnh Tuy nhiên, những nghiêncứu này cập nhật những số liệu mới nhất trong những năm gần đây 2011 và đầunăm 2012

Chính vì vậy, có thể khẳng định đề tài “ Thực trạng và giải pháp thúc đẩy

sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu” không trùng lặp với những nghiên cứu trước đây.

3 Mục đích nghiên cứu :

Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá và phân tích thực trạng của TT BĐS Việt

Nam trước tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu, khóa luận đề xuất một số giải pháp

để nhằm thúc đẩy sự phục hồi của TT BĐS Việt Nam trong giai đoạn này

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu :

Đối tượng nghiên cứu :

Đối tượng nghiên cứu là TT BĐS Việt Nam trong bối cảnh giảm kinh tế toàn cầu

Phạm vi nghiên cứu :

Về thời gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng TT BĐS Việt Nam trong giai đoạncuối năm 2007 đến đầu năm 2012

Về không gian: TT BĐS Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu

Về nội dung: Phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy

sự phục hồi của TT BĐS Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu :

Để giải quyết những vấn đề đặt ra, khóa luận đã sử dụng kết hợp nhiều

phương pháp, vận dụng lý thuyết với thực tế, và kết hợp với các phương pháp cụ thểnhư: phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp thống kê, đánh giá, hệthống…để khái quát hóa và phân tích, nhận xét thực tiễn theo mục đích của đề tài

6 Bố cục của khóa luận :

Tên đề tài: “ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHỤC

HỒI CUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU ”

Ngoài các phần mục lục, danh mục bảng biểu, lời mở đầu, kết luận và danhmục tài liệu tham khảo thì bài khóa luận được chia ra làm 3 chương chính như sau: Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay trong bốicảnh suy giảm kinh tế toàn cầu

Chương 3: Giải pháp nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sảnViệt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới PGS,TS Bùi Ngọc Sơn vì

những hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của thầy trong thời gian em thực hiện khóaluận.

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản:

Khi được thành lập và được cả thế giới công nhận, quyền sử dụng đất đai cũngnhư những tài nguyên liên quan đến đất đai chính là tài sản cơ bản của mỗi quốcgia Ngày nay, con người đã và đang tìm ra những tài sản mới, tuy nhiên không thểphủ nhận rằng đất đai chính là nền tảng tạo ra tài sản của quốc gia

Trong quá trình phát triển nhân loại, tài sản được phân chia thành hai loại:

“động sản” và “ bất động sản” Trong đó, “động sản” có thế di chuyển được từ nơinày đến nơi khác, còn BĐS thì không thể di dời được Cách phân loại này bắt nguồn

từ luật thời La Mã cổ đại và đến nay vẫn được mọi người thừa nhận giá trị Theo đó,BĐS được hiểu không chỉ là đất đai mà còn là những vật chất trong lòng đất vànhững vật do con người tạo ra trên bề mặt đất đó

Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về BĐS khác nhau, tuy nhiên pháp luật củacác quốc gia trên thế giới đều gặp nhau ở một điểm chung, coi BĐS gồm đất đai vàtài sản gắn với đất đai Tuy nhiên, mỗi quốc gia với hệ thống pháp luật riêng lại tạo

ra ranh giới giữa hai khái niệm là động sản và BĐS.\

Theo wikipedia định nghĩa, “Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một

số nước như Anh, Úc, Mỹ hay Canada) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Đó có thể là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi

Ngoài ra, có một số khái niệm khác về BĐS, theo điều 520 của Bộ Luật dân sự

Pháp quy định “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa được hái khỏi cây là BĐS, nếu

2 http://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A5t_%C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%BA%A3n

hái khỏi cây được coi là động sản ” Tuy nhiên, theo điều 100 của Luật dân sự Thái

Lan lại quy định rằng “ BĐS là đất đai và những vật đi liền với đất đai hoặc hợp

Còn đối với Việt Nam, theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995), BĐS là tàisản không di dời được bao gồm:

- Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng đi liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền vớinhà ở

- Các tài sản khác gắn với đất đai

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật, các văn phòng khách sạn Theo khái niệm này, BĐS không chỉ là đất đai không thể di dời được (như nhàcửa, văn phòng hay các trung tâm thương mại, khách sạn) mà còn là các tài sảnkhông thể tách rời các các công trình xây dựng đó (như các máy móc thiết bị điềukhiển hoạt động của công trình hay các tài sản dính liền với đất đai: chuồng trại,vườn cây…)

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

1.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm

Do bề mặt trái đất có sự giới hạn về mặt diện tích, nên đất đai có tính chất cábiệt và khan hiếm (TS Bùi Văn Huyền – TS Đinh Thị Nga, 2011, tr.13) Từ đó,tính cá biệt và khan hiếm của BĐS được hình thành Cụ thể, tính khan hiếm của đấtđai là giới hạn về diện tích đất đai của từng khu vực, hay địa phương Chính vìtính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai đã tạo nên tính cá biệtcủa BĐS Có thể thấy, một mảnh đất, một căn nhà gần như không thể lăp lại về vịtrí địa lí Trên TT BĐS, dù là hai công trình gần nhau và có thiết kế như nhau, tuynhiên cũng khó có thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau bởi vì chúng có địađiểm, và không gian khác nhau Ngay cả trong một tòa nhà cao tầng hay khu chung

cư, thì các căn phòng cũng có phương hướng và cấu tạo khác nhau Do đó, vị trí địa

lí của BĐS cũng là yếu tố có ý nghĩa vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến giá trị vàgiá cả BĐS Trên thực tế, những BĐS nằm tại khu vực trung tâm hay tại một thành

3 http://www.vietrees.org/tu-lieu/kien-thuc-bat-dong-san/khai-niem-ve-bat-dhong-san

phố lớn sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS cùng loại nằm ở vùng ven trung tâm hayngoại thành Những BĐS nằm tại các ngã ba, ngã tư, các khu vực giao thông chính

sẽ có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác Việc xem xét, đánh giá vị tríBĐS là cực kỳ quan trọng và có ảnh hưởng tới việc xác định giá đất Ngoài ra,chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế của kiến trúc sư đã mang lại sự độc đáo,khác biệt, cũng như làm thỏa mãn sở thích của khách hàng, tạo nên tính cá biệt củahàng hóa BĐS

1.2.1.2 Tính bền lâu

Nếu như bất kỳ loại hàng hóa nào đều bị hư hỏng theo thời gian thì BĐS đượccoi là tài sản tồn tại vĩnh viễn Điều này có được là do tính chất bền lâu của BĐS,không thể bị tiêu hủy, trừ khi có thiên tai, lũ lụt hay xói lở Đồng thời, các côngtrình xây dựng hay các vật thể kiến trúc sau một thời gian sử dụng và được tái tạo,nâng cấp thì tuổi thọ có thể lên tới hàng trăm năm thậm chí là lâu hơn Do vậy, tínhlâu bền của BĐS chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và các công trình xây dựng

Ở đây, tuổi thọ của BĐS được phân chia thành hai loại là “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi

kết thúc trong điều kiện TT BĐS và trạng thái hoạt động của thị trường bình thường

mà chi phí sử dụng lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Còn “tuổi thọvật lý” thì dài hơn “tuổi thọ kinh tế” khá nhiều vì nó kết thúc khi các kết cấu củacông trình xây dựng hay vật kiên trúc bị hư hỏng Trong trường hợp này, xét thấynếu cải tạo, nâng cấp BĐS đem lại nhiều lợi ích hơn là việc phá đi và xây mới thì “tuổi thọ vật lý” có thể kéo dài hơn so với “tuổi thọ kinh tế” Trên thực tế, nhiềuquốc gia trên thế giới đã cho rằng “tuổi thọ kinh tế” của BĐS có mối quan hệ chặtchẽ với mục đích sử dụng của BĐS đó Ví dụ, đối với nhà ở hay khách sạn thì “ tuổithọ kinh tế” thường trên 40 năm; còn nhà xưởng công nghiệp hay nhà ở phổ thông

là trên 45 năm

1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Đặc điểm này được thể hiện khá

4 Cục Quản lý nhà – Bộ Xây Dựng , Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS ,

http://oceanlaw.vn/article/detail/126, truy cập ngày 25/ 3/ 2012

mạnh mẽ giữa các hàng hóa BĐS Sự ra đời hay tồn tại của BĐS này là điều kiện rađời hay mất đi, làm tăng hay giảm giá trị cũng như giá trị sử dụng của hàng hóaBĐS kia Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước hay các doanh nghiệp nước ngoàiđầu tư xây dựng các công trình xây dựng hay cơ sở hạ tầng tại một khu vực thì sẽlàm tăng vẻ đẹp cũng như giá trị sử dụng của BĐS tại nơi đó Ví dụ, một con đườngmới được mở sẽ dẫn tới sự ra đời của các khu dân cư, các khu công nghiệp haythương mại, dịch vụ trên trục đường đó.

1.2.1.4 Các tính chất khác

a Tính thích ứng

BĐS là loại hàng hóa có tính thích ứng cao Trong quá trình sử dụng, BĐS cóthể được điều chỉnh theo mục đích sử dụng để đáp ứng nhu cầu của con người,nhằm làm thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, nhu cầu sản xuất, kinh doanh và các hoạtđộng khác mà không làm mất đi những nét đặc trưng của nó

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hóa BĐS là tài sản có giá trị lớn và có tính lâu bền, lại rất đa dạng,phong phú về chủng loại Do đó, việc quản lí BĐS phức tạp hơn so với các hànghóa thông thường khác, đòi hỏi người quản lí BĐS phải có khả năng và chi phí quản

lý thích hợp và tương xứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Nhìn chung, mọi loại hàng hóa đều chịu ảnh hưởng của đặc điểm này Tuynhiên, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ hơn so với các loại hàng hoá thôngthường khác Bởi vì mỗi một dân tộc, một vùng hay lãnh thổ khác nhau lại có nhucầu về BĐS khác nhau, phụ thuộc vào tập quán, tâm lí cũng như thị hiếu của ngườidân sống tại đó Thậm chí, ngay cả các vấn đề về tâm linh, hay tín ngưỡng, tôn giáocũng chi phối mạnh mẽ đến nhu cầu và hình thức của BĐS

1.1.3 Phân loại bất động sản

Ra từ nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước, BĐS được chia thành ba loại:BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

1.1.3.1 Bất động sản có đầu tư xây dựng

BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trìnhthương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội ), hay BĐS làtrụ sở làm việc Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồmđất đai và tài sản gắn liền với đất đai) chiếm tỷ trọng lớn hơn cả, và chịu ảnh hưởngcủa nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này khá phức tạp và có tác độngrất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triểnbền vững quốc gia Chính vì vậy, nhóm này chiếm đại đa số trong các giao dịch trên

TT BĐS trong nước cũng như nhiều nước trên thế giới

1.1.3.2 Bất động sản không đầu tư xây dựng

BĐS không đầu tư xây dựng là loại bất động sản, trong đó đất nông nghiệpchiếm phần lớn (dưới dạng tư liệu sản xuất) Loại BĐS này bao gồm các loại đấthiếm, đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, hay đất chưa sử dụng …

1.1.3.3 Bất động sản đặc biệt

BĐS đặc biệt bao gồm các BĐS như di sản văn hóa vật thể, di tích lịch sử, cáccông trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ, hay nghĩa trang… Đặc điểm của BĐS đặc

* Có thể thấy, việc phân chia BĐS thành ba loại như trên là rất cần thiết đểđảm bảo xây dựng một cơ chế chính sách về BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế -văn hóa - xã hội của nước ta

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Bản thân TT BĐS không tự dưng có mà phụ thuộc vào các yếu tố để BĐS trởthành hàng hoá, được mua bán và trao đổi trên thị trường

Theo các chuyên gia hay nhà nghiên cứu về TT BĐS, BĐS có thể hiểu theo

5 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521/

- Khái niệm 3: TT BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS bao gồmchuyển nhượng, thế chấp, hay cho thuê các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Có thể thấy, có nhiều khái niệm về BĐS, xong có thể tổng quát lại các ý trênthành khái niệm sau:

TT BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên liên quan Đó là

“nơi” diễn ra hoạt động mua bán, chuyển nhượng, hay thế chấp…và cung cấp các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường Trong đó, Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh của TT BĐS (PGS,TS Nguyễn Thanh Trà và TS

Nguyễn Đình Bồng, 2004, tr.9)

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1.2.2.1 Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đây là giai đoạn đơn giản nhất trong quá trình hìnhthành và phát triển TT BĐS Trong giai đoạn này, mỗi một người đều có thể tự tạodựng cho mình một ngôi nhà chỉ với một mảnh đất Và ngôi nhà đó được gọi làBĐS Trong cấp độ sơ khởi, các chính sách hay cơ chế liên quan đến đất đai, các cơquan quản lí và chủ đất đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đối với cấp độ này, do sự hạn chế về diệntích đất đai và khả năng thi công xây dựng, không phải ai cũng có thể tạo lập nênmột tòa nhà, hay một dự án BĐS lớn, vì vậy cần đến các doanh nghiệp, các công ty

xây dựng Khác với cấp độ sơ khởi, các chính sách liên quan đến xây dựng và các

cơ quan quản lí, các doanh nghiệp xây dựng đóng vai trò tiên quyết trong cấp độnày

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đây là giai đoạn bùng nổ của các doanh nghiệp,các công ty phát triển BĐS Tuy nhiên, do mức độ hạn chế của các điều kiện buônbán, giao dịch BĐS, không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có đủ năng lực, đủnguồn tài chính để phát triển BĐS cho đến khi sản phẩm được tung ra thị trường.Trong cấp độ tiền tệ hóa, các chính sách ngân hàng, các cơ quan quản lí và cácngân hàng chiếm vị trí quyết định trong các hoạt động trên thị trường Đặc biệt,ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc tham gia vào các dự án Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Đó là giai đoạn mà TT BĐS phát triển mạnhhơn, quy mô lớn hơn nhiều Tuy nhiên, bởi vì nguồn vốn dài hạn của ngân hàng cóhạn, cho nên hoặc không thể tiếp tục cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vayhoặc phải đối mặt với những rủi ro Vì thế, các ngân hàng phải tài chính hóa cáckhoản tài trợ, khoản cho vay hay thế chấp đối với thị trường này nhằm đa dạng hóanguồn vốn Đây là cấp độ cao nhất trong quá trình từ lúc hình thành cho đến khiphát triển của TT BĐS.Trong cấp độ này, các cơ quan quản lí, các tổ chức tài chínhcũng như thể chế hay chính sách về tài chính đóng vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không phải mỗi một quốc gia, mỗi một nền kinh tế, mỗimột TT BĐS đều trải qua tuần tự từng cấp độ như trên Cũng không nhất thiết cấp

độ này kết thúc rồi mới chuyển sang cấp độ khác Và cũng không nhất thiết rằng cáccấp độ phát triển của TT BĐS phải trải qua một lượng thời gian như nhau Mà mỗimột nền quốc gia với hệ thống chính trị, pháp luật hay điều kiện kinh tế, văn hóa,

xã hội khác nhau lại có cách áp dụng hay có sự phát triển 4 giai đoạn này khácnhau Đặc biệt là các quốc gia đã phát triển qua cả bốn cấp độ như Úc hay NewZealand, BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ cao Ngoài ra, đối với các nước cónền kinh tế chuyển đổi, thường áp dụng đồng thời tất các chính sách, cơ chế theochuẩn của nền kinh tế thị trường hiện nay, thì TT BĐS đã đạt ở cấp độ phát triểncao nhất là cấp độ tài chính hóa

1.2.2.2 Chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Theo như nhiều nghiên cứu, chu kỳ dao động của TT BĐS gồm có 4 giaiđoạn là : phồn vinh, suy thoái, đóng băng và phục hồi Có thể thấy rõ ràng điều nàytrong quá trình vận động của TT BĐS Việt Nam Chu kỳ này không chỉ đúng ở ViệtNam mà còn đúng với những nền kinh tế hàng đầu trên thế giới Chẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ từ năm 1870 đến năm 1973 đã trải qua 6 chu kỳ dao động trong gần

1 thế kỷ, mỗi chu kỳ kéo dài trong khoảng 18 năm; hay từ năm 1956 đến nay, TTBĐS nước Nhật đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 10 năm Thậm chí,ngay cả những thị trường hình thành chưa lâu như TT BĐS Trung Quốc cũng trảiqua 4 chu kỳ dao động, đặc biệt là trong một khoảng thời gian rất ngắn từ năm 1992

Bên cạnh đó, TT BĐS không tập trung, trải rộng trên cả nước Do sự phát triểnkhông đồng đều giữa các vùng miền, do trình độ phát triển về kinh tế- văn hóa- xãhội ở các khu vực là khác nhau, nên TT BĐS thường tập trung nhiều hơn ở một sốthành phố, khu vực phát triển và đông dân cư Trên thực tế, nếu như hàng hóa BĐS

dư thừa ở khu vực này cũng không thể di mang sang một khu vực khác để bánđược

Ngoài ra, điều kiện phát triển kinh tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực ảnhhưởng tới quy mô của TT BĐS ở nơi đó Ở các đô thị có trình độ phát triển kinh tếcao hơn thì hoạt động kinh doanh BĐS ở đó sẽ sôi động hơn, quy mô hơn so với

6 Phòng QLý TTBĐS- Cục Quản Lý Nhà, Đặc Điểm Của Thị Trường Bất Động Sản,

Phan-II.aspx

http://www.vietnammls.net/bat-dong-san-360/thi-truong/khac/Dac-Diem-Cua-Thi-Truong-Bat-Dong-San-vùng nông thôn hay miền núi

1.2.2.4 Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Trong quá trình phát triển của TT BĐS, pháp luật hầu như chi phối mọi hoạtđộng kinh doanh trên TT BĐS qua những quy định về mua bán, thế chấp, cho vay,cho thuê…Trên thực tế, yếu tố này có thể làm tăng, hay hạn chế sự phát triển của

TT BĐS, thậm chí là xóa bỏ sự tồn tại của nó bởi hàng hóa BĐS gắn liền với đấtđai, mà đất đai thì chịu sự quản lý của Nhà nước

Thêm vào đó, BĐS là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, là món quà mà thiênnhiên ban tặng cho con người, các giao dịch trên TT BĐS có tác động mạnh mẽ đếnphần lớn các hoạt động về kinh tế cũng như xã hội Vì vậy, có thể nói, hệ thốngpháp luật nói chung về BĐS, đặc biệt là về đất đai và nhà ở chi phối và điều chỉnhmột cách chặt chẽ các vấn đề liên quan đến TT BĐS để xây dựng một TT BĐS lànhmạnh, minh bạch, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, của Nhà nước cũng như lợiích chung của toàn xã hội

Ví dụ, những quy định pháp luật liên quan đến điều kiện chuyển quyền sửdụng đất, hay thủ tục cần thiết để chuyển quyền sử dụng đất có ảnh hưởng to lớn tớicác hoạt động trên TT BĐS Do vậy, để tạo điều kiện cho TT BĐS phát triển mộtcách mạnh mẽ, Nhà nước cần phải có những quy định, chính sách phù hợp về điều

kiện thực hiện quyền chuyển quyền, trình tự thủ tục thực hiện chuyển quyền Chính

vì giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi một đất nước,nên Chính phủ các nước hầu hết đều chú trọng đến TT BĐS nói chung và BĐS nóiriêng, luôn xem xét, cân nhắc để điều chỉnh các chính sách về BĐS và TT BĐS saocho hợp lý nhằm mục tiêu phát triển bền vững thị trường này

1.2.2.5 Là một dạng thị trường không hoàn hảo

Bởi vì mang tính khu vực sâu sắc, mà mỗi một vùng, một địa phương lại cóđiều kiện tự nhiên khác nhau, truyền thống và tập quán đa dạng, thị hiếu, tâm lí củangười dân cũng khác nhau, chính vì vậy, TT BĐS được coi là thị trường khônghoàn hảo

Thậm chí, ngay cả sự am hiểu của người mua cũng như người bán về giao dịch

BĐS ở các thị trường địa phương cũng không hoàn hảo, thông tin về các giao dịch

đó chưa thật sự đầy đủ dẫn tới những sai lầm, thiếu sót khi mua bán BĐS

Ngoài ra, sự tác động của Nhà nước cũng là một nhân tố khiến cho TT BĐSđược coi là không hoàn hảo Những chính sách, quy định pháp luật của Nhà nước

có tác động quan trọng đến các hoạt động trên TT BĐS Bất kỳ Nhà nước nào dù íthay nhiều cũng có những tác động tới TT BĐS với mục tiêu phát triển mạnh mẽ thịtrường này Mặt khác, BĐS là hàng hóa có tính cá biệt, thông tin thị trường hạn chế,đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước Thêm vào đó,đất đai lại có tính chất không khan hiếm, không tái tạo được, dẫn đến TT BĐSmang tính độc quyền, hiện tượng đầu cơ, tích trữ diễn ra nhiều hơn các thị trườnghàng hóa khác Đó là những lí do dẫn đến TT BĐS là thị trường cạnh tranh khônghoàn hảo

1.2.2.6 Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

Không chỉ là giá trị vốn có của nó, mà giá trị của BĐS còn bao gồm cả giá trịsau khi đã đầu tư, xây dựng Cụ thể, giá đai thường chiếm 10% đến 15% suất đầu

tư Mà đầu tư, xây dựng BĐS đòi hỏi phải có một số vốn rất lớn Khi BĐS tham gialưu thông trên TT BĐS, các quyền về BĐS và giá trị của BĐS được đem ra trao đổihay giao dịch……để thu hồi vốn đầu tư, giải quyết vấn đề liên quan tới lưu thôngtiền tệ cũng như mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch trên TT BĐS

Vì vậy, TT BĐS là một đầu ra quan trọng cho thị trường vốn

Hơn nữa, thông qua thế chấp và giải ngân, sự phát triển mạnh mẽ của TT BĐScũng là nền tảng để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển của kinh tế

xã hội Theo thống kê, đối với các nước phát triển, lượng tiền mà ngân hàng chovay thế chấp bằng BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Chính vì vậy, nguồnvốn trên TT BĐS phần lớn xuất phát từ thị trường tài chính Ngoài ra, TT BĐS cũng có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng trực tiếp tới thịtrường xây dựng, qua đó cũng ảnh hưởng tới thị trường vật liệu xây dựng và thịtrường lao động….Có thể thấy, những biến động trên TT BĐS có ảnh hưởng sâurộng tới sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

TT BĐS được phân loại theo nhiều cách như sau

1.2.3.1 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Đối tượng trao đổi trên TT BĐS là hàng hóa BĐS bao gồm quyền sử dụng đất

có điều kiện và quyền sở hữu công trình gắn với đất đai Thị trường này có thể chiathành TT BĐS tư liệu sản xuất, TT BĐS tư liệu tiêu dùng và sự kết hợp của hai loạithị trường này

TT BĐS tư liệu sản xuất gồm có: thị trường đất đai như đất nông nghiệp, đấtlâm nghiệp, đất ở đô thị, ở các vùng nông thôn, đất ở các khu công nghiệp hay khuchế xuất và thị trường mặt bằng nhà xưởng công nghiệp

TT BĐS tư liệu tiêu dùng: bao gồm TT BĐS nhà ở, TT BĐS thương mại, vănphòng, các khu vui chơi giải trí, và các cửa hàng bán lẻ…

Ngoài ra, còn có sự kết hợp của cả hai loại này, vừa là TT BĐS tư liệu sảnxuất vừa là TT BĐS tư liệu dùng: cầu cống, đường sá…

1.2.3.2 Căn cứ vào khu vực có BĐS

Căn cứ theo khu vực của BĐS mà có thể chia theo ba loại sau:

+ Khu vực đô thị bao gồm nhà ở đô thị, đất ở đô thị, TT BĐS thương mại, TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, TT BĐS công cộng…

+ Khu vực nông thôn bao gồm đất ở nông thôn, nhà ở nông thôn, thị trườngđất nông nghiệp, thị trường đất phi nông nghiệp ( đất xây dựng trụ sở công ty, vănphòng làm việc, cửa hàng…) , thị trường đất lâm nghiệp hay TT BĐS công cộng…+ Khu vực giáp ranh bao gồm nhà ở, đất ở, thị trường đất nông nghiệp, TTBĐS sản xuất nông nghiệp, hay nhà xưởng công nghiệp…

1.2.3.3 Căn cứ theo công dụng của BĐS

Căn cứ theo mục đích sử dụng của BĐS, có thể phân chia theo các loại sauđây:

+ Thị trường đất đai ( nông nghiệp và phi nông nghiệp)

+ Thị trường nhà ở ( đô thị và nông thôn)

+ Thị trường công trình công nghiệp ( nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế

xuất, mặt bằng sản xuất, nhà máy…)

+ Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở công ty, văn phòng, trung tâmthương mại, khách sạn,…) và công trình công cộng (đường sá, cầu cống, các trungtâm y tế, văn hóa )

+ Thị trường công trình đặc biệt bao gồm các BĐS phi vật thể được xem nhưtài nguyên khai thác được, và là điểm đến của khách du lịch (các di tích lịch sử hay

di sản văn hóa…)

1.2.3.4 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)

Căn cứ theo tính chất kinh doanh của hàng hóa BĐS, có thể phân chia như sau:+ Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

+ Thị trường cho thuê BĐS

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tưvấn BĐS, thông tin BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS, định giá BĐS…

1.2.3.5 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

Theo thứ tự thời gian tham gia thị trường thì TT BĐS được phân chia thành 3cấp:

+ Thị trường cấp I (còn gọi là thị trường sơ cấp): là thị trường mà người sởhữu đất chuyển nhượng, hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho người khác Thịtrường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Chủ thể tham gia trên thị trường làNhà nước và chủ đầu tư hay người có nhu cầu sử dụng đất

+Thị trường cấp II: là thị trường mà người được cấp quyền sử dụng đất tái

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này, cả người bán và ngườimua đều không phải là người sở hữu đất đai, mà chỉ tham gia mua bán quyền sửdụng đất

+Thị trường cấp III: là thị trường mà người sử dụng đất cho thuê quyền sử

dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

1.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Khách hàng

Nghiên cứu khách hàng là nội dung đầu tiên mà một doanh nghiệp kinh doanhBĐS cần quan tâm khi nghiên cứu thị trường Có hiểu về đối tượng khách hàng,hiểu về sở thích hay các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua hàng, doanh nghiệpmới có thể hiểu được mong muốn, và làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng Trên

TT BĐS, có thể chia ra làm năm phân khúc khách hàng sau:

+ Nhóm “tuổi trẻ tài cao”: là những người độc thân khá thành đạt, mối quantâm hàng đầu của họ là giá cả Họ thường chọn lựa những ngôi nhà có diện tíchdưới 80 m2 và quan tâm nhiều đến sự tiện lợi về giao thông Họ cập nhật các thôngtin về TT BĐS qua Internet và tham khảo ý kiến của đồng nghiệp

+ Nhóm "Vì tương lai con em" là phân khúc khách hàng quan tâm nhiều đếnmôi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua Họ thường hướng tới chọn lựanhững ngôi nhà có diện tích từ 81 đến 100 mét vuông, vị trí địa lý, tuyến giao thôngthuận tiện ví dụ như gần trường học, gần trạm xe bus Đa số nhóm này cập nhậtthông tin từ báo chí và lấy ý kiến từ vợ hay chồng

+ Nhóm "Ăn nên làm ra" : đối với nhóm đối tượng khách hàng này, điều kiện

họ quan tâm đầu tiên là diện tích sử dụng của căn hộ phải trên 200 mét vuông Và vịtrí địa lí của căn hộ gần sông , hồ là một lợi thế Họ cũng tham khảo thông tin từbáo chí và từ vợ hay chồng

+ Nhóm "Ngôi nhà mơ ước" : khách hàng trong nhóm này thường là nhữngcặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn hộ mang lại những cảm giác ấm áp về mặt tìnhcảm và gần noi làm việc Khi mua nhà, họ thường tham khảo ý kiến từ vợ hoặcchồng

+ Nhóm “ kinh doanh địa ốc" : khách hàng trong nhóm này thường chọn muanhững căn hộ có diện tích từ 81 đến 100 mét vuông, điều kiện thuận tiện về giao

Ngoài ra, khi nghiên cứu về khách hàng, doanh nghiệp BĐS cũng cần nghiêncứu về mức thu nhập cá nhân của người tiêu dùng và niềm tin của người tiêu dùngvào TT BĐS Bởi vì những yếu tố này có tác động trực tiếp đến giá cả BĐS và nhu

7 http://diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/685/CatID/5/Default.aspx

cầu của người tiêu dùng.

Nhu cầu về nhà ở là chính đáng và tất yếu nảy sinh khi con người có đủ khảnăng về tài chính Do vậy, tốc độ gia tăng của thu nhập sẽ tác động làm nhu cầu vềnhà ở cũng tăng lên tương ứng Khi mức thu nhập bình quân vượt qua mức giới hạnđói nghèo, nhu cầu về nhà ở sẽ bắt đầu tăng nhanh Và nếu thu nhập tiếp tục tăngđến một mức giới hạn cao hơn nào đó, thì cầu về nhà ở tối thiếu sẽ tăng chậm lạihay có thể giảm đi Thay vào đó, lúc này, khi đời sống của người dân được nângcao, nhu cầu về nhà ở cao cấp sẽ tăng lên

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu nhà ở

( Nguồn :Cục Quản lý nhà)

1.3.2 Hàng hóa bất động sản

Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu

+ Đất đai

+ Vật kiến trúc đã xây dựng xong

Khi nghiên cứu về hàng hóa BĐS, ta cần hiểu rõ về đặc tính của nó Hàng hóaBĐS có 2 đặc tính nổi bật: là tính cố định và giá trị được đánh giá dựa trên mụcđích sử dụng của nó

Thứ nhất, tính cố định là đặc trưng của hàng hóa BĐS, tạo sự khác biệt so vớicác hàng hóa khác Đối với các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễdàng đem hàng hoá từ nơi này đến nơi khác nhưng BĐS thì có tính không di dờiđược Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS Ngoài ra, dễ nhận thấy, hàng

hoá BĐS không thể đem ra thị trường để trưng bày, giao dịch như các loại hànghoá thông thường khác mà phải giới thiệu với khách hàng thông qua các bản vẽ, môhình, hình ảnh hay các cách mô tả khác Tính cố định cũng mang lại những nétriêng cho từng hàng hóa BĐS BĐS ở mỗi nơi lại có những tính chất riêng tùy thuộcvào vùng, miền, hay vị trí địa lí ở đó Do đó, tính cố định còn dẫn đến BĐS có tínhkhu vực, địa phương rất cao.

Thứ hai, giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại hàng hóakhác Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng hay nói cách khác

là phụ thuộc khả năng sinh lời của bản thân BĐS dưới các tác động của con người

Cụ thể, có thể thấy, khi đất đai được quy hoạch để phát triển nhà ở, các khu thươngmại, kinh doanh dịch vụ sẽ có giá trị cao hơn so với quy hoạch để sản xuất nôngnghiệp hay lâm nghiệp Nói cách khác, công tác quy hoạch là yếu tố có vai trò quantrọng trong việc đánh giá giá trị BĐS và nâng cao hiệu quả sử dụng của đất đai Ngoài những đặc tính cơ bản trên, có thể thấy do BĐS là một tài sản quantrọng của mỗi quốc gia, có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân nhắcmột cách thận trọng, phải tìm hiểu thông tin một cách chi tiết, dẫn đến thời gianmua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác Do đó, chi phí của BĐScũng cao hơn so với các hàng hóa thông thường Thêm vào đó, giao dịch giữa bênbán và bên mua thường không trực tiếp, mà thông qua môi giới nên sẽ đẩy mức chiphí giao dịch cao hơn

BĐS là hàng hóa có giá trị cao, có tính cố định và là tài sản lớn của mỗi quốcgia Ở nhiều nước trên thế giới, tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội tuy cókhác nhau, nhưng nhìn chung thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chấtcủa mỗi nước Chính vì thế, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của hàng hóa BĐSthường kém linh hoạt Hơn nữa, khi chuyển nhượng BĐS, Nhà nước yêu cầu cácbên giao dịch phải thực hiện một số thủ tục nên sẽ phải mất một khoảng thời gianđáng kể

1.3.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản

TT BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế thịtrường bởi thị trường này có mối quan hệ trực tiếp tới một lượng tài sản khổng lồ về

cả quy mô cũng như giá trị của nền kinh tế quốc dân Khi nghiên cứu về quy mô của

TT BĐS nghĩa là cần phải xác định khối lượng hàng hóa tiêu thụ trên một khu vựcthị trường trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm Ngoài ra, khinghiên cứu về đặc tính của thị trường, cũng cần nghiên cứu về cơ cấu của thịtrường, lượng người tiêu dùng, lượng cầu hay sự canh tranh trên thị trường, chủngloại hàng hóa hay đối tượng sử dụng…

1.3.4 Hình thức phân phối

Hiện trên thị trường có các hình thức tiếp thị BĐS sau:

- Bán/ Cho Thuê chính chủ: Đây là trường hợp mà chủ nhà tự đứng ra bán hay

cho thuê BĐS của mình Và cách thức quảng cáo đơn giản nhất là truyền miệng, raobán BĐS qua các mối quan hệ như họ hàng, bạn bè, hay đồng nghiệp Quảng cáochính chủ thường áp dụng đối với các BĐS nhỏ lẻ và trên thực tế thì không mang lạinhiều hiệu quả, đặc biệt trong trường hợp chủ nhà không muốn làm việc với trunggian môi giới Khách hàng thường không nhiều do hiệu quả quảng cáo không cao,mức độ tiếp cận khách hàng, hình thức trình bày thiếu chuyên nghiệp, và đôi khi giáchào bán không theo giá cả thị trường do chủ nhà tự định giá chủ quan

- Qua dịch vụ môi giới: các công ty môi giới tìm nhiều phương thức sáng tạo

để quảng cáo BĐS, tìm người mua BĐS cho khách hàng Bên môi giới sẽ trực tiếptiến hành các hoạt động quảng cáo BĐS qua các phương thức như trên báo,website và các chương trình giảm giá, khuyến mãi tạo sự khác biệt với mua bánchính chủ ở sự chuyên nghiệp và tập trung của bộ phận quảng cáo của công ty môigiới Một lí do chính mà chủ nhà nên giao dịch với công ty môi giới là công ty môigiới sẽ cung cấp danh sách khách hàng sẵn có.Tuy nhiên, chủ nhà sẽ phải mất mộtmức phí khá cao cho bên môi giới

- Mua đi bán lại Đây là hình thức trung gian giữa cả hai bên môi giới và nhà

đầu tư, hay nói cách khác đây có thể coi là hình thức đầu cơ Đây cũng là một hìnhthức kinh doanh, tiếp thị BĐS mà công ty môi giới thường áp dụng để nâng giá vàkiếm lời từ khoản chênh lệch Phương thức này thường áp dụng với đất nền dự án

- Mua nhà cũ, nát tân trang lại và bán: Đây là hình thức đầu tư kiếm lời và vừa kết

hợp trung gian giữa hai bên: bên thực sự muốn bán và bên khách thực sự muốn

mua Phương thức này đòi hỏi về tài chính và kỹ năng tái tạo, nâng cap nhà cửa,cũng như quản lý dự án

1.3.5 Tình hình cạnh tranh

TT BĐS là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, mỗi doanh nghiệp trongngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác Vì vậy, đây làmột thị trường có sự cạnh tranh cao giữa các doanh nghiệp trong nước cũng như vớidoanh nghiệp nước ngoài

Đối với các doanh nghiệp trong nước, vị thế cạnh tranh của một doanh nghiệp

so với đối thủ cạnh tranh được biểu hiện qua thị phần và năng lực của công ty Xét

về vị thế cạnh tranh, thị phần càng lớn thì công ty càng mạnh Mặt khác, vị thế cạnhtranh sẽ càng vững chắc hơn nếu doanh nghiệp tập trung marketing, nghiên cứu vàhiểu về thị trường, tạo được những đặc điểm vượt trội mà đối thủ cạnh tranh không

có Từ đó, doanh nghiệp có thể tạo được thương hiệu và uy tín trên TT BĐS Vậy

là, doanh nghiệp nào có thị phần lớn nhất, năng lực cạnh tranh mạnh nhất sẽ có vịthế cạnh tranh tốt nhất Ở đây, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp chính là lợithế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh làm sao để thỏa mãn được tốt nhấtnhu cầu của khách hàng để ngày càng thu nhiều lợi nhuận cho công ty

Trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu, các doanh nghiệp đói vốn nghiêm

trọng, các dự án dang dở, bỏ không vì không có vốn Để vượt qua thời kỳ khủng

hoảng kinh tế và có đủ tiềm lực, khả năng cạnh tranh với các chủ đầu tư về BĐSnước ngoài, các chủ đầu tư hay doanh nghiệp BĐS trong nước đã lên kết lại vớinhau, cùng hợp tác thực hiện các dự án và nâng sức cạnh tranh Sự “bắt tay “ này làtất yếu xảy ra bởi quy mô các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước Đây có thểnói là thời điểm đánh dấu sự hợp tác một cách chuyên nghiệp và bài bản giữa cácdoanh nghiệp BĐS trong nước

1.3.6 Cơ sở hạ tầng

Khi nghiên cứu về TT BĐS, cơ sở hạ tầng cũng là một thành tố có ảnh hưởngtrực tiếp tới giá cả BĐS đòi hỏi cần phải tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng.Cụ thể,những BĐS gần tuyến đường giao thông quan trọng, gần khu vực trung tâm cácthành phố lớn với cấu trúc cơ sở hạ tầng hiện đại thì thường có giá trị lớn hơn

Đặc biệt, sự phát triển của cơ sở hạ tầng cũng dẫn đến lượng cung BĐS thayđổi, làm dịch chuyển đường cung BĐS Có thể thấy, sự dịch chuyển này không chỉlàm tăng cung BĐS mà còn giảm thiểu đi tỷ nhà ổ chuột, xóm liều Nhờ sự pháttriển của hệ thống cơ sở hạ tầng, điều kiện tiếp cận BĐS trở nên dễ dàng hơn, vàđáp ứng được những yêu cầu khác của thị trường cũng như làm thỏa mãn người tiêudùng Rõ ràng, một khu vực đất đai không đi liền với kết cấu cơ sở hạ tầng như cầucống hay đường sá, hệ thống giao thông …thì cung BĐS gần như bằng không.Nhưng cũng vùng đất đó, nếu được chú trọng xây dựng, nâng cấp cơ sở hạ tầngđồng bộ thì công dụng của BĐS sẽ tăng lên và tạo nguồn cung có ý nghĩa lớn đốivới thị trường Tuy nhiên, sự phát triển của kết cấu hạ tầng còn phụ thuộc vào chiphí đầu vào của nguyên vật liệu xây dựng Nói như vậy là bởi vì giá cả nguyên vậtliệu, đầu vào có tác động mạnh đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng ở mức độ nào Khigiá cả nguyên vật liệu tăng, chi phí đầu vào tăng sẽ gây sức ép cho doanh nghiệp, và

dù ít hay nhiều cũng tác động trực tiếp đến thị trường xây dựng cơ sở hạ tầng

Chính với ý nghĩa có thể làm nâng cao công dụng và gía trị của BĐS, vì vậyNhà nước cần có những chính sách, thu hút đầu tư để cải tạo, nâng cấp hay xây mới

hệ thống cơ sở hạ tầng nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu khác nữa cuả người tiêu dùngđối với hàng hóa BĐS

1.3.7 Cung cầu và biến động giá cả

1.3.7.1 Cầu

“ Cầu về BĐS được định nghĩa là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường.”(TS Bùi Văn Huyền- TS Đinh Thị Nga, 2011, tr.39)

Điều kiện để có cầu BĐS là:

- Nhu cầu về một loại BĐS nào đó xuất hiện, tuy nhiên nguồn lực sẵn có củangười dân không đủ để thỏa mãn nhu cầu đó

- Để đảm bảo khả năng thanh toán, thì người dân cần có nguồn lực tài chính.Khi đó, nhu cầu can họ sẽ được thỏa mãn và trở thành cầu thực trên TT BĐS

- Khi thị trường hoạt động, thì nhu cầu có khả năng thanh toán sẽ được tiếp

cận với cung và cầu, trở thành cầu thực tế trên thị trường và được thỏa mãn

1.3.7.2 Cung

a Cung trên thị trường sơ cấp

Đất đai là món quà vô giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, có số lượnghạn chế, con người không thể tự tạo ra đất đai, làm tăng cung nhằm thỏa mãn nhucầu của con người Do đất đai có vị trí, điều kiện tự nhiên cố định, nên nguồn cung

về đất đai không thể thay đổi theo chủng loại đất hay nhất là không gian Do vậy,cung cầu trên TT BĐS dễ bị lâm vào tình trạng mất cân đối theo chủng loại cũngnhư theo vùng miền

b Cung trên thị trường thứ cấp

“Cung BĐS là khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia trên thị trường tại một thời

điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định” (TS Bùi Văn Huyền -TS Đinh

Thị Nga, 2011, tr.39)

Vậy là, cung BĐS trên thị trường thứ cấp là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵnsàng tham gia vào hoạt động giao dịch của thị trường Cụ thể, một người dân sở hữunhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu người đó không muốn bán (trao đổi, cho thuê) hoặc

có nhu cầu bán, cho thuê…tuy nhiên lại không phải là mức giá hiện tại trên thịtrường vào thời điểm đó mà mong muốn và chờ đợi mức giá cao hơn vào một thờiđiểm khác thì hàng hóa BĐS sẽ không được tính vào lượng cung tại điểm đó Điềukiện để có cung trên thị trường:

- Hàng hóa BĐS đạt yêu cầu cũng như những tiêu chuẩn mà thị trường đưa ratrong thời điểm đó, đáp ứng được yêu cầu nào đó của thị trường và được chấp nhận

về giá trị sử dụng

- Người chủ sở hữu hàng hóa BĐS sẵn sàng chuyển nhượng nó sang cho ngườikhác; chứ không có mục đích tiêu dùng cho riêng mình

- Tồn tại TT BĐS và hàng hóa BĐS được giao dịch trên thị trường

Một điểm đáng chú ý là cung BĐS không thể phản ứng nhanh nhạy với nhữngthay đổi, biến động của cầu, khả năng điều chỉnh TT BĐS chậm chạp, cần có kếhoạch và dự báo cụ thể không sẽ dễ gây ra tình trạng mất cân bằng cung cầu

1.3.7.3 Biến động giá cả

Một trong những nhân tố có tác động lớn đến sự biến động của cung cầu trên

TT BĐS là giá cả BĐS.Tương tự như các loại hàng hóa khác, cung tăng khi giá cảBĐS tăng Ngược lai, khi giá BĐS tăng thì cầu lại giảm, còn khi giá cả giảm thì nhucầu của người dân sẽ tăng

1.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản

1.4.1 Cung – cầu trên thị trường bất động sản

Cung cầu cũng như mối quan hệ giữa cung cầu có tác động mạnh mẽ và đóngvai trò quan trọng đến tình hình TT BĐS Sự biến động của cung cầu có tác độngtrực tiếp tới số lượng giao dịch trên thị trường Số lượng giao dịch tăng hay giảm sẽdẫn tới thị trường sôi động, suy giảm hay đóng băng Ngoài ra, nó cũng ảnh hưởngtới mặt bằng giá cả trên TT BĐS Khi cung tăng mà cầu giảm thì giá cả BĐS có xuhướng giảm, còn khi cung giảm mà cầu tăng thì giá cả BĐS có chiều hướng đi lên.Đồng thời, nó cũng ảnh hưởng tới niềm tin cũng như tâm lí của người tiêu dùng làchờ đợi nếu thị trường suy giảm Còn khi thị trường sôi động, sẽ thu hút nhiều nhàđầu tư và các cá nhân tham gia vào TT BĐS với mục đích đầu tư hay phục vụ chonhu cầu để ở Từ đó, nguồn vốn trên thị trường cũng sẽ dồi dào do các công ty thuđược hiệu quả kinh doanh Ngược lại, khi cung tăng mà cầu giảm, số lượng giaodịch giảm trên thị trường giảm, việc thu hồi vốn của các doanh nghiệp gặp khókhăn, gây ảnh hưởng tới nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

1.4.2 Sự phát triển kinh tế

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia có ý nghĩa vô cùng quan trọng đến nhucầu sử dụng đất đai vào mục đích xây dựng nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại,

cơ sở kinh doanh hay cơ sở hạ tầng, đường sá…Kinh tế càng phát triển, thì việc sửdụng đất đai vào các nhu cầu, mục đích của con người nhằm phát triển đời sống xãhội lại càng gia tăng Bên cạnh đó, khi khoa học kỹ thuật cũng như trình độ côngnghệ của nền kinh tế nói chung và ngành vật liệu xây dựng, ngành xây dựng nóiriêng phát triển sẽ kéo theo việc tạo lập ra những BĐS đa dạng hơn, phù hợp hơnvới nhu cầu sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ của con người Một mặt, quátrình đó tạo ra các hàng hóa mới, mặt khác nó lại cải tạo, nâng cấp BĐS cũ thànhhàng hóa mới đáp ứng được nhu cầu, và thị hiếu ngày càng cao của con người Tuynhiên, chu kỳ đổi mới này có thể diễn ra chậm hơn so với các loại hàng hóa khácnhưng đây cũng là yếu tố thúc đẩy sự gia tăng của các giao dịch, trao đổi mua bántrên TT BĐS.

Ngoài ra, để có thể theo kịp được nhịp phát triển của kinh tế, đòi hỏi năng suấtlao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế tăng Khi điều kiện kinh tế của mỗi cánhân, mỗi gia đình cao hơn, sẽ nảy sinh nhu cầu nâng cao chất lượng đời sống Vìthế, đó cũng là lí do khiến nhu cầu BĐS tăng, tạo nên giao dịch về BĐS trên thịtrường cũng tăng theo

Khi các khu công nghiệp ngày cành nhiều và nguồn đầu tư nước ngoài vào các

đô thị ngày càng tăng, thì mức cầu về BĐS nói chung cũng tăng theo Bên cạnh đó,các chính sách về tài chính, tiền tệ ảnh hưởng một cách mạnh mẽ tới dòng tiền vàothị trường dồi dào hay ở tình trạng đói vốn Khi nhà nước có các chính sách về tíndụng hay trợ giá để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tự đáp ứng được nhu cầu vềnhà ở của họ, thì cầu về BĐS cũng tăng lên

1.4.3 Sự gia tăng dân số

Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến nhu cầu của xã hội tăng đồng thời kéotheo nhu cầu về nhà đất tăng Đặc biệt, khi tỷ lệ tăng dân số càng cao, thì quy mô,

số lượng gia đình, cũng như thu nhập của hộ gia đình tăng theo và dẫn đến đột biến

về giá cả

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu bất động sản

(Nguồn:Phòng Quản lý TT BĐS- Cục Quản lý nhà )

Có thể thấy, mối quan hệ thuận chiều: quy mô gia đình tăng dẫn đến nhu cầucủa người dân về nhà ở cũng tăng lên Tuy nhiên, mức độ nhu cầu của người dânkhông chỉ phụ thuộc đơn thuần vào sự thay đổi quy mô gia đình, mà cũng phụ thuộckhá nhiều vào kết cấu của mỗi gia đình Theo hình vẽ, có thể thấy, sự thay đổi vềquy mô giữa một gia đình độc thân và gia đình có con nhỏ không làm thay đổinhiều về cầu nhà ở Mà chính sự thay đổi cả về quy mô và kết cấu gia đình sẽ tạo ratốc độ biến thiên lớn hơn cho cầu BĐS so với tốc độ thay đổi của thu nhập, so với

sự thay đổi của quy mô gia đình độc thân và gia đình có con nhỏ

Rõ ràng, khi quy mô gia đình vẫn tiếp tục tăng lên mà kết cấu gia đình lạikhông thay đổi thì tất yếu dẫn tới nhu cầu của người dân về nhà ở sẽ thay đổi chậmhơn Ngoài ra, tốc độ biến thiên của nhu cầu người dân so với tốc độ thay đổi củaquy mô gia đình sẽ có xu hướng nhỏ dần

1.4.4 Yếu tố pháp luật nói chung trong lĩnh vực đất đai

Các chính sách pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng, là công cụ hữu hiệu

để nhà nước quản lí quỹ đất và sử dụng hợp lí nguồn tài nguyên thiên nhiên quý

giá.Không giống như các hàng hoá thông thường khác, hệ thống pháp luật về quản

lý đất đai, nhà ở và các chính sách sử dụng đất của Chính phủ có sự chi phối và ảnhhưởng lớn tới cung BĐS “Trước tiên là các quy định, chính sách về quyền sở hữuđất đai cũng như quyền sử dụng đất đai Việc quy định rõ ràng và xác lập các quyềnnày đối với các nguồn BĐS hiện có là điều kiện để các nguồn BĐS này sẵn sàng và

có đầy đủ điều kiện tham gia vào TT BĐS một cách hợp pháp.” (TS Bùi VănHuyền-TS.Đinh Thị Nga, 2011, tr.34) Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sửdụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về cácquyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của TT BĐS hợppháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS

Nếu như quy hoạch về mục đích sử dụng đất không được điều chỉnh một cáchkịp thời, thích hợp với sự dịch chuyển của các khu vực kinh tế xã hội thì sẽ gây ramột sự thiếu hụt về cung BĐS Từ sự mất cân đối giữa cung cầu trên thị trường dẫnđến sự xuất hiện của những nguồn cung bất hợp pháp, song do nguồn cung hợppháp bị thiếu hụt nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc các hoạtđộng trên TT BĐS được công khai cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượngcung và cầu về BĐS Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đốitượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú và đa dạng hóa thêm nguồncung Một thị trường hoạt động không công khai, không có sự điều tiết của Nhànước thường bị chi phối và điều tiết bởi một số lực đen Để thu được lợi nhuận, cácthế lực này có thể khiến cho nguồn cung khan hiếm và tăng cầu một cách giả tạo Vìthế, hoạt động của TT BĐS, sự can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của TTBĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng cung cầu trênthị trường

Ngoài ra, chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và mở rộng phạm vi pháttriển đô thị cũng tác động trực tiếp đến cung về BĐS Dù là đa dạng hoá về hìnhthức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là

người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kếtcấu hạ tầng

1.4.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ

Chính sách của Nhà nước và mỗi địa phương cũng là một nhân tố tác động đếnTTBĐS Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành nghề, lãnhthổ,vùng kinh tế trung tâm hay các khu công nghiêp Việc quy hoạch và hình thànhchúng sẽ kéo theo việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường xá, cầu cống Rõ ràng, ở cáckhu kinh tế đông đúc, sầm uất với hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ thu hút nhiềudân cư sinh sống, từ đó dẫn tới sự gia tăng về dân số và hình thành các khu dân cư.Vậy là, các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất, kinhdoanh,gia tăng dân số Khi dân số tăng, tất yếu sẽ dẫn tới nhu cầu về BĐS cũngtăng, góp phần phát triển TT BĐS Ngược lại, ở những vùng, địa phương chưa đượcquy hoạch, không được chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển,đờisống thấp, dân cư thưa thớt dẫn tới cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh khôngtăng,thậm chí có xu hướng giảm, đồng thời cầu nhà ở, đất ở cũng không tăng, gây ra

sự trầm lắng trên TT BĐS Tiếp đến là chính sách của Chính Phủ về nhà ở, đất ở nóichung và chính sách về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, các đối tượng khókhăn hay thuộc diện chính sách xã hội Đây cũng là một chính sách giúp tăng cầuBĐS nếu giá cả BĐS phù hợp với khả năng của nhóm đối tượng này

Một nhân tố nữa cũng làm thay đổi cung BĐS là các chính sách của Chính phủ

về quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, hay các quy định về tiêu chuẩnxây dựng Các yếu tố này thường khiến cung BĐS giảm Ngược lại, việc mở rộngquy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai sẽ làm cung tăng Chính vì vậy,Những chính sách của Chính phủ về quy hoạch đất đai là vô cùng cần thiết Trongnhiều trường hợp, những ràng buộc của Chính phủ đặt trong sự lỏng lẻo của luậtpháp về đất đai đã tạo nên sự khan hiếm về cung cũng như tạo cơ hội cho sự đầu cơ,tích trữ Mục đích sử dụng của những hàng hoá thông thường khác do tính năng của

nó quyết định, song mục đích sử dụng của BĐS lại do Nhà nước định đoạt Chẳnghạn, một vùng đất dù trong thành phố, nhưng nếu được quy hoạch cho nông nghiệp

thì mảnh đất này không có đóng góp gì cho việc tăng cung BĐS Tuy nhiên, cũngchính mảnh đất đó, cung BĐS sẽ tanwg nếu có một quyết dịnh về chuyển đổi mụcđích sử dụng.

Tóm lại, các chính sách của Chính phủ có tác động nhất định tới TT BĐS, đềulàm tăng hay giảm cầu về BĐS, gây ảnh hưởng tới quá trình phát triển của TT BĐS

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU

2.1 Thực trạng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu

2.1.1 Khách hàng

Theo kết quả khảo sát gần đây cho thấy, phân khúc cuối cùng trong năm phânkhúc khách hàng của TT BĐS, nhóm “kinh doanh địa ốc” là đối tượng khách hàngchính, chiếm đa số Nhóm khách hàng này có tiềm năng về tài chính, có kiến thức

và hiểu biết về BĐS nói riêng và TT BĐS nói chung Tuy nhiên, niềm tin của kháchhàng nói chung và phân nhóm này nói riêng đang giảm sút khi độ rủi ro của thịtrường ngày càng cao Đặc biệt, sự mất cân đối trong các loại hình nhà ở gây khókhăn, trở ngại cho những người có nhu cầu thực muốn tiếp cận sản phẩm Ngườidân cho rằng mặt bằng giá cả BĐS đang vượt xa giá trị thực của nó, và suy đoánrằng thị trường tiếp tục giảm sút Vì thế, người dân có tâm lý chờ đợi và nghengóng Các doanh nghiệp khó khăn về tài chính càng nôn nóng muốn bán đượchàng, song khi hàng hóa BĐS bị “ ế ẩm”, không bán được thì lại tiếp tục giảm giá,cái vòng luẩn quẩn ấy vô tình tạo cho khách hàng tâm lý chờ đợi và tin tưởng thịtrường sẽ còn giảm nữa

Trên thực tế, tuy tình hình kinh tế khó khăn, tỷ lệ thất nghiệp ngày càng nhiều,song nhìn chung mức thu nhập của người dân và tốc độ tăng GDP/ đầu người có xuhướng tăng Tuy nhiên, theo như biểu đồ dưới đây, nếu so sánh tốc độ tăngGDP/đầu người với tốc độ giá nhà đất thì tốc độ tăng giá nhà đất cao hơn rất nhiều

và khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người ngàycàng lớn hơn Cụ thể, năm 2010, tốc độ tăng giá nhà đất là 10 lần trong khi tốc độ

tăng GDP/đầu người là 2,9 lần.

Biểu 2.1: Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người

TT BĐS giảm đáng kể, nhiều dự án do thiếu vốn nên không thể triển khai hoặc tiếptục thực thi, khiến cho TT BĐS rơi vào trạng thái “trầm lắng”