Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật việt nam đồ án tốt nghiệp đại học khoa luật

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU .... Tro

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật chuyên ngành Luật Kinh tế

với đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, tác giả xin gửi lời cảm

ơn chân thành nhất đến quý Thầy Cô là giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Công nghiệp Tp Hồ Chí Minh, đặc biệt cảm ơn cô ThS Trần Thị Ngọc Hết - người đã góp một phần rất lớn không chỉ ở vai trò định hướng mà hơn thế nữa cô còn là người tận tình sửa chữa những thiếu sót, giúp tác giả hoàn thành Khóa luận một cách tốt đẹp

Bên cạnh đó, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị làm việc tại Phòng Quản lý nợ của Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Á Châu đã giúp đỡ tác giả trong quá trình tìm kiếm tài liệu cũng như cung cấp những thông tin hữu ích để tác giả có thể hoàn thành Khóa luận của mình

Xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan khóa luận: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” là do chính tác giả thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS Trần Thị

Nếu sai, tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

Tác giả khóa luận

Nguyễn Thanh Phong

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 8

1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Ngân hàng thương mại 8

1.1.2 Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại 10

1.2 Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 12

1.3 Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại 14

1.3.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 14

1.3.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại 16

1.4 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

19

1.4.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 19

1.4.2 Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 20

1.4.3 Ý nghĩa của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 21

1.4.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 23

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 26

2.1 Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các Ngân hàng thương mại 26

2.1.1 Nguyên tắc xử lý 26

2.1.2 Căn cứ xử lý 29

2.1.3 Phương thức xử lý 30

2.1.4 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đặc biệt 33

2.1.5 Trình tự, thủ tục xử lý 36

2.1.6 Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất 40

2.2 Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các Ngân hàng thương mại 40

2.2.1 Về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 40

2.2.2 Về tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai 42

2.2.3 Chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất 42

2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 44

2.3.1 Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 44

2.3.2 Quy trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 46

2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 48

CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 51

3.1 Yêu cầu hoàn thiện 51

3.2 Kiến nghị hoàn thiện 57

3.2.1 Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 57

3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật 59

KẾT LUẬN 62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 45 Bảng 2 Tỷ lệ nhóm nợ xấu qua các năm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 46

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện của nền kinh tế hiện nay cũng như sự thông thoáng của cơ chế cho vay trong thị trường tài chính thì việc cho vay của các tổ chức tín dụng đã góp phần tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp và cá nhân phát triển kinh tế Đồng thời, hoạt động cho vay luôn luôn là một trong những hoạt động cơ bản, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các ngân hàng thương mại

Tuy nhiên, hoạt động cho vay là hoạt động mang tính “nhạy cảm” với các biến động của tình hình kinh tế - chính trị - xã hội, do đó rủi ro trong quá trình cho vay của các ngân hàng thương mại là rất lớn Chính vì để hạn chế bớt các rủi ro từ phía khách hàng, ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản

mà phổ biến nhất là thế chấp tài sản

Trong số các tài sản được sử dụng để thế chấp bảo đảm khoản vay tại các ngân hàng thương mại thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các tài sản khác Tuy nhiên hiện nay việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ là một vấn đề nhức nhối đối với các Ngân hàng thương mại Có rất nhiều vướng mắc trong việc xử lý những tài sản thế chấp này, bên cạnh nguyên nhân từ thị trường bất động sản, từ sự bất hợp tác của bên vay vốn,…thì nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng khó khăn này còn do các văn bản pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vừa chồng chéo, vừa thiếu hụt, gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan chức năng khi

áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra

Từ những nguyên nhân trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hiểu và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm bất cập của các quy định pháp luật hiện hành từ đó đề ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật

là thực sự cần thiết và cấp bách Vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản

thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật

chuyên ngành Luật kinh tế của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về các vấn đề bảo đảm nghĩa vụ vay nhưng vẫn không có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại Phần lớn các đề tài chỉ nghiên cứu về một số góc độ của chế định thế chấp tài sản trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng như chỉ nghiên cứu về pháp luật mà không có thực trạng áp dụng tại các ngân hàng thương mại hiện nay hay chỉ nghiên cứu về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là đa số

Ở cấp thạc sĩ, về vấn đề này có các đề tài như: “Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho các Ngân hàng thương mại (2009)” của tác giả Vũ

Thị Kim Oanh Luận văn này đã khái quát về cái nhìn tổng thể các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại, nêu lên các bất cập chủ yếu của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền thu hồi nợ của ngân hàng thương mại và nó chỉ dừng lại ở việc tổng quan về tài sản bảo đảm nói chung mà chưa đưa ra được thực trạng tại các ngân hàng thương mại hiện

nay Hay như đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng- thực trạng và hướng hoàn thiện (2006)” của tác giả Trần Thị Thụy Anh cũng

đưa ra cái nhìn tổng thể pháp luật chung và bất cập khi xử lý tài sản bảo đảm cùng với thực trạng áp dụng nhưng vẫn chưa rõ ràng vẫn còn mập mờ, không tách bạch giữa pháp luật và thực tế

Ở cấp cử nhân, có các đề tài như: “Pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại (2012)” của tác giả Trịnh Hùng Long, đề tài này chỉ

dừng lại ở việc đưa ra các cơ sở lý luận và pháp luật chung về thế chấp mà không

đưa ra được các kiến nghị hoàn thiện thực tế Ngoài ra, còn có đề tài: “Pháp luật về

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong ngân hàng (2010)” của tác giả

Phan Thị Ngọc Huyền, trong đề tài này đã trình bày được khái quát chung về xử lý

và thực trạng nhưng trong phần thực trạng áp dụng pháp luật tác giả đã không trình bày rõ những yếu tố ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm

Bên cạnh đó còn có một số bài viết liên quan trên báo và tạp chí như “Quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ của tổ chức tín dụng” của Chu Thị Thanh An trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 11/2019 Hoặc bài viết “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật dân sự 2015 và yêu cầu bảo đảm thực thi” của Võ Đình

Toàn và Đinh Văn Linh trên tạp chí Dân chủ và pháp luật số 06/2018

Nói tóm lại, vấn đề xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại luôn nhận được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu Mặc dù, có rất nhiều công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này, nhưng các tác giả hầu như chỉ đi vào phân tích thực trạng pháp luật về việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung, còn khía cạnh pháp lý về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách độc lập, chuyên sâu để

đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, góp phần bảo đảm quyền lợi của các chủ thể liên quan Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên chính là nguồn tài liệu

tham khảo vô cùng quý giá để giúp tác giả thực hiện tốt đề tài “Xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” Yêu cầu đặt ra của đề tài này là nghiên cứu một

cách hệ thống và toàn diện các vấn đề lý luận cũng như thực trạng pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại để có những kiến nghị cụ thể, toàn diện nhằm hoàn thiện pháp luật

3 Kinh nghiệm quốc tế về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại

Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay tại các quốc gia trên thế giới có sự khác biệt rõ rệt Đối với các nước theo

hệ thống thông luật như Anh, Úc, Mỹ,…thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được phát triển theo 02 học thuyết cơ bản: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp Ở những nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ được nhận quyền sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng thế chấp Tuy nhiên, luật pháp và Tòa án ở các nước này đã sửa đổi quyền tài sản của chủ nợ mà theo đó họ chỉ được phép thực hiện quyền này khi người vay không hoàn thành nghĩa vụ Người nhận thế chấp có quyền nhận thế chấp đối với tài sản trong suốt thời gian thế chấp nhưng chỉ có tính chất tạm thời Nếu người đi vay không thực hiện nghĩa vụ của mình thì người nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đối Còn đối với những nước theo thuyết giữ tài sản thế chấp như Úc, một số bang của Mỹ như Floria, NewYork thì chủ nợ không được quyền sở hữu đối với vật thế chấp, mà thay vào đó là quyền lợi được tiến hành tịch biên chính thức để thực hiện bán tài sản trong trường hợp người vay

không hoàn thành nghĩa vụ Các hoạt động tịch biên có thể mất hàng tháng vì luật pháp ở các nước này cho người vay thêm thời gian để trả nợ quá hạn1

Cần lưu ý thêm là ở Pháp, sở dĩ chủ nợ có bảo đảm có thể thực hiện việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm thông qua thừa phát lại (tương đương với chức danh thi hành án ở Việt Nam) mà không cần có quyết định của Tòa án bởi vì theo khoản 4, Điều L111-3, Bộ luật thi hành án dân sự quy định văn bản công chứng (ví

dụ hợp đồng thế chấp) có nêu cụm từ “được thi hành” là một trong số các văn bản

có thể cho phép tiến hành cưỡng chế thi hành Thực ra, thiện chí hợp tác của bên có nghĩa vụ không phải là vấn đề riêng của giao dịch bảo đảm mà là của mọi giao dịch dân sự nói chung2

Tại Anh, trong thực tế các chủ nợ có bảo đảm không gặp khó khăn trong việc thu giữ tài sản bảo đảm cho nên pháp luật Anh không có quy định đặc biệt nào về việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm Về nguyên tắc, bên bảo đảm sẽ có nghĩa vụ theo quy định của pháp luật là phải giao tài sản cho chủ nợ có bảo đảm để xử lý và trong thực tế tại Anh thông thường bên bảo đảm thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ này Tuy nhiên, việc giữ được tài sản trong tầm kiểm soát chỉ mới là điều kiện cần trong việc xử lý tài sản Việc xử lý chỉ diễn ra suôn sẻ khi tài sản nằm dưới thẩm quyền của chủ nợ và được xử lý theo đúng dự kiến mà không gặp sự cản trở nào, đặc biệt là sự cản trở của người mắc nợ

Ở các nước tiên tiến, một khi người mắc nợ không chịu trả nợ, thì chủ nợ có quyền xúc tiến các thủ tục kê biên và bán tài sản của người này, bao gồm tài sản thế chấp, rồi ưu tiên nhận tiền thanh toán từ tiền bán tài sản Thông thường, thủ tục này

là một phần của hoạt động tố tụng theo luật chung Điều đó có nghĩa rằng, về phương diện thể thức xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm không được nhà làm luật thừa nhận có ưu thế gì so với chủ nợ không có bảo đảm Một số nước như Pháp luật đòi hỏi biện pháp bảo đảm bằng thế chấp phải được ghi nhận trong một chứng thư công chứng mới có giá trị Chứng thư công chứng việc thế chấp có giá trị bắt buộc thi hành như một bản án, trong trường hợp nợ không được trả thì chủ nợ

1 Nguyễn Quỳnh Thoa (2015), Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận

văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr.38

2 Bùi Đức Giang (2015), “Một số bất cập trong quy định về xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thực tiễn”, Tạp chí

Ngân hàng, (1), tr.46

dùng chứng thư công chứng làm căn cứ cưỡng chế việc trả nợ mà không cần kiện ra Tòa án

Cần nhấn mạnh rằng, chủ nợ có quyền tiến hành các thủ tục xử lý tài sản thế chấp mà không cần sự đồng ý, cả sự hợp tác của bên thế chấp, do chủ nợ có vật quyền đối với tài sản Một khi tài sản được bán, bên thế chấp cũng mất quyền sở hữu vào tay người khác, nếu cứ tiếp tục nắm giữ tài sản mà không được người mua đồng ý thì người này sẽ bị coi là chiếm giữ trái phép tài sản của người khác và có thể bị trục xuất bằng sức mạnh của các cơ quan công quyền theo yêu cầu của chủ sở hữu

Từ đó, các nhà làm luật nước ta sẽ rút ra các kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước để tiến hành xây dựng một hệ thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phù hợp nhất với tình hình thực tế hiện nay của Việt Nam

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại Trên cơ sở đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, giúp các ngân hàng thương mại thu hồi được nợ cũng như bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên thế chấp Để đạt được mục đích trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây:

(i) Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản làm cơ sở xác định cho việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

(ii) Nghiên cứu nội dung pháp luật về phương thức, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

(iii) Nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của khóa luận là các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này tại các ngân hàng thương mại

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ đề tài này, tác giả không có tham vọng nghiên cứu tất cả các khía cạnh chính trị, kinh tế, tâm lý ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại mà chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018, Luật nhà ở năm 2014,… và các văn bản dưới luật như: Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm và Văn bản hợp nhất số 8020/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm,…

6 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu làm sáng tỏ những nội dung cần nghiên cứu, trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả đã sử dụng rộng rãi các phương pháp nghiên cứu khoa học sau:

Thứ nhất, phương pháp phân tích, liệt kê, diễn dịch, quy nạp được áp dụng để giải quyết các cơ sở lý luận về hoạt động xử lý tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại tại các mục của Chương 1

