Luận văn thạc sĩ HUS đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất đai tại quận hoàng mai hà nội

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa phương áp dụng, với nội dung cụ thể

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

HOÀNG NGỌC THƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU HỒI

ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

******

HOÀNG NGỌC THƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ SỰ ÁN THU HỒI ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI

Chuyên ngành:Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Người hướng dẫn khoa học Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải

pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất đai tại quận Hoàng Mai, Hà Nội” hoàn toàn là kết quả

nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Hoàng Ngọc Thường

LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của PGS TS Trần Văn Tuấn và các Giáo sư, Phó Giáo sư, Tiến

sỹ Hội đồng khoa học, các thầy cô giáo trường Đại học Khoa học tự nhiên cùng các bạn học viên đã giúp tôi hoàn thành khóa học và hoàn thành luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cám ơn các Giáo sư, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Hội đồng khoa học, các thầy cô giáo trường Đại học Khoa học tự nhiên, các bạn học viên và nhất là PGS.TS Trần Văn Tuấn

Gia đình và các bạn đồng nghiệp đã động viên, hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn

Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi thực hiện, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Hoàng Ngọc Thường

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

6 BT, HT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

1.1.1 Một số khái niệm 5

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 5

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 7

1.1.4 Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển hạ tầng và đời sống xã hội 11

1.2 Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ 12

1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945 12

1.2.2 Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975 12

1.2.3 Thời kỳ năm 1975 đến trước sự ra đời Luật đất đai năm 1993 12

1.2.4 Thời kỳ 1993 đến 2003 13

1.2.5 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến năm 2013 (thực hiện Luật đất đai 2003) 14

1.2.6 Thời kỳ Luật đất đai năm 2013 đến nay 27

1.2.7 Nhận xét, đánh giá 29

1.3 Kinh nghiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực 31

1.4 Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA

BÀN QUẬN HOÀNG MAI 35

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

2.1.2 Kinh tế - xã hội 38

2.2 Khái quát về tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 42

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của quận 42

2.2.2 Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất 46

2.3 Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai 48

2.3.1 Hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất 48

2.3.2 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính 48

2.3.3 Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất 49

2.3.4 Giao đất, cho thuê đất 49

2.3.5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50

2.3.6 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định chế độ, chính sách về quản lý, sử dụng đất đai 51

2.3.7 Quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 52

2.3.8 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất 52

2.3.9 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 52

2.4 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn Quận Hoàng Mai 53

2.4.1 Giới thiệu khái quát về 02 Dự án nghiên cứu 53 2.4.2 Các văn bản pháp quy cụ thể của hai dự án 57 2.4.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án 58 2.4.3.6 Đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của hai dự án 71

2.5 Nhận xét về những thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 2 dự án nghiên cứu 73

2.5.1 Những thuận lợi 73 2.5.2 Những khó khăn, tồn tại trong thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 2 dự án 74

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỂU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TAI QUẬN HOÀNG MAI 72 3.1 Giải pháp về công tác tổ chức triển khai thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 76

3.1.1 Hoàn thiện quy trình triển khai một dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng 76 3.1.2 Hoàn thiện phân cấp trách nhiệm quản lý bồi thường, giải phóng mặt bằng giữa Thành phố - Quận - Phường/Xã 77 3.1.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với người dân có liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng 77

3.2 Giải pháp thực hiện tốt chính sách về giá đất bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 79 3.3 Giải pháp tăng cường năng lực cán bộ, công chức, viên chức có trách nhiệm thực hiện chính sach bồi thường, giải phóng mặt bằng 79

3.3.1 Về công tác tuyển dụng 74

3.3.2.Về công tác đào tạo đội ngũ cán bộ thực hiện công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng 75

3.4 Thực hiện tốt công tác công khai, dân chủ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng 81

3.5 Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng 83

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 80

1 Kết luận 84

2.Kiến nghị 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm 39 Bảng 2.2 Tình hình dân số, lao động của quận Hoàng Mai qua các năm 40 Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hoàng Mai theo mục đích sử dụng đất năm 2015 42 Bảng 2.4: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của quận Hoàng Mai 46 Bảng 2.5 Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 59 Bảng 2.6 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án 61 Bảng 2.7 Tổng hợp số tiền đất được bồi thường của hai dự án 61 Bảng 2.8 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 63 Bảng 2.9 Tổng hợp đơn giá bồi thường công trình, vật kiến trúc tại hai dự án 64 Bảng 2.10 Tổng hợp kinh phí bồi thường thiệt hại về công trình, vật kiến trúc và cây, hoa màu của hai dự án 66 Bảng 2.11 Tổng hợp các loại hình và mức hổ trợ tại dự án Di chuyển các hộ dân ra khỏi Khu đô thị tại Ao Sào 67 Bảng 2.12 Tổng hợp các loại hình và mức hỗ trợ tại dự án cải tạo hai bên bờ sông

