GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu
Dự án tái thiết đô thị là quá trình xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền tảng các công trình cũ đã bị phá bỏ, theo quy hoạch được phê duyệt Quá trình này không chỉ đơn thuần là xây mới mà còn tác động sâu sắc đến các mối quan hệ xã hội, mang lại diện mạo mới cho đô thị nhưng cũng có thể gây ra những hệ quả không mong muốn, như việc người nghèo phải di dời và giảm thiểu bản sắc văn hóa của khu vực trước đó.
Việt Nam đang tiến hành tái thiết đô thị, đặc biệt tại Hà Nội và Tp.HCM, với các dự án như cải tạo khu chung cư cũ, nâng cấp hạ tầng công cộng và mở rộng hệ thống giao thông Tuy nhiên, theo ông Phạm Sỹ Liêm, lợi ích từ tái thiết chủ yếu rơi vào các nhà đầu tư bất động sản, dẫn đến tiến trình chậm chạp do vướng mắc về đền bù và giải phóng mặt bằng PGS.TS Phạm Duy Nghĩa chỉ ra rằng sự không rõ ràng về quyền tài sản là một trong những nguyên nhân chính gây khó khăn trong quá trình tái thiết này.
Hệ lụy từ năm 2015 đã khiến doanh nghiệp ngần ngại trong việc đầu tư lớn, trong khi những nhóm người có quyền quyết định lại có cơ hội hưởng lợi từ việc phát triển khu đất Nhà nước không thu được thuế, và người dân sống tại khu vực đó phải chịu thiệt hại do việc thu hồi đất mà không nhận được đền bù tương xứng.
Chợ truyền thống Tân Bình là ví dụ điển hình cho tình trạng quyền tài sản không rõ ràng, gây thiệt hại cho tiểu thương và mang lại lợi ích cho các nhóm khác trong dự án tái phát triển Do tình trạng xuống cấp, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND Tuy nhiên, vào ngày 19/9/2014, dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM kết hợp CTT theo hình thức hợp tác công tư đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ tiểu thương, dẫn đến việc tạm ngưng triển khai dự án.
Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Việc xây dựng lại Chợ Tân Bình là cần thiết do tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Tuy nhiên, quá trình triển khai gặp khó khăn do thiếu sự đồng thuận từ tiểu thương, những người bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dự án Đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” sẽ xem xét các tác động của các bên liên quan và đưa ra những kiến nghị phù hợp nhằm đảm bảo tái thiết thành công Chợ Tân Bình.
Dựa trên việc tìm hiểu và phân tích các khung lý thuyết đã học, bài viết sẽ áp dụng vào tình huống thực tế tại CTT Tân Bình và nghiên cứu các câu hỏi liên quan.
Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên quan,trước và sau khi xây lại?
Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại sao?
Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?
Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính trong dự án xây dựng lại Chợ truyền thống Tân Bình sử dụng phân tích lợi ích chi phí, thẩm định giá và số liệu thống kê Tác giả thu thập thông tin từ khảo sát trực tiếp để diễn giải các bằng chứng một cách định tính và đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể Đối tượng nghiên cứu bao gồm bốn bên liên quan: tiểu thương hiện tại, tiểu thương mới, đơn vị trúng thầu xây dựng và Nhà nước, đại diện là Ban quản lý Chợ.
Tác giả đã thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại các chợ có đặc điểm tương tự như Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương và Phạm Văn Hai.
Bố cục luận văn
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn được chia thành 05 chương Chương 1 giới thiệu bối cảnh và vấn đề nghiên cứu Chương 2 tổng quan các khung lý thuyết phân tích phục vụ cho nghiên cứu Chương 3 tập trung vào dự án xây dựng lại chợ và giá trị của Chợ Tân Bình Chương 4 ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan, đồng thời xem xét nguyên nhân và những bất cập trong việc phân chia giá trị quyền khai thác Cuối cùng, Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng và đề xuất một số chính sách nhằm tái thiết thành công công trình này.
KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH
Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả áp dụng khung phân tích thẩm định dự án từ tài liệu "Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư" của Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger Mục tiêu là xác định giá trị tài chính của dự án dựa trên tổng đầu tư, cụ thể là giá trị tài chính (NPV f TIP) của dự án.
Để xác định NPV của dự án, cần ước lượng dòng ngân lưu tài chính và chiết khấu chúng bằng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC), nhằm hiện giá các dòng ngân lưu này về hiện tại.
Trong đó: Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t
Chi phí dự án tại thời điểm t được xác định bởi tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC), trong đó bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu (rE) và chi phí nợ vay (rD) Ngoài ra, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (tC) cũng ảnh hưởng đến chi phí này, trong khi giá trị vốn chủ sở hữu (E) đóng vai trò quan trọng trong việc tính toán tổng chi phí dự án.
D: giá trị nợ vay Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):
Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường rE = rf + β i (E[r M ] – r f )
E+D tot nghiep down load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg
Do hạn chế trong việc ước lượng beta của các công ty tại Việt Nam thông qua dữ liệu cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, chúng ta sẽ ước lượng r E một cách gián tiếp bằng cách sử dụng các chỉ số chuẩn từ thị trường chứng khoán phát triển như Hoa Kỳ.
Chi phí vốn chủ sở hữu dự án ở Việt Nam
= Chi phí vốn chủ sở hữu dự án tương tự ở Hoa Kỳ
+ Mức bù rủi ro quốc gia
E[r i ] VN = r f US + β i (E[r M ] US – r f US ) + RP c + RP e
Trong đó, E[ri] VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam
RPc : mức bù rủi ro quốc gia
RPe : mức bù rủi ro hối đoái
Mục tiêu của phân tích không phải là quyết định đầu tư, mà là đánh giá giá trị các yếu tố liên quan đến dự án Phân tích này giúp xem xét cách các yếu tố sẽ tác động và thay đổi khi giả định dự án đạt mức giá trị NPV f TIP nhất định.
Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá
Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD), tác giả sử dụng các phương pháp thẩm định giá (TĐG) theo quy định của Bộ luật dân sự TĐG là quá trình xác định giá trị tài sản dựa trên giá thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể Trong luận văn, tác giả áp dụng các phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập để thực hiện thẩm định giá.
Phương pháp TĐG dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua, bán trên thị trường tại thời điểm cần TĐG, nhằm ước tính giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước quan trọng Để tải xuống tài liệu, bạn có thể truy cập vào liên kết và sử dụng email của mình để nhận thông tin đầy đủ nhất Hãy chắc chắn rằng bạn đã chuẩn bị sẵn sàng cho việc viết luận văn thạc sĩ một cách hiệu quả.
Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá là nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định.
Bước 2 là thu thập và kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự Việc này cần được thực hiện vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm đó để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình đánh giá.
Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn;
Bước 4 là phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá (TĐG) Từ đó, thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh để tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản Nguyên tắc điều chỉnh dựa trên tài sản cần TĐG làm chuẩn: nếu tài sản so sánh có yếu tố kém hơn, giá sẽ được điều chỉnh tăng; nếu yếu tố vượt trội hơn, giá sẽ được điều chỉnh giảm; và nếu yếu tố tương tự, sẽ không có điều chỉnh.
Bước 5 là phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, từ đó rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định giá trị của tài sản thẩm định.
Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất hoặc xây dựng tài sản, và phương pháp chi phí là cách định giá dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương tự để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá Chi phí đóng vai trò quan trọng trong việc ước tính giá trị tài sản, và trong một số trường hợp, nó có thể là phương pháp tiện lợi để đo lường giá trị Tuy nhiên, cần xem xét cẩn thận trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo giá trị Chi phí và giá trị chỉ giống nhau khi chi phí đó là hợp lý và được xã hội thừa nhận.
Phương pháp thu nhập là kỹ thuật chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản.
Quá trình chuyển đổi này, hay còn gọi là quá trình vốn hoá thu nhập, được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định (Bộ Tài chính, 2008c) Đối với dòng tiền dài hạn và ổn định, giá trị tài sản có thể được ước tính bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm, tức là chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.
V = I/R hoặc V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản,
I : thu nhập ròng trong một năm,
GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:
V = I/(R – g) Với g là tỷ lệ tăng trưởng
Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay I = V/GI
Quyền tài sản
Quyền tài sản, từ góc độ pháp lý, được định nghĩa là nhóm quyền cho phép chủ sở hữu quyết định cách thức sử dụng tài sản của mình Những quyền này có ba đặc điểm chính: liên quan đến tài sản, cho phép chủ sở hữu tự do thực hiện quyền mà không bị can thiệp, và tạo ra một không gian riêng biệt cho chủ sở hữu thể hiện ý chí của mình Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu và ngăn chặn sự can thiệp từ bên ngoài (Cooter & Ulen, 2012).
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản được xem như một loại tài sản bên cạnh vật, tiền và giấy tờ có giá Về mặt pháp lý, quyền tài sản mang những hàm ý sâu sắc, xuất phát từ quyền tự nhiên và các quy định của luật pháp.
Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác Theo Harold Damsetz
Quyền tài sản, theo Phạm Duy Nghĩa (2011), được hiểu là tập hợp các quyền và lợi ích mang tính loại trừ, bao gồm quyền kiểm soát, thụ hưởng lợi nhuận, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp tài sản Tính tạo động cơ của quyền tài sản dẫn đến việc hình thành trong các cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012) hoặc theo trật tự pháp luật và tập quán (Ellickson, 1991), tùy thuộc vào loại hình tạo ra lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan Từ góc độ kinh tế, quyền tài sản là nguồn lực mà việc phân bổ thông qua thiết kế pháp luật có thể tạo ra những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí.
Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:
Tên quyền tài sản Mô tả
Chiếm hữu Chiếm giữ, kiểm soát
Sử dụng Khai thác, sử dụng, tận hưởng
Hạn chế người thứ ba Hạn chế người khác tiệm cận Định đoạt Đổi, bán, cho, tặng, thừa kế
Phát triển Phát triển lô đất, tăng giá trị Canh tác, sản xuất Canh tác, sản xuất trên
Cho thuê Cho người khác cho thuê lại
Thế chấp Dùng thửa đất làm tài sản thế chấp
Góp vốn Dùng góp vốn vào kinh doanh
Thực thi quyền Các quyền tự bảo vệ tài sản Tiệm cận công lý Yêu cầu toà án bảo đảm công lý
Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, thỏa thuận tự nhiên sẽ dẫn đến việc sử dụng hiệu quả nguồn lực mà không cần quy định pháp luật về quyền tài sản Pháp luật nên khuyến khích thỏa thuận tư nhân bằng cách giảm chi phí giao dịch Một hiệu ứng trái ngược với định lý Coase là hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của”, trong đó người ta có xu hướng đòi giá cao hơn để từ bỏ tài sản hiện có Hiệu ứng này cho thấy mọi người thường ưa thích tài sản mình đang sở hữu hơn là tài sản tương đương mà họ mong muốn, do chi phí chuyển đổi Lê Nết cho rằng hiệu ứng này có thể giải thích các trường hợp đền bù giải tỏa hay di dời cơ sở sản xuất, cần chú ý đến chi phí chuyển đổi thay vì chỉ phân tích chi phí-lợi ích.
Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật hoặc khế ước xã hội, tập quán, nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong xã hội Tuy nhiên, ở nhiều nước đang phát triển, tài sản có giá trị như đất đai, gia súc, và nhà cửa thường không được chú trọng về bằng chứng pháp lý quyền sở hữu Quyền tài sản yếu kém có thể dẫn đến vấn đề về tài sản chung, gây ra cấu trúc kiểm soát không hiệu quả và cản trở việc thực thi hợp đồng.
Quyền tài sản được xem là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc vốn không thể luân chuyển, từ đó giải thích cho những khó khăn mà các nước đang phát triển gặp phải trong việc sao chép thành công của phương Tây trong phát triển chủ nghĩa tư bản.
DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH
Tổng quan về CTT Tân Bình
Chợ là hình thức kinh doanh thương mại truyền thống, được tổ chức tại các địa điểm quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm và tiêu dùng của cộng đồng (Chính phủ, 2003) Chợ có nhiều ưu điểm như phù hợp với thói quen mua sắm hàng ngày, giá cả rẻ hơn so với siêu thị, và cung cấp sản phẩm đa dạng với kích cỡ khác nhau, đảm bảo thực phẩm luôn tươi ngon (Nguyễn Thị Phương Dung và Bùi Thị Kim Thanh, 2011) Theo khảo sát năm 2010 tại Thành phố Cần Thơ, người tiêu dùng đánh giá cao chợ về giá cả, tốc độ thanh toán nhanh, thái độ phục vụ tốt và điều kiện thanh toán thuận lợi.