Thứ hai, tại Chương 2 của khóa luận tác giả sử dụng các phương pháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp được áp dụng trên cơ sở đánh giá những quy định của pháp luật

về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bên cạnh

đó tác giả khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu để tìm ra những vướng mắc, bất cập của pháp luật để có cơ sở cho những đề xuất tại Chương 3 của khóa luận

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại hiện là vấn đề được nhiều người quan tâm và tìm hiểu để nắm bắt được cách thức xử lý tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam Từ đó, khóa luận góp phần làm rõ các vấn đề được đề cập và cũng là nguồn tài liệu tham khảo bổ ích về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

8 Kết cấu của khóa luận

Để giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và các phụ lục kèm theo, khóa luận được kết cấu gồm 03 chương:

Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất của các Ngân hàng thương mại và thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

Để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh điều đầu tiên các chủ doanh nghiệp phải quan tâm đó là vốn Nếu không có vốn thì doanh nghiệp sẽ khó có thể

mở rộng sản xuất, kinh doanh Ngân hàng thương mại với tư cách là một chủ thể kinh doanh trên lĩnh vực tài chính tiền tệ Ngân hàng thương mại sẽ cung cấp nguồn vốn vay cho mọi tổ chức, cá nhân, mọi thành phần kinh tế,…hình thành nên quỹ tín dụng cho vay và sử dụng chúng để đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế Với khả năng cung cấp vốn, ngân hàng thương mại đã trở thành một trong những điểm khởi đầu cho sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia Vậy ngân hàng thương mại là tổ chức như thế nào? Hoạt động cho vay có những đặc thù gì? Đây chính là điều là tác giả cần làm rõ

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Ngân hàng thương mại

Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia đặc biệt

là ngân hàng thương mại, các nhà nghiên cứu thường sẽ dựa vào mục đích hoạt động cũng như tính chất của một ngân hàng để đưa ra khái niệm tổng quát và chính xác nhất về ngân hàng thương mại Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về ngân hàng thương mại như trong Luật Ngân hàng của Ấn Độ năm 1959 thì

nêu rõ ràng “Ngân hàng là cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hoặc tài trợ đầu tư” Theo Luật Ngân hàng của Pháp năm 1941 “Những xí nghiệp hay cơ sở hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dùng vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay tài chính thì được coi là Ngân hàng” Còn theo Luật Ngân hàng của Mỹ thì “Ngân hàng thương mại là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính” 3

Tại Việt Nam, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật các Tổ chức tín dụng

năm 2010 được sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định “Ngân hàng thương mại là

3 Phan Thị Ngọc Huyền (2010), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong ngân hàng,

Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh, tr.11

loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật nhằm mục tiêu lợi nhuận” Qua

đó cho thấy, ngân hàng thương mại sẽ huy động vốn bằng cách nhận tiền gửi, ngân hàng sẽ huy động được nguồn tiền nhàn rỗi từ dân cư cùng với nguồn vốn của các doanh nghiệp Và ngân hàng sẽ thực hiện các hoạt động cấp tín dụng nhằm cung ứng nguồn tiền huy động được vào đúng những cá nhân hay những doanh nghiệp cần vốn, góp phần tăng hiệu quả của đồng vốn trên thị trường Ngoài ra, với các hoạt động cung ứng dịch vụ thanh toán của ngân hàng sẽ tạo điều kiện trực tiếp cho người sử dụng vốn quay vòng một cách nhanh chóng và hiệu quả4

Từ những nhận định trên có thể thấy ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán Ngoài ra, ngân hàng thương mại còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội Tùy thuộc vào từng quốc gia và luật pháp của từng nước cũng như từng vùng lãnh thổ khác nhau Khi đi sâu vào khai thác phân tích thì chúng ta có thể nhận ra một điểm chung nhất rằng, ngân hàng thương mại được hiểu là một tổ chức kinh tế, nó có nhiệm vụ chuyên biệt trong các hoạt động về tài chính, cung cấp tiền tệ và những dịch vụ tài chính liên quan giữa ngân hàng với công chúng hoặc ngược lại

Trong khuôn khổ nghiên cứu của khóa luận này, khái niệm về ngân hàng thương mại được xây dựng theo cách tiếp cận truyền thống qua chức năng và các

hoạt động cơ bản của nó, theo đó: Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán trong nền kinh tế

Với tư cách là pháp nhân đặc biệt được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp và Luật các Tổ chức tín dụng trong hoạt động kinh doanh tiền tệ nhằm mục đích lợi nhuận nên ngân hàng thương mại mang nhiều đặc điểm nổi bật như sau:

Đầu tiên, ngân hàng thương mại được tổ chức và hoạt động dưới hình thức pháp lý nhất định, thành lập trên cơ sở pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về ngân hàng và giấy phép hoạt động của ngân hàng trung ương

4 Hoàng Thị Hải Yến (2016), Pháp luật về cho vay và các biện pháp bảo đảm an toàn trong hoạt động cho

vay của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội,

tr.7

Thứ hai, ngân hàng thương mại là một trong các tổ chức tín dụng được thành lập để thực hiện các hoạt động của ngân hàng, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ bằng cách huy động tiền gửi, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu, sau đó sử dụng nguồn vốn này thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng nhằm mục tiêu lợi nhuận

Thứ ba, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại được phân vào nhóm hoạt động kinh doanh có mức độ rủi ro cao

Thứ tư, các ngân hàng thương mại chịu ảnh hưởng dây chuyền với nhau và sự tồn tại của ngân hàng thương mại phụ thuộc nhiều vào sự tin tưởng của khách hàng Thứ năm, ngân hàng thương mại được vay vốn của Ngân hàng Nhà nước dưới hình thức tái cấp vốn

Tóm lại, ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng giao dịch trực tiếp với các cơ quan, doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và cá nhân bằng cách nhận tiền gửi, tiền tiết kiệm, sau đó sử dụng nguồn vốn đó để cho vay, chiết khấu, cung cấp các phương tiện thanh toán và cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân Ngân hàng thương mại là một loại hình tổ chức tín dụng, hoạt động của ngân hàng thương mại ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về ngân hàng thương mại còn phải tuân thủ các quy định có liên quan đối với tổ chức tín dụng