Lừ 68 Bảng 2.13 Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về 2 dự án 72

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai 35

Hình 2.2 Hình ảnh địa điểm GPMB dự án di chuyển các hộ dân ra khỏi Khu đô thị tại Ao Sào 54

Hình 2.3 Hình ảnh thi công xây dựng khu đô thị tại Ao Sào 54

Hình 2.4 Hình ảnh địa điểm GPMB dự án cải tạo hai bên bờ sông Lừ 56

Hình 2.5 Hình ảnh thi công Dự án cải tạo hai bên bờ sông Lừ 56

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng

cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, công tác GPMB đóng vai trò hết sức quan trọng, mang tính quyết định đến hiệu quả đầu tư và tiến độ hoàn thành dự án; tiến độ GPMB ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn

Quận Hoàng Mai là một trong những quận có sự phát triển mạnh về kinh tế,

xã hội của thành phố Hà Nội Trong những năm vừa qua, trên địa bàn quận Hoàng Mai có nhiều dự án lớn nhỏ đã được triển khai song một số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được Tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn quận hiện nay còn nhiều khó khăn vướng mắc về cả chủ quan

và khách quan

Từ những lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng

và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất đai tại quận Hoàng Mai, Hà Nội”

nhằm tìm hiểu thực trạng, tìm ra nguyên nhân vướng mắc và đề xuất một số giải pháp, nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng góp phần hạn chế, giảm

tỷ lệ khiếu kiện của người dân bị thu hồi đất, làm cho người dân tin tưởng vào đường lối chính sách của Đảng và pháp luật của nhà nước

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá được thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, rút ra những ưu điểm, tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả hơn chính sách bồi thường, GPMB tại Quận Hoàng Mai

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay

- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, GPMB,

về giá đất bồi thường của một số dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB nói chung và thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về khoa học: Nghiên cứu chính sách áp dụng gồm giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên quận Hoàng Mai;

+ Phạm vi về không gian: Nghiên cứu tại hai dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội: Dự án khu đô thị tại Ao Sào, phường Thịnh Liệt; Dự án cải tạo hai bên bờ sông Lừ thuộc địa bàn phường Định Công, quận Hoàng Mai

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý

sử dụng đất của quận Hoàng Mai và công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phục vụ cho mục đích đánh giá; các số liệu, báo cáo về kết quả điều tra xây dựng bảng giá đất trên địa bàn Quận Hoàng Mai cụ thể đối với địa bàn phường Định Công và Thịnh Liệt giai đoạn 2012 - 2014 được thu thập từ phòng Tài nguyên

và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Quận Hoàng Mai và các cơ quan liên quan

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi

thường, số liệu về hỗ trợ, tái định cư tại hai dự án: Dự án khu đô thị tại Ao Sào, dự

án cải tạo hai bên bờ sông Lừ phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu thông qua các giao dịch bất động sản, thông tin của cơ quan quản lý đất đai và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định

- Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng các phiếu điều tra

để thu thập các thông tin đánh giá của người bị thu hồi đất về về giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư tại hai dự án nghiên cứu Đã điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra đối với 40 hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án khu đô thị Ao Sào và

30 hộ tại Dự án cải tạo hai bên bờ sông Lừ Các tiêu chí điều tra gồm: loại đất, diện tích đất bị thu hồi; giá đất bồi thường; đánh giá về tính hợp lý của giá đất bồi thường, bồi thường về tài sản trên đất; đánh giá về các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề tạo việc làm; đánh giá về chất lượng khu tái định cư

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ

thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của hai dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB nói chung và việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu nói riêng

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu và kết luận, luận văn gồm ba chương:

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn Quận Hoàng Mai

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên quận Hoàng Mai

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Bồi thường là đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3)

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [12]

- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó [12]

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định

Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa dạng và phức tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;

khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn

và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định

cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác nhau Từ

đó phải có những phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sao cho phù hợp và thỏa đáng đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, có thể tổng hợp những yếu tố chính như sau [6]:

nhận quyền sử dụng đất

Lập và quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như hoàn chỉnh bản đồ địa chính có cất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, xác định rõ được hạn mức diện tích đất ở

và đất canh tác thì khâu đo đạc xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ di chuyển tái định cư thuận lợi Ngược lại, những nơi công tác quản lý đất đai chưa tốt thì việc đền bù GPMB gặp rất nhiều khó khăn