Mặc dù CTT có nhiều ưu điểm, nhưng vẫn tồn tại những nhược điểm đáng chú ý như cơ sở hạ tầng yếu kém, bao gồm vệ sinh môi trường và hệ thống xử lý nước thải không đảm bảo Bên cạnh đó, vấn đề an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy cũng chưa được quan tâm đúng mức, với việc chỉ tập trung vào kinh doanh và lấn chiếm lối đi chung, dẫn đến việc giảm khoảng cách an toàn (UBND TP.HCM, 2009b).
Chợ Tân Bình, ban đầu mang tên Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960 và nằm giữa bốn trục đường Lý Thường Kiệt, Lê Minh Xuân, Tân Tiến và Phú Hòa Chợ được đầu tư và khai thác bởi tư nhân Từ năm 1975 đến 1985, chợ đã trải qua quá trình nâng cấp, mở rộng và xây dựng kiên cố Đến năm 1991, Chợ Tân Bình được giao cho Ủy ban Nhân dân Quận Tân Bình trực tiếp quản lý.
Chợ nằm tại địa chỉ 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, với diện tích 21.979,8m², chuyên bán sỉ các mặt hàng như quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới.
Năm 2008, chợ chiếm 77% trong tổng số 2.920 điểm kinh doanh Hiện tại, chợ có 2.956 thương nhân, bao gồm 6 doanh nghiệp Nhà nước và hợp tác xã, cùng với 2.950 hộ cá nhân Mỗi ngày, chợ thu hút hơn 10.000 lượt khách hàng đến mua sắm.
Chợ lớn TP.HCM, mặc dù là một trong những chợ lớn của thành phố, nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng do xây dựng lâu năm Hiện tại, 2/3 diện tích của chợ có diện tích dưới 1m², môi trường kinh doanh còn nhiều hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu của thương nhân Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là nguy cơ cháy nổ và không an toàn trong mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014).
Dự án xây dựng Chợ
Theo quy hoạch của Tp.HCM, Chợ Tân Bình sẽ xây lại trong giai đoạn 2008 - 2010
UBND TP.HCM đã giao UBND Q.TB quản lý trực tiếp để đầu tư và phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái bố trí chợ tạm Mục tiêu là đảm bảo tính công khai, minh bạch và đạt được sự đồng thuận từ tiểu thương, đồng thời bảo vệ hoạt động kinh doanh liên tục của họ trong quá trình triển khai dự án.
3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư
Dự án kéo dài 4 năm từ 2015 sẽ xây dựng 02 chợ tạm nhằm hỗ trợ hoạt động của tiểu thương Chợ tạm 1 có 439 ĐKD với diện tích kinh doanh 913 m², trong khi chợ tạm 2 có 3.778 ĐKD và diện tích kinh doanh 9.607 m² Tiểu thương sẽ không phải đóng tiền thuê tại các chợ tạm này.
2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018
CTT Tân Bình được xây dựng tại Khu B với tổng diện tích kinh doanh lên tới 23.176 m², không bao gồm diện tích giữ xe Dự án này sẽ bố trí khoảng 6.000 ĐKD, tăng gần gấp đôi số ĐKD hiện tại là 3.336 ĐKD.
Điểm kinh doanh tại chợ bao gồm các quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt và cửa hàng được bố trí cố định theo thiết kế xây dựng chợ Mỗi điểm kinh doanh có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m².
Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình
Dự án Chợ truyền thống
Phức hợp dịch vụ, giải trí, khách sạn
+ Diện tích đất phù hợp quy hoạch 14.395 6.945 21.339
+ Diện tích đất không phù hợp quy hoạch 585 56 640
- Diện tích XD công trình 9.213 4.243 13.456
- TẦNG CAO 6 tầng, 3 hầm 17 tầng, 3 hầm
- HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT 3,80 9,2 5,56
- Diện tích sàn XD tối đa 54.708m 2 63.889
UBND Q.TB thực hiện quản lý đầu tư xây dựng thông qua hình thức hợp tác công – tư, trong đó đơn vị trúng thầu sẽ ứng vốn, và UBND Q.TB sẽ thu tiền thuê ĐKD để hoàn trả vốn cho nhà thầu.
Công ty TNHH TMDV Bất động sản Tân Bình Phú đầu tư và nộp tiền thuê đất
Kinh phí khái toán (tỷ đồng) 2.879 1.992
Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014)
Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B
3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê
Tiểu thương sẽ được sắp xếp lại vị trí theo quy hoạch ngành hàng và diện tích tối thiểu là 3m²/ĐKD Việc xác định vị trí cụ thể sẽ được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm.
Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD
Tầng Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 - 4 Tầng 5 Tầng 6 Hầm lửng Hầm 1 Giá (đ/m 2 /tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 150.000
Nguồn: UBND Q.TB (2014) tot nghiep down load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg
Tiểu thương có thể ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm với Ban Quản lý chợ, nộp tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian Sau khi hoàn tất, họ sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, cho phép thế chấp và sang nhượng quyền sử dụng.
3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án 3.2.3.1 Các thông số kinh tế
- Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng
- Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF, 2014) dự báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm
Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF
Chi phí vốn của dự án được xác định bằng cách tính giá trị bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và nợ vay, do dự án được tài trợ bằng cả hai nguồn này.
Chi phí vốn chủ sở hữu (rE) được ước lượng thông qua mô hình CAPM là 18,84% Thông tin chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.3, Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu.
- rD (Chi phí nợ vay): 10%
- tC (thuế suất thuế TNDN): 22%
3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án
Ngân lưu vào bao gồm tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe và thanh lý chợ tạm Chủ đầu tư sẽ thu tiền thuê trong 30 năm, chia thành 4 lần trong suốt 4 năm xây dựng chợ Vào năm 2019, chủ đầu tư dự kiến thanh lý chợ tạm với khoản thu ước tính đạt 20% chi phí đầu tư cho chợ tạm.
Chi tiết về giá cho thuê, kế hoạch thu tiền, tiến độ thu tiền cho thuê và ngân lưu vào được trình bày trong các phụ lục 3.4, 3.5, 3.6 và 3.7.