1.1.2 Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại để tạo ra lợi nhuận, doanh thu từ hoạt động cho vay mới bù đắp cho các chi phí tiền gửi, chi phí dự trù, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí thuế và các chi phí rủi ro đầu tư khác Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại là một trong số các hoạt động cơ bản và mang lại nguồn thu tương đối khoảng 70% lợi nhuận hằng năm, thông qua hoạt động cho vay các ngân hàng điều hòa được nguồn vốn nhàn rỗi để đáp ứng các nhu cầu về vốn trong xã hội5 Cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay đang chuyển từ cho vay ngắn hạn sang cho vay trung hạn là đa số, các ngân hàng ít cho vay dài hạn vì còn nhiều rủi ro và thiếu an toàn cho các khoản đầu

5 Lê Thị Mai Hương (2012), Pháp luật về bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động

cho vay của Ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà

Nội, tr.8

tư dài hạn (trong đó có các tác nhận chủ yếu như tình hình tăng trưởng, lạm phát,…)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày

30 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng Nhà nước về hoạt động cho vay của tổ chức

tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi” Qua đó nhận thấy rằng

chủ thể tham gia quan hệ cho vay gồm bên cho vay (tổ chức tín dụng được thành lập và thực hiện nghiệp vụ cho vay theo quy định của pháp luật) và bên đi vay, các chủ thể này chịu sự ràng buộc pháp lý bởi các hợp đồng tín dụng

Cho vay là hoạt động quan trọng nhất, thể hiện chức năng với nền kinh tế, cũng là bản chất của ngân hàng thương mại Cho vay có vai trò rất quan trọng không chỉ đối với bản thân ngân hàng, thúc đẩy sự tăng trưởng của doanh nghiệp,

mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Với ngân hàng, qua hoạt động cho vay ngân hàng sẽ kiếm được lợi nhuận từ phần chênh lệch lãi suất cho vay

và lãi suất huy động từ các nguồn khác nhau, đó là cơ sở để ngân hàng tồn tại và phát triển Với khách hàng, vốn vay giúp việc mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ, nâng cao năng lực cạnh tranh,…tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển Sự phát triển của ngân hàng và doanh nghiệp sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển theo

Cho vay là nguồn thu chính của các ngân hàng thương mại, cũng là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất nên trong các hợp đồng tín dụng thường sẽ được các ngân hàng quy định cụ thể nghĩa vụ của bên đi vay Vì chính họ là người cần đến sự giúp

đỡ về vật chất của bên cho vay, cho nên khi đến hạn của hợp đồng, bên vay phải tự giác thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình phát sinh từ hợp đồng đã ký kết Bên vay phải trả đủ tiền hoặc tài sản đã vay và tiền lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật

có quy định Nếu đối tượng hợp đồng là tiền thì bên vay phải trả đủ tiền khi đến hạn, nếu là vật thì bên vay phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng Trong trường hợp, bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo giá trị của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý6

6 Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015

Tuy nhiên, nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo quy định pháp luật là bắt buộc đối với bên đi vay nhưng vì nhiều nguyên nhân khác nhau như khách hàng vay vốn không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết hay do những nguyên nhân bất khả kháng gây

ra, cụ thể vấn nạn đang diễn ra hiện nay trên toàn thế giới đó chính là đại dịch Covid-19,…từ đó có thể nhận thấy rủi ro trong hoạt động cho vay vẫn còn rất lớn khi khách hàng vay không đủ khả năng hoàn trả được gốc hoặc lãi hoặc cả hai thì sẽ gây ra các tổn thất nặng nề đối với các ngân hàng thương mại

Chính vì lẽ đó, các ngân hàng thương mại phải có các biện pháp nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay Mặc dù, nó không phải là yếu tố quyết định và duy nhất để cho vay nhưng khi cho vay, ngân hàng cần yêu cầu khách hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm thiết lập cơ sở để có thêm nguồn thu nợ thứ hai dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản hay bảo lãnh của bên thứ ba nhằm bảo vệ quyền lợi của người cho vay khi nguồn thu nợ thứ nhất không xảy ra

Các biện pháp bảo đảm tiền vay được sử dụng có thể mang tính tùy nghi hoặc mang tính bắt buộc để bên cho vay thu hồi nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay Do đó, đối tượng bảo đảm tiền vay có thể là tài sản hoặc quyền tài sản trị giá được bằng tiền Bảo đảm tiền vay là một dạng của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ngoài mục đích khấu trừ nghĩa vụ trả nợ tiền vay còn nhằm phòng ngừa rủi ro

Trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay được các ngân hàng thương mại áp dụng thì biện pháp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

là phổ biến hơn cả so với các biện pháp bảo đảm còn lại Do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem là một loại tài sản đặc biệt nên khi thế chấp sẽ chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau Từ đó, ở phần tiếp theo của khóa luận tác giả sẽ tập trung phân tích các khái niệm cũng như đặc điểm của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để làm rõ hơn về loại tài sản thế chấp đặc biệt này

1.2 Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất7 hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua đó, có thể thấy đất đai có vị trí và vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển xã hội nên đất đai được xem là một loại tài sản đặc biệt và ít hao mòn nhất Hiện nay có nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy mà chủ sở hữu đất đai có đầy đủ quyền sở hữu đối với chúng

Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mà

tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” do vậy nên Nhà nước mới là

chủ thể có đầy đủ quyền sở hữu đối với đất đai Theo đó để thực hiện quyền năng

của chủ sở hữu tài sản Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Còn đối với tài sản gắn liền với đất cụ thể như nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm,…8và trong khóa luận này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu chủ yếu vào nhà ở và các công trình xây dựng trên đất Nói một cách khái quát thì tài sản gắn liền với đất là các vật sinh ra từ đất, các vật gắn liền với đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất như sau “Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền của các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn,…và quyền được sở hữu, khai thác, hưởng lợi từ những tài sản gắn liền với đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật”

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với bản chất là một quyền tài sản

và đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự9 Do vậy, khi cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và

7 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người

có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

8 Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018)

9 Điều 105, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho,…trong đó thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được sử dụng phổ biến nhất hiện nay

1.3 Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại

1.3.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Ngân hàng thương mại với tư cách là một trong những tổ chức tài chính quan trọng, thông qua các hoạt động huy động vốn, cho vay, đầu tư và cung cấp các dịch

vụ khác Ngân hàng thương mại đóng vai trò như “huyết mạch” của nền kinh tế, là nơi cung cấp nguồn vốn cho sản xuất và đầu tư cho mọi thành phần kinh tế nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với việc luôn đối mặt với nhiều rủi ro Vấn đề đặt ra là làm thế nào để phòng ngừa và hạn chế được những rủi ro này Để giải quyết yêu cầu đó thì pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay đã ra đời Trong đó thế chấp tài sản được coi là biện pháp bảo đảm có tính hiệu quả cao, được các ngân hàng thương mại áp dụng phổ biến để đảm bảo an toàn và mở rộng hoạt động kinh doanh của mình