Từ trước đến nay việc lập hồ sơ địa chính ở Quận Hoàng Mai chưa triển khai thực hiện một cách bài bản, chưa đầy đủ, chưa đồng nhất Vì các tài liệu đo đạc bản

đồ này có độ chính xác chưa cao nên đã làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và không đủ cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế các bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết

Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản là sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác

đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém, đặc biệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, góp phần tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm

vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xá hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động đến chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh sau:

Thứ nhất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,

mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

Thứ hai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính tiền bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nạng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”

- Ban hành các chính sách đất đai

Những quy định các chính sách luôn là yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB, cùng là chính sách nhưng ở các dự án khác nhau lại khác nhau ở dự án này thì hợp

lý nhưng ở dự án khác lại không hợp lý và không phù hợp

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2014, Nhà nước đã ban hành hơn 230 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo ra kẽ hở trong thực thi pháp luật

Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Các cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

- Yếu tố về giá đất và định giá đất

Một khu đất ban đầu có giá trị không quá lớn nhưng khi có thông tin về việc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi và làm thay đổi toàn bộ kế hoạch GPMB Đó là yếu tố tâm lý của con người và rất khó có thể xác định được giá trị thật của đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất

quản lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây chỉ quy định một loại giá đất cho mọi mối quan hệ đất đai khác nhau thi Luật đất đai 2013 đề cập đến nhiều loại giá đất để

xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Trong cơ chế thị trường, những người

có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hóa không có gì sai Nhưng với đất đai không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra

Giá thị trường được xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp thuận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng Trong những trường hợp như vậy, ngay cái gọi là giá bình quân cũng rất khó xác định Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án khi Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức bồi thường, kèm theo đó lại còn vô số những người liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được bồi thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp nhiều khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp

và ngược lại

Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định

và công bố đều không đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

- Thị trường bất động sản

Ngày nay, thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu

về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê lại đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

Giá của thị trường bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tình bồi thường

1.1.4 Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển hạ tầng và đời sống xã hội

1.1.4.1 Tác động đến phát triển hạ tầng

- Về tiến độ dự án:

Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội Ngược lại, làm chậm tiến độ dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án

- Về kinh tế dự án:

Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng đầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các dự án đầu tư Đối với nhiều dự án đầu tư cho sản xuất kinh doanh không đáp ứng được tiến độ đầu từ thì sẽ mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công ngắt quãng gây ra lãng phí và chất lượng công trình [ 13]

1.2 Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.2.1 Thời kỳ trước năm 1945

Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam gắn liền với việc hình thành các triều đại phong kiến Ở mỗi kiểu Nhà nước các hình thức sở hữu đất đai luôn được các giai cấp thống trị chú trọng Bắt đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thật sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không chỉ thuộc sở hữu Nhà nước mà cả sở hữu tư nhân và sở hữu làng xã Tuy nhiên sỡ hữu Nhà nước bao giờ cũng lấn át sở hữu tư nhân và sở hữu làng xã Chính sách bồi thường được thực hiện rất nguyên tắc và chặt chẽ

1.2.2 Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975

Sau cách mạng tháng tám thành công chúng ta tiến hành xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng lai ruộng đất cho người bị trưng dụng

sẽ được đền bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng được trưng dụng

Thực tế trong thời kỳ này phương án bồi thường chủ yếu là thoả thuận sau đó thống nhất giá mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay ban hành giá bồi thường

1.2.3 Thời kỳ năm 1975 đến trước sự ra đời Luật đất đai năm 1993

Trên cơ sở hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Vì vậy việc thực hiện đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên Ngày 01/07/1980 hội đồng chính phủ ra quyết định 201/CP về việc: không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất với bất kỳ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi nhuận không do thu nhập

mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định” Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao-thu” giữa Nhà nước và người sử dụng Ngày 31/5/1990, hội đồng bộ trưởng ban hành Nghị định 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất

nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác, điều 1 của NĐ này quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước

Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng không phụ thuộc các khoản đền bù về đất Khung giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh, thành phố, dặc khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể Mức bồi thường đối với quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn giá quy định của chính phủ