3.2.3.4 Ngân lưu ra của dự án d Chi phí xây dựng:
Chi phí xây dựng và bồi thường khái toán là 2.380 tỷ đồng Trong đó, chi phí xây chợ tạm
Chi phí cho dự án được phân bổ như sau: chợ tạm 1 là 22 tỷ đồng, chợ tạm 2 là 251 tỷ đồng, và CTT là 1.961 tỷ đồng, với tổng chi phí bồi thường là 146 tỷ đồng Do chi phí được xác định theo giá trúng thầu, giả định rằng giá sẽ không tăng, dòng ngân lưu ra sẽ được tính toán dựa trên chi phí xây dựng theo bảng đã cung cấp.
Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ĐVT: tỷ đồng
Chi phí XD, bồi thường 293 910 784 392
Chi phí xây dựng chợ tạm 1 22 - - -
Chi phí xây dựng chợ tạm 125 125 - -
Chi phí xây dựng CTT - 784 784 392
Nguồn: Tính toán của tác giả dựa theo kế hoạch trong UBND Q.TB (2014)
Chi tiết xem Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư d Chi phí khác
Chi phí hàng năm cho Ban quản lý là 13 tỷ đồng, bao gồm lương, hoạt động và bảo trì công trình, với mức tăng 5% mỗi năm Trong 2 năm quản lý chợ tạm và 30 năm quản lý CTT, chi phí này sẽ được điều chỉnh theo tỷ lệ tăng trưởng (Chi tiết xem Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác)
- Chi phí tiếp thị, bán hàng và hoạt động của đơn vị hợp tác đầu tư dự kiến là 64 đồng
3.2.3.5 Giá trị tài chính của dự án
NPV f TIP của dự án là 153 tỷ đồng (Chi tiết xem Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án)
Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng khái toán là 2.234 tỷ (chiếmtrên 77,6% chi phí đầu tư 2.879 tỷ), bao gồm
XD các chợ tạm và CTT Riêng công trình CTT, chi phí xây dựng là 1.961 tỷ (trên 19,6 triệu đ/m 2 , tính trên diện tích cho thuê thì lên đến 84,6 triệu đ/m 2 )
Bảng 3.5: Chi phí xây dựng
CHỢ TẠM 1 CHỢ TẠM 2 CHỢ TRUYỀN
Diện tích xây dựng (kể cả tầng hầm) 2.442 21.273 99.640
- Kết cấu Trệt 3 tầng 6 tầng, 3 hầm
- Diện tích cho thuê 921,9 9.609,6 23.176,44 Đơn giá trên diện tích xây dựng
Đơn giá cho thuê không bao gồm diện tích gửi xe là 9,0 tr.đ/m², trong khi đơn giá cho thuê có diện tích gửi xe là 56,1 tr.đ/m² Đối với diện tích gửi xe riêng biệt, đơn giá là 84,6 tr.đ/m².
Nguồn: Báo cáo đầu tư và UBND Q Tân Bình (2014)
Chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM khoảng 26 - 52,2 triệu đồng/m 2 diện tích cho thuê
Các trung tâm thương mại cao cấp có chi phí thuê từ 36 đến 52,2 triệu đồng/m² Tổng chi phí đầu tư, bao gồm các khoản như xây dựng, lãi vay và đất, thường chiếm từ 70% đến 80% tổng chi phí, tùy thuộc vào từng công trình Để biết thêm chi tiết, vui lòng tham khảo Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số chợ và trung tâm thương mại.
Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM
Chi phí đầu tư trên diện tích cho thuê tại ba trung tâm thương mại cao cấp ở TP.HCM dao động từ 36 đến 52 triệu đồng/m², trong khi đó, hai chợ - trung tâm thương mại tại Hà Nội có mức chi phí từ 26 triệu đồng/m².
Chi phí xây dựng dự án Chợ Tân Bình lên tới 56 triệu đ/m² cho diện tích cho thuê ĐKD, để xe ôtô và xe máy, và có thể đạt đến 85 triệu đ/m² nếu tính trên diện tích ĐKD Điều này cho thấy chi phí đầu tư của dự án này cao hơn nhiều so với các trung tâm thương mại và chợ - trung tâm thương mại khác.
Theo Quyết định 66/2012 của UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng trung tâm thương mại (TTTM) dao động từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m² cho các TTTM phổ thông, trong khi đó, chi phí cho các TTTM trang trí đặc biệt nằm trong khoảng từ 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m² Thông tin chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.12, bao gồm bảng suất đầu tư xây dựng theo quy định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả.
Chi phí xây dựng Chợ Tân Bình cao hơn so với mức đầu tư của Nhà nước và các công trình tương tự Điều này dẫn đến việc nhà thầu xây dựng thu lợi, trong khi người trả tiền phải gánh chịu thiệt hại Do Nhà nước không cấp ngân sách, tiểu thương sẽ là những người trực tiếp chi trả cho nhà thầu thông qua tiền thuê ĐKD trong vòng 30 năm.
Chợ Tân Bình (có DT cho thuê gửi xe), 56.11
Chợ Tân Bình (không kể DT cho thuê gửi xe), 84.62
Đồ thị 3.1 thể hiện chi phí đầu tư của các trung tâm thương mại (TTTM) trên diện tích cho thuê.
3.3.2 Chi phí xây dựngước tính
Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:
Theo quyết định 66/2012, chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ là 6,9 triệu đồng/m², trong khi chợ tạm lớn có chi phí trung bình là 7,5 triệu đồng/m², tổng chi phí xây dựng chợ tạm ước tính là 198 tỷ đồng, tăng lên 202 tỷ đồng nếu tính lạm phát 5% Đối với chợ truyền thống (CTT), chi phí xây dựng theo quyết định 66/2012 là 9.570.718 đồng/m², và theo quyết định 634/2014, chi phí xây dựng cho loại công trình trung tâm hội chợ - triển lãm là 11.780.416 đồng/m², với tổng chi phí ước tính khoảng 1.174 tỷ đồng.
Tổng chi phí xây dựng ước tính là 1.372 tỷ đồng, sau khi điều chỉnh lạm phát, con số này tăng lên 1.485 tỷ đồng Tổng chi phí đầu tư cho dự án đạt 2.088 tỷ đồng, theo thông tin trong Phụ lục 3.15 về bảng tổng chi phí đầu tư chợ có tính đến lạm phát.
3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính
Với chi phí được nêu tại mục 3.3.2, nếu các yếu tố khác không thay đổi, giá trị NPV f TIPV của Dự án sẽ là 759 tỷ đồng, thay vì 153 tỷ đồng như đã tính ở mục 3.2.3.5 Chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.16, nơi cung cấp bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính.
3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Để ước tính NPV f TIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến số trong mô hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thông tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mô hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD Giả thiết như sau:
- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;
- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m 2 , cao nhất 18 tr.đ/m 2 , giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m 2 , phân phối tam giác;
Giá thuê ĐKD hiện tại tại Chợ dao động từ 155.000 đ/m² đến 380.000 đ/m², với mức giá bình quân là 155.000 đ/m² Mức giá có khả năng xảy ra nhất là 380.000 đ/m², theo phân phối tam giác.
Kết quả phân tích rủi ro NPV f TIPV thông qua mô phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử cho thấy xác suất NPV f TIP dương đạt 74% Điều này chỉ ra rằng dự án có rủi ro nhưng ở mức tương đối thấp, làm cho nó trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV f TIP
Yếu vị - Độ lệch chuẩn 342 Phương sai 117.037 Độ lệch -0,4620 Độ nhọn 2,60
Hệ số biến thiên là 1,55, với giá trị nhỏ nhất là -973 và giá trị lớn nhất là 939, tạo ra độ rộng khoảng 1.912 Sai số trung bình được xác định là 3, trong khi xác suất để NPV tài chính dương đạt 74%.
Giá trị Chợ Tân Bình
Tác giả tiến hành khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ, tuy nhiên, việc thu thập thông tin hiện nay gặp nhiều hạn chế do quy hoạch đã được công bố Để ước tính giá, tác giả dựa vào một số nguồn thông tin, bao gồm thông tin rao bán ĐKD từ các chợ tương đồng như Chợ An Đông, khảo sát trực tiếp từ tiểu thương, và thông tin từ báo chí Ngành hàng được khảo sát chủ yếu là vải và quần áo may sẵn, hai lĩnh vực kinh doanh sỉ chính, nhằm phục vụ cho việc tính toán giá trị giao dịch.
3.4.1.Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố
Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thông tin xây lại Chợ chỉ là
Giá giao dịch mỗi ĐKD vải tại vị trí mặt tiền đường Phú Hoà (diện tích phổ biến 6m²) dao động khoảng 100 – 110 lượng vàng SJC Trong năm 2010, giá vàng bình quân là 30,5 triệu đồng/lượng, dẫn đến giá giao dịch khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD, tương đương với trung bình 535 triệu đồng/m².
Thông tin giao dịch tại một số chợ ở TP.HCM cho thấy giá rao bán tại Chợ An Đông dao động từ 385,7 đến 1.500 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và diện tích, với giá bình quân đạt 813 triệu đồng/m² Trong khi đó, các chợ bán lẻ có giá thấp hơn, khoảng 100 đến 385 triệu đồng/m² Dựa trên giá bình quân tại Chợ An Đông và hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND TP.HCM, giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình ước tính là 488 triệu đồng/m² trước khi công bố dự án.
Bên cạnh đó, một số thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m 2 , bình quân là 448 triệu đồng/m 2
Tính toán giá vàng bình quân dựa trên thông tin giá vàng từ nguồn đáng tin cậy Giá vàng đã tăng lên 951 triệu đồng vào năm 2010 Các thông tin này có thể được sử dụng để phân tích xu hướng giá vàng trong tương lai.
Bảng 3.6 Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ĐVT: triệu đồng
STT Thời điểm Ký hiệu sạp
Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD
Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính
A1 6,25 tầng trệt 2 mặt tiền quần áo may sẵn 5.200 5.200 832
3 Năm 2014 Khu 1 4,00 tầng trệt quần áo may sẵn 1.900 1.710 428
5 Tháng 1/2014 KC4C 6,00 tầng trệt MT Phú
Giá ước tính giao dịch được xác định bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành công, và bằng 90% khi thông tin chỉ là rao bán Lưu ý rằng giá trị của thông tin số 2 không được cộng vào để tính bình quân do giá trị này quá lớn, có thể ảnh hưởng đến kết quả bình quân.
Phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) đạt 8,2%, trong đó tỷ suất chiết khấu (r) là 14,7% và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5% Vốn hoá tiền cho thuê lại ĐKD được xác định dựa trên 5 thông tin cho thuê ĐKD từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng/ĐKD, dẫn đến giá ước tính là 494 triệu đồng/m².
Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình ĐVT: triệu đồng
Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD
1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780
2 KB3/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927
3 KB3/2 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927
4 KB1/1 4 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927
5 KB7/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 18 2.634
3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2
4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2015-
Vào năm 2020, mức tăng trưởng bình quân ước tính là từ 6,5% đến 7% mỗi năm, trong đó tác giả đã chọn mức 6,5% để thực hiện các dự đoán.
Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD
Giá trị trung bình các kết quả đạt được là 491 triệu đồng, và tác giả đề xuất mức giá này nhằm ước tính giá trị của Chợ Tân Bình trước khi công bố Dự án.
3.4.2Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan
Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m 2 , bình quân 2,82m 2 /ĐKD Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m 2 (3.336 x 2,82m 2 )
Giá giao dịch hiện tại chưa bao gồm tiền thuê ĐKD, với mức bình quân là 155.000 đ/m²/tháng Sau khi cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch và áp dụng phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hóa 8,2%, giá trị vốn hóa tiền thuê ĐKD ước tính đạt 213 tỷ đồng.
Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại và 213 tỷ là tiền thuê ĐKD
Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại ĐVT: tỷ đồng
Nội dung Giá trị hiện tại
Diện tích 9.399 Đơn giá (tr/đ/m 2 ) 491
Tổng giá trị tiểu thương (chưa có thuê ĐKD) 4.615
Tổng giá trị (có thuê ĐKD) 4.828
Nguồn: Tính toán của tác giả
3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án
Giả định rằng tổng thu nhập ròng của tiểu thương không thay đổi trước và sau khi thực hiện Dự án, cùng với tỷ suất vốn hoá không đổi, giá trị vốn hoá của Chợ sẽ giữ nguyên ở mức 4.615 tỷ Chợ sẽ được xây dựng lại với giá trị đầu tư hợp lý ước tính là 1.465 tỷ, thay vì 2.072 tỷ như trước đây.
3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng
Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
1 CHỢ HIỆN TẠI 2 Giá trị Chợ xây lại
Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
Giá trị của thương hiệu hiện tại rất quan trọng trong việc tốt nghiệp Tải xuống tài liệu mới nhất về luận văn thạc sĩ để có thêm thông tin chi tiết.
PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN
Các giả định
Để ước tính giá trị và sự phân chia giá trị quyền khai thác ĐKD trước và sau khi thực hiện dự án, tác giả dựa vào các giả định cụ thể.
Thị trường mua bán hàng hóa tại Chợ Tân Bình là một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nơi mà cả người bán và người mua đều không có khả năng kiểm soát giá cả Do đó, bất kỳ sự thay đổi nào về chi phí của người bán cũng sẽ không ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường.
Để so sánh và đánh giá tác động, tác giả giả định rằng lượng cầu tại Chợ Tân Bình không thay đổi trước và sau khi xây lại, do chợ bán sỉ chủ yếu phụ thuộc vào các chợ bán lẻ Các yếu tố đầu vào như chi phí giá vốn và thuê nhân công cũng được giữ nguyên Vì tổng lượng cầu và chi phí không đổi, tổng thu nhập ròng của tiểu thương sẽ không thay đổi, dẫn đến tỷ suất vốn hóa cũng không thay đổi.
Hiện tại, cơ hội bán hàng của tiểu thương mới và hiện tại là như nhau, không có lợi thế nào cho tiểu thương hiện tại Khi chợ được xây dựng xong, lượng cầu không thay đổi nhưng lượng cung tăng, dẫn đến việc phân chia thị phần giữa các tiểu thương.
Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD.
Phân chia các đối tượng liên quan
Dự án Chợ Tân Bình không chỉ liên quan đến tiểu thương hiện tại và Ban quản lý Chợ mà còn có sự tham gia của tiểu thương mới và nhà thầu xây dựng Nhà nước đóng vai trò chủ đầu tư thông qua ngân sách từ cho thuê đất, tiền thuê ĐKD và giá trị NPV của dự án Nhà thầu xây dựng sẽ nhận chi phí xây dựng theo hợp đồng trúng thầu, trong khi tiểu thương mới sẽ cạnh tranh chia sẻ thị phần với tiểu thương hiện tại.
4.2.1Giá trị tiền sử dụng đất Khu A
Khu A là phần đất được liên doanh thuê trong 50 năm để phát triển khu phức hợp dịch vụ, giải trí và khách sạn Phương pháp ước tính tiền thuê đất 50 năm được thực hiện dựa trên so sánh với ba khu đất có vị trí và đặc điểm tương đồng Kết quả ước tính tiền sử dụng đất đạt 55,6 triệu đồng/m², tổng giá trị tiền sử dụng là 389 tỷ đồng, chi tiết có trong Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A.
4.2.2Giá trị tiền thuê ĐKD
Theo phương án giá thuê nêu tại 3.2.2, tiền thuê ĐKD trong 30 năm là 3.059 tỷ và tiền cho thuê để xe 667 tỷ đồng
Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ĐVT: triệu đồng
Loại hàng kinh doanh Đơn giá Diện tích Số tháng Tổng tiền thuê
Nguồn: Tính toán của tác giả
Hiện giá tiền thuê ĐKD là 2.160 tỷ, tiền thuê chổ giữ xe là 64 tỷ, tổng cộng 2.224 tỷ đồng
4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính
Chi phí đầu tư giữa khái toán và ước tính của tác giả có sự chênh lệch lớn, với tổng chi phí xây dựng đạt 2.234 tỷ đồng, cao hơn ước tính 1.485 tỷ đồng Khi điều chỉnh theo giá hiện tại, tổng giá trị chênh lệch do chi phí xây dựng là 603 tỷ đồng, cùng với chênh lệch 4 tỷ đồng từ các chi phí khác, dẫn đến tổng chi phí đầu tư chênh lệch 607 tỷ đồng Kết quả là giá trị NPV của dự án giảm xuống còn 153 tỷ đồng, thay vì 759 tỷ đồng như đã tính toán trước đó.
Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính ĐVT: tỷ đồng
HẠNG MỤC CHI PHÍ Ước tính Khái toán Chênh
Chi phí Hiện giá Chi phí Hiện giá lệch
Cộng xây dựng, bồi thường 1.631 1.339 2.380 1.942 -603
Nguồn: Tính toán của tác giả
Giá trị chênh lệch ước tính 607 tỷ đồng sẽ được chuyển giao cho nhà thầu xây dựng, do họ nhận được số tiền cao hơn mức chi phí ước tính cho việc đầu tư xây dựng Chợ.
4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan
Sau khi trừ tiền thuê ĐKD và tiền thuê đất, giá trị còn lại của tiểu thương là 3.673 tỷ, giảm
935 tỷ so với hiện tại
Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ĐVT: tỷ đồng
STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
1 Giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465
2 Giá trị tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011
2.2 Chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607
3 Giá trị khu đất phía trước 389 389
The author has conducted calculations, and the latest full download of the thesis is available at vbhtj mk gmail.com The master's thesis is titled "Luan van retey thac si."
Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới
Sau khi Dự án được công bố, giá giao dịch đã giảm Kết quả khảo sát từ 06 thông tin giao dịch cho thấy mức giá bình quân đạt 315,7 triệu đồng/m².
Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ĐVT: triệu đồng
Thời điểm Ký hiệu sạp
Diện tích Vị trí Đặc điểm
Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính
Tháng 9/2014 KC3B 6,00 tầng trệt MT Phú
Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 tầng trệt MT Phú
Tháng 10/2014 KF10/2 6,00 tầng trệt MT Phú
Tháng 9/2014 KF5/2 6,00 tầng trệt MT Phú
D 1,44 tầng trệt quần áo may sẵn
12F2- Khu 4E 1,00 tầng trệt quần áo may sẵn
Nguồn: Phụ lục 3.17 Ghi chú: Giá ước tính giao dịch được xác định bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành công, và bằng 90% khi thông tin chỉ là rao bán.
Giá giao dịch ước tính sau khi Dự án được công bố là 315,7 triệu đ/m² Nếu các tiểu thương bán quyền khai thác ĐKD với mức giá này, giá trị của tiểu thương hiện tại sẽ đạt 2.967 tỷ đồng, trong khi phần giá trị còn lại 712 tỷ đồng sẽ thuộc về tiểu thương mới.
So với khi chưa thực hiện dự án, giá trị giao dịch quyền khai thác của tiểu thương hiện tại giảm 1.641 tỷ đồng
Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ĐVT: tỷ đồng Đối tượng Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 315,7
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 68,2
The author’s calculations indicate the latest full download of the thesis For further inquiries, please contact via email at vbhtj mk gmail.com regarding the master's thesis.
Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1)
4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) Điều kiện nêu tại Trường hợp 1 không xảy ra, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới phân chia thị phần theo diện tích ĐKD như giả định nêu tại 4.1, hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại là 1 Khi đó giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại tương ứng với diện tích 12.732m 2 là 2.167 tỷ đồng (bình quân 170 triệu đ/m 2 ), giảm 2.448 tỷ so với hiện tại Tiểu thương mới được giá trị là 1.512 tỷ đồng (bình quân 145 triệu đ/m 2 )
Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ĐVT: tỷ đồng
STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465
2 Hiện giá tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011
3 Giá trị khu đất phía trước 389 389
1 Giá trị Chợ xây lại 2 Phân chia các đối tượng 3 Phân ch ền thuê Mặt bằng
Trường hợp 1: Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
Chi phí đầu tư chênh lệch
NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất
Giá trị của ểu thương mới
Giá trị của người thương hiện tại rất quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh tốt nghiệp Tải xuống tài liệu mới nhất về luận văn thạc sĩ để có thêm thông tin chi tiết.
STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
4.2 Tiền bồi thường (của tiểu thương hiện tại) 146
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 170
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 145
Nguồn: Tính toán của tác giả
* Qua 02 trường hợp, chúng ta có thể rút ra một số nội dung
Tiểu thương đang chịu thiệt hại do Dự án xây Chợ Tân Bình, khi giá thuê mới cao hơn giá trị đầu tư thực tế Điều này đã làm giảm giá trị quyền khai thác ĐKD, dẫn đến việc giá trị tài sản của tiểu thương giảm tới 935 tỷ đồng.
Sự gia tăng số lượng ĐKD sẽ dẫn đến việc nhiều tiểu thương mới tham gia, từ đó làm giảm giá trị quyền khai thác của các tiểu thương hiện tại Mức tổn thất mà các tiểu thương hiện tại phải gánh chịu ước tính dao động từ 1.648 đến 2.448 tỷ đồng.
Mặc dù gặp tổn thất, giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại dao động từ 170 đến 315,7 triệu đồng/m², cao hơn nhiều so với mức đền bù tối đa 30 triệu đồng/hộ trong trường hợp không tái bố trí Do đó, mức đền bù hiện tại chưa hợp lý, khiến tiểu thương có khả năng chuyển nhượng quyền khai thác trước khi Dự án được thực hiện hoặc lựa chọn nhận quyền tái bố trí.
Tiểu thương sẽ được hưởng lợi từ dự án, mặc dù giá thuê mới tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại Sau khi trừ tiền thuê, giá trị quyền khai thác của tiểu thương ước tính dao động từ 68,2 triệu đồng.
145 triệu đ/m 2 tot nghiep down load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg
Nguyên nhân phân chia giá trị
Giá thuê mới đã tăng gấp 2,5 lần so với giá hiện tại, đạt 155.000 đồng/m²/tháng, gần bằng 2 lần mức giá tối đa theo quy định của UBND TP.HCM là 200.000 đồng/m²/tháng Tiểu thương sẽ ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm và thực hiện thanh toán 4 lần trong thời gian xây dựng Dự án được đầu tư theo hình thức hợp tác công – tư, trong đó công ty xây dựng ứng vốn và sẽ được hoàn trả khi thu tiền thuê Theo thẩm định dự án, NPV f TIPV đạt 153 tỷ đồng với tổng chi phí đầu tư là 2.879 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng là 2.234 tỷ đồng.
4.4.1.1 Tương quan giữa chi phí đầu tư và giá thuê
Chúng ta đã ước tính chi phí đầu tư khoảng 2.088 tỷ đồng tại 3.3.2, trong đó chi phí xây dựng CTT là 11,8 thay vì 18 triệu đ/m 2 như khái toán ban đầu
Xem xét mối quan hệ giữa chi phí xây dựng và giá thuê, công cụ Goalseek cho thấy chi phí xây dựng CTT dao động từ 9,6 đến 18 triệu đồng/m² để đạt được NPV là 153 tỷ đồng Giá thuê trung bình cho các tầng từ 1 đến 6 nằm trong khoảng từ 240.000 đến 367.000 đồng/tháng.
Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng ĐVT: đồng Đơn giá xây dựng bình quân CTT Đơn giá xây dựng danh nghĩa NPVi
Giá thuê (tầng 1 – tầng 6) để NPV = 153 tỷ 9.570.718 10.456.249 949.096.923.961 239.927 10.500.000 11.471.513 869.318.350.017 253.959 11.780.416 12.870.399 759.395.055.617 273.293 13.000.000 14.202.825 654.694.213.095 291.708 14.000.000 15.295.350 568.844.558.326 306.808 15.000.000 16.387.875 482.994.903.557 312.908 16.000.000 17.480.400 397.145.248.788 337.008 17.000.000 18.572.925 311.295.594.019 352.108 18.014.772 19.681.589 224.177.768.149 367.431
The author’s calculations indicate the latest full download of the thesis For inquiries, please contact via email at vbhtj mk gmail.com regarding the master's thesis.
Như vậy, nếu chi phí xây dựng CTT ước tính là 11,8 triệu đ/m 2 thì giá thuê khoảng 273.300 đ/tháng thay vì 380.000 đ/tháng
4.4.1.2 Giá trị quyền khai thác ĐKDtrường hợp điều chỉnh giá thuê
Tổng tiền thuê giảm xuống còn 2.200 tỷ đồng, giảm 607 tỷ đồng Giá trị thuộc tiểu thương hiện tại là 4.286 tỷ đồng, chỉ giảm 329 tỷ đồng so với hiện tại Giá trị tiểu thương hiện tại là 3.301 tỷ đồng, giảm 1.346 tỷ nhưng tăng 333 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000 Giá trị tiểu thương mới đạt 986 tỷ đồng, tăng 273 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000.
Bảng4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ĐVT: tỷ đồng
Phân chia sau khi xây lại Chênh
1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 6.293 6.293 -
2 Giá trị tiền thuê ĐKD 2.224 1.618 -607
Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607 -607
3 Giá trị khu đất phía trước 389 389 -
4.1 Giá trị được phân chia nếu giá thuê 380.000 3.680 3.680 -
4.2 Giá trị gia tăng nếu giá thuê 273.300 - 607 607 a Tiểu thương hiện tại - 333 333
- Diện tích 12.732 12.732 b Tiểu thương mới - 273 273
- Diện tích 10.444 10.444 tot nghiep down load thyj uyi pl aluan van full moi nhat z z vbhtj mk gmail.com Luan van retey thac si cdeg jg hg
Phân chia sau khi xây lại Chênh
Giá thuê 273.300 4.3 Tổng cộng giá trị của tiểu thương hiện tại 2.967 3.301 333
4.4 Tổng cộng giá trị tiểu thương mới 712 986 273
Nguồn: Tính toán của tác giả
Chi phí đầu tư cao làm tăng giá thuê, khiến tiểu thương phải chịu tổn thất lớn nhất, trong khi các công ty xây dựng lại thu lợi Sự phân phối lợi ích không công bằng trong dự án có thể dẫn đến sự không đồng tình từ phía tiểu thương, gây cản trở cho việc triển khai dự án.
Nếu chi phí xây dựng giảm và giá thuê cũng giảm, lợi ích sẽ được chia cho tiểu thương hiện tại là 333 tỷ đồng và cho tiểu thương mới là 273 tỷ đồng.
Dự án hợp tác công tư này cho phép nhà thầu xây dựng khai thác phần diện tích ĐKD (dự kiến 10.444m²) sau khi đã bố trí cho tiểu thương hiện tại, từ đó giảm chi phí đầu tư một phần Lợi ích này sẽ được chuyển thành lợi ích cho nhà thầu, khi họ có quyền khai thác ĐKD với mức giá rẻ hơn.
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê
1 Giá trị Chợ xây lại (CP 2 Phân chia các đối tượng (giá
3 Phân chia các đối tượng (giá 273.300)
Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình so sánh hiện tại và sau khi xây
Chi phí đầu tư chênh lệch
NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất
Giá trị của người thương mới tốt nghiệp rất quan trọng trong thị trường lao động hiện nay Họ cần nắm vững kiến thức và kỹ năng để đáp ứng yêu cầu công việc Việc tải xuống tài liệu và luận văn mới nhất sẽ giúp họ nâng cao trình độ và chuẩn bị tốt hơn cho sự nghiệp.
4.4.2 Quyền tài sản của tiểu thương 4.4.2.1.Các hình thức xác lập quyền tài sản
Quyền tài sản liên quan đến việc khai thác ĐKD, bao gồm hai loại chính: (1) loại được giao cho thương nhân để sử dụng kinh doanh thông qua hợp đồng góp vốn ứng trước nhằm đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền sử dụng một lần trong thời gian nhất định sau khi chợ hoàn thành; (2) loại cho thương nhân thuê để kinh doanh, trong đó Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp khai thác chợ phải ký hợp đồng với thương nhân theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2003).
Chợ Tân Bình, được thành lập trước năm 1975, hiện đang gặp phải một số vấn đề trong quản lý và thực thi quy định Ông Huỳnh Phương Vũ, Phó Ban quản lý chợ Tân Bình, cho biết rằng tiểu thương tại đây có nhiều loại hợp đồng, bao gồm hợp đồng dài hạn, hợp đồng hàng năm, và một số không có hợp đồng cố định Theo thống kê của UBND Q.TB năm 2011, chỉ có khoảng 126 ĐKD hợp đồng thuê 15 năm tại chợ này.
Trong tổng số hơn 3.000 ĐKD, chỉ có 520 hợp đồng thuê có thời hạn 01 năm Nhiều tiểu thương không có hợp đồng cố định đã kinh doanh lâu năm tại chợ, và một số trong họ đã góp tiền xây dựng chợ và được cấp chủ quyền Tuy nhiên, đến năm 2001, họ đã phải đổi giấy phép kinh doanh Tiểu thương chỉ có giấy phép đăng ký kinh doanh, nhưng có quyền tự thỏa thuận và chuyển nhượng ĐKD Sau khi hoàn tất thỏa thuận chuyển nhượng, họ cần gửi đơn lên Ban quản lý chợ để xin tạm dừng kinh doanh và đề xuất người tiếp tục kinh doanh, đồng thời đăng ký để được cấp Giấy đăng ký kinh doanh.
4.4.2.2 Quyền tài sản không được xác lập rõ và hệ luỵ
Vì hình thành lâu đời, đồng thời các cơ quan quản lý đã không quan tâm thích đáng trong xác lập quyền tài sản rõ ràng tại Chợ
Quyền khai thác ĐKD trị giá hàng tỷ đồng của tiểu thương không có bất cứ bằng chứng xác
Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình
Bà Trần Thị Xuyến cùng một số tiểu thương có thâm niên chia sẻ rằng, khi bắt đầu buôn bán, khu vực này còn sình lầy và họ đã phải góp tiền để xây dựng chợ, sau đó mới được cấp giấy chủ quyền Từ năm 2001, tiểu thương không có hợp đồng cố định nhưng vẫn nghĩ rằng họ có quyền không thời hạn đối với giấy đăng ký kinh doanh, bao gồm quyền chuyển nhượng và kế thừa Tuy nhiên, hiện tại họ cảm thấy việc quản lý chợ của Nhà nước là không thỏa đáng, đặc biệt là khi phải đóng tiền thuê mặt bằng cho việc xây dựng mới.
Từ năm 1981, chợ Tân Bình chỉ là một bãi đất sình lầy, nhưng đến năm 1988, chính quyền đã huy động tiểu thương đóng góp tiền để xây dựng chợ Mỗi tiểu thương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, và vào năm 2001, quận đã cấp lại giấy phép kinh doanh cho họ.
Ban quản lý chợ hiện tại và trong quá khứ đều công nhận giấy phép kinh doanh cố định Tiểu thương có quyền chuyển nhượng giấy phép này (Hoài Anh, 2014).
Quyền tài sản cần được xác lập rõ ràng để việc từ bỏ nó phải dựa trên thỏa thuận và giao dịch với mức giá mà các bên chấp nhận Tuy nhiên, tiểu thương không có văn bản xác lập quyền tài sản, dẫn đến việc các cơ quan có thẩm quyền quyết định về dự án xây dựng chợ Hệ quả là tiểu thương nhận được mức bồi thường rất thấp, chỉ 146 tỷ đồng, cùng với mức hỗ trợ không đăng ký tái bố trí tối đa 30 triệu đồng/hộ Hơn nữa, quyền tái bố trí của họ chưa được xác định rõ vị trí, và họ phải nộp tiền thuê trả trước trong 30 năm với mức 136,8 triệu đồng/m², chia thành 4 kỳ trong thời gian xây dựng.