Xét theo phương diện ngữ nghĩa thì thế chấp tài sản là việc “một bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó”10 Định nghĩa này một phần nào

đã thể hiện được bản chất của thế chấp tài sản đó là vật bảo đảm, vật thay thế nếu nghĩa vụ bị vi phạm

Thế chấp tài sản thông thường được áp dụng đối với bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Bởi vì, khi cho vay, ngân hàng không

có ý định sẽ chiếm hữu tài sản thế chấp vì nếu làm như thế thì ngân hàng cũng không có khả năng khai thác hiệu quả tài sản như bên thế chấp Vì lẽ đó, thay vì chiếm hữu, ngân hàng chỉ cần giữ lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, còn tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp

sử dụng và khai thác

Đối với pháp luật Việt Nam, khái niệm thế chấp tài sản đã có sự thay đổi theo

từng thời kỳ, như theo Bộ luật Dân sự năm 2005 thế chấp tài sản được hiểu là “việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực

10 Đinh Vãn Thanh & Nguyễn Minh Tuấn (2009), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội,

NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.77

hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” 11 Đối với biện pháp thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp Do đó ngân hàng sẽ quản lý gián tiếp tài sản thế chấp thông qua các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu đối với tài sản

Thế chấp được ghi nhận là một biện pháp bảo đảm trong Bộ luật Dân sự năm

2015 và được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản được

định nghĩa “Là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” Như vậy, có thể thấy qua từng thời kỳ thì việc định

nghĩa tài sản thế chấp sẽ được quy định chi tiết và cụ thể hơn Tài sản thế chấp không còn phân biệt loại tài sản là động sản hay bất động sản mà chú trọng ở việc tài sản thế chấp đó thuộc sở hữu của ai và việc bên thế chấp có giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hay không

Có thể thấy, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một lĩnh vực vừa có nội hàm rộng, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật về dân sự) khi xem xét các quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản Song thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vừa

là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính đặc thù của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Vì vậy, quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật về đất đai, pháp luật về tín dụng ngân hàng và các lĩnh vực pháp luật khác

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi

là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cũng như tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp tiếp tục được khai thác, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, là biện pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại, theo đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền

sở hữu và/hoặc quyền sử dụng hợp pháp của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp

1.3.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Ngân hàng thương mại

Với vị trí, vai trò đặc biệt đối với kinh tế - xã hội và với đặc điểm quyền sử dụng đất bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn đối với tài sản gắn liền với đất thì thuộc sở hữu của bên thế chấp nên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mang những đặc thù sau:

Thứ nhất, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác lập trên cơ sở thỏa thuận

Các bên trong quan hệ thế chấp bao gồm bên nhận thế chấp và bên thế chấp sẽ thông qua hợp đồng thế chấp để thỏa thuận với nhau về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ trong hợp đồng tín dụng đã ký kết trước đó với bên nhận thế chấp Hợp đồng thế chấp này phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền và phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai nơi tọa lạc của tài sản thế chấp

Thứ hai, đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền vì đất đai không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp

Quyền mà biện pháp bảo đảm dành cho bên nhận thế chấp là quyền định đoạt tài sản thế chấp khi bên có nghĩa vụ vi phạm, quyền định đoạt này là quyền có điều kiện và chỉ phát sinh khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ Bên cạnh đó, biện pháp

bảo đảm này cũng dành cho bên nhận thế chấp quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ nợ không có bảo đảm bằng tài sản Tuy nhiên, đối với thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì lại khác, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất, riêng đối với tài sản gắn liền với đất mới được toàn quyền sở hữu Nên trong trường hợp này bên nhận thế chấp không có quyền định đoạt đối với đất đai nhưng được áp dụng các biện pháp để xử lý theo quy định nhằm thu hồi nợ

Quyền sử dụng đất có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch còn đối với tài sản gắn liền với đất thì thuộc sở hữu của bên thế chấp nên không cần chịu sự ràng buộc nào Vì vậy, chỉ quyền sử dụng đất là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu nhưng đối với các tài sản gắn liền với đất thì không phải chịu sự chi phối này Đây cũng chính là điểm khác biệt

cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các quốc gia duy trì hình thức sở hữu tư nhân với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai

Thứ ba, xét về bản chất, nguồn gốc của thế chấp tài sản thì thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mà không chuyển giao về mặc thực tế tài sản để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng Bên nhận thế chấp sẽ không phải giữ gìn hay bảo quản tài sản thế chấp như thuê người trông coi, xây rào bảo vệ hay các biện pháp bảo quản thích hợp khác để đảm bảo rằng tài sản thế chấp sẽ không hư hỏng, giảm sút giá trị,…mà các quyền đó vẫn thuộc về bên thế chấp Việc chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ xảy ra khi nghĩa vụ đến hạn mà bên thế chấp không trả được nợ Tuy nhiên, việc chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này không phải bản thân của thế chấp tạo ra mà phải thông qua các phương thức như chuyển nhượng hay bán đấu giá tài sản thế chấp

Thứ tư, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thuộc quyền sử dụng và/hoặc sở hữu của bên thế chấp

Trong quá trình thế chấp, bên thế chấp phải sử dụng tài sản thuộc sở hữu của chính mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho mình, đó là quy định pháp luật chung (pháp luật về dân sự) Nhưng đối với một loại tài sản thế chấp đặc biệt như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì khác, pháp luật chuyên ngành về đất đai lại có quy định khác cụ thể như đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền

sử dụng đất hay cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được phép đem quyền sử dụng đất đó ra thế chấp tại các ngân hàng mặc dù bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất Như vậy, khi có sự khác biệt giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành thì pháp luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng nên dù bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất thì vẫn được đem ra thế chấp tại các ngân hàng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ Còn đối với tài sản gắn liền với đất thì pháp luật chuyên ngành và pháp luật chung có sự thống nhất trong quy định nên bắt buộc các tài sản gắn liền với đất phải thuộc sở hữu của bên thế chấp

Thứ năm, trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định chặt chẽ hơn so với các trình tự thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác

Do tính chất đặc biệt của tài sản thế chấp nên các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất nói riêng được pháp luật quy định khá chặt chẽ và nghiêm ngặt, không chỉ điều kiện về chủ thể và đối tượng tham gia quan hệ thế chấp mà còn thể hiện sự nghiêm ngặt cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch Chẳng hạn,

về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khi thiết lập quan hệ thế chấp bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật về dân

sự, đất đai cũng như các quy định khác của pháp luật có liên quan12

Bên cạnh đó, để thuận lợi cho việc quản lý của Nhà nước về đất đai và đề phòng các rủi ro pháp lý đối với những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất, pháp luật hiện hành còn quy định các cơ quan có thẩm

12 Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó

quyền trong việc kiểm tra, giám sát giao dịch thế chấp của các bên để cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật đối với lĩnh vực này, đó là cơ quan công chứng, chứng thực

và cơ quan đăng ký đất đai Cụ thể, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân nơi có tài sản thế chấp13 Ngoài ra, pháp luật cũng quy định bắt buộc phải đăng ký giao dịch thế chấp14 tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có tài sản đối với các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Tóm lại, việc ngân hàng thương mại nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về hình thức cũng như tính xác thực của hợp đồng thế chấp để đảm bảo giảm thiểu tối đa các rủi ro cho ngân hàng khi việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện

1.4 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.4.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo Từ điển Tiếng Việt thì cụm từ “xử lý” được hiểu là “xem xét và giải quyết về mặt tổ chức một vụ phạm lỗi nào đó” 15 Như vậy, trong trường hợp này thì

xử lý có nghĩa là việc ngân hàng xem xét, giải quyết tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thế chấp khi bên thế chấp vi phạm nghĩa

vụ

Tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và các trường hợp khác16 Không phân biệt loại tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định của pháp luật

15 https://vi.wiktionary.org/wiki/xử_lý#Tiếng_Việt, truy cập ngày 27/05/2020

16 Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015

Theo đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được tiếp cận dưới hai góc độ là góc độ kinh tế

và góc độ pháp lý về thế chấp:

Dưới góc độ kinh tế, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất giúp cho bên nhận thế chấp thu lại những lợi ích thuộc về mình Xử

lý tài sản thế chấp là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó không còn được bảo đảm Như vậy, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi của các chủ thể, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

Dưới góc độ pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất cần phải được coi là một quá trình để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp Bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình, việc xử lý tài sản thế chấp là tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp

Trên cơ sở những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm cụ thể về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua các phương thức xử lý

cụ thể và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác

có cùng quyền lợi trên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

1.4.2 Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Để giúp việc vận dụng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được linh hoạt, hiệu quả thì phải hiểu

rõ và nắm bắt được những đặc điểm cơ bản sau về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Thứ nhất, trong quan hệ thế chấp thì đối tượng tác động là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất được thế chấp Khi thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn

phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản thế chấp cần kê khai, ghi nhận đầy đủ tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang thế chấp thì bên nhận thế chấp thực hiện đăng ký thế chấp lại Trước khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên nhận thế chấp phải thực hiện đăng ký thông báo xử lý tài sản thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản thế chấp và trong thông báo phải mô tả rõ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xử lý

Thứ hai, hậu quả pháp lý của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất sẽ làm chấm dứt quyền sử dụng/quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện khi có

sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm17 và giá trị của tài sản thế chấp được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm

Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất đa dạng, phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên Pháp luật quy định luôn tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên dù sự thỏa thuận đó là trước hay trong quá trình xử lý tài sản thế chấp nhưng sự thỏa thuận đó phải phù hợp với các quy định của pháp luật Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được bán đấu giá hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý

Thứ tư, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

là giải quyết tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp

đó Số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng (tức là ai công bố quyền trước sẽ được thanh toán trước) Tuy nhiên, các chủ thể trên có thể thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

1.4.3 Ý nghĩa của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

17 Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015

Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại đã tạo ra nhiều ý nghĩa thiết thực,

cụ thể như:

Thứ nhất, tạo điều kiện khai thác đất đai cũng như sử dụng các tài sản gắn liền với đất một cách có hiệu quả: việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất nhằm khai thác được tối đa giá trị của tài sản Trong khi quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp tại các ngân hàng thương mại thì người có quyền sở hữu/quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác và tạo ra lợi ích từ tài sản thế chấp Như vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã tạo ra giá trị kép cho đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai

Thứ hai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp: việc thế

chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm tiền vay sẽ hạn chế tình trạng bên thế chấp trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình Vì trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý nhằm bù đắp cho khoản vay giúp bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp Để việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được diễn ra nhanh chóng, hiệu quả thì pháp luật đã quy định trong trường hợp bên thế chấp không giao tài sản thế chấp để xử lý thì bên nhận thế chấp

có quyền thu giữ tài sản thế chấp để tiến hành các thủ tục xử lý, nhưng bên nhận thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật quy định18

Thứ ba, tạo động lực để bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình: việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có

vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy bên thế chấp chủ động, tích cực và có thái độ nghiêm túc trong việc trả nợ vay nhằm tránh những hậu quả pháp lý bất lợi cho mình trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp

Thứ tư, góp phần tạo thanh khoản: các ngân hàng thương mại hiện nay luôn

xem quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là lựa chọn ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm tỉ trọng cao trong tổng tài sản của các ngân hàng và dư nợ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng chiếm tỉ lệ cao Do đó các khoản

18 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6 năm 2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng

nợ trễ hạn mà quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp không được xử lý sẽ làm gia tăng vấn đề nợ xấu, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế

Tóm lại, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngoài mục đích thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại thì nó còn mang lại nhiều ý nghĩa quan trọng Nhưng để quá trình xử lý loại tài sản thế chấp này được diễn ra thuận lợi và không có sự chồng chéo bởi các quy định của pháp luật thì các nhà làm luật đã không ngừng học hỏi các hệ thống pháp luật trên thế giới nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nước nhà, đặc biệt là pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.4.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Pháp luật Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn sửa đổi tương ứng với từng thời kỳ lịch sử cụ thể, từ pháp luật chung đến pháp luật chuyên ngành để có được sự hoàn thiện của cả hệ thống pháp luật như hiện tại thì chúng ta đã học hỏi rất nhiều kinh nghiệm từ các nước trên thế giới Nhưng trong khóa luận này tác giả chỉ trình bày các giai đoạn phát triển của pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ giai đoạn những năm 1986 đến nay

Giai đoạn những năm 1986 đến năm 1995: khi nước ta bước vào giai đoạn

đầu của quá trình chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh

từ hợp đồng dân sự bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hóa trong các văn bản của Nhà nước19 Tuy nhiên, trong thời kỳ này các giao dịch bảo đảm chỉ được tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng kinh tế, hợp đồng dân sự và việc xử lý tài sản bảo đảm trong thời kỳ này vẫn nằm trong quan hệ thực hiện hợp đồng

Có thể thấy, đặc điểm lớn nhất trong cách tiếp cận về giao dịch bảo đảm trong thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hai

19 Điều 30 đến Điều 42 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991

loại hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt giữa hai loại hợp đồng này Hơn thế nữa, quy định pháp luật trong giai đoạn này đã hạn chế khá nhiều khả năng tham gia các giao dịch của đất đai Theo quy định của Luật đất đai năm 1987 thì cơ chế quản lý đất đai được xác lập theo hình thức mệnh lệnh - hành chính, áp đặt một chiều dưới sự chỉ đạo của Nhà nước, mà không cho phép đất đai được giao dịch thông qua các hình thái giá trị Những quy định này đã làm cho đất đai không thể phát huy được hết giá trị và tiềm năng sinh lợi của nó, những bất cập này kéo dài cho đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời đã thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai20 Quy định này là tiền đề pháp lý cho các giao dịch dân sự về đất đai, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sau này

Giai đoạn áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995: với sự ra đời của Bộ luật Dân

sự năm 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định đầy đủ hơn Trong giai đoạn này, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với

Bộ luật Dân sự, bên cạnh đó trong lĩnh vực tài chính ngân hàng để thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm thì pháp luật thời kỳ này lại phân chia ra từng lĩnh vực áp dụng cho thấy sự thiếu nhất quán trong quan điểm và cách tiếp cận của pháp luật

Điểm nổi bật của pháp luật trong thời kỳ này là thuật ngữ về giao dịch bảo đảm được quy phạm hóa trong một văn bản quy phạm pháp luật và lần đầu tiên giao dịch bảo đảm được tiếp cận dưới góc độ đối tượng của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Từ đó cho thấy được pháp luật nước ta đã có một bước tiến lớn, góp phần loại bỏ dần các rủi ro pháp lý cho các giao dịch bảo đảm và cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm nói chung

Giai đoạn áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005: đến Bộ luật Dân sự năm 2005

thì đã có cái nhìn bao quát hơn về giao dịch bảo đảm và để nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng

ký giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong đó có sự phát triển của thị trường tín

20 Điều 17, Điều 18 Hiến pháp năm 1992

dụng, các quan hệ giao dịch bảo đảm cũng phát triển không ngừng Hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng được hoàn thiện để đáp ứng các nhu cầu thực tiễn, trong đó phải kể đến sự ra đời của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

Giai đoạn áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015: quá trình xử lý tài sản thế

chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đến giai đoạn này được quy định một cách cụ thể hơn Các đối tượng trong quan hệ thế chấp được mở rộng, bao quát hơn như vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Quy định này làm tăng cơ hội tiếp cận vốn cho các bên trong các giao dịch dân sự nói chung và trong các giao dịch dân sự có bảo đảm nói riêng

Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm của Bộ luật Dân sự năm 2015 được kế thừa từ các quy định về xử lý tài sản bảo đảm trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005, đặc biệt từ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nếu trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định việc xử lý tài sản xảy ra trong trường hợp các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, thì tại Bộ luật Dân sự năm 2015 đã được nâng lên thành các bên thỏa thuận hoặc “luật” có quy định Điều này phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm

2013 và tương thích với nguyên tắc quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật

tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng21

Kết luận chương 1:

Qua kết quả nghiên cứu chương 1 của khóa luận tác giả nhận thấy thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản quan trọng và được áp dụng phổ biến nhất hiện nay, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là đối tượng tiêu biểu và chiếm tỉ trọng cao trong giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Trong chương 1, tác giả đã nêu tổng quan về ngân hàng thương mại cũng như quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở phương diện lý luận Đây chính là căn cứ, cơ sở nền tảng cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại trong phần tiếp theo của khóa luận này

21 Võ Đình Toàn & Đinh Văn Linh (2018), “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015 và yêu cầu bảo

đảm thực thi”, Tạp chí Dân chủ & pháp luật, (06), tr.37

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ

CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

2.1 Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất của các Ngân hàng thương mại

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung, quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất nói riêng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là việc

thực hiện các biện pháp cần thiết đối với tài sản thế chấp để thu hồi nợ, đây là một

giai đoạn của quá trình thế chấp tài sản22 Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều nguyên

nhân khách quan cũng như chủ quan khác nhau mà khách hàng vay vốn không trả

được nợ hoặc trả không hết nợ đã vay của ngân hàng thương mại Vì vậy, để ngân

hàng thương mại thu hồi nợ vay thì trong trường hợp này tài sản thế chấp bắt buộc

phải được xử lý Để làm rõ đặc thù của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất cần xem xét các quy định về biện pháp bảo đảm tiền vay

bằng tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại nói chung và các

quy định của pháp luật liên quan về nguyên tắc xử lý hay phương thức xử lý, nhất là

đối với loại tài sản bảo đảm tiền vay đặc biệt này

2.1.1 Nguyên tắc xử lý

Nguyên tắc được hiểu là những tư tưởng chỉ đạo cơ bản, có ý nghĩa bao quát,

quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật Những nguyên tắc pháp lý cơ bản có

tính chất đặc thù sau đây sẽ chi phối quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Thứ nhất, tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Đây là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình thực hiện xử lý tài sản thế

chấp, pháp luật luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên để giải quyết các vấn đề

trong sự thống nhất chung và giữ được các mối quan hệ tốt với nhau Theo đó, hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là kết quả từ sự thỏa

22 Nguyễn Thị Mai Hoa (2019), Pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho

vay của Ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội,

tr.98

thuận giữa các bên chủ thể trong quan hệ thế chấp, các bên có thể thỏa thuận với nhau về chủ thể thực hiện việc xử lý, các trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Những thỏa thuận này phải được thể hiện rõ trong nội dung của hợp đồng thế chấp và phải thực hiện công chứng, chứng thực cũng như đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để phát sinh hiệu lực pháp luật và có giá trị thi hành đối với các bên Các thỏa thuận này chỉ thay đổi khi các bên thỏa thuận sửa đổi chúng bằng một phụ lục mới của hợp đồng Ngoài ra, sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp vẫn được chấp nhận khi thỏa thuận được thực hiện trước hoặc trong quá trình

xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Chỉ khi nào các bên không có sự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì sẽ xử lý tài sản thế chấp theo các quy định của pháp luật

Thứ hai, bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp

Nguyên tắc này nhằm tạo ra sự công bằng, khách quan cho các bên trong quan

hệ thế chấp, đảm bảo rằng họ sẽ biết được những thông tin liên quan đến quá trình

xử lý tài sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình Ngoài ra, còn giúp cho những người có quyền và nghĩa vụ liên quan như các bên đang thuê trực tiếp tài sản thế chấp đó, các bên cùng nhận chung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,…được biết các thông tin về quá trình xử lý tài sản thế chấp Các thông tin như thông báo xử lý, phương thức xử lý, thời gian, địa điểm xử lý,…là những nội dung cần được công khai, minh bạch và thực hiện việc niêm yết các thông báo này tại các Ủy ban nhân dân nơi có tài sản thế chấp, niêm yết công khai trên các website của bên nhận thế chấp Điều này sẽ tránh được sự lạm quyền của bên có quyền xử lý cũng như đảm bảo được các yêu cầu triệt để về tuân thủ các quy định của pháp luật trong quá trình

xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ không phải hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận thế chấp

Về nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm mục đích để các ngân hàng thương mại thực hiện thu hồi nợ, đây không phải là hoạt động có tính kinh doanh Điều này được thể hiện ở chỗ bên có quyền xử lý phải tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài

sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Các ngân hàng thương mại hiện nay có thành lập các Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản cho ngân hàng mình để xử lý các tài sản thế chấp của các khoản vay bị nợ xấu, nhưng đây cũng không được coi là hoạt động kinh doanh của ngân hàng đó Do vậy, các khoản tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thế chấp của các ngân hàng thương mại không phải là đối tượng để chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng

Thứ tư, chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Khi xảy ra một trong các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp

và thực hiện các thủ tục xử lý tài sản theo quy định của pháp luật Thông thường, các ngân hàng thương mại sẽ ủy quyền lại cho các công ty con trực thuộc của mình

xử lý như công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, việc này giúp cho quá trình xử lý

nợ của các ngân hàng thương mại được diễn ra nhanh chóng và thống nhất do có một đội ngũ nhân viên xử lý nợ được đào tạo chuyên môn và nghiệp vụ phù hợp cho việc thực hiện các trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

Ngoài những trường hợp xử lý tài sản thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ thông thường được quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản khác thì tại Điều

53 Luật phá sản năm 2014 cũng quy định những nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp con nợ bị phá sản cụ thể đối với các khoản nợ có bảo đảm được xác lập trước khi Tòa án nhân dân thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản thì khoảng

nợ được thanh toán bằng tài sản thế chấp đó Trường hợp giá trị tài sản thế chấp không đủ thanh toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ được thanh toán trong quá trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã Nếu giá trị tài sản thế chấp lớn hơn số

nợ thì phần chênh lệch được nhập vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã Tóm lại, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch bảo đảm được xác lập trên cơ sở hợp đồng tín dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng và nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng Xuất phát từ đặc thù của hoạt động cho vay mà đặt ra yêu cầu về việc thiết lập cơ chế hỗ trợ xử lý tài sản đảm bảo đối với lĩnh vực tín dụng ngân hàng, theo đó vừa phải bảo

đảm nguyên tắc cơ bản của giao dịch bảo đảm nói chung, vừa phù hợp với đặc điểm riêng của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.1.2 Căn cứ xử lý

Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những căn cứ làm chấm dứt việc thế chấp tài sản23, những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, đặc biệt do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện khi có các căn cứ luật định đã xảy ra Theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 56 của Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 của Bộ Tư pháp về giao dịch bảo đảm thì việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong những trường hợp sau đây:

Trước tiên là tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ bảo đảm đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Đây là trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng Vì vậy, kể từ thời điểm đến hạn trả nợ mà bên vay không trả được nợ thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện các thủ tục thông báo về việc xử lý tài sản

Tiếp đến là tài sản thế chấp được xử lý khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Đây là trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng mà sự vi phạm đó là điều kiện để bên cho vay có quyền chấm dứt hợp đồng tín dụng, đồng thời sự vi phạm đó làm cho bên cho vay buộc phải chấm dứt hợp đồng trước hạn để bảo toàn vốn vay Chẳng hạn, bên vay sử dụng vốn sai mục đích hoặc

có những biểu hiện thiếu khả năng tài chính nếu duy trì hợp đồng tín dụng đến hết thời hạn Trong trường hợp này, bên cho vay sẽ ra thông báo gửi cho bên vay biết

về việc chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn

Sau cùng là tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện nghĩa

vụ khác

23 Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác trong các trường hợp xảy ra như một tài sản dùng

để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản, trường hợp bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà không còn tài sản để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn và trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng tín dụng chưa đến hạn

Tóm lại, các căn cứ nêu trên đã được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật, các bên trong quan hệ thế chấp sẽ dựa vào đó để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sao cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể, từ đó lựa chọn ra các phương thức xử lý phù hợp nhất để giảm thiểu các vấn đề phát sinh gây bất lợi cho bên nhận thế chấp cũng như bên thế chấp tài sản

2.1.3 Phương thức xử lý

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là cách thức định đoạt tài sản đó khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm nhằm bù đắp quyền lợi cho bên nhận thế chấp hoặc thực hiện nghĩa vụ cho các chủ thể khác

có liên quan Như vậy, kết quả của sự định đoạt đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao giờ cũng được quy đổi ra thành tiền tương đương với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm Theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân

sự năm 2015 thì phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xác định trong hai trường hợp cụ thể bao gồm:

Trường hợp thứ nhất, các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý:

Khi đó việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian ngắn, các thủ tục thực hiện cũng đơn giản hơn và các bên cùng nhau hợp tác xử lý theo đúng phương thức mà các bên đã thỏa thuận như:

(i) Bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đây

là trường hợp bên thế chấp tự nguyện, hợp tác với bên nhận thế chấp trong việc xử

lý tài sản để thanh toán nợ vay Các bên cần xác định rõ trong hợp đồng thế chấp ban đầu về việc bên nhận thế chấp được quyền chuyển nhượng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc là khi xử lý bên thế chấp sẽ ký