1.2.4 Thời kỳ 1993 đến 2003

Những quy định về bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định

rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện

1.2.5 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến năm 2013 (thực hiện Luật đất đai 2003)

Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003, để đáp ứng thực tiễn Nhà nước

đã ban hành nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành Luật như Nghị đinh, Thông tư

cụ thể hóa các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa phương áp dụng, với nội dung cụ thể như sau:

a) Nguyên tắc bồi thường:

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định 179/2004 của Chính phủ thì được bồi thường ; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung xem xét để hỗ trợ

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

b) Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (gọi chung là người bị thu hồi đất)

- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật

- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để

sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển xã hội,…mà tự nguyện hiến tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước

c) Điều kiện để được bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất

Điều kiện để nguời đang sử dụng đất được bồi thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

* Những trường hợp không được bồi thường:

+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định

số 69/2007/NĐ-CP

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

+ Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2,

3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

+ Người bị Nhà nước thu hồi đất không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

d) Giá đất để tính bồi thường

Theo Luật Đất đai 2003 giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và

công bố hàng năm tại thời điểm thu hồi đất; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào giá đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cho phù hợp

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm

có quyết định thu hồi

Trường hợp do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

e) Nội dung bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

* Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì

được bồi thường bằng tiền tính theo gia đất cùng mục đích sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì đươ ̣c bồi thường với diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế , tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường

* Bồi thường đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường

theo giá đất ở

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi chỉ

được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

*Đất phi nông nghiệp là đất ở

+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái đi ̣nh cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa

phương

+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện

tích của đất bị thu hồi

* Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức

- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, trả tiền cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nuớc thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường

- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường,

nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

e) Bồi thường, hỗ trợ về tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất

* Nguyên tắc bồi thường:

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại

thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi

thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây

dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004

mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xây dựng trong

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được

công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế

tại địa phương

* Nội dụng bồi thường:

Thực hiê ̣n theo Nghị định 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định

69/2009/NĐ-CP quy định

+ Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất:

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng

mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,

công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỉ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành

ban hành

Khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà,

công trình bị thiệt hại

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá

dỡ

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công

trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ

đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các

khoản 4, 6, 7, 10 Điều 38 Luật Đất đai thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật Đất đai

g) Các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 18, 19, 20,

21, 22, 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển , hỗ trợ tái đi ̣nh cư đố i với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong

khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; hỗ trợ khác

* Hỗ trợ di chuyển:

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì

được hỗ trợ kinh phí để di chuyển

- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp khi nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì đuợc hỗ

trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt

- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái đi ̣nh cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền

Đối với hộ gia đình , cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở

nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái đi ̣nh cư

Hộ gia đình , cá nhân nhận đất ở , nhà ở tái đi ̣nh cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái đi ̣nh cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó ; trường hợp không nhận đất ở , nhà ở khu tái đi ̣nh cư thì được nhận

tiền tương đương với khoản chênh lệch đó

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà

tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái đi ̣nh cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái

đi ̣nh cư quy định tại khoản 1 Điều này

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất

tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

* Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp) thì được hỗ trợ ổn định đời

sống theo quy định sau đây:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội

đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ

ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt

khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo

trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền

kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ

cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại

địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ thợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y,

kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vị đối với sản xuất, kinh doanh dịch

vụ công thương nghiệp

- UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợ

quy định tại điều này cho phù hợp với thực tế địa phương

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không

được công nhận là đất ở:

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa

đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh đất phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất bị thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương;

diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá

đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản

xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao

đất nông nghiệp tại địa phương

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này được thực hiện đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh

phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền

- UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ quy định

tại khoản 1 Điều này cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều này có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn

học phí đào tạo cho một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động

Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự

án đầu tư hoặc phương án BTHT&TĐC được duyệt UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và

tổ chức thực hiện phương án đào tạo nghề, tạo việc làm cho các đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án BTHT&TĐC Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề

Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào

tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy định tại Điều này

* Hỗ trợ người đang thuê nhà hoặc không thuộc sở hữu Nhà nước:

- Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi nhà nước thu hồi đất phải dỡ nhà, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ

trợ chi phí di chuyển

- Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hỗ trợ ổn định đời

sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình cá nhân

* Hỗ trợ khác:

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21, 22 Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người

bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng mà không có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương

* Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do

ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

h) Chính sách tái định cư

* Lập và thực hiện dự án TĐC:

- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp

tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC để bảo đảm phục vụ TĐC cho

người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành về

quản lý đầu tư và xây dựng

* Bố trí tái định cư:

- Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC Nội

dung thông báo gồm:

+ Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn

hộ, giá đất, giá nhà TĐC

+ Dự kiến bố trí các hộ vào TĐC

- Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên

vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ,

hộ gia đình chính sách

- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này

* Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC:

- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

* Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:

- Quyền: đăng ký đến ở nơi TĐC bằng văn bản; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học; được từ chối

vào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

- Nghĩa vụ: thực hiện di chuyển vào khu TĐC theo đúng thời gian theo quy định

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch

và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, bên cạnh những mặt đạt được, còn

có những mặt hạn chế, vướng mắc phát sinh, cụ thể:

* Về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (giá đất, thời điểm xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ; các khoản, các loại đất được hỗ trợ, mức hỗ trợ):

- Việc thay đổi lớn chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến gia tăng tình trạng khiếu kiện, khiếu nại đặc biệt đối với những dự án lớn, thời gian GPMB kéo dài, trong đó chủ yếu là vướng mắc

cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại các thời điểm khác nhau

- Việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gặp nhiều khó khăn và nhiều trường hợp không chính xác với thực tế

- Chính sách đào tạo nghề và giải quyết việc làm còn nhiều bất cập, thiếu tính đa dạng, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương và tập quán của người dân

* Về chính sách tái định cư và tổ chức thực hiện các dự án tái định cư:

- Việc tái định cư cho các hộ bị di dời chỗ ở thực tiễn mới chỉ giải quyết đến chỗ ở mà chưa giải quyết triệt để các nội dung liên quan như việc quy hoạch khu dân cư tạo thuận lợi cho nhân dân trong việc chuyển đổi nghề, tạo việc làm mới tăng thu nhập và đáp ứng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Một số nơi, đặc biệt vùng nông thôn, miền núi, đối tượng bị thu hồi đất là người nông dân đang sống ở các khu dân cư, có diện tích đất lên đến hàng nghìn

m2/hộ (cả đất ở và đất vườn), khi vào các khu tái định cư có diện tích hẹp hơn đã làm

cho tập quán sinh hoạt phải thay đổi gây khó khăn cho người vào khu tái định cư

- Chưa có quy định cụ thể về cách tính “suất tái định cư tối thiểu”, “suất đầu tư

hạ tầng” làm cơ sở để tính toán hỗ trợ tái định cư gây khó khăn cho người có đất bị thu hồi phải di dời

* Về công tác thu hồi, giao đất:

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu, cụm công nghiệp nhà đầu tư có thể chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, nhưng vẫn có quyền cho thuê lại đất, nhưng không quy định cụ thể hình thức cho thuê lại, nên nhiều nhà đầu tư đã cho thuê lại và thu tiền 1 lần, trong khi chưa nộp đủ tiền thuê đất cho Nhà nước, dẫn đến phát sinh nhiều phức tạp trong quá trình quản lý, dễ gây thất thoát tiền thuê đất;

- Hiện nay nhiều ngành, lĩnh vực chưa có quy định mức hạn mức sử dụng đất khó khăn trong công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án;

- Tính công khai, dân chủ trong tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số địa phương chưa đảm bảo theo quy trình, quy định

1.2.6 Thời kỳ Luật đất đai năm 2013 đến nay

Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 2003 có nhiều bất cập chưa giải quyết được, trong đó có những vấn đề về chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.Vì vậy Luật Đất đai năm 2013 ra đời, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, văn bản đã được ban hành:

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định vư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 27/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2013 như sau:

* Về điều kiện để được bồi thường về đất

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ( tại Điều 75)

- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 này mà chưa được cấp (Luật Đất đai 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây vướng mắc trong thực hiện tại nhiều địa phương)

* Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất

ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81): Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định

mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất

còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó

* Về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số trường hợp không

được bồi thường đất (Điều 76) Theo Khoản 13, Điều 3, Luật Đất đai 2013, Chi phí

đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà

nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1, Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của cấp xã; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

* Về chính sách hỗ trợ

- Ngoài những chính sách hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ khác thì trong Luật Đất đai 2013 có bổ sung về quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường (Khoản 1, Điều 84)

- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chổ ở (Khoản 2, Điều 84)

* Về chính sách tái định cư: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chưa có khu

tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới về bổ sung quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85); Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định

cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở (Điều 86); quy định trường hợp người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không

đủ mua 01 suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một suất tái định cư tối thiểu

1.2.7 Nhận xét, đánh giá

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